ザ・ライオンズ神戸ハーバーランドってどうですか？

[匿名はん]

ザ・ライオンズ・神戸ハーバーランドについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。


所在地：兵庫県神戸市中央区東川崎町1丁目75番1の一部、75番2の一部（地番）
交通：
東海道本線（JR西日本） 「神戸」駅 徒歩6分
神戸市営地下鉄海岸線 「ハーバーランド」駅 徒歩5分
神戸高速鉄道東西線 「高速神戸」駅 徒歩9分
間取：1LDK＋WIC～4LDK＋WIC
面積：45.78平米～100.48平米
売主：大京


施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大京アステージ
敷地面積：5454.42㎡
建築面積：1760.00㎡
ファミリー177戸

[1: 購入検討中さん]

神戸ハーバーランドの「三菱地所」と「大京」が所有する土地の建設計画の概要が判明しました。「三菱地所」は、地上36階、塔屋2階、地下1階、高さ123.33m、総戸数345戸の超高層タワーマンションを建設します。
　大京は地上15階、高さ44.56m、総戸数177戸のマンションを建設します。こちらは店舗も設けられるようです。

[2: 匿名はん]

三菱の方は無期限延期（プロジェクト再考）です

[3: 近所をよく知る人]

一番眺望の良いところに、三菱タワーが建つ予定があるから
先に立ったとしても眺望が阻害されるし、
売れないと思うよ

[4: いつか買いたいさん]

私もそう思う居ます。

あそこは元クリーニング工場
土壌汚染もありましたし

[5: サラリーマンさん]

敷地の形からして、南東部に上級物件を当ててくると思いますが、
当然東側は地所タワーが建ちますから、優良な眺望は遮られてしまいます。

南側は川重倉庫があり、ある程度高くないと南側の眺望はありません。
階数が低すぎるとレンガ倉庫の商業施設の排煙で匂うし、洗濯物は干せません

可動橋の前の公園は夜遅くまで、スケボー族や夏は夜遅くまで花火をする輩が居ますので
環境的にもあまり良いとは思えません。

[6: 物件比較中さん]

ハーバーランドのど真ん中にマンション、って凄いですよね。
で、三菱か大京しか選べないのだから、無期限延期なら選択肢としては大京だけですよね。

もう少し三菱の状況がはっきりして欲しいけど、どっちでも「買い」じゃないですか？
だってこの二つしかないんだから、希少性というかプレミアム感はどっちも凄いと思うけど・・。
向きとか細かな事はわかりませんが、北野あたりの高級マンションでも、
ガマンを強いられる部屋なんて、五万とあるわけだし、
都心居住を求めるなら、少々のことはどこにだってあるでしょうしね。

わたしは、今郊外に住んでいるので、向きや眺望といった希望はクリアできてますが、
都心を選ぶとなれば、程度問題ではありますが、やむを得ないことと思います。

あとは価格でしょうね、やっぱり。少々の犠牲とはいえ
こればかりはガマンで済まないもので・・・。

[7: 地元不動産業者さん]

予想しますが、大京さんがと5400㎡を約19億円で購入ですから・・・・。

坪160万円～180万円が妥当ですね。
広めの部屋で南東側の上層階なら190万円が最高額でしょうね。

三菱地所は大京の約３倍の坪単価で日本郵船から購入しましたし、タワーですから
坪280万円以上でないと採算がとれないと思います。

今からより不景気になりますから、マンション建ててもバブリーな価格では、
中央区内のタワーのように惨敗してしまいます。

[8: 近所さん]

環境はイマイチですよ。 夜になると人通りもなくなるし、繁華街らしくない閑散とした場所ではないかと。
なんで今更この場所にマンションなんてたてるのか。

[9: ここにお勤めさん]

>>環境はイマイチですよ。 夜になると人通りもなくなるし、繁華街らしくない閑散とした場所ではないかと。

そうですね。激しく同意します。

観光としては良いところですが、人の住むところではありません。
またハーバーランドは各施設の独立性が強く連帯感をなしていないため商業施設も集客力が乏しく
長期的な視点では今後商業施設が順次撤退していく方向にあります。

１、年末でニューオータニ撤退
２、神戸阪急が撤退の方向で運営者と協議中
ここまでが表に出ている事実

また
イズミヤがダイエー撤退後オープンしたもののオープン以来赤字続き。
ファミリオが神戸ハーバーサーカス・ビーズキス時代も含め惨敗続き。
プロメナの今後は温泉施設が入居とありますが成功するとは思えません。

ここの地区のマンションを購入してもハーバーランドという街そのものの将来性に大きな不安がありますので、
遠くない将来、街風景が一挙に閑散化すうリスクが非常に濃厚です。

[10: 近所さん]

店も確かにしょっちゅう代わってます。 定着率が悪いということは土地柄どういうことなのか、と考えるとおのずと答えがでてきますね。
なぜ今更こんなとこに建てるのか理解に苦しみます。

[11: ここにお勤めさん（昼ご飯中）]

ハーバーランドは活性化に取り組んでいますが、各商業施設の足並みがそろわず苦戦しています。

神戸阪急さんは撤退したくてたまらないようですが、
社会責任上後釜になる角テナント（他社百貨店など）を見つけないと撤退できないようです。
営業時間を１１時から１９時までに短縮し、マネキンさんなどローテーションしないで済むように
勤務体系を考えています。後釜テナントがあれば今すぐにでも退店したいでしょうが、
今の状況では見つかっていないようです。賃貸契約が切れる2012年に撤退の可能性が濃厚です。
（契約期間までの賃貸料を納めれば、満了日前に撤退することも可能）

イズミヤさんも阪急さんと同じ経費削減で営業時間の短縮を図りましたが、
１階フロアーは上層階の通路にもなりますから、イズミヤだけ営業時間の短縮するわけにはいきませんから、
地下１階食料品売り場のみ閉店を早めています。
ポートアイランドにある閉店予定の店との差別化を図るために、商品構成や売り場改装など努力はなさった様ですが、功を奏していないどころか来店客数はダイエー時代よりも少なくなっています。

こうなるとお客様の利便性を考えて客数を広げるより、縮小で体力低下軽減の方針で後ろ向きな店舗運営です。

ハーバーランドにある唯一の分譲マンション（平成元年竣工）は、
老朽化のための大規模修繕を巡ってかなり揉めていて、その様子が２ちゃんねるでも手に取るようにわかりますので、嫌気をさした住民が大京さんのマンションに移ってくることも考えられます。

