【老朽化】マンションの寿命って何年よ！！【建て替え】

[匿名さん]

築30年以上のマンションに住む人。老朽マンションの行く末やいかに！
どうすればうまく建て替えできるのか。
今まさに建て替え問題の渦中の人、もうすぐなる人。
新築買ったあなただって、いつかはあなたもこの問題に直面しなければなりません。
年金だけを心配していてはいけません。マンション建て替え問題こそ我々にとって人生の大問題。
さあ、議論しよう！！

[22: 匿名さん]

首都圏で最大の建替え事業の
萩中住宅マンション建替えの場合

http://www.haseko.co.jp/hc/news/pdf/030808.pdf
延床面積：15,934.91㎡ → 48,818.28㎡
構造規模：5階建8棟 → 18階建て
総戸数：368戸 → 533戸
利用容積率：116% → 240%

やっぱり容積率に余裕があったというのが最大のポイントみたいですね。
逆に今の新築マンションはほとんどが容積率をぎりぎりまで使っているが
先が思いやられる。

[23: 匿名さん]

>>22
確かに今は目一杯で立ててますよね、ほとんどの場合。
容積率ぎりぎりどころか、用途地域変更とか高さ制限で既存不適格なんてことになってしまうと、ますますどうしようもないですなあ。

あと、税法は詳しくないけど、50年以下だと固定資産の耐用年数以下だろうし(確か47年?)。
企業会計ならともかく個人の場合の減価償却とか残債の扱いがよく分からんし。

[24: 匿名さん]

７０〜８０歳になって自分の住んでるマンション建て替え問題起きて、金払えないから
一人で反対して、回りの住民から「おまえ早く＊＊」とか言われたら・・・
バブル時代の地上げ屋に追われるよっかもっと悲惨かも・・・

[25: 匿名さん]

>>24

７０〜８０歳で一人暮らしなのは、お前だけだよｗ

[26: 匿名さん]

建て替え決議後として、
お金払えないところは建て替え側で買い取る。
建て替え後は、賃貸で戻ってこれる。（希望かつ賃料が払えれば）
一般的には、そうやって調整するみたいですよ。

[27: 匿名さん]

>>26
なるほど。70歳の決断としては、
今のマンションの所有権を業者に売却して現金を手にし、それを元手に賃貸として
住むっていう方法があるわけだね。それは所有権がいくらで売れるかにかかってるね。
（死ぬまで住ませてくれるという終身保険みたいな賃貸契約ができれば安心なんだけどね）

こんなのはどうかな？70歳でもし建て替え費用を払える蓄えがあったら、それを全額
つぎ込んで建て替えし、その部屋の所有権を担保にして借金して生活費にする。
（いわゆるリバースモーゲージってそういうことかと思うけど、マンションでも出来るのかな？）

どっちにせよ、自分の財産が尽きるか命が尽きるかの比べっこ。お金貯めとかなきゃ・・・

[28: 匿名さん]

同潤会アパートって、築何年で建て替えたんでしたっけ。

[29: 匿名さん]

同潤会アパートは全部で16ヶ所。
青山、江戸川、代官山などの有名どころは築70年を超えたところで建替え。
青山なんかはブティック等の店舗に不法占拠を許さずに住戸だけで
適切な管理をしていればもっと保ったはずという声もあるようだ。
でもまだ２ヶ所残っている。
http://www.tansei.net/kindai/dojun/main.htm

[30: 匿名さん]

>16
詳しいご説明感謝です。
＞100年コンクリート(大規模修繕きちんとやってれば躯体持つよ)、
＞二重天井二重床(リフォームしやすいよ)、
＞さらにはスケルトンインフィル(共用給排水管のメンテ・交換めちゃ楽よ)、
＞挙句には外断熱(躯体を外から断熱しているから長持ちします)、
この４つを兼ね備えたマンションには、税制優遇措置を行うなどの
行政による後押しをするよう働きかけるってのもひとつの手だね。

[31: 匿名さん]

定借権のマンションって最後の解体費用積み立てをしなくちゃいけないって本当？

[32: 匿名さん]

>>31
住宅情報誌やWebサイト以上の情報は知らないが。
更地にして返却、の場合は、解体費用を積み立てている模様。
とある定期借地物件のWebでの物件概要にはきちんと載っていた。
また、建物を地主にそのまま引き渡してしまう、という物件もあるらしい。
その場合は解体費用の積み立てはないのでは?
どっちにしろ、地主との契約次第らしいので、個々の物件毎に確かめる以外にない。

