【老朽化】マンションの寿命って何年よ！！【建て替え】

[匿名さん]

築30年以上のマンションに住む人。老朽マンションの行く末やいかに！
どうすればうまく建て替えできるのか。
今まさに建て替え問題の渦中の人、もうすぐなる人。
新築買ったあなただって、いつかはあなたもこの問題に直面しなければなりません。
年金だけを心配していてはいけません。マンション建て替え問題こそ我々にとって人生の大問題。
さあ、議論しよう！！

[423: ビギナーさん]

訂正：坪でなくでした。

[424: 匿名さん]

４１７です。

すみません・・・勘違いしていました。

うちの場合は、地権者部屋+αで、増えた部屋はデベが引き取り、売り出しました。
αは、再建費の足しにしました。

[425: ビギナーさん]

＝423です。「訂正：坪でなく㎡でした。」携帯だと㎡（平米）が出なかった

424さん　わざわざありがとうございます。旧住戸の全戸数が引き継がれたわけではないということですよね？
物件の性格やオーナーの属性にもよると思いますが、購入当時と何十年後では経済状態や物件の市場価値も変わっていて当然だと思います。

まだ建て替えの成功モデル自体が少ないですから、まずは全戸の足並み揃えて建て替えと考えてしまうのかもしれませんが
その時々で各オーナーに最善の方法論を（場合によっては建て替えず土地にして売ることも候補に入れて）考えて然るべきと思います。

[426: 匿名さん]

我がマンションの場合は、旧住居の９０％位は新住居を再取得し、１０％位はデベに地権を売却し転出しました。

マンション建替えの場合は、税制面で優遇されています。
自宅売却の場合の税は同じですが、賃貸にだしていた場合等は利益分への課税は１０％でした。普通なら２０％なので、少々お得。
（建物を解体し土地を売却して、売却益を区分所有者で分配し、再取得すると、取得税などはどうなるんでしょうか？）
建替えの場合は、等価交換ですので、取得税は増床分のみです。

立地が良く、容積が余っていたので、うまくいったと思います。
住民全員退去→解体→竣工→再入居までは、１年１１ヶ月掛かりました。

[427: 匿名さん]

４２６＝４２４です。

[428: ビギナーさん]

426さん

ひょっとしたら我がマンションの建て替えで一番ポイントになる部分の情報かもしれません。
ユースフルインフォメーションをありがとうございます。

>我がマンションの場合は、旧住居の９０％位は新住居を再取得し、１０％位はデベに地権を売却し転出しました。

当方の場合、コンサルの負担金案が通れば逆の現象が現われそうです（残留組＝１割）。
ですのでそのプランは通るわけない、と思っておりますが。

貴重な情報を開示していただいたお礼として、こちらの物件に関しても少々触れますと
「物件の八割が20～22㎡程度のワンルーム」←賃貸需要の減少をオーナー各人が身を以て知っています。
また、ワンルーム総戸数をそのまま建て替え後も維持しようとする場合、総合設計の対象とはならなくなる
可能性が高いことも、コンサルタントから説明を受けています。

対して、更地にした場合の土地の市場価値は、おそらく都内でも指折りではないかと思います。
山手線ターミナル駅から徒歩５分、私鉄地下鉄を合わせて利用可能路線は片手に余ります。
70年代に流行したアーチ型（旧キャピトル東急のように建物全体が扇形に湾曲）で、総面積1/3ほどの
中庭は平置きの駐車場になっており、容積率にも充分な余裕があります。ちなみに近隣は100m超のビルばかりです。
立地としてはマンションでもオフィスビルでも可能。コンサルタントからは（半分冗談で）ホテル、という案も出されました。

自慢かと思われてしまうかもしれませんが、土地をイメージする上で参考になればと思いました。
更地なら1,000万／㎡も見込める土地が、総戸数維持のために坪350万というのでは勿体なくてなりません。
プランによる税率の変化は本人想像しておりませんでした（物件では少数派の自宅使用です）が
ショボい建て替えの負担金持ち出しに比して圧倒的なキャピタルゲインが得られれば、大半は納得すると思うのですけどね。

[429: 匿名さん]

Ｎ・・・・・・・・・でしょうか？

でしたら、立地は素晴らしいですわね。

by426

[430: ビギナーさん]

分かりますか、やっぱり。

立地は素晴らしいんですけどね・・・

from428

[431: 匿名さん]

４２９です。

立地が素晴らしいので、解体して売却が良いのではないでしょうか？
住居系の立地ですとマンション建替えしか選択できませんが、あの立地で、あの広い土地はなかなか出てきませんから、高く売れます。
４３０さんは、管理組合の役員になり、売却に向け仲間を集め頑張ってください。

[432: ビギナーさん]

