【老朽化】マンションの寿命って何年よ！！【建て替え】

[匿名さん]

築30年以上のマンションに住む人。老朽マンションの行く末やいかに！
どうすればうまく建て替えできるのか。
今まさに建て替え問題の渦中の人、もうすぐなる人。
新築買ったあなただって、いつかはあなたもこの問題に直面しなければなりません。
年金だけを心配していてはいけません。マンション建て替え問題こそ我々にとって人生の大問題。
さあ、議論しよう！！

[182: 購入経験者さん]

＞おそらく世の中のマンションの9割は建て替えができずにスラム化するでしょう。

普通の心理で考えるとわかりそうなもの。

・元々億ションが多くて高嶺の花だった高級マンションが、中古で
　手の届く価格になれば、誰でも欲しいから高値になる。

・安いこと以外にメリットが薄い、チープマンションが「新築でなくなっ　　て」　中古になれば、買いたいメリットは「中古としても割安感」以外ない。
　現在都内で言えば、5,000万円未満の物件、首都圏なら4,000万円未満。
　つまり、平均以下のサラリーマンが気軽に買える物件は資産価値がない。

・人気エリアの駅に近くて、家賃相場が高ければどんなに古くなっても
　資産価値はそれほど下がらない。（利回りで買いたい投資家がいる）

結論から言うと、築30年以上でも家賃相場より極端に安くなく借り手がいる
マンションは、資産価値を維持できる。
家賃相場の半額でないと借り手がいない、空室が目立つマンションは新しくてもダメ。

近代マンションの最古の四谷コーポラス（1956年築）は、郊外のマンションより坪単価が高いし、賃貸でも借り手がいくらでもいるらしい。

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial_20040405p4000p4.html

日本のマンションの歴史
http://www.geocities.jp/tshny046/rekisi.html

マンション賃貸
http://www.nihonzaitaku.co.jp/faq/faq04/faq04_08.html

[183: 匿名はん]

81年以前のマンション(築27年以上)は、古い耐震基準で
作られているから、早めの建替えが必要かもしれない。
そうしないと、周辺住民に迷惑だ。

[184: 匿名さん]

ヒューザーの物件並に危険だよな。

[185: 匿名さん]

>>183
無知なひと？
マンションの構造の基礎をご存じない？

新耐震基準以前は、安マンションの手抜きが多かったことは事実
ハイグレードは、当時の方が構造計算が電子化されていなかった分
手探りで、躯体は現在よりしっかりしている場合も多い。
マンションが現在よりも高級品だった（建築費が高かった）のは
こんな理由があるのです。

現在のマンションが、梁が小さくなった、柱が細くなんて宣伝してますが
昔からマンションはラーメン構造（柱構造）、鉄筋も、コンクリートも
同じものです、高層化とコンクリートポンプが強力になって水分は増えて
いるくらい。
特に、塩分の入った海砂を使う割合は最近の方が多いんだよね。
なぜ、梁や柱小さくなるのか、コスト計算が緻密になった？

[186: ↑]

古い耐震基準でも大丈夫ってこと？

[187: 匿名はん]

>新耐震基準以前は、安マンションの手抜きが多かったことは事実

なおさら危ないじゃん。

>特に、塩分の入った海砂を使う割合は最近の方が多いんだよね。

さらに危ないじゃん。

ごく一部の本物の高級マンションを除いて、すべて危ないってこと?

[188: 匿名さん]

躯体の手抜きとか欠陥って、最初の10年以内に現れます
その点では、古いマンションの方が安心でしょう。

築浅中古なんて、中古なのに割高なだけで意味がないと思うけど、女性と同じ。

[189: 匿名さん]

＞81年以前のマンション(築27年以上)は、古い耐震基準で
＞作られているから、早めの建替えが必要かもしれない。
＞そうしないと、周辺住民に迷惑だ。

１９７７年竣工のマンションに居住しています。
５年前に建物診断を行い、ピロティと１階駐車場の一部を補強しました。
外見はよくないのですが、安心して生活できます。

躯体は管理状態がよければ、７０年以上は大丈夫だそうです。

旧耐震のマンションでも、管理組合さえきちんとしていれば（資金があれば）、補強工事をしていると思います。

近年は、行政から一部補助金も出るそうです。（ただし、幹線主要道路沿い？）

築２０〜３０年で建替えするのは、資源のムダ使いです。

[190: 匿名さん]

