GLOBAL FRONT TOWER（グローバルフロントタワー）その３【GFT契約者限定】

[契約済みさん]

入居まで暫く期間がありますが、色々と情報共有しましょう。
ここでの唯一のルールは、「荒らしはスルー」。
宜しくお願いします。


【物件概要】
所在地：東京都港区芝浦一丁目33番3、34番5、6（地番）
交通： JR山手線・京浜東北線「田町」駅 徒歩10分 、JR山手線・京浜東北線 「浜松町」駅 徒歩11分
東京モノレール「モノレール浜松町」駅 徒歩11分 、都営浅草線・都営三田線「三田」駅 徒歩10分
都営浅草線・都営大江戸線「大門」駅 徒歩14分 、新交通ゆりかもめ「日の出」駅 徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：42.01平米～120.11平米
売主：三井不動産レジデンシャル、日本土地建物、伊藤忠商事、伊藤忠都市開発 、清水建設
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/579755/


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【芝浦界隈②】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.21】
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[739: 匿名さん]

>>738
このマンションは、二重窓の外窓がLow-e、内窓が樹脂サッシなので従来よりも暑さ対策はされていると思います。

[740: 匿名]

>>734
ダイレクトウィンドなら明るいですよ。
バルコニーで、ガラスでないと多少暗いだろうね。
順光になるから景色は綺麗ですよ。眺望を楽しむなら北向きはいいですよ。

[741: 匿名さん]

公園の緑がたのしみです。今は緑豊かな土地にいるので、ちとでも緑と欲しいです

[742: 入居前さん]

高層の南側は冬は日差しが浅く入り蓄熱されるので、暖かいです。朝も室内18度になればとても寒いかなと思います。夏はベランダがあるので、日除けになり、日中日差しが室内まで届かないので、以外と温度が上がりません。外出から戻ってもすぐに冷房が効きます。同階真北の人は今、とても寒い様でこんなに寒いと思わなかった、と言ってました。今、一戸建ての家の朝は2度くらいの地域です。24時間換気があっても結露も有るので真北は厳しいかなと思います。

[743: 匿名]

>>742
今時のＤＷのタワーマンションに住んだことがある人はわかるけど、北向きが特に寒いとかいうことはないよ。結露もしないよ。
タワーマンション住んでＤＷでないと折角の眺望も活かしきれないね。
都心のタワーマンションでは南向き神話は崩壊してます。

[744: 引越前さん]

＞742さん

私も都内タワー北向きに今住んでいます。
２４時間換気・lowーeガラスです。

お住まいのマンションが築何年のものかわかりませんが、７４３さんと同じく結露もないし
暖房も夕方から床暖房を入れる程度の寒さです。
暖房をいれない時間帯でもカーディガンを一枚はおる程度でタートルセーターは暑いので
ここに住んでから出番はありません。

[745: 匿名]

>>739
ということは寒さ対策もされているということ。
タワーマンションは眺望で価値が変わります。
ただ南向きは昼間は逆光のため、また眩しいからカーテンが必須です。なので夜景しか楽しめないのが残念ではあります。
北向きだと一日中楽しめるのでしょうね。
都心や湾岸は北向きや西向きだと東京タワーや富士山が見えて価値がありますね。

[746: 契約済みさん]

>>739さん

ありがとうございます。
安心しました。

>>738より

[747: 入居予定さん]

＞737

730です。

西日本には住んだことがないので空気が芝浦よりどうかはわかりません。
GFTの近くには首都高へ繋がる交差点があって、大型車が頻繁に通ります。
重箱堀にもトラックが止まっています。
どう考えても空気が澄んでいるとは思えないのですが・・・
洗濯物が排気ガスで汚れそうです。

（現地に行ったときに、たまたま天気や風の流れもあるのでしょうが排気ガスの臭いがしました）

[748: 契約済みさん]

タワマンの南向きも北向きも住んだことありますが、北向きは冬はやっぱり寒くて寒くて。
夏は南向きよりは室温は低いでしょうけど、湿度の高さは変わらないので結局エアコン付けっ放しだし。
というわけで今回は南向きにしました。
ここはやや西を向いてしまってますが、真南向きなほど西陽が少なくて夏場は良いかと思います。DWの部分はやはり対策が入りますね。

[749: 匿名さん]

＞７４７
港区は芝浦含めた数箇所で常時大気汚染物質のモニタリングをしており、その数値はすべてネットで公開されていますよ。まず港区自体、２３区の中ではもっとも少ない方です。かつ芝浦の測定場所はシーバンスの運河向かいの海岸通沿いの児童公園で観察場所になっていますが、色々な項目はあるものの港区内の中でも数値は普通か、少し低いくらいです。