>あの立地で、あの広い土地はなかなか出てきませんから、高く売れます。

（売買益を得たい気持ちも勿論ですが）私もその思い入れが強いです。
あれだけの立地＆広さを、単なる建て替え話にしてしまっては勿体ない。

難易度が高いからこそ、成功すればこの先増えて行く都市部老朽物件建て替えの
稀有なモデルケースになり得るのではないかと勝手に思っています。

まだ入居半年経過時点で様子見ですが、文句はつけても具体的なアイディアに乏しい
（コンサルタントをディベロッパーと取り違えてる節のある）オーナーの中にそろそろ分け入って
最大限、あの土地が活きる再生を実現させたいと願っています。

激励（？）ありがとうございました。

[433: 匿名さん]

地上げで大儲けの夢物語は幾らでもある。
問題は誰がそんなリスクの高い資金を出すかということ。

[434: 匿名さん]

えええっ・・・そういえば、広めのお部屋が売り出されていたような記憶が。。。
あらま、あそこにこんなお部屋があるのね～と、ちょっとビックリしたものですから。

＞最大限、あの土地が活きる再生を実現させたいと願っています。

そうですよね。貴重な立地ですから・・・
色々とご苦労も多いと思いますが、ぜひ頑張ってください。
心より応援しております。

４３１より

[435: ビギナーさん]

バトル板らしくていいですね笑

>地上げで大儲けの夢物語は幾らでもある。

何とかの冷や水、みたいですが文脈にある通り「素晴らしい立地」ですので簡単に夢物語とは片づけられないと思います。

>問題は誰がそんなリスクの高い資金を出すかということ。

ですからデベでしょう。
リスク？住居系にも商業用にも使える絶好の都心地に投資することにリスクがある、というなら現在の都内の再開発は軒並みリスクだらけですよ。

[436: ビギナーさん]

434さん

今なら最上階（１階分エレベーターがなく階段で上がる）のペントハウスが売りに出てますよ。手を入れないと厳しい感じでしたが。

頑張ります。

[437: 匿名さん]

古いマンションだと相続で数十人の共有とかあるんだよね。
外国居住とか行方不明とか痴呆でハンコが押せないとか。　
もうどうにもならない。

解体も買い取りも簡単じゃないよ。
本当に。

買取はもちろん、解体でも供託金やら資金繰りが必要。
管理組合名で借りるとしても誰が保証人になるの？


駅前の古いマンションや空き地がずっと駐車場で開発されないのは
単に放置してるわけじゃやないんだ。

[438: ビギナーさん]

437さん

単なる煽りではないご意見、参考になります。

オーナー4/5の賛成で建て替え可能ですよね？連絡つくかどうかはその先の問題なのでは？
（連絡のつかないオーナーのために計画凍結しなくてはならないという判例でも・・・多分ないですよね）

にしても解体も買取も簡単でないことは想像つきます。
自分は自家使用なので気楽ですが、長期賃借人のいるオーナーならそのフォローも含めて。

>駅前の古いマンションや空き地がずっと駐車場で開発されないのは
>単に放置してるわけじゃやないんだ。

一理あるとは思いますが、単なる駅前・単なる空き地と言い切れるケースばかりではないとも思います。
要は魅力的で利用価値のある場所であるかどうかにかかってくるんではないでしょうか。

[439: 匿名さん]

>>428
437です。
自分思考で役員をやっても実績は上げられないんじゃないかな。
業者の端くれですが、交渉のこつは相手のイシューを見抜くことと学習しました。

あと権利関係はかなり複雑と思ったほうが良いと思います。
魅力的な土地とのことですが、収用発動という武器がある役所ですらてこずります。

たとえば入院中の痴呆老人は手紙を受け取る能力がありませんので、
裁判所に後見人を申し立てることになります。

[440: ビギナーさん]

>自分思考で役員をやっても実績は上げられないんじゃないかな。

辛辣なご意見どうも。別に役員やりたいわけでも実績あげたいわけでもないんですけどね。どちらかといえば傍観者希望で。
ただ、三すくみみたいに牽制し合って二進も三進も行かない、みたいな長期泥沼を回避したいだけです。

それでなくても
>収用発動という武器がある役所ですらてこずります。
というような事態も想定しなくてはならない、となれば賛成派の中で内輪もめして無駄な手間暇使ってると
我が物件の高齢オーナーは建て替え前にお迎えが来かねません（ブラックジョークでなく）。

[441: ビギナーさん]

補足：それでなくても下から数えるのが早い若輩オーナーですので、こういう物言いに古株が素直に頷くとも思いません。
意識のレベル合わせこそ一番骨の折れる作業だと実感し始めているところです。

[442: 匿名さん]

>>440
そうです。あなたが目指すのはプロならば億単位の報酬がいただけるプロジェクトです。

ジョーク抜きに２～３年の手続中には死んだ・売った・焼けたはあります。
そのくらいは織り込み済みです。