【老朽化】マンションの寿命って何年よ！！【建て替え】

[匿名さん]

築30年以上のマンションに住む人。老朽マンションの行く末やいかに！
どうすればうまく建て替えできるのか。
今まさに建て替え問題の渦中の人、もうすぐなる人。
新築買ったあなただって、いつかはあなたもこの問題に直面しなければなりません。
年金だけを心配していてはいけません。マンション建て替え問題こそ我々にとって人生の大問題。
さあ、議論しよう！！

[403: 匿名さん]

それがね、不思議と需要がある所はあるのよ。もちろん立地が良い所だけどね。

[404: 匿名はん]

建て替えまで気長に待つとして、古いマンションの住み心地は一般的にどんな感じになるのでしょうか？

[405: ビギナー]

>403さん　需要とは中国人に？それとも要建て替えのマンションに？
立地はいずれも大前提だと思いますが。

>404さん　一般的には括れないんじゃないでしょうか。
化粧で年期を誤魔化すのも限界ありますし、壁紙とか天井とか古いの嫌な人は嫌でしょう。古い物件ほど、管理の良し悪しに差が出る気はします。
自分はたかだか十年の新築気分味わうために何百万は払いたくないので床の張り替えだけですが、特に不満はありません。

[406: 匿名さん]

中古マンションの問題は最初からいた住民と安くなって入居した住民は質が違うこと。
今でも中古マンションは評価が低い風土なのにいくら立地が良くても老朽化マンションに未来はない。

[407: ビギナー]

老朽化マンションに未来がないから建て替えよう、という話になるんじゃないんですか？

元からいた金持ち＝今でも金持ちとは限らないから足を引っ張る、という現象もよく見かけます。

[408: 匿名はん]

同じ住民にマンション建設反対運動をされるみたいな構図ですね。
ところで、建て替えが決まれば管理組合も解散で、あまった修繕積立金は分配になるのですよね。
億単位の金が分配されるのは大きいですよね。

[409: ビギナーさん]

>同じ住民にマンション建設反対運動をされるみたいな構図ですね。

我がマンションの高齢オーナーを見てると「建て替えじゃなくてデベに更地渡し、土地代山分けでいいんでは」と言いたくなります
（投資用でほぼ住んでないし。金のあるタイプ「建て替わっても狭い部屋では人気ない」ないタイプ「持ち出ししてまで建て替えなくても」とまとまらない）。

物件内のワンルームがほぼ1,000万で売りに出てますが、コンサルの見積だと一般設計で建て替えした場合、追加負担も約1,000万。
それなら建て替えない方がいい、という理屈になります（抱えてたって賃貸収入は下がっても上がらないわけですが）。

一方、日テレ跡地26,000平米は三菱地所が2,300億で買ってるわけです
（うちとこはそこまでの規模ではないものの10,000平米近くあり地の利はさらにいい。タワマンでもオフィスビルでも建設可能な立地）。
条件を勘案せず、単純に同坪単価で総額出して所有比率で割り出したら、ワンルームで6,500万円ほどと出ました※取り壊し費用含まず

下手に総意を取りまとめようとか考えず、いったん更地にして、住み続けたい人は優先的に入居可能（＝新たに買う）、にした方が
よほど効率もよければ各人の利益も大きいと思うんですけどね。先の長い話だ・・・・・・

[410: いつか買いたいさん]

23区内で1万㎡、しかも立地が良いのですか。
何をしてもよく、選択肢が多くてまとまりにくそうですね。
そのような立地ならマンションの土地自体に価値があって、古くなっても将来がどちらかといえば楽しみですね。
そのような物件狙いたいです。でも雑誌などで広告見ても、さっぱり分かりません。
1個1個脚を運んで、管理状況を聞いて、、、本との不動産屋になってしまいそう。無理かな。

[411: ビギナーさん]

>410さん

広告出す＝新しい、ってことですからあんまり宛にならないかと。あったとしても高くて利幅が薄そうです。

google earthとか地図検索機能がけっこう使えますよ（うちの物件もしっかり写ってる）。
駅の近くなのに敷地内に空き地とか緑が見えるとこを潰してくと確率高いと思います。すでに買い占められてるかもしれないけど。

[412: 匿名さん]

＞デベに売るのが本筋とは思いますが、売り値坪350を280で買い取る、というような話になるくらいなら
高値つけてくれる相手に売りたい、と思っています。果たしてそんな話が成立するものか
もしくは建て替え終わって未入居物件として出したほうが売れるものですか？

