ザ・パークハウス 西新宿タワー60 Part11

[物件比較中さん [ 40代]]

ザ・パークハウス 西新宿タワー60についてのPart11です。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続きよろしくお願いします。

所在地：東京都新宿区西新宿5丁目700番（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線 「西新宿」駅 徒歩9分 、都営大江戸線 「都庁前」駅 徒歩8分
都営大江戸線 「西新宿五丁目」駅 徒歩7分 、山手線 「新宿」駅 徒歩18分 （B14出口）
間取：2LDK・3LDK
面積：56.39平米～92.62平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：相鉄不動産 、丸紅
施工会社：株式会社フジタ東京支店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/573147/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[328: 匿名]

まあ女性は富久除外する方多いですよね
周囲の雰囲気とか直感で言ってるだけで
不便と言う言葉にあまり意味はないのではないでしょうか

[329: 匿名さん]

>>324
一人で頑張ってくれてるのは分かりますが、こういうものを貼ると、余計虚しくなるからやめませんか？

[330: 匿名さん]

>>329

あなたも読んでみなよ。住民スレなのにいいこと書いてない。

[331: 匿名さん]

>>323
三井が次年度内に都市計画決定はあり得ないかと。
今年度ついに都市計画決定した北地区（住友）は、昔からずっと積極的に活動していたけど、それでも2008年に確か建設通信で初めて取り上げられて以来、何度も今年度の都市計画決定と報道されつつ結局延び延びだった。
中央南地区は一度活動停止に追い込まれたくらいで、まだまだ合意率が低いからそんなペースでは無理。

なお北地区の方ついに念願の都市計画決定されたから10年以内には確実に出来上がる。

[332: 買い換え検討中]

まあ目くそ鼻くそだわなｗ
にしても６０の資産価値はすぐ落ちるよ、芝のワールドシティタワーみたいに

[334: 匿名さん]

SUMOｽｰﾓで都心エリア資産価値ランキング見ました

[335: 匿名さん]

第４位
西新宿５丁目です。うれしい限り。ちなみに１位は表参道です。
もう後は都内最大の保育園を中央公園にでも作り、オリンピック前に各国のグルメ街と最大免税店でも
できれば　購入してよかった。（笑）　自然と人が集まります。ナンバーワンになりたい。
怖い人とホームレスは新宿警察等で御遠慮大前提です。　子供が安心できなければ発展ない。

[336: 匿名さん]

>>330
すごい粘着質だな（笑）無意味なことでいつまでも絡むのは止めなよ。

[337: 匿名さん]

>>323
三井のスケジュール教えてくれてありがとう。
三井のタワマンは南向きの人がかわいそうだからいらない。笑
それより住友に街作り頑張って欲しい。
コンシェリアとラトゥールの間に高層が
建ったら、圧迫感すごくてコンシェリアの人は涙目です。

[338: 地権者]

>>331

地権者には南地区のそういう案内が昨年１２月にはきましたが。
まあ、どっちでもいいけど。そこまで力説するならば。
情報として書きましたが、なんか無意味みたいですね。

[339: 匿名さん]

>>330
笑える。試しに読んでみたが、一切いい情報なし。

[340: 匿名]

>>339

コンシェリアスレをざっと読みましたが、このコメントが一番ひっかかりました。





by 賃貸住まいさん　2011-11-22 02:59:41
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あ、２０階の１ＬＤＫ住みなんだけど、壁にひびが入ってきてるよ。

これ事実。

耐久性にも疑問あるね。

やばいね。このマンション。

そのうち倒壊しないかな。

なんの説明もないし。

ふざけんな！！！！

人の命をなんだとおもってるんだ！！！！

見た目だけ修理した隠ぺいしてる。

[341: 匿名さん]

もうこの物件も完売してるんだし、検討版としての役割も果たしてない。
変な話題ばかっかだし閉鎖しちゃえばいいのにね。

[343: 匿名さん]

>>338
情報が無意味というか公式スケジュールがあてにならない。
本当に地権者なら、ココがどれだけ大変だったかは一番知ってるよね？公式スケジュールから延期に次ぐ延期。
予定より余分に3年近くかけて何とか99%立ち退きの終わったのに、のこり1%の立ち退きの交渉だけでまた1年延期みたいな。

[344: 地権者]