ＧＦＴは芝浦で一番大気数値が高い海岸通より２００メーター離れていますから、都内平均港区平均でみても平均より悪いということはまずないはずです。

もちろんあなたが、空気が綺麗な地方の田舎にでも住んでいればまた話は別ですけどね。

[750: 匿名さん]

港区は財政に余裕があり、また東京の中核を担っている場所ですから、災害、公害、医療補助、子育て補助、公共サービスなど非常に先進的で他の区がやっていないサービスを色々提供してくれています。公開すべき情報はほぼネットで見れるようにされていますから、自身で色々見てみるといいですよ。港区はとても暮らしやすく、素晴らしい区だと思います。

[751: 入居前さん]

現在に至るまで、都心の4カ所のタワーマンションに住んだ経験から言えば、私は南向きはオススメしません。日中は家に居なくて夜だけ家にいるなら大丈夫ですが、春〜秋迄昼間はエアコン全開です。まさに南国。冬の休日にＴシャツ短パンで過ごせるメリットはあります。
最近はLow-eガラスでどの方角でも安定した室温ですが、それでもダイレクトウィンドウだと暑いし眩しい。カーテンは必須ですよ。
尚、今は北向きですが、全く寒くないですよ。
最新の窓が入ったマンションなら結露もしません。毎日マジックタイムに、今日のタワーのライティングはどうか楽しみにしてます。

[752: 契約済みさん]

結局DWなら北でも東でも良く、バルコニーのワンクッションあるなら南でも西でも夏はそんな暑くなく冬暖かいから良いのでは。

[753: 匿名さん]

>>751
GFTのダイレクトウィンドウは、内窓がアルミサッシではなく樹脂サッシのため、室内が温室状態にはならないのではないかと期待して角住戸を購入しました。
高層階ですが、カーテンは付けますよ。
カーテンを付けないと年4回の窓拭きの際に部屋の中が丸見えになりますね。笑

[754: 匿名さん]

最上階34階が売りに出ていますね。
3411号室114.46㎡＋3412号室89.57㎡の2戸合わせて、3億3千800万円、坪547万。
北東・南東角部屋で眺望抜群ですが、高くなりましたね。
ちなみに同じチラシ裏面にあったケープ38階東向き80.39㎡が8,998万円、坪370万だそうです。

[755: 入居前さん]

>>754
今の相場ならそれぐらいだと思います。

それより旧規格のケープタワーが坪370万が高過ぎ！まともな日本人なら買わないだろうね。
大震災で傷ついてるだろうし、免震でもない。

[756: 匿名さん]

契約者ではないと思いますが、
ご近所のマンションに対して批判的な事を書くのはやめましょう。

[757: 匿名さん]

24ｈ×365日お天道様見えない北は嫌だなあ。
タワマンだから仕方なくできちゃった部屋って感じ。

[758: 匿名さん]

>>754
それは114平米が北東角、89平米がそれと連続する東中住戸ですから基本湾岸ビュー部屋です。合わせて売るということは繋げたということでしょうか。天井高から設備仕様が全て別格の最上階プレミア部屋で坪547ならかなり妥当な金額ですね。元々坪460に繋げた追加コストと現在市況考えればかなり良心的な金額ですね。

[759: 契約済みさん]

>>758
最上階で二部屋つなげて一部屋にすることを検討されている方がいるので882戸になるかもと、当時説明がありました。ここのことだったんですかね。

[760: 匿名さん]

>>758
チラシには隣同士のこれら2戸分の間取り図で記載されていますね。合わせて東面5室、北面2室は凄い眺望でしょうね。

[761: 契約済みさん]

いよいよあと一週間ですね！待ちきれずに見に行ってしまいました。笑

[762: 契約済みさん]

ほとんどの方はカーテンやブラインドをまだ入れられてないんですね。

[763: 契約済みさん]

絶賛準備中。2/24にオープンのようですね！
何気に勤務地が「三田駅」徒歩6分「田町駅」徒歩9分に。^_^
http://www.froma.com/RQ41011099_ED1/

[764: 契約済みさん]

メインエントランス前の歩道の元々あった貧相な植栽なんとかなんないかぁ？と思ってましたが、なんと再舗装のついでに(？)微妙に補充してありました。笑
ちなみに、路上パーキングはヤナセの前まで満車でした。

[765: 匿名さん]