デベに売るか、竣工後に売るしかない。
建替え議決してからは、他者に売却しないように確約書を取られます。
名義が入れ替わると、役所に提出する書類も書き直しになります。

だから、未入居で売る人が多い。

[413: ビギナー]

コメントありがとうございます。
それでは『建て替え議決後・確約書締結前』なら理論上は可能ということでしょうか。
数百戸の場合、議決会場で全戸署名捺印という訳にも行かないですよね？

[414: 匿名さん]

書類は前から郵送されていて、議決当日に提出したような気が・・・・。
うちは、コンサルタントが入っていて、デベとゼネコンは公募で選出しました。
数社から建替え組合で３社に絞込み、コンペしてから投票で決めました。

[415: 匿名さん]

当日欠席すればいいのか…

[416: ビギナーさん]

>414さん

レスありがとうございます。
414さんの物件は全室建て替え前提（＝建て替え前と同じ部屋数を確保する）でしたか？
その場合だと戸数３桁になるとなかなかまとまらなそうな…
我がマンションの場合４桁にかなり近い３桁の部屋数＆大半がワンルーム（総合設計の認可が下りない）がネックになってます。

[417: 匿名さん]

＞414さんの物件は全室建て替え前提（＝建て替え前と同じ部屋数を確保する）でしたか？

はい、そうでした。

それから、うちの場合は戸数は２桁でしたから、まとまりはよかったです。
それでも組合で勉強し始めてから竣工するまで１０年弱掛かりました。

４１６さんのところは難しそうですね。
今、都心の区ではワンルームに対して厳しい規制ができましたよね。
渋谷区は全戸数の３分の１以下とか？
豊島区は税金を高くしたり
３０㎡以下はつくれない等・・・。

たいへんそうですね。

[418: ビギナーさん]

レスありがとうございます。

現状、コンサル提示案では一般設計にして現在の部屋数＋αを作る感じです
（増えた部屋を売って建て替え費用の足しにする）。一般設計でもタワーになるそうです。

ただ、現在のワンルームはいかにも狭いので多少広くする＝負担金が増える、というのでワンルームのオーナーは非難ゴウゴウです。
どうせ住んでないんだし、建て替えるにはどっちみち一回更地にするわけだから、制約なく一番高く売れる更地渡しにして
建て替え物件が欲しければ優先的に買える、でいいと思うのですけど。でないと負担金が出せないオーナーのために
潰しの利かない小部屋ばかりが増えて、負担金を出しても建て替え物件の価値を上げたいオーナーが割りを食うことになりそうな。

確かに難しいケースだとは思います。なまじ場所いい＋土地が広いだけに、夢見がちタイプと堅実なタイプの差が激しいんです…。

[419: 匿名さん]

大規模高層マンションはどうやって建て替えするんでしょうね？

実績ないそうで。

理屈じゃ簡単ですが現実にはほぼ不可能ですよね？

[420: ビギナーさん]

壊すのに建てるのと同じ位かかるそうですね。
買う人はそんな先のこと考えてなさそうな（大地震で倒れなくても住めなくなったらどうするんだろう）

[421: 匿名さん]

建て替えじゃなくて、全員退去してぜんぶ売り飛ばす、じゃないの？　建て替えるにしても、解体費用がべらぼうにかかりそうで、建て替え後に新居を手に入れるためには、かなり持ち出しが必要かと。期間も何年もかかりそうだし、そもそも建て替え時期には当初の購入者は残ってないだろうから、とくに未練もないだろうし。

[422: ビギナーさん]

421さん

自分もそうなることを期待＆予想していますが、おそらく跡に（現オーナー転入用物件が）何も建たない、とはならないと思います。
というのは場所がいいため多少の持ち出しありきでも物件を持ち続けたがるオーナーが容易に想像つくのと
更地で売ればかなりの高値が期待できる（≒坪1000万とか）ため、建て替え案にこだわって安く売らなければ解体費用もペイできます。

建て替え期間はコンサルの試算で２〜３年と言われています。実際住んでるオーナーの割合が少ない（ほぼ投資用）ので、あらかじめ店子と話さえつけば
その間の本人の住居問題はあまりないと思われます。むしろバブルを潜ってきた高齢オーナーが多いため、最近の都内巨額落札報道に
自分たちの物件も再び高騰する日を目論んでいる節があります。良くも悪くも、そのくらい魅力的な立地なもので。