【老朽化】マンションの寿命って何年よ！！【建て替え】

[匿名さん]

築30年以上のマンションに住む人。老朽マンションの行く末やいかに！
どうすればうまく建て替えできるのか。
今まさに建て替え問題の渦中の人、もうすぐなる人。
新築買ったあなただって、いつかはあなたもこの問題に直面しなければなりません。
年金だけを心配していてはいけません。マンション建て替え問題こそ我々にとって人生の大問題。
さあ、議論しよう！！

[443: ビギナーさん]

>そうです。あなたが目指すのはプロならば億単位の報酬がいただけるプロジェクトです。

どう返したものでしょうか。一介のオーナーなんで億単位の報酬なんて望んでないですが
（そのくらいもらえるものなら専業やってもいい、と冗談では思うものの）。

物件が最大限有効活用されて欲しい、金銭的にも土地の将来的にも。そのためには損こきそうな話には
敏感に駄目出ししよう、というのが正直なところです。それが持分売った場合の高値にもつながるので。

[444: 匿名さん]

あなたが役員になり、隣地との疆界確認と埋設物や土壌汚染・文化財（これも古いマンションに多い）等

このあたりに協力的であれば、
デベ（に出入りの親方不動産屋）との関係はうまくいくかもね。

協力関係がなければ資金も出てこない。
資金と強力は鶏・卵の関係

例えば理事会議事録にめくら判を押す。その勇気と覚悟はありますか？

[445: ビギナーさん]

？

>例えば理事会議事録にめくら判を押す。その勇気と覚悟はありますか？

ずいぶん挑発的ですけど（バトル板だからか）。役員ってそんな権限があるんですか、逆に勉強になります。


質問ですが、そこまでやって一般的に役員の実入りとは何ですか？まさか建て替えが成功して良かったねで終了、ではないですよね。

そこまでやれる役員でなければ建て替えは成功しない、というなら話は別でしょうけど
そうなるとコンサルタントは一体何をするんですか？プラン出すだけ？？

>協力関係がなければ資金も出てこない。
>資金と強力は鶏・卵の関係

協力的な役員がいれば交渉がスムーズに進むのは想像つきますが、報酬がなければ誰も実働なんてするわけがない。
だから「強力」な指導力のあるプロを入れるんでは？（そんなとこまで誰もやらない、というのなら高額な報酬払う意味もないですね）

[446: 匿名さん]

＞そうなるとコンサルタントは一体何をするんですか？プラン出すだけ？？

「こういった議事録を出しなさい。そうすれば大手デベにプレゼンできます。本格調査に入れます。」
こんな感じです。

高く買ってもらうためには、良い商品であること。
あたりまえですね。
瑕疵がないこと。

できれば都市基盤整備公団が良いですね。
さあ議事録にめくら判をつく覚悟はおありですか？
それとも自費で調査をしますか？

[447: 匿名さん]

理論武装するためにはマンション側が調査費を出す必要があるが、
形の無いものに関して管理費・積立金を支出することは、なかなか理解は得られないだろうな。
もちろん理事個人もありえない。

登記簿を調べるだけでも１０万単位のお金がいる。
どうしても業者主導にならざるを得ないよね。

[448: 匿名さん]

面倒だね。新築で買って何年か快適に生活したらマンションは売り逃げだな。

[449: ビギナーさん]

>できれば都市基盤整備公団が良いですね。
>さあ議事録にめくら判をつく覚悟はおありですか？
>それとも自費で調査をしますか？

そこまで挑発的になられると、逆にそちらがどういった立場のご本職か興味が湧きますね。
老朽物件のオーナーたちに日頃から無理難題言われてるコンサルタントかディベロッパーか。

挑発されるのは結構ですが、一介のオーナーと申し上げたはずです。
めくら判だの自費調査だのほいほいやってくれるオーナー／役員ならお手間が減っていいんでしょうが
そこまでガンガン動ける素人ばかりになったらお仕事なくなって困るのでは？

不案内なオーナーにとって業者とは煩瑣な問題を代行してもらうために雇うものと思います…とか書くとまたヒートアップしそうだけど
「どんなに協力的なオーナー／役員だろうが、物件・土地自体に値打ちがなければ業者も動かない」のが現実のはずです。
売り物になる土地だからこそ買い手もつくし問題の解決に尽力しようという話にもなる。
枝葉の揚足を取るくだらない因縁は大概にしていただきたい。