>>764
路上パーキングーは、早めに撤去しなきゃですね。

[766: 匿名さん]

>>763
やっぱり最寄り駅は三田駅徒歩6分ですか。
検討版の情報は正しかったようです。

[767: 匿名さん]

デベが徒歩分数を間違えることなんて本当にあるんですね…逆サプライズ。
田町10分→9分、三田10分→6分 じゃ全然印象が違うしリセールも変わってくるし、早急に訂正が必要ですね。

[768: 匿名さん]

駅までの分数表示についてわかりやすく解説しますね。不動産は公正競争規約施行規則算出基準に則らないといけません。以下になります。

不動産の表示に関する公正競争規約（平成8年公正取引委員会告示第12号)15条9号乃至11号

〔各種施設までの距離又は所要時間〕
　(9)　団地（一団の宅地又は建物をいう。以下同じ。）と駅その他の施設との間の距離又は所要時間は、それぞれの施設ごとにその施設から最も近い当該団地内の地点を起点又は着点として算出した数値を表示すること。ただし、当該団地を数区に区分して取引するときは、各区分ごとに距離又は所要時間を算出すること。
　(10)　距離又は所要時間を表示するときは、起点及び着点を明らかにして表示すること。
　(11)　徒歩による所要時間は、道路距離８０メートルにつき１分間を要するものとして算出した数値を表示すること。この場合において、１分未満の端数が生じたときは１分として計算すること。

概略すると非常にシンプルです。
➀距離は不動産の敷地から駅の敷地まで測る。注意すべきポイントはマンションの始点はエントランスで測る必要はなく目的地に一番近い地点から測る。
⓶分速８０メートルの速度で計算し、１分未満の端数が生じた場合は繰り上げして１分とする。つまり７分２０秒であれば徒歩８分と表記する。

三井の販売時表記は以下になります。
➀田町１０分、デッキ完成後の３年後は９分
⓶三田駅１０分
③日の出駅８分

しかし公正競争規約施行規則算出基準による実際の表記すべき分数は以下になります。
➀田町駅９分（デッキ完成前も後も同じ）
⓶三田駅８分
③日の出駅６分

「なぜ三井は多めの分数を表記してしまったか。」その答えはシンプルです。

➀田町駅に関しては分譲販売時の三井のデッキ完成前と完成前の駅までの経路図には画像にあるように再開発エリアを大回りする経路で計測されていました。この経路だと７９７メートルで９分５８秒なので三井のいうとおり１０分表記になります．しかし、田町駅へは画像にあるようにみなとパーク芝浦の公開空地を通っていけば７１３メートルで８分５５秒なので現在でも９分表記できます。三井の分譲開始時にはみなとパーク芝浦が竣工前でしたから地上部分が歩行者通路になるということが想定できなかったため遠回りの経路となったのは仕方がなかったのかもしれません。

⓶三田駅にも分譲時に三井が示したカテリーナ三田前のガードレールを通りA6出口を終点として示されていました。たしかにこの経路でいけば７９４メートル９分５５秒なので１０分表記になります。しかし、GFTへは画像にある通りA９出口の方が近いのでこの経路であれば６０２メートル７分３１秒なので８分表記になります。A９出口は三田線ホーム真上の出口となりますが、浅草線と連絡通路が
あるのでこの場合は浅草線三田駅も徒歩８分表記になります。

③日の出駅についてはメインエントラスから計測したと思われます（５９４メートル、７分２６秒）。恐らくはゆりかもめ駅の分数表示にほとんど価値はなく、田町駅よりあまりに近い表示だと販売に逆にマイナスかもと考えのでしょう。本来であれば裏口のこの敷地部分から測るべきであり、すると４５３メートルで５分３３秒なので徒歩６分表記が正しいということになります。

以上がデベの表記と本来表記されるべき徒歩分数に差がでた理由です。
不動産の物件表記はきちんと計測した証拠があればもちろん変更できるので、理事会で測量士に敷地内の最も駅に近い場所から駅入口まで測量してもらえば、表記変更となるでしょう。当然、理事会側から中古業者（リハウス、ノムコム、住友不動産、ホームズ、アットホーム、SUUMOなど）と賃貸仲介業者（三井の賃貸、モダンスタンダード、メイクアクト、ユウキホームなど）に徒歩分数表示変更を依頼するという形になるかと思います。駅徒歩分数は国などの公式機関に登録するものではなくあくまで物件が不動産取引の際に自分で不動産屋に伝えるものなので他には手続きなども必要ありません。

