パークシティ柏の葉キャンパス ザ・ゲートタワー その2

[匿名さん]

パークシティ柏の葉キャンパス ザ・ゲートタワー　その2です。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/564165/

所在地：千葉県柏市若柴元堂178-6の一部他（地番）
交通：つくばエクスプレス 「柏の葉キャンパス」駅 徒歩3分
間取：2LDK・2LDK＋S・3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：65.69平米～91.67平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：株式会社熊谷組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[162: 匿名さん]

>>155
実際、子供を連れていけるイベントは結構な頻度でありますか？？想像でしかないですが、そのあたりかなり期待して都内から移住を検討してますので、実際のところを聞けると嬉しいです。

[163: 匿名さん]

>>162

頻度は人によって感じかたが違いますので分かりませんが
イベントごとは個人的に多いと感じます。

気に入ってるのは ららぽーとのキッズクラブの月１のxxxを作ってみよう系のイベントや、千葉大学の収穫祭、マルシェコロールとかです 田中祭りや柏祭りとか夏はお祭りに溢れてる感じです。

子供が小学校になったら キノピオプロジェクトや未来子供学校に是非参加させたいなあと思ってます。

[164: 匿名]

>>163
我が家ももう少し大きくなったら、いろいろ参加したいなぁと思ってます。

[165: 購入検討中さん]

長期修繕計画書で修繕積立金の値上げ計画を見ていると２５年後あたりだと、７０平米だと管理費と合わせて月５万円くらいになりますね。固定資産税・都市計画税が年２４万円くらいらしいので、月換算すると２万円。駐車場で６千円として、２５年目以降はローン返済以外に８万弱が必要になります。

３１年目以降は計画されてないけど、さらに修繕費が上がるとすれば、老後に支払いができるのか不安になっています。ちなみに現在４０才です。世帯年収は１０００万以上ありますが、もし何かのトラブルで夫婦のどちらかの収入がなくなったら破産しそうで怖いです。

やはり、かなり余裕のある方しか購入は厳しいマンションなのでしょうか？

それとも、立地もよいので万一のときは売却が容易だから、あまり心配しないで住んで、資金に困ったら売却して安い賃貸へ移住すれば破産はないから安心していればいいと考えてしまうとよいのでしょうか？

この点が悩みで申し込みできずにいます。皆様はどのように考えてらっしゃいますか？

[166: 匿名さん]

>>165
私は後者の発想です。しばらくは支払い大丈夫だと思っていますが、万が一の時に売却しやすそうな間取り階数を買っておこうかと。25年は住まない予定です。ちなみに支払いに余裕は現状はありません。

[167: 匿名さん]

>>165
永住を考えていますので、資産価値は気にせず好きな部屋を選びました。ローンは最低でも20年で返済予定です。そうしないと先々の管理修繕費が支払えなくなりますので。
ローンの他に貯蓄はしっかりしないと苦しいので生活に余裕はありません。

[168: 匿名さん]

>>165
タワーマンションなので管理費、積立金も、それぐらいで推移すると思います。

ただ、あくまでも計画なのでマンション管理組合で、後から計画を見直すことはできます。積立金を右肩上がりで上げる方法から、最初値上げして30年均等払いにする方法などへの変更も管理組合次第で行えます。

まず、管理費は管理会社への捨金なので、こちらを削減していくことが大事ですね。

管理組合の理事に立候補したかったけど、抽選で決めるようですね。三井の悪意を感じますが、管理組合に要望を出して改善を提案していきたいと思います。

[169: 匿名]

>>168
今のマンションも管理会社変えたら、随分変わりました。可能な範囲で管理費を抑える形にしていきたいですね。

[170: 匿名さん]

>>165
退職金等でローンを返済される計画は避けたほうがいいでしょう。そして、退職後もローンを払い続けるなんて計画もやめたほうがいいです。
仕事柄、そのような方をよく目にしますが、大変です。
我が家も165の方と同じような世帯ですが、20年でローンは完済する予定にしています。

[171: 匿名さん]

>>170

補足
20年で返済予定ですが、もちろん最初は35年で借りますよ。

[172: 匿名]

>>171
みんな似てる。自分のそのような考えです。管理費は、無駄なく使いたいですね。ほんとうにそこまで管理必要か？など無駄をなくし、理想は自分たちでできることはやれればいいんだけど、それじゃマンションに住んでいる意味ないなんて人もいるでしょうね。2番街の朝の掃除の風景見たけど、なんか大したことしてないなぁ～って思いました。

[173: 匿名さん]

私はフルローン35年変動金利ですが金利も低いし、繰上返済しないつもりです。

柏の葉キャンパスで1番の物件で資産価値もあるし、売る時も残債割れはないかと思います。

無理して資金繰り悪くするより余裕資金を確保しておきたいですね。

[174: 匿名さん]

>>173
私も同じ考えです。値上がりはしないものの、残債割れもないだろうと。資産性意識しすぎた物件選びのすえ、家族の幸せまで失いたくないですし。

[175: 匿名さん]

>>174
残債割れのリスクも考えて置いたほうが良いですよ。販売価格は、あくまで、不動産市況と資材、人件費を反映してます。今がピークと思われるので、販売価格で売却できることはまずないと覚悟しておいたほうが賢明です。それでも購入するのであれば、頭金の額を増やして残債割れのリスクを少なくしたらいかがでしょうか？