今は近くにスーパーや百貨店があっても上記のような背景から、近い将来でさえあるという保証はありません。

ザ・ライオンズというトップブランドを掲げられるそうですが、ハーバーランドの希少価値は認めますが、
近隣商業施設の崩壊により、利便性やマンション価値まで崩壊しないか心配です。

[12: ご近所さん]

基本的には新開地の近くの物件でしょ。兵庫区のエリア物件の上位立地の評価しかないのでは？施工も長谷工さんじゃ＾ねー。安ければいいけど。

[13: ビギナーさん]

神戸新聞　本社横のマンションですよ。

もうそろそろ発表してもいいころですが・・・。
庶民には手を出せないぐらい高く売り出して、散々たる内容になるのでしょうね

[14: 近所さん]

そんな高級住宅街でもないのにやめてほしい。

[15: マンコミュファンさん]

周辺にマンションが無い＝希少性というけれど
そもそもマンションに適する土地でないから今まで建っていないというのもあります。
ものは言い様です。

[16: 近所さん]

マンションはいっぱい周辺にありますよ～
そりゃモザイクや海辺にはありませんが。

[17: 匿名さん]

モザイクへは一度行ったきりだけ。海が見えたという印象しか残っていない。
はやっているのかな。

[18: ここにお勤めさん（休憩中）]

ハーバーランドの中では、モザイクさんが一番マシです。

マンションはありますが平成元年の分譲マンションと市営住宅と都市公団の賃貸マンションの3棟ですです。
ハーバーランド（東川崎町１丁目）は旧国鉄貨物駅の再開発ですが、
同じ東川崎町でもハーバーランド以外は、低所得者を相手にした古いアパートや町屋など古い町並みです。

[19: 匿名さん]

神戸出身でない方には売れるんじゃないですかね？イメージ的に。

[20: マンコミュファンさん]

んなこたない。完全にやっちゃった系やな。

[21: 匿名さん]

>完全にやっちゃった系やな

意味がわからん、説明して。

[22: 近所さん]

かかわらないほうがいいですよ。↑
20はあちこちでくだらない発言を繰り返ししている奴ですから。

ここは安かったらそこそこ売れるんじゃないですか？

[24: 社宅住まいさん]

ここは安くないと思いますよ。

「ザ・ライオンズ～」っていう冠つけてますし。

坪180万円以上はするでしょう。
子育て世代のファミリー層向けのマンションではないでしょう。
「敷居を高くして買えない人は他へどうぞ」って感じのマンションになりそうですね。

[25: 地元不動産業者さん]

なかなか評価は難しいですね。若いカップルさん向けの立地ですね。セレブやヤングエグゼには兵庫区のエリアなので、パスされるでしょうね。７０㎡の３LDKだと、３０００万円そこそこの価格と評価する。そうすれば売れる。高額は危険。それ以上だと２０さんじゃないが、やってしまった系でしょうね。

[26: 近所さん]

２５さんに同意します。ここは無理やり高級住宅街にしようとしても無理。 知らない人はともかく、このあたりを知ってる人なら高けりゃ買わない。 安かったらまだ仮の住まい的に買ったりするかも。

[27: 親と同居中さん]

発表はまだですか？

[28: マンコミュファンさん]

河原町阪急に続いて、神戸ハーバーランド店も2012年までに撤退予定
イズミヤだけでは集客力ないし、今でも赤字だし

どうするんだろ？

[29: 匿名さん]

物件URL：http://lions-mansion.jp/MF081063/consept/index.html

なんだか高そうだね。

買う人いるのかね？

となりすぐに三菱のタワーが建てばHPのような見晴らしはなくなるのに・・・。

[30: 購入検討中さん]

このマンションの立地・眺望（予想）・設備に一目ぼれし、
購入を検討している25歳&35歳夫婦です。
29番さんのおっしゃる、三菱のタワーがたつって本当
なんですか？

[31: マンコミュファンさん]

はい、本当です。
現在は三井のリパークがあるところです。
リパーク内ちょうど中央にアスファルトが新しくなっているところがあります。
そこが土地調査(ボーリング)したあとです。

タワーが建てば神戸大橋方向の眺望は絶望です。

[32: 購入検討中]

そうなんですか…ショックです(;_;)どれくらいの高さのものが建ちそうかご存知ですか？
私は、西側ではなく東側の角住戸を希望していて、リビングからポートタワー、寝室から六甲山にかけての夜景が見れたらいいなぁと思っているのですが、その建物が建ったら希望の眺望も期待できませんか？

[33: 匿名さん]

大京だからね。

いつ父さんするかもわからないし、海沿いの高層マンションは　いやかな。

東南海地震でもきたら、津波と液状化で　崩壊してしまいそうで・・

[34: 購入検討中さん]

今航空写真見ています。三菱の建物が建つのは、マンションの東側の駐車場ですか？西側の駐車場ですか？

[35: ご近所にお勤め]

残念ながら東側（モザイク観覧車横の駐車場）です。
タワーマンションは地上36階/123mなので、
東側のバルコニーからの眺望は全滅です。
タワーが建てば覗かれます。

眺望・立地・ステータス性と安心感では、三菱地所のタワーの方が圧倒的に優位です。
タワーが建てば地所が優位なので大京はタワーが建つ前に、民間分譲初を銘打って売ってしまわないといけません。

またリパークと大京マンションの間に神戸市所有の小さな土地（歩道を含めフェンスで囲まれた土地）があるので
ここもやがては商業施設が建ちます。
そうなればタワーよりもっと近くにビルが建ち眺望が遮られます。

参照
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/32444/all
http://building-pc.cocolog-nifty.com/map/2007/10/post_a5c6.html
http://blog.livedoor.jp/jzs160_vertex/archives/65280333.html
http://www.2nn.jp/bizplus/1192199450/
http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2009/06/post-24dc.html

神戸新聞
http://www.kobe-np.co.jp/news/shakai/0001738124.shtml

[36: ご近所にお勤め]

追加参照

http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/kobe/ko-123mitsubishi.htm

[37: 購入検討中さん]

いろいろと資料を送ってくださりありがとうございました。
眺望がそのような感じなのでしたら、購入は諦めます。
三菱地所のタワーマンションの方がよければ、ダンナと相談して
そちらにするかもしれません。
貴重な情報ありがとうございました。