[450: ビギナーさん]

・・・と啖呵切ってみたものの、落ち着いて読み返したらオーナーの合意あればオールOK、なわけではまるでなくて
予想以上にいろいろあるんだなーと暗澹としました。
448さんの『新築で買って何年かしたら売り逃げ』が無難というのも分かる気がします。

でも買ってしまったので仕方ない。乗りかかった船であるからには晴れて建て替え、となる日まで頑張ります←独白

（余談ですが、コンサルタントの業務範囲ってやはりその程度のものなんですね・・・※プランは出す＝可能性は示すけど積極介入はしない
かといってディベロッパーがあれこれ動いてくれるものではさらになさそう。やはり役員がイニシアティブ取らないと駄目ということか）

しかし、となると>プロなら億単位の報酬　のプロってどういう肩書きの人になるんでしょう？そんな業態の会社があるんでしょうか。
むしろそういう動きをしてくれる人を雇う方がよほどプラスになる気がする。

[451: 匿名さん]

地権者が亡くなり相続人が複数になろうが、地権者にボケ老人がいようが、地権者が海外に住んでいようが、時間さえかければ、コンサルタントは地権関係はきっちりやってくれます。そのためにコンサルタントに手数料をしはらっているんですから。

首都圏の駅近の再開発は、マンション建替えよりずっと地権関係が複雑ですけどね。

気になるところは、管理費・修繕積立金の回収率です。これが１００％に近ければ、区分所有者の意識は高いと思われます。

４３４より。

[452: ビギナーさん]

コメントありがとうございます。
そうか、その追跡調査にも時間がかかるわけですね…。『更地渡しなら立ち退き問題だけでは』と考えてたのは甘いということですね。
しかし、時間さえかければやってくれるというのには安心しました。ハンパないオーナー数なもので。

回収率はかなり良かったと記憶しています。確か一桁？しかし総会や説明会には一部のオーナーだけしか出てこない。様子をうかがっているのでしょうけど。

ちなみに 452さんの物件も役員はボランティア＝無償　でしたか？有償でそれなりの額がもらえるなら志願しよかしら、 >報酬一億の仕事(笑)

[453: ビギナーさん]

あ、回収率＝一桁は未回収の率でした。でなきゃ建て替えどころの話じゃない

[454: いつか買いたいさん]

>>452
1億はむしろ安いですよ。
この手のコーディネートは事業額（仮に固評）の５～１０％です。

法律事務所に居ますので全く同じケースではないですが
倒産処理や不動産証券化の際に上記の予算を組みますので参考になると思います。

区画整理や地方開発公社・都市機構がプレイヤーになれば、
上記経費は実質税金で見てくれるので助かりますね。

理事の立場では日当という形で１～４万程度ならokでしょうが、
高額報酬を取るのは当事者であっても宅建業法・信託法・弁護士法の潜脱行為でしょう

しかし、きちんとした鑑定評価もしますから、小口の地権者はそれに従い売るのがベストでは？
共同事業のメリットがあるのは、現金化することで高額の税金が発生する地権者のみだと思います。


>>451
300万程度のコンサルでは、登記簿と管理組合名簿の突合せ、
簡易鑑定、固評の調査、理事会・総会指導程度だと思います。
資格者以外からの相続人や居所調査は、役所が応じてくれません。

[455: ビギナーさん]

454さん
詳細解説ありがとうございます。非常に勉強になります。

一億云々は冗談としても、『共同事業のメリットが〜地権者のみ』とは具体的に何を指すのでしょうか？
自分たちに有利な土地活用プランを提案できるということ？お手隙のときにでも教えてください。

当マンションのコンサル、現状まさに 300万円程度の働きという印象しかありません←と書くとまた絡まれそうだが
ワンルーム主体は総合設計許可が下りない・一般設計で全戸移住試算すると負担金が増える・坪当たり路線価は 350万…。
はっきり言ってその程度の試算、素人にでもできると言わざるを得ない代物です
（だから『建て替えない方がいい』という話にもなってしまう）。
それでは誰も納得しない、なら納得するようなプランの二三出してくれよと思うんですが、どうもそういう体質ではないようで。
発注先＝日本一の実績、という触れ込みでしたが一年契約の半分が経過してこれでは先が思いやられる、と言いますか。二年目以降はもう少し稼働してくれるんだろうか。