国が老朽化マンション建替えに向けて本格的に動き出しました。

マンションが倒壊すれば被害が膨大ですからね。


http://www.nomu.com/column/vol54.html

[191: 匿名さん]

築30年近い古いマンションの良いところは、子供が少なくうるさくないこと
都心物件に限れば、管理人も住み込みで24時間常駐というのが安心できる。
100㎡近いのは、昔の超高級マンションだから住民層も安心できます。

郊外の、エコノミークラスの新築ファミリーマンションは
同年代ばかりで人間関係も疲れそう。

[192: 匿名さん]

実家の木造住宅は築40年ですが、当時の公庫基準の2倍の建築費で
建てられました、あと最低40年は大丈夫だと行政から言われました。
木造の耐用年数は22年らしいけど、実に4倍は持つことになります。

[193: 匿名さん]

>>191さんには子供がいないのかな。
うちは子供がいるから、近くにたくさん友達がいた方が、
子供のためにもいいと思っている。

あと、築30年程度の部屋でいいのなら、賃貸で安く借りられる物件が
たくさんあると思うけど。わざわざ買うこともないと思う。
トータルの出費ではその方が安あがりなのでは？
で、お金が貯まったら (たぶん定年が見えてくる頃かな)、
終の棲家として新築をキャッシュで買えばいいんじゃない？

[194: 匿名さん]

>>193
不人気立地のマンションは、ちょっと古くなっただけで賃貸料がガタ落ちするが、人気エリアのマンションは築30年でも40年でも高止まりしたままだよ。
その作戦は、田舎で無いと無理。

[195: 匿名さん]

別に都心の人気エリアでなくてもいいと思うよ。
その人が住みやすい地域に住めばいいだけでは。
資産価値ばかり気にするから、そういう考えしかできないのかな。

[196: 匿名さん]

>>195
191は都心物件について語ってるわけだ。
でもその191に対し、193は田舎でしか成立しない事象と作戦を語ってる。だから、193の意見は都心志向の191には無意味無関係でしょ？と194はレスしているんだろう。

あなた、読み違えてる。その読み違えっぷりは193と同一人物？

[197: 匿名さん]

あと、「都心」の人気エリアに限らず、郊外の人気エリア(自由が丘とか田園調布とか)でも、193の作戦は成立しないよ>>195

[198: 匿名さん]

安マンションはダメですよ、外廊下とかエントランスホールがない
なんて論外です。

10年落ちの、ＢＭＷやベンツ、高級車は買い手がいるけど
10年落ちの大衆車は、使用に耐えても価値がないからスクラップ。

同じ立地なら、新しい方がいいけど高額になる。
都心の場合は、立地の良い場所には新しいマンションが少ない
立地の悪い新築なら、その60％で買える古いマンションがいいと思う。

＞で、お金が貯まったら (たぶん定年が見えてくる頃かな)、終の棲家として新築をキャッシュで買えばいいんじゃない？

近所だと75㎡前後の新築は現状で8000〜1億円です、
そんなに貯金はできないですよ、ローンも50歳越えたら厳しいですよ。
仮に55歳で、新築をキャッシュで買って20年後に死んで子供に残すのかな？

[199: 匿名さん]

>>193
いくら古いマンションでも、賃貸仕様はそれなりだし
壁紙だって、水回りだって自分の自由にはなりません。
安いと言っても、家賃を支払いながら定年間際までに8000万円以上
貯金なんてできますかね、貯金崩したら老後資金はどうするの？
それまでに子供にもお金が掛かる時期があるし。

[200: 匿名さん]

＞外廊下とかエントランスホールがない

これはダウト。エントランスが無い物件は知らないが、外廊下でも作りがしっかりしている人気エリア物件なら、中古でも評価は高い。

まあ、最近の新築マンションだと、内廊下が多いから別かもしれないけどね。20年前、30年前は内廊下の物件の割合自体が今より少なかった。

[201: 匿名さん]

>>200
エントランスではありません、ソファーの置いてあるような広めのエントランスホールのことです。
さすがに、エントランスのないマンションは、ありませんよ(笑)

最近のマンションでも、関東の都心を中心に二重床は普及していますが
内廊下物件は、都心でも希少価値、郊外なら絶望的に外廊下ばかりですよ。

うちが以前住んでいた30年前のマンションは、地域性かもしれないけど
内廊下ですよ、だから買いました。
但し現在のように、絨毯張りと廊下にエアコンはありません。