>>343

だからスケジュールはもう情報としては書かないよ。

遅れがあろうとすべての基本は現在たてられているスケジュールというのが
あんたはわからないようだからｓ。
あなたは結果を言ってるだけ。あまのじゃく。

「本当に地権者なら」とかくだらん言い方して、「ここがいかに大変だったか知ってるよね」とか訳知り顔で書いている。
それにお答えします。
被害日本大震災直後に動き出しはや５年。「その間１回も大変だったと思ったことないよ」

フジタが大地主の遺産相続で土地を購入したのが２５年前。
すぐさま周りの土地を買収し始めて、一部の家は引っ越したのに、計画がストップしてまた戻ってきた。
前方のアイタウンの開発と時期はそんなに変わらなかったが、ちょっとの差で運命を分けた。

その後、再開発の準備組合ができて、フジタの土地もゴールドマンサックスへ。
デベロッパーも野村不動産で決まったのにやがて頓挫。
三菱地所がはいってきたら、あれよあれよと計画が動いた。都市計画が決定してからは本当に早かった思いしかありません。

あなたがどういう関係の人か知りませんが、なんか心がねじ曲がっていますね。

[345: 匿名さん]

ここの計画が正式に決定したの、東日本大震災より3年も前なんだけどなぁ。

[346: 匿名]

>>344
説得力ある。
現時点の計画が基本。

関係者が望む再開発が進まない、上手くいかないと、したり顔で言うのは無意味。 地権者でも契約者でもなければ
近所のアパートに長年住む住民あたりかな。

[347: 匿名]

>>344
GSがフジタからファンドバブルの頃に
土地を購入し、そのあと三菱が土地を買ったのですか？ (名義はどうであれ)
丸紅、相鉄は建築費だけ出してるの？

[348: 匿名さん]

>>347
GSが出資したのは2005年。
その後もともと再開発に関わってた藤和不動産繋がりで三菱が事業協力者で関わりだしたのは2006年頃。（後にこの2社がくっついて三菱地所レジデンスに）
で、2008年に都市計画決定。なので、ある程度目処がたってから完成までがおおよそ10年程度な感じ。
リスク分散のために丸紅、相鉄も事業に加わって、その2
社にも保留床持ち分があった。地所で言うところのレジデンスクラブみたいな会員にだけ細々と広報してた模様。
ちなみに2008年に都市計画が決定した当時のスケジュールでは完成予定は2012年度だった。

[349: 匿名さん]

その説明だと、
2006年にGSは保有してる元大地主のメインの土地を一年足らずで三菱に高値で売り抜け、
残りの土地は三菱が現地権者との等価交換でまとめた。建築費は後から加わった丸紅、相鉄が出資し、販売後の売却益は按分割合で分けるという図式。ヒルズは森ビルが地上げに19年かかったらしいけど、ここはマンション一つなのにタイミングが悪くすごく時間かかったんだね。

[350: 匿名]

都市開発計画が決定したところで、実際に動いていくのは再開発組合が発足してから。

平成９年に準備組合ができて、平成２３年３月に本組合になったときは本当にうれしかった。そこからは早いよ。
フジタからもずっと、本組合ができるまで勝負ですって言われてきた。

組合が発足した電話がフジタからあったのは、東日本大震災の５日後だよ。

ここは平成5年ごろにフジタ主導の計画が1回流れちゃっって、バブル崩壊ですよ。
次は再開発で行くと聞いたときはちょっとがっかりした。
土地が路線価ベースにしか評価されないからね。

でもおかげで安く販売されたから契約者さんはよかったですね。


バブル崩壊で止まっちゃったのは、ラトゥールのとこも同じだったけど、最上興産の地上げが進んでたから次に動くのは早かった。
北新宿も早かったね。
富久のところもおなじような動きですよ。あそこもバブル崩壊で止まっちゃった。

[351: 匿名さん]

再開発組合の方はきっと無給で頑張ったのでしょね。長年お疲れ様でした。
でも引渡しで再開発はいったん終わりです。契約者にバトンを渡し、次のステージに進めて欲しいです。

[352: 匿名さん]

西新宿6丁目西第五東地区は、準備組合解散しちゃいました。一部の地権者説得しきれなかったのでしょう。
既にエリアの大半が更地なのに纏まらないとか、再開発はホントに難しいです。
組合をわざわざ解散したと言うことは、諦めて既に更地のエリアだけで再開発するのでしょうか。

[353: 匿名さん]

>>350
富久は完成 入居済み。ここ未完成で比べられますか？

[354: 匿名]