[38: ご近所にお勤め]

No.37 by 購入検討中さんさんへ

いいえ、結果的には非常に残念ではありますが、
購入検討中さんさんの購入をあきらめさせようという意図ではありませんので、ご了解願います。

事実は事実として、把握した上で購入されるなら検討に値しますが、
事実を知らずして購入してしまい、結果後悔するほど悔いなものはありません。
ですがか事実としてお伝えしたまでです。

この地に勤めるものとして、三菱タワーの建設やハーバーランドの魅力沈下。
百貨店やスーパーの撤退可能性など、居住は何十年にわたります。
その中で冷静にハーバーランドという街の将来性と住居に値する価値。
その価値に似合うだけの価格が均衡であるか、今一度精査しなければなりません。

ここに勤めるものとして、向き合わなければならないこの街の価値。
今ハーバーランドが置かれている現状を受け入れなければなりません。

[39: 購入検討中さん]

貴重な情報、本当にありがとうございました。知らなかったら結婚式を諦めてその費用をマンションの頭金にしてしまっていたかも知れないです。
教えて下さってありがとうございましたm(__)m
えっ！商業施設や百貨店も撤退する予定なんですか？それは知りませんでした…。
私は車の運転が危険なので、徒歩or自転車で行ける範囲に駅・スーパー・銀行・郵便局などがないと不便なんです(>_<)

その辺りも考えて、もう一度検討してみます。
土地勘がなかったので助かりました。ありがとうございました。

[40: 購入検討中さん]

ダンナと話し合って、ライオンズマンションの景観が悪いなら三菱タワーにしようか？という話が出ています。三菱タワーマンションの詳細ってまだ発表されていませんか？

[41: 近所にお勤め]

正式には公表されていませんが、
大京さんが近隣商業施設管理者向けに建設の説明会をしたちょうど同じぐらいに、
我が商業施設に三菱地所さんが調査に来られました。

以前掲載していた建設のお知らせ看板を撤去し、プロジェクトを再考されているみたいです。
また神戸市内のタワーマンションが軒並み苦戦しているのを受けて、市場投入時期を見計らっておられるようです。
そのいい材料として大京さんのこのマンションの売れ行きがいい判断材料になると思います。

予想以上に大京さんのマンションが売れれば、すぐにでもプロジェクトが動き出すでしょう。

[42: 購入検討中さん]

貴重な情報ありがとうございます。商業施設の撤退など、調べれば調べるほどこの地域が閑散としていくことがわかりました。
三菱地所のプロジェクトは凍結状態なんですね。大京さんのマンションが売れればプロジェクト再考とのこと、わかりました。
私事になり恐縮ですが、ダンナとは、すぐにマンションが欲しいと話しているのではなく、3～4年のうちに見つかればいいかなぁと話しているので、三菱地所が延期してくれるなら好都合です♪
この街に将来性はあると思われますか？

[43: 神戸っ子]

この地域は入れ替わり激しいですよね。阪急、撤退。ファミリオも閉店相次いでいるし…。
ファミリー層にターゲットをしぼるというのはよいと思うのですがイマイチ盛り上がらない。

実際ファミリーが住むには微妙な地域。Dinksや独身者は三ノ宮、元町の方が魅力的な気がします。

[44: マンコミュファンさん]

昨日あった「チリ地震」による津波
水位が上がり漁船が乗り上げたニュース映像にはショッキングでした。
このマンションはかなり海に近いので津波による水没など心配します。
特に駐車している車が被害にならないか心配です。
また何年か前に台風による高波でハーバーランド近くの国道２号線が冠水したのは記憶に新しく、
今回の津波で気になります。

[45: 匿名]

天災での被害に関しては予測はなかなか難しいですね。ただ冠水後、高潮対策の工事は行われてましたね。それよりも43さんのおっしゃるようにハーバーの未来が気になります。

[46: マンコミュファンさん]

高潮対策の工事は、かもめりあ付近のみです。
コーナン前からハーバーランドにかけては、何も対策工事がなされていません。
冠水したら、河川と違って塩水ですのでクルマは再起不能ですね。

報道ステーションを見て心配になります。
ハーバーランドもスイーツハーバーのあったファミリオは悲惨な状態ですね。

[47: マンコミュファンさん]

本日７日日曜日の朝刊の折り込み広告に「ザ・ライオンズハーバーランド」の折り込み広告が入っていました。
前回の折り込み広告とは違って上が大きくなった事と内容が変わっていました。

広告には１５階相当の高さより神戸大橋方向の眺望の写真が前面に押し出されていました。
「Ha・Re、神戸阪急での洗練されたショッピングはもちろんのこと、毎日のお買い物についてもイズミヤが身近に利用できる、商業、行政、教育、衣料などが整った利便性の良い環境にあり、ハーバーランドの住街区を選択することは利便性や眺望だけでなく、リゾート性までを日常で手に入れる。」とうたい文句が書かれていますが、
しかしハーバーランドの将来性、阪急百貨店、イズミヤの撤退可能性があることは隠されたまま、
また東側の三菱地所タワーマンションの建築計画があり、ひとたび建設されれば眺望は全く望めなくなるなど、
問題も抱えているのに、あえてそのことを隠して全面にアピールしていることに大京の姿勢に疑問を感じるのは私だけでしょうか？

[48: 匿名]

全部書いたら売れませんからね。営業ならそうせざるを得ないかな。

[49: いつか買いたいさん]

スーパーと百貨店が撤退する前、隣にタワーマンションが立つ前に売ってしまおうという姿勢でしょうか？
知らずに買った人は大変ですね

[50: 物件比較中さん]

ここで出てる情報知ってて買う方って…

[51: ご近所にお勤め（昼ご飯中）]