少なくとも世間一般の営業に比べると出し渋りとしか思えないくらいアイディアに乏しい印象です。
金額の桁が違うし迂闊に案出して後で追及されたら困る、という事情があったとしても。

[456: 匿名さん]

４５５さん、おはようございます。

ちょっと、気になることがありましたので。
マンション円滑化法による建替事業の場合は、賛成者が５分の４いれば成立します。
しかし、それ以外の事業を行う場合は、全員が賛成しないとダメだったような気が。。。

詳しくは、あまり役に立たないコンサルタントにお聞きください。

旧耐震のマンションを建替えやすくするために円滑化法ができたのです。
それ以前は、建替えがとても大変で（今でも大変ですが）反対派が訴訟起こしたりと言う事もありました。
全員賛成しないとならなかったのです。

それから、建替え組合の理事や役員の報酬はありませんでした。集会室があったので、すぐ集合、すぐ会議（笑）

[457: 匿名さん]

>>454

コンサルタントは、司法書士や弁護士に依頼しますから、問題ありません。
掛かりそうな費用は、建替え組合であらかじめ予算を取っておきました。（賛成者多数の場合）
組合が立て替えておき、その後、地権者に費用請求し、清算したような気が・・・します。
４５１より。

[458: ビギナーさん]

456さん

おはようございます。連日ありがとうございます。

>しかし、それ以外の事業を行う場合は、全員が賛成しないとダメだったような気が。。。

なるほど・・・言い換えれば話し方・進め方が重要になるということでしょうか。
下手に更地で高値売り渡しましょう！建物の詳細はそのあとで、とブチ上げてしまうと
建て替えに消極的なオーナーがそれを根拠に「建て替えじゃないなら全員の合意が必要なはずだ」と
争議の素になる、というか（どっちみち更地にするのに面倒ですけど、仕方ないですね）。

>集会室があったので、すぐ集合、すぐ会議（笑）

区分所有者の頭数が少ないとそういったメリットもあるのですね。
下手に頭数が多いと、全オーナーに召集かけるタイミングは四季に一度もないし
法人格（です）の管理組合があると、下手に動いたら物件の私物化、とかうるさそう。
しかし年のほとんどは委員会にお任せ、となると気が気でない笑　やっぱ建て替え委員立候補しよかしら。
お年寄りが動けない分、フットワーク良くガンガン動きたーい（簿謝は欲しいが）。

[459: 匿名さん]

頭数が多いと株のTOBのように業者がどんどん買占ていくんじゃないの？

もちろん売らないのは自由だけど、業者もバカじゃないから多数が納得できる価格を提示するだろうから。

[460: ビギナーさん]

459さん

>頭数が多いと株のTOBのように業者がどんどん買占ていくんじゃないの？

ぜひそうなって欲しいものです。当事者としては多少、嵐の前の静けさのような気分。

>もちろん売らないのは自由だけど、業者もバカじゃないから多数が納得できる価格を提示するだろうから。

売り手だけでなく未来の買い手にとっても、ですよね。建て替わったら一体いくらで売り出すんだろう
・・・・・・想像がつかない（ほんとにコンサル予想の坪350万で収まるものだろうか、という感じです）。

[461: ビギナーさん]

久々書き込みします。
春先に行われた、建て替えアンケートの結果が発表になりまして。
賛成46％反対15％修繕改修優先20％総意に合わせる13％＋その他、という内訳でした。

修繕改修優先派は金額次第で賛成に転向（手を入れる必要性は認めている）する可能性ありとすると、ほぼ８割は賛成→ 4/5の賛成で実行可能の芽が出てきた…
と考えるのは気が早すぎるでしょうか（むしろ、持ち出しありきのコンサル素案しか提示されていないのに６割は賛成の方向、と考えれば意識の高いオーナーが多いと取るべきなのか）。

一年前はもめているという話が漏れ聞こえてくるだけだったうぐいす住宅も建て替え物件の告知をはじめてますし、展開は意外と早いか、という気もしています。

[462: 匿名]

桜上水はもめている。たまプラーザはどうなることか？

余剰床売って建設費の足しにするビジネスモデルは、よほど立地に恵まれないと少子化時代は成り立たない。
住人も業界も建て替え可能な体力あるうちに動き出さないと、建て替えたくてもペイしない状況になったら放置→早晩スラム化必至。