西新宿6丁目西第五東地区はどうするんでしょうね？
一番の地権者は住友不動産だが、あんなにいっぱい買って元が取れるのでしょうか？
真ん中に宮道区道が通っているので反対者がいると道路の移動ができないので苦しいかな？
西側は川だから広げられないし。

[355: 匿名さん]

>>354
隣のセントラルパークタワーが住友所有なので、将来の更なる一体開発も視野に入れてるのでしょう。気の長い話ですが。
区道については周辺は全部立ち退いてるので、改めて都市計画進めるなかで付け替えるのではないかと思います。

[356: 匿名さん]

>>355
眺望は望めないところなので、
オフィスビルになるのかもしれませんね。

[357: 匿名さん]

我々の眺望に影響ないし、
このまま空き地だと犯罪起きそうなので、
オフィスと店舗が入るビルを作って欲しい。
でも、ラトゥールの西向きの部屋の人が退去するので、住友さんも悩ましい。

[358: 契約済みさん]

もうこのレスは中止が良いです。まだ全然決まってないのですか？あと2年でしょう。

[359: 匿名さん]

>>356
あり得るでしょうね。
元々の計画は40階建て程度のマンションでしたが、将来統合するなら持ち分そのまま維持したいでしょうし。
ちなみに、隣のビルを分譲にせずラトゥールにしたのも、当時はオフィス市況が悪くてオフィスにしなかったけど、この立地は二度と出ないから、将来のオフィス転用に備えて賃貸にした、と住友の偉いさんがインタビューに答えてました。

[360: 契約済みさん]

ここから毎朝小田急線で通勤するとなると、どうやって新宿まで行くのがおすすめですか。

[361: 契約済みさん]

>>360
歩いても12、3分で小田急改札に着くんじゃないですかねえ。雨の日でも、地下道にもぐれますし。
あとは、ヒルトンとかハイアットの無料送迎バスとか。

新宿を周回している100円のWEバスが、このマンションの前を通るようになると、選択肢フェデラルいいですよね。
いまはハイアットの前にバス停がありますが、幾つかのルートがありながら、見事に十二社から青梅街道の辺りは通ってません。再開発で住民も増えていることですし、マンション前にバス停誘致してくれませんかねえ。
北新宿あたりの人たちの需要もあると思いますよ。
WEバスで伊勢丹や新宿三丁目あたりにいければ、雨の日なんかの利便性が増します。

[362: 契約済みさん]

>>361
どうもありがとうございます。
参考にします。

[363: 匿名さん]

>>361
歩いて13分で小田急改札とか本気か？
一度現地で歩いて確認するべきかと思います。

[364: 匿名さん]

>>360
小田急改札までだと、成人男性で信号待ちとか込みの実測20分程度なので毎日往復だと辛いかとおもいます。
地下道は、ヒルトン向かいか中央公園脇を使うことになると思いますが若干遠回りで上り下りがある分、更に時間がかかります。
私なら十二社池ノ下から京王バスで行きますね。

[365: 匿名さん]

京王バスだと新宿西口バス停から地下1階の小田急改札いきやすいですよねー

[366: 入居予定さん [男性 50代]]

実際歩いてみましたよ！
大江戸線　新宿5丁目9分　　丸ノ内線　西新宿12分　JR・小田急・京王21分
歩くのが好きなら　いい場所ですよね！
雨天や雪の日は、バス、タクシーでしょう！

[367: 匿名]

私も歩いたことがあります。
革靴は履かないので、スポーツシューズの為か、>>366さんより少し早いです。
大江戸線　都庁前9分　　丸ノ内線　西新宿8分　JR・小田急・京王17分
行き方によるかも

[368: 匿名さん]

>>367
JR、小田急、京王に17分は相当早足の方なんじゃないかな。
私も歩くの早いねと言われる方ですが、3回歩いても17分台は1回も出ませんでした。
ルートはJR新宿駅の西口改札出たところで計測開始して、エルタワーの階段使って地上に出て、野村ビル、LOVE、ヒルトン前を通ってデニーズ前を曲がって、ガススタでまた曲がるルートです。
距離的にはほぼ最短のはず。

[369: 地権者]