神戸新聞横の駐車場に大京さんのモデルルームが完成したようです。これから販売に熱が入ると思います。

話は変わりますが、
仕事柄他のビルの従業員やテナントさんなど顔を合わせることが多くよくお話を伺いますが、
あまり明るい話は残念ながら聞こえてきません。

ある角テナントさんの撤退報道などがありましたが、
マネキンさんはメーカーからいらっしゃっているので直接雇用はしていませんし、
直接雇用の正社員は近隣店舗に異動でしょうが、パートさんは閉鎖となれば解雇になるので、
マネキンさんとパートさんを中心に雇用不安が広がっています。
年初の朝礼で「報道されているような閉鎖はありません」と火消しに必死なようです。
また今月からコンビニが新たにオープンしますが、
昔のハーバーでは考えられないぐらいの賃料だそうです。倉庫さんご苦労がよくわかります。
飲食店が撤退し、新たな飲食店の誘致が出来なかったため賃料を下げてコンビニを誘致したようです。
このハーバーランドに来られるお客様とそこで働く私たちとでは、事情を知っているだけに素直に喜べない状況があります。

ダイエーからイズミヤさんに変わりましたが、もしイズミヤさんが撤退されると次スーパーさんの誘致は難しいでしょうね。
ファミリオさんの悲惨さも目を覆いたくなるような状況ですし、
大京さんのご認識していらっしゃるハーバーの華やかさの演出と私たちが思う現状ではかなり乖離していますしこの先明るいとも思えません。

神戸市さんもこの状況を見ていられないようで、あまり便利になるは思えないような場所にエスカレーターを設置されますが、解決策には至っていません。

ハーバーランドの各商業施設の運営会社は外資がいたり、大手財閥系など非常に独立性が高く
ともに切磋琢磨する空気が全くありません。
その打開策として元町・三宮方面の集客バスを運行していますが認知度は低く、
外国人客用のナイトバスも思惑から大きく外れてしまいました。

実際「マンションが出来れば何とかなるだろう」と漏らす人も居ますが、
マンションの１４０世帯の人相手に何とかなると真剣に思っているのであれば、この街の将来は真っ暗です。

結論は、風光明媚な観光地と人が暮らす場所は必ずしもイコールではありません。
観光客にとって魅力的なハーバーは、現状の商業（商売をする人）にとっては魅力的ではありません。
同じように、そこに暮らす人が魅力的であるか再考された方が良いような気はします。

[52: ご近所にお勤め（昼ご飯中）]

No.47 by マンコミュファンさん 2010-03-07 10:56　さんのお書きになった

>「Ha・Re、神戸阪急での洗練されたショッピングはもちろんのこと（中略）ハーバーランドの住街区を選択することは利便性や眺望だけでなく、リゾート性までを日常で手に入れる。」

あのマンションの建つところは「商業地区」の筈です。
住宅専用地区は住都公団・神戸市営シティーハイツ・メゾンビューハーバーランドの区画のみです。

「住街区」と言う表現は誤解を招くと思います。

参照
http://www.city.kobe.lg.jp/information/project/urban/district/img/harb...

[53: マンコミュファンさん]

会社帰りに雑誌を買ってきました。タイムリーなことを話題にされていたのでびっくりしました！
週刊東洋経済2010年3月13日号「百貨店スーパー大閉鎖時代」誌面より抜粋しました。
http://www.toyokeizai.net/shop/magazine/toyo/detail/BI/6298b80b04be917...

神戸阪急
１㎡あたりの売上高325,951円
売上高10,847百万円
前期同期比増減率マイナス16,7％
売り場面積33,278㎡
従業員一人当たりの売上高133,914千円（※正社員のみ）

近畿の百貨店のうち４７位で最下位でした。
５１＆５２さんのお勤めの方がおっしゃっていることが東洋経済紙面から見ても裏付けられました。
そうえば４６位の滋賀県の西武大津店のお近くにもライオンズマンションがあったような気がしますが・・・・。

マイナス材料ばかりなハーバーランドで将来性がかなり不安になってきました。買おうかどうか不安になりました。
景色や観光名所に立つマンションということで飛びつくのではなく、
もう少し冷静な目でもう少しハーバーランドの動向を観察しようと思います。

[54: 匿名]

近隣地に建築確認申請が出ていれば告知義務はありますが、凍結など建築申請が取り下げなどがあれば告知義務も消滅します。
一旦建設が凍結した土地は景気の浮揚次第で再び動き出します。今のうちに売ってまえ！状態ですね。

[55: 不動産購入勉強中さん]

写真を整理したら残っていました。

モザイク横の駐車場（名称：三井リパークコイン神戸ハーバーランド第２/東川崎町１丁目５－４）にあるマンション計画はコレですね。

[56: 不動産購入勉強中さん]

もう１枚

[57: ひまじん]

ＭＲの営業部隊動き出しましたね。
昨日、真っ昼間に電話掛かってきました。(仕事中にも関わらず、しかも職場に電話。)
やはり他のスレでもあるように、電話攻撃&職場、自宅押し掛けの営業スタイルでしょうか？
もしそうだとしたら、高級感を全面に押し出すマンションな割には販売員がチープですな。

[58: 匿名さん]

ザ・ライオンズという名前は、ライオンズの中でもワンランク上だそうですが、
そもそもハーバーランドでワンランク上を出そうとすること自体、
ライオンズのレベルが知れてる。

[59: 購入検討中さん]

あちこちのJR駅で広告が掲出さていて”販売間近”の機運が視覚的にも高まってきました、
いよいよ土曜日にモデルルームオープンですね。

観光商業施設のど真ん中にあり、人が住む住空間ではないような気がしますが、
週末に資料を貰いに行こうと考えています。

[60: 買い換え検討中]

前々から気になる物件ではあったので、この週末にモデルルームに足を運んだ。
「おかげさまで大反響を頂いております。」と担当者は自信満々の面持ちで私を出迎えたのであった。

ＰＶやモデルを拝見させて頂いた。各種データも拝見し、
まず海が直ぐソバであり大方の予想していたが地盤がかなり弱いことが気になった。

駅チカと商業施設が近いことなど無二なロケーションを全面にアピールする担当者に
この掲示板でたびたび物議を醸している疑問をぶつけてみた。

「阪急が撤退するという噂、西武跡地の苦戦などをどうお考えですか？」
この問に答えた担当者の満面の面持ちに私は絶句してしまった。

「神戸市がこれだけ投資した土地です。神戸市が見放すわけがありません。大丈夫です心配ありません。」

作り込んだＰＶ、ゲストルームのモデルに私の心は舞い上がっていたが、見事に冷や水を浴びせてしまった。
子供が巣立ち、妻と余生を過ごすため安住の地かと思っていたが、
来場者の多さに少々焦った私であったが、少し距離を置いて熟思黙想しようと思った。

[61: 購入したいマン]