[176: 購入検討中さん]

165です。

たくさんのご意見ありがとうございます。皆さんのご意見を伺えて安心感が増しました。背中を押される思いです。
前向きに検討を進めて、残債割れのリスクを減らすためにも売却しやすい住戸を抑えたいと思います。

やはり立地のよさ、質の高さが揃っているので、残債割れリスクが低いというのは大きなポイントですね。


>>168さん
管理組合の理事を立候補禁止にして抽選というのは、大手の三井とは思えないセコさですね。
普通は立候補者が多かったらその中で抽選、立候補者が少なかったら輪番または抽選だと思うのですが・・・。

マンションコミュニティの座談会でも、買ってはいけないマンションの事例として立候補禁止のマンションが出ていました。
http://www.e-mansion.co.jp/information/taidan/01_01.html
↑No.32から43あたりです。

今度、営業さんに会った時に、大手財閥系の三井なのにセコすぎると苦言を伝えたいと思います。
引き渡しまでに管理規約案の変更を検討してほしいものですね。

あまりのセコさに気になったのですが、全体管理費部分の管理規約について入居後に分譲棟の管理組合で改正案を出しても、賃貸棟の三井が許可しないと改正できない可能性がありますね。なにせ東棟はスカイラウンジがあるので349戸分の面積ですが、西棟は350戸分ですからね。東で一致団結しても面積比で勝てません。

[177: 匿名さん]

>>165
柏の葉のパークシティは、
世帯年収1000万というより、世帯主年収1000万以上の世帯か、現金購入のシニア層の方がほとんどではないでしょうか？

[178: 匿名さん]

>>175
確かにおっしゃる通りですね。頭金増やすのは厳しいので、できるだけ繰り上げ返済を頑張りたいと思います。

[179: 匿名さん]

>>165
小さいお子さんがいらして、共働き前提でローンを組まれるのでしたら、この街はお薦めできません。
柏市は待機児童0宣言をしましたが、まず近隣の保育園に預けることはできませんし、小学校の学童も満杯です。
仕事を辞めざるを得ない方もたくさんいらっしゃいます。

[180: 匿名さん]

>>175
全く同感です。年齢もありますが個人の意見として35年ローンは考えられません。

[181: 匿名さん]

幼稚園ってありますか？

[182: 匿名さん]

もう契約された方はいますか？

[183: 匿名さん]

>>178
そうですね。
お互い頑張りましょう！

[184: 匿名さん]

>>181
徒歩圏に幼稚園はありません。

[185: 匿名]

>>182
契約済みです

[186: 匿名]

>>181
目の前に作る予定じゃないですか？調べてないの～？

[187: 匿名さん]

>>184
そうですか、ありがとうございます。

[188: 匿名さん]

>>186
目の前にできるのは保育園ですよ？幼稚園と保育園は違いますので・・・

[189: 匿名さん]

>>182
いろいろ検討した結果、総合的に勝る物件や街が出てこなかったので契約しましたよ。

[190: 匿名]

>>177
皆様そんな収入高かったり、現金購入の人ばかりがほとんどなんですか？
販売価格の平均からしてローンは基本年収の5倍位とは聞いた事ありましたが。

柏の葉パークシティはセレブの街なんですね。

[191: 匿名さん]

182です。私も本日契約してきました。
入居までまだ先ですが、楽しみですね。

[192: 匿名]

私も契約しました
セレブではないですが…セレブは都内にいるような気がするのですが

[193: 匿名さん]

>>190
年収の5倍のローンなんて組むのは、suumoに踊らされてる人だけ

[194: 匿名]

>>193
そうなんですね。
そこが基本とばかり思ってました。

[195: 匿名さん]

>>165
言葉不足で申し訳ないんですが、初回に限り役員は抽選により選出となります。
管理規約集の１ページ目です。それ以降は総会で選任します。

任期は１年ですね。この規模だと課題も多いでしょうから２年任期の半数交代制にしとけば理事も半数は維持されるので、理事会も毎年議論が０スタートにならなくて良いと思うのですが。。。

[196: 匿名さん]

>>194
スーモに踊らされてませんが、年収の6倍です。一馬力ではありますが、定年まで30年くらいあるので、年収は上げれます。

[197: 匿名さん]

>>181

一番街や二番街などは幼稚園バスがむかえにきてますよ
うちは保育園ですが

[198: 匿名さん]

>>195

私も半期交代制が良いかと思っています。
今のマンションを見ていると

[199: 匿名さん]

>>182
基本、バス登園です。送り迎えしてる人はほとんどいないと思います。
いろんな幼稚園のバスが走ってます。
が、幼稚園に入るのもプレから入ってないとなかなか厳しいようです。もちろんそうではない幼稚園もちろんありますが。

[200: 匿名さん]

>>196
今、30歳くらいなら何とかなるんじゃない？
堅実な感じしないけどw

[201: 匿名]

>>196
ありがとうございます。
高い買い物なので色々悩んでて。
皆様そうだと思いますが先の事は予想でしかないのでどう想定しても難しい問題で。
参考になりました。

[202: 匿名さん]

幼稚園の方もいらっしゃってバスもあるとの事で安心しました。できれば近くの保育園に入れたいですが選択肢は多い方が良いですよね。幼稚園の情報がなかったので助かりました。

[203: 匿名]

最近ここのスレの伸びはすごいね、今千葉一番の注目物件ですかね。

[204