バスなら青梅街道の成子坂下のほうが圧倒的に早い。
京王バスは駅までの距離があるうえ、新宿駅周辺でぐるっと回るんで時間がかかる。
バス停も成子坂下のほうが近いよ。


歩きなら地下道は絶対にない。１．５倍くらいの遠回り。
368さんのルートでも青梅街道通るルートでもほぼ変わらない。
感覚としては青梅街道のほうが早い気がする。

地図を見るとよくわかりますよ。

[370: 匿名さん]

360さんは毎朝、小田急線で通勤するそうですので、
西新宿のオフィス街へ通勤される方々の流れに逆らって歩かなければなりません。
健脚自慢さんお二人はそれを念頭に置いて再計測なさったほうが適切なアドバイスになるかと。

[371: 匿名さん]

鳴子坂下のバス停は近くて早いかもだけど、都営バス全然こないよ。何回か試したけど王子駅からくるうちに全然時刻表通りじゃない。

京王バスの3路線が交わる12社池の下の方が、バスの頻度は相当高いよ。感覚3〜5分に1台じゃね。

[372: 契約済みさん]

やっぱり、タワー60前を通って、青梅街道に出て、
最短距離で新宿西口につく、WE100円バスを
誘致するのがいいのではないかな？
60前にバス停つくってもらってさ。

[373: 匿名さん]

>>369
成子坂下を選ばない理由は通勤だからです。エントランスからの距離はほぼ同じ。
でも、十二社池ノ下の7時台は約30本運行されてるので、いつ行ってもすぐ乗れるしダイヤが乱れていても次々来ます。
成子坂下の7時台は西武バス入れても10本なく、朝は運行が無茶苦茶で78系統と91系統が2台連なってやって来ることもしばしば。
時間が読めないと困る通勤では乗車時間が2分ほど余分にかかろうとも十二社池ノ下ですね。
買い物ならバスナビで運行状況見て成子坂下もありですね。

あと、新宿駅へのルートで青梅街道経由はちょっと考えられないです。
青梅街道だと損保ジャパン(伊予銀行)の先をハルク側へ渡る信号がなく歩道橋になるし、大ガードまで行ったら相当遠回り。
結局、損保ジャパンの裏に回ることになるから、青梅街道経由だと2分ほど余分にかかります。
東口に行く時なら私も青梅街道使います。
新宿駅への通勤というのがポイントかと思います。

>>370
朝歩かれると分かるのですが、一部のビル以外はムービングウォークがある地下通路の方を使うので、ここはそこまで激混みじゃないんです。
それなりの人混みは有りますが何分も余分にかかるほどではないです。

[374: 匿名さん]

>>372
WEバスは新宿区の観光･商業振興のための補助金事業だから、住宅地には来ないよ。

[375: 契約済みさん]

西新宿界隈は、住友の社員や住民のための住友無料バスが、結構な頻度で巡回してるよね？
ラトゥールからもバスが利用できる。

三菱も住民のためのバスを作ったりしないですかね？

[376: 地権者]

>>373

新宿警察の信号のとこから損保ジャパンの敷地に入れば、そのまま歩道橋を渡れますよ。
あそこ坂になってるんで損保ジャパンの1階が歩道橋の高さです。

都バスの朝の運航で連なってくるのは、杉並車庫からで新宿西口➡〇〇のバスが、新宿西口まで乗客を乗せるからです。このバスは運行表に乗ってないですよ。
だから夜の新宿西口発は、杉並車庫行がやたら多いです。


>>371

成子坂下は王子行だけじゃないですよ。
３路線＋杉並車庫行です。
京王バスは損保ジャパンのとこから西口までやったら時間がかかります。

３路線と書きましたが、宿91系はさらに３つに分かれます。


宿91：新代田駅前 - 代田橋 - 和田堀橋 - 堀ノ内 - 東高円寺駅前 - 中野坂上 - 新宿駅西口
宿91：堀ノ内 - 東高円寺駅前 - 中野坂上 - 新宿駅西口
宿91：杉並車庫前 - 東高円寺駅前 - 中野坂上 - 新宿駅西口




まあ、バスに乗ってたのは高校生の時で、今はタクシー使うからあんまり関係ないですけどね。

[377: 匿名]

青梅街道からは
新宿警察署前信号で１０段ほど階段を上り損保ジャパンへ
青梅街道と平行に駅方面へ歩きそのまま歩道橋へ

①歩道橋からエルタワー２階へ。そして地下へ
②歩道橋からエルタワー２階へ。小田急ハルク2階デッキへ渡り小田急前で１階へ
信号に引っかかりません