となりに、三菱地所？高層タワマン検討中でそれが建てば、眺望は絶望的、工場からの臭い・・・・
それってマジですか？それが分かったらこのマンション売れないのでは？
どこまでが、本当で嘘か分かりませんが、現地の方教えてください。

[62: 物件比較中さん]

>>となりに、三菱地所？高層タワマン検討中でそれが建てば、眺望は絶望的、工場からの臭い・・・・

工場からの臭いはありませんが、東方向の眺望は絶望的です。
東方向の眺望を主にしているタイプは絶望です。

[63: 物件比較中さん]

説明会に予約してましたが、仕事で行けなくなりました。
私が行けないなら「奥さんだけでも来れないか」
子供が体調を崩しているというと「じゃあ、いつ治りますか」
「現地でも資料は渡してない」「家に行って説明する」としつこいです。
日に何度も電話してきては、留守電に切り替わると黙って切ってますね～

いずれにせよ、値段が判らないことには、比較・検討しようがないですよね。
連休中も仕事で身動きが取れないんですが
価格帯をご存知の方は教えて下さい。南向き希望です。

[64: 匿名]

いや頑なに価格は公開していません。
今はディベロッパー側が客層調査中です。
客層の反応を見て価格を決めるようです。
確かに問い合わせは多いみたいですが、実際にモデルルームまで来る客は少ないようです。プロジェクト発表会の初回は満席続出でしたが、ＧＷ中は閑散としています。
プロジェクト発表会に来た人間を「インテリア担当者から説明会」などで見込み客を繋ぎ止めています。
モデルルームは成金ばかりでリタイヤ組もあれば金ばかり追いかけてそうな柄の悪い匂いがぷんぷんさせている子連れなとがいます。
地元紙の企画広告などで話題作りに必死なようです。

[65: 物件比較中さん]

やはり大京の営業マンはひつこいですね。

注目を浴び満員御礼なら電話攻勢する暇がない気がしますが・・・。

ザライオンズと最高グレードをつけた割には、反響がディベの予想よりも悪いのでは？

[66: 匿名さん]

価格はおそらく坪２００万は軽く超えてくるでしょうね。

[67: 匿名]

坪２１０万円からです。
敷居を高くして買えない人は他へどうぞ。と言わんばかりの差別化(富裕層特化)してます。

[68: 通りすがりの近場からの観光客]

ハーバーランドに遠出の買い物しにきました。
ＧＷということで三宮も元町もハーバーランドも、どこも賑わっていました。

しかし現実は厳しいですね。

もう死に体ですね。
思わず写真撮ってしまいました。

[69: 真剣に購入検討しましたが。。。]

価格は、76.29㎡の13階で4660万円。76.66㎡の13階で4680万円です。ほぼ確定した販売価格のようです。坪単価200万超えています。下の階になればより安値にはなっていきますが、、、14階、最上階の値段は更に高くなるようですし。。。これってどんなものでしょうか？？？

[70: 真剣に検討中でも見送る気持ちに傾きつつある]

私も同じような価格を提示されましたから、間違えないでしょう。
ちょっと高すぎるとおもいます。
あと管理費が高いですね。
駐車場も多く設け、またカーシェアリングをマンションで設置するらしいですが、都心で站近でカーシェアリングではますます自家用車が必要でなくなり駐車場稼働率が悪くなると思いますが、想定稼働率は80％
これてまは１ＬＤＫの２タイプの住民が車持たなければ、80％を下回ることになり、管理費が値上げせざるを得なくなります。また立体駐車場で、おまけに塩害とくればコストがバカになりません。
物件価格が高すぎるのと、維持コストがＤＢ想定を越えるのは覚悟しないといけないので、見送りを前提に購入再検討しています。

[71: ７０です。]

図面集に詳細が載ってあり抜粋してみました。
総戸数179戸（住居177、集会室1、店舗1）
駐車場128台（来客用1、カーシェアリング1、店舗3）
仮に住戸用123台の80%は99台
1LDKのNタイプ、Mタイプの総戸数は26戸
仮にLDK住戸の全員が駐車場未契約で80%下回ります。
単身用でなくても自家用車を所有しない人が居るでしょうから、
80%稼働を前提にした管理費には無理があります。
DBのシュミレーションに無理があるような気がします。
ＭＲにお邪魔した時に、収益物件として買われる方もおられました。

[72: 真剣に購入検討しましたが。。。]

No.69です。

そうですね、やはり管理費高めですよね。。。私の調べている2タイプでの月額管理費が20900円、22000円という額でしたから。あと、当方車を保有しておらず全く運転しませんので、No.70さんが指摘しておられる立体駐車場維持コストは想定もしていませんでした。。。確かに塩害立地での維持コストは馬鹿にならない額になり得ますね。それは車を保有せず駐車場に足を踏み入れることすらしない住人にもはね返ってくる出費になってしまうのでしょうね。。

それにしてもやはり一番関心（心配）があるのは、東側の三菱地所が将来的にどう出てくるかという点です。もしタワーマンションを建設されてしまえば、私が今検討している東側のハーバービュー（メリケンパーク、神戸港方面）タイプの部屋ではかなり眺望が悪くなってしまいます。と言うか、海方面やモザイクガーデンの観覧車、海洋博物館等の眺望はほぼ絶望的。かろうじてポートタワーが見えるか見えないかという程度になってしまいそうです。もちろんタワー建設位置が敷地内のかなり南（海側）のみになれば、ライオンズからの海への眺望もそれ程損なわれないのではと期待もできますが。。。しかしこればかりは地所がどう出てくるかで、、、その決定まで常に眺望への心配を抱き続けることになってしまうのでしょう。。。

そのような将来的眺望を考えると、東側と北側（マウンテンビュー）に眺望がある角タイプの部屋を検討し直すべきかとも思い始めました、、、（この部屋タイプだと少なくとも六甲山への逆夜景は保障されていると思うのですが。。。）そうすると85.78㎡と部屋が大きくなってしまい、もちろん購入額もそれに伴い跳ね上がり、ランニングコストもまた高いものになってしまいます。。。

三菱地所が購入した地価はライオンズのそれより約3倍というものだったそうですが、そうすると例え将来マンションが建設されたとしても、販売価格が一体いくら程になるものか。当方の予算は5000万円程ですので手が出ない可能性が非常に大。今のライオンズはとりあえず見合わせて、将来地所が建設するであろうマンションに期待するというシナリオも難しそうです。