＊三井はすべてメインエントランスから計測しているのではないかと思う人もいるかもしれませんが、田町駅遠回り経路は確実に敷地内最寄りを始点にしています、そうでないと８００メートルを少しだけ超えることになり１１分表記になったはずですから。三井も他のデベも通常は敷地内最寄りを始点にしています。

早々に田町駅９分、三田線三田駅８分、浅草線三田駅８分、日の出駅６分と改称すべきでしょうね。今でも将来的資産価値は楽観できる状態ですが、より盤石になるのは間違いありません。

[769: 匿名さん]

田町駅デベが使った経路

[770: 匿名さん]

田町駅までの正しい最短経路

[771: 匿名さん]

三田駅までのデベが使った経路

[772: 匿名さん]

三田駅までの正しい最短経路

[773: 匿名さん]

デベが使ったと思われる経路。田町駅、三田駅と違い販売時に経路図はなかった。

[774: 匿名さん]

日の出駅までの正しい最短経路

[775: 匿名さん]

あれ？じゃぁファミリーマートの三田駅徒歩6分表記は誤りってこと？

[776: 匿名さん]

田町までの経路は信号がマンション前の横断歩道だけですから信号待ちロスタイムも少ないし、普通の大人は時速80メートルより早いはず。田町駅の無駄なコンコースと山手線京浜東北のダブル利用ができるので待ち時間ほとんどないのでとても便利かと思います。三田駅も入り口からホームまで短いのもグッド。

[777: 匿名さん]

>>776
でもあの信号地味に長いよね…

[778: 匿名さん]

>>775
ファミマ側の計算方法は不動産売買のルールに乗っ取る必要はないのでわかりませんが、三井側の表記がおかしいということを示唆していることは確かですね。ただ三田駅は間違いなく8分表記できます。資産価値にはプラス要素でしかないので理事会で測量の話は必ずでるでしょう。

[779: 匿名さん]

>>777
たぶんあんまり交通量がないから長く感じるのでは。国道側と連動してるから青の時間のが長いはず。交通量少ないからおれは無視する多分野、夜なんて全然通らないよね。良い子は真似しないでね。

[780: 匿名さん]

＜＜７６８さん
よくわかりました。まもなく徒歩時間表記は変わりますね、資産価値増す話は大歓迎です。

[781: 入居予定さん]

>>768
丁寧で分かりやすい解説ありがとうございます。
徒歩分数はおかしいなと感じてはいましたが、明確な基準を基にした説明できちんと理解できました。
早期に理事会で検討すべき議題ですね。

[782: 契約済みさん]

日の出駅が便利になるとまた違うのですが。
後は、浜松町駅の出口から歩くには不便な事ですね。。

[783: 匿名さん]

>>782
日の出駅は電通とフジテレビ勤務の人には最高でしょうね。新橋はJR使う人のが多いかな、わかんないけど。勤務地関係ない人にはファミリーなら台場、有明あたりに遊びに行くに大変便利。シングルなら汐留で飲んだり、デートすることもあるでしょう。こんな感じで皆さん何かしら使う機会はあるのでは？意外と使えます、実は本数かなり多いですよ、ゆりかもめ。

[784: 匿名さん]

浜松町は普段使いする人はあまりいないのでは。田町駅が9分なので使う場面としては、モノレールだけかなと思います。東芝前の道からいくと屋根があり信号もGFT前だけなのはいいのですがエスカレーター、エレベーターがないので羽田行くときはスーツケース使う人多いでしょうからそこが残念ですね。東芝ビル再開発でつくってもらえたら嬉しいですね。

ただ羽田は浅草線三田駅から京急直結でダイレクトアクセスでき確実に座れますから、エレベーターあるし、浅草線のが便利かと思います。帰りに万が一、モノレール乗ったら、帰り道は階段下りだから頑張るか、タクシーとかかな。

[785: 匿名さん]

うちは嫁が浜松町勤務だから自転車出勤。浜松町から電車に乗る人はあまりいないんじゃないかなぁ

[786: 入居予定さん]

確かに日の出駅は普段使わないにせよ、駅前が暗くて怖いですよね。海岸全体に言える事ですが

[787: 匿名さん]

>>786
たしかに夜は女性は日の出駅はちょっと怖いかも。野郎は関係ないだろうけど。GFTで2000人くらいの人口がいきなり増えるわけで田町駅までの導線は急に人通りが増えますね。みなとぱーくから田町駅までは今でもかなり人通りがありますね。

[788: 契約済みさん]

大江戸線までがもう少し近かったらまた随分利便性があがるのに、と思います。