[33: 匿名さん]

最近のマンションって「永住仕様」を謳っているのが増えてきてますね。
100円コンクリやSI、外断熱などハード面での対応についてはよく目にするのですが、
社会的な面（長期修繕計画や建て替え基金の積み立て、管理費滞納対策）について
具体的なプランをうたっている物件ってあるんでしょうか？
現在マンション購入を検討中の方で、ご存知の方教えてください。

[34: 匿名さん]

100円コンクリ・・・

[35: 匿名さん]

33
（100年コンクリ．．．ね）
プランていうのは住人たちで決めるものだけど。
（数年毎に見直していく）
デベは初期設定と推測のみだと思うのだが。
それが理解できないならマンションはやめた方がいい。

[36: 匿名さん]

このスレで聞くのが適切か分からないのですが・・・

玄関の戸とかサッシ窓って共用部分だから普通個人でリフォームできませんよね。
15年目とか20年目の大規模修繕の時マンション全体で玄関戸とかサッシを新品に
交換した例ってあるんでしょうか？築23年のマンションで2年後が大規模修繕の
予定なんですが、その時玄関の戸も変更できないかなって思っているのですが、
やっぱり管理組合にそういう提案を出さなきゃいけないんですよね・・・。
経験ある方いらっしゃいます？

[37: 匿名さん]

共用部分の変更は集会に於いて多数決で決する事が出来ませんでしたかね。
共用部分の軽微変更か重大変更かで変わると思いますが、議決権の２分の１か
４分の３の賛成があればOKでなかったでしょうか？
個人的には変更出来ないと思います。
おっしゃるとおり理事長通して集会の議題にしてもらったら如何でしょう。

[38: 匿名さん]

玄関扉とサッシ交換の修繕周期は36年程度が普通でしょう。
http://www.mankan.or.jp/About/p02_04.html
普通25年程度では交換しないと思います。
また、基本的に玄関扉交換などは足場がなくてもできるので
大規模修繕にわざわざ合わせる必要もないと思います
（いつやってもコストは同じ）。
サッシ交換の場合は足場なしにできるかどうかはマンションによりそうですが。
基本は、
足場が必要な工事　→　外壁補修等の大規模修繕に合わせてやる
足場の必要ない工事　→　大規模修繕とは独立にやる

[39: 匿名さん]

建て替えなんて、ほとんどの場合、非現実的でしょう。

すごく条件の良いところだけが出来ている。容積率が低いとか。
それと、建て替えの平均年数なんて、数字の意味はないと思う。要は、済むのに困ることが
あるかどうか。雨もりはもっとも困る。壁のはがれも困る。音がうるさいのも困るが、これ
は、建築がきちんと行われたかどうかの問題であって、古びたかどうかには関係なし。イン
ターネットは後づけでもなんとかなる。

国が建て替えを奨励しているような雰囲気があるが、これは、国の人口減少が始まって、
マンションが売れなくなると建設業が困るからという事情があるのだと思う。日本人に
とって、住居は人生最大の関心事なので・・・。

私のマンションは、もうすぐ30年ですが、建て替えの話がでてきたら、当然反対です。
建て替えの必要がないですから・・・。新しい住居はうれしいに決まっているが、
どのみちすぐ古くなってしまう。新しいマンションに買い換える気もしない。
新しいマンションは、できが良くないものが少なくないから。一戸建てなんて
メンテナンスが大変なので、もっとやだ。余裕があって、金がかけられるので
あれば、一戸建てが理想だとは思うが。

修繕だけはきっちりやっていこうと思っています。

[40: 匿名さん]

＞＞２７
管理組合で意見がまとまればだけどマンションと土地ごと
どこかのデベさんに買い取ってもらえば良いのでは？
遠い将来の話だけどそう考えるとやはり需要が多い割りに
マンションの出物が少ない地域の比較的小規模なマンション買うべきだよな。
数百戸単位のマンションではなかなかまとまらんよな。
もちろん駅から近い所。環境も良い所。
あまり現実的じゃないかな。。。。。

[41: 匿名さん]

>>40 値段が半端じゃなさそうですね。