あと根本的な問題点として、周辺店舗撤退の可能性もかなり高いという点。もし阪急とイズミヤが撤退してしまうと日常生活の利便性が。。。

今月15日から希望タイプのマンションへの登録が開始されますが、一体どうしたものか。。。私同様に購入を決定しかけていた方々の意見をもっと聞きたいです。

[73: 購入検討中さん]

私もモデルルームに行き資料をもらってきましたが、
大京のプロモーションを見ていると、駅近・商業施設そば・絶好の眺望・唯一の民間マンションが売りですよね。

１、駅近はJR神戸駅が移転しない限りは大丈夫（←ほぼ保証される）
２、商業施設そば（←阪急撤退、イズミヤも時間の問題？）
３、絶好の眺望（地所タワーマンションが立つまで）
４、唯一の民間マンション（←地所タワーが建つまで）

２，３，４は消える可能性が濃厚
そうなると「駅近」のみがこのマンションの売りですね。

資料をもらってから、現地周辺の昼夜の様子を調べに行きました。
やはり夜、とくに阪急とイズミヤが閉まった21時以降は人通りが少なくなります
特に深夜帯殆ど人通りがなります。
ファミリーマートとサンクスも深夜帯の来店客は他の店舗に比べ少ないです。

また神戸阪急の食料品は平日19時まで、イズミヤの食料品は20時で閉まり、仕事帰りの立ち寄りはほぼ無理な事。
（19時や20時閉店自体が不振を物語っています。）
（20時以降はビェラ神戸口のコーヨーが23時まで開いています。）

ここで注意しないと行けないことが！
それは深夜11時以降メイン通りのDuo神戸地下街が閉鎖されること。
11時以降は神戸駅前のHDC神戸ビルの外れにあるプロメナ2階に直結する歩道橋
または
ビェラ神戸口駅改札口西側にある歩道橋になりますが、ビェラ神戸口改札口も23時で閉鎖されますので、
中央改札口から回り込むことになります。
前者の歩道橋は夜は薄暗く女性や子供はどうかと思います。
後者になると駅からの歩行距離はDuo神戸地下街の倍になります。

調べてみれば見るほど再考せよという材料が出てきます。
ＧＷ中は普段の雰囲気がわかりませんので、ＧＷが終わった月曜日以降また調べてみようと思います。

[74: 会社帰り携帯より]

ふと思ったが、
ハーバーランド全体のテナントが撤退しているのに、このマンション１階のテナントが安定的に入居する保証はどこにもない。

ましてや隣の神戸新聞社屋のカルメニも空いている。
またテナントが滞納して夜逃げでもされたら大変だ。
空きテナントになると修繕積み立て費や管理費はどうなるの？

[75: マンコミュファンさん]

>>真剣に購入検討しましたが。。。さんへ

管理費は、仮に月１万円高くても、１０年でも１２０万円です。
大きいですが、それでも物件の値段に比べればさほどの事はありません。
塩害などもありますが、対策を立てていれば
馬鹿にならないとは思いますが、さほど気にする程でもない気がします。
（と言いつつ、気になるなと思ったり・・・）

それよりも、東側のハーバービューが無くなる事が大問題ですよね。
これは、物件の価値が半減してしまいますから。

私もマンションを買った時に同じ経験をしました。
東側が駄目なら、西側はどうだろうかと
何故か当初の目的から外れて物件の長所を探そうとしていました。
ですが、それって変ですよね。
マンションは値段の割りに物件数が少なく、
高揚感も手伝って、つい焦り気味になりますが、
そんな時こそ落ち着いてください。

景色が欲しいのか、駅近が良いのか、利便性か、
是非もう一度検討してみてください。

ちなみに、モザイクの対岸に
イトーピアというマンションがあります。
中古で時々条件が良いものが出てます。
ポートアイランドは眼中にないと思いますが、
同じような景色が見えますので、
参考のために冷やかしに行かれるのはどうでしょうか？

[76: 近所をよく知る人]

ハーバーランドでは所謂「2012年問題」が迫ってきております。
それは神戸阪急が建物の賃貸契約が切れるのが2012年。それを一つの節目とするとH2O社長が公言しています。

阪急三宮駅ビルの再建とともに神戸阪急を三宮に移転させたいのが阪急側の本音です。
またテコ入れはするもののなかなか改善の兆しが見いだせない赤字続きのイズミヤも一緒に撤退を模索している筈です。

他の方も指摘されているようにハーバーランドは直ぐそばを走る国道２号線が東西に走り、
片側５車線で交通量も非常に多くあることから、それが大きな障害となって陸の孤島となっています。
デュオ神戸値が閉店した後の深夜におけるハーバーランドの孤立さは際立っています。

ハーバーランドの活性化に三宮～元町～ハーバーランドとウォーターフロント回遊性を持たせたいところでしょうが、目の前の国道２号線が大きな障害として横たわっており、付近の国道２号線を地下化する荒療治をしないと解決できないでしょう。ポートタワー横の頓挫したミッドポートプロジェクトの広大な遊休地が元町方向からの送客の難しさを象徴しています。

[77: 近所をよく知る人]

７５番さんへ
>>管理費は、仮に月１万円高くても、１０年でも１２０万円です。
>>大きいですが、それでも物件の値段に比べればさほどの事はありません。

別には75番さんを攻撃する意図はありませんが、
ここに居住する人は住宅ローンでお買いになる人がほとんどでしょうから、
その方にとっての年間１０万円は大きなものだと思いますよ 。

[78: 二の足踏み中]

ハーバーライオンズを検討中です。

よかったらどなたか教えていただきたいのですが、
地所タワーマンション予定地とライオンズの間にある「神戸市が所有している土地」には
何も建つ予定はないのでしょうか？
もし建てば　丸々ライオンズの東棟とかぶり、「ザ・神戸」の景色どころじゃなくなりますよね。

先月から二度、ライオンズの担当者と会っています。
物件自体もそうですが、管理費修繕費が、いい値段していますよねぇ、、。　
毎月の事になるので、ばかにならないなぁ、、と　今　二の足を踏んでいます。
他社の不動産やさんに伺いましたが、修繕費は少しずつ値上がりするらしいですし、、。

一期販売は見送り、あるのかわかりませんが、二期以降の販売に賭けてみようかとも検討中です。

[79: 近所をよく知る人]

ライオンズマンションとタワーマンションの間の土地4792.24平米は神戸市のものです。

昨年毎日放送テレビの憤懣本舗で取り上げられていましたが、煉瓦倉庫テナントの導線を確保するための歩道が設置されました。隣のフェンスで囲まれた土地と一体的に神戸市の所有です。地目は宅地になっていますので建物の建設が可能です。

また歩道はテナント救済のための暫定的なものですので、役目が終わったら更地に戻し民間に売却する可能性もあります。売却となれば商業ビルが建つ可能性は否めません。現在モデルルームあるレンガ倉庫駐車場も神戸市の土地なので、すっとあのままにはしておかないでしょう。現在は景観条例として規制されている煉瓦倉庫も、テナントの流失が止まらなければ建物自体をメリケンパークなどに移設して、景観規制を解除し土地を有効利用＝民間売却する可能性も否定できません。ですから、東方向と南方向も近隣地に建物が建つ可能性があります。

煉瓦倉庫の景観条例は、あくまでも煉瓦倉庫があるからのもの。移設したら意味が無くなってしまいます。
簡単に規制できたと言うことは、規制解除も簡単であることです。未来永劫何も建たない保証はありません。

だからライオンズマンションの完成予想の下に小さな文字で「※景観を将来に渡って保証するものではありません。
」と書いてあるのです。

話は変わりますが、三菱地所タワーマンション建設予定地は既に権利部所有権を三菱地所、近畿菱重興産、三菱倉庫
で持ち分配分しており将来タワー建設はほぼ間違いありません。ただあそこは前所有者の日本郵船から現金で購入しており、現在もコイン駐車場収入がありますので、土地の固定資産税は賄えて余りある状況ですから、抵当権を設定し借金で土地を仕入れいて既に3.77%の金利負担が発生していて分譲を急がなければならないのとは違って、最低限の維持費は賄えるのですから景気が回復するまでじっくり待っている資金が潤沢な財閥系の強みでしょう。
同じハーバーランドに出来るマンションではありますが、この二つのマンションは前述の通り状況が違います。

[80: 二の足踏み中]

二の足踏み中です。

それではパーキングとライオンズの間は、
いつまでも空き地のままではないかもしれませんね。

貴重な情報をありがとうございました。
参考にさせていただきますね。

[81: 購入検討中さん]

No.78 by 二の足踏み中様へ

私も購入を検討しています。
二の足踏み中様はライオンズ担当者とどの程度まで進まれていますか？要望書は書かれましたか？
私も貴殿と同じく、管理費の高さ、物件の高さに二の足を踏んでいます。
私は商業施設撤退の可能性などリスクの割には物件価格が高すぎ足踏みしています。

ほかの購入検討者の方の意見など情報交換できたらと考えています。

[82: マンコミュファンさん]

>>近所をよく知る人さん

書きながら私も１０万は大きいなと思いました。
私のおこずかい、月１万なんですよ。
まぁ、おねだりすれば何でも買ってくれるんですがね。（＾＾；

[83: 買い換え検討中]

勤務先がすぐ近くのため、買い替え対象として検討し、事前希望まで話を進め、15日には正式に申し込もうと思っていたのですが、、、。
この掲示板を見た今、家族一同「ちょっと待った！」という気分になり、購入は考え直すことを決心しました。
正直この手の掲示板は”いかがなものか”と思っていましたが、ハーバーランドを出来た時から見てきているものとして、皆さんお意見はいちいちごもっともなものばかり。
今の住まい（これもライオンズマンション）の売却査定が思うに任せない中、少々舞い上がってしまっていたようで自身反省しています。

購入申込み直前まで話を進めながら、このようなことを書くのもおかしなことですが、管理費が高い件はやはり問題が多いです。　コンシェルジェサービス、ゲストルームなど便利なようですが、これらはいずれも管理費の中で運営されるもの、すなわち、利用しなくても管理費として代価を支払っていく必要があるものです。
また、海辺のマンションは、予想以上に建物の傷みが早いため、修繕費用も心配の種です。（大京は十分な対策をしているといいますが、通常ではない仕様ということは、修繕が必要になった場合には、通常以上のお金がかかるということです）

色々書き込みをされた皆さん、貴重なご意見、本当にありがとうございました。

[84: 物件探し中]

そもそも大京って大丈夫なんでしょうか？
経営再建できてるの？

[85: 近所をよく知る人]

No.83 by 買い換え検討中 様

書き込みありがとうございます。私から情報交換を呼び掛けておきながら返信が遅れ申し訳ありません。

>>勤務先が近く、ハーバーランドを出来た時から見てきているもの
私と同じ境遇ですね。
だから迷われる御気持ちよくわかります。
昔からハーバーランドを知っているし勤務先が近いため、他の人よりもハーバーランドに触れる機会も多く
それ故にこの街の良さも、抱える問題がよく分かり、他所から来られる方よりも見る視点・視野が違うのですが、
ですから悩むのです。大京や他の方が思うほど将来的に便利なところかが。
大京が売り出す価格（評価）ほど、この街の価値が無いと判断してしまわざるを得ないのです。

モデルルームにもお邪魔しましたが、モデルルームには珍しいゲストルームが展示してありました。
他の方はゲストルームに注目され見入っていましたが、私は疑問がわきました。
それはゲストルームは住民が一番利用する確率が低いこと。
いったい大京さんは何をコンセプトにしているのか疑問がわきました。
モデルルームといえば、２～３タイプの部屋を展示しているのが一般的ですが、
それをＬタイプの１つのみにし、他の対応の展示を省略してまで一体このマンションの何を売りにしているのか？
どうも投資家、転売目的など、ここに住まない人相手にしているのでしょうか？
私の職業柄、悪い癖です。そう考えてしまうんです。

付近の賃貸マンション相場から考えても価格は高すぎます。
高額な物件でようやく住宅ローンを払い終えても、管理費は安くならず、逆に修繕積み立て費は高騰し
年金でまかなえず、住宅のために老後も働き続けなければならない安住の地では無いような気がしてなりません。

人が住まう場所は日常的な場所。コンシェルジュなどホテルのような非日常と混同してはいけません。
非日常の華やかさばかりに目がくらみ、現実を忘れてはなりません。

思い入れの強いハーバーランドに建つ新築マンションとしてすごく楽しみにしていましたが、
冷静に考えれば考えるほど、足踏みしてしまう私です。
ですから貴殿の気持ちはよく分かります。私も残念です。

[86: 匿名さん]

豊富な共用施設で気を引くやり方は事業再生になっても全く変わっていませんね。

[87: マンコミュファンさん]

共用施設について

先日、三ノ宮のアーバンライフのMRに行ってきました。
MRと言っても現地公開の物件ですね。

エントランスやゲストルームはものすごく綺麗で、
思わず声が出てしまいましたが・・・
その半面、部屋が普通すぎて落差に驚きました。

ワコーレトアロードのMRも行ったのですが、
あそこは一部の部屋が別格のような作りで
行かれた方はご存知のとおり、凄いの一言です。
何百万（もっと？）もオプションをつけないと無理で
生活空間としては疑問符が何個も付きますが。

とにかく、部屋の内と外、バランスも大事ですよね。

[88: 匿名さん]

私も購入を検討している者の一人です。

地所タワーマンション建設予定地は、元々クリーニング工場があった場所で、土壌からヒ素が検出された事があるそうです。
（現在は、ほぼ未検出の状態だそうですが・・・）

環境汚染については、ライオンズも大丈夫なんでしょうかねぇ？

[89: 近所をよく知る人]

土壌汚染については下記をご参照下さい。

http://www.city.kobe.lg.jp/information/oshirase/backno/2006/img/200611...
http://news.livedoor.com/article/detail/2697594/?select_id=0
http://news.livedoor.com/article/detail/2688912/

[90: 物件比較中さん]

明日会社が休みなので、終電付近の環境を見てきました。
地下通路がクローズしてからのハーバーランドは陸の孤島ですね。

駅から暗い歩道橋を渡らないといけません。人通りもありません。
ましてや国道を歩いて横切るのは自殺行為です。
ハーバーランドから自転車で移動するときは、この国道がネックです。
たとえ昼でも歩道橋を渡らないといけません(；´Д｀A ｀｀｀

昼と深夜の落差が激しすぎます。要チェックです！

[91: となりのマンションにお住まいさん]

DUO神戸地下街は６時オープン２４時クローズ。
阪急梅田方面からの最終電車は2405着やから、地上へ出ないといけない。
もちろん阪急より遅いＪＲ最終も閉まってる。
高速神戸駅から雨でない限りまだマシだが、ＪＲ最終が出たあとは勿論２つの構内コンコースも閉鎖される。
24時30分以降のＪＲ以北(ライフ、湊川神社方面)への行き来は駅東側または駅西側東川崎交差点まで回り込まないといけない。
特に神戸駅北すぐにある呑み屋街で飲んだ帰りは遠い。
国道２号を越えるのに、上(オーバーブリッジ)または下(地下街)で立体クロスしないといけないのは結構めんどくさく不便です。(酔った帰りは特に( p_q))

国道２号線を道路を横切ろうとする自転車を見るが、すごく危ない。
(特に西側の東川崎交差点)だから自転車で三宮へ行こうとするとめんどくさく、最初は頑張っていたが、しばらくして自転車では行かなくなる。
またコーナンへの自転車も土日はモザイク前道路が客の車で込み合うので結構あぶない。
(特に自動車に隠れて死角になる小さな子供。)

[92: となりのマンションにお住まいさん]

「ハーバーランド初の民間分譲マンション」て言うけども、
私が住んでるマンションは平成元年の神戸市住宅供給公社ですから、
ライオンズさんは「民間」ていう形容詞がついているんですね。
ハーバーランドの中には他に住都公団と市営の賃貸マンションもあります。
私のマンションも分譲貸し(3LDK　7310.5万/月)があるし、
住都公団の一番高いとこでも(4LDK　9913.1万/月)
市営でも82　10万/月
ちょっと高すぎるんちがいますか？
サラリーマンの私には判りませが、投資家さん利回り取れるのでしょうか？私は株すらしたことがないので、利回りは定期預金しか縁がないです。

[93: となりのマンションにお住まいさん]

文字化け失礼致しました。
携帯で入力しているため平米の記号が反映されませんでした。

−訂正＆加筆−
メゾンビューハーバーランド分譲貸し3LDK 73平米 10.5万/月
住都公団ハーバーランド神戸駅前住宅4LDK 99平米13.1万/月
神戸市営シティーハイツハーバーランド3LDK 82平米10万/月
−−−

[94: 匿名さん]

公団結構空きありますよね。便利な場所と思います。けど高級住宅地ではないなぁ。

[95: 携帯からです]

販売開始するらしいので、気になる夜間の町の風景を視察にきました。ただいまライオンズ建設現場前です。携帯から写真が掲載できないので後程載せますが、やはり今、全く人通りがありません。
こべっこランドと阪急の交差点での２０分間の人通りは1人だけでした。車通過はは８台(暴走族を除く)
ＪＲ神戸駅から地下で来ましたが、通路は閉鎖準備していました。
昼間の活気と違って車の往来も全くありません。
客待ちのタクシーが８台程いるだけでした。
近くのサンクスは客がゼロ。閑古鳥が泣いています。夜の女子供の一人歩きは危険な気がします。
また10台程の暴走族が周回していました。
ちょっと夜の街風景は住宅街よりも恐いです。

[96: ９５です]

写真追記いたします。
１５日（土）２３時４９分撮影

場所
http://kokomail.mapfan.com/receivew.cgi?MAP=E135.11.4.7N34.40.31.5&...

[97: 匿名]

販売がまもなく始まりますが、みなさん買われるのでしょうか？

[99: 入居済み住民さん]

いつもはお昼に買い物に行くのでわからなかったのですが
一度ハーバーで忘年会がありその帰りに写真の辺りを通ったら
ほんと人がいなくてびっくりしました。(10時半くらいでした)
買う予定はないのですがもし購入される方があれば一度
夜にも行かれることをおすすめします。

[100: 現場に来ています]

金曜日の登録会に向けて検討しておりまして、急いで現地を確認しに来ました。
いやびっくり！誰もいない。人が全く歩いてない。
海辺沿いはこんな真夜中にも関わらず若者がたむろしている。
夏になれば夜中に花火あげたりしそうで心配になりました。
三菱のタワーはいつ動き出すのでしょうか？

治安面の不安を含めて家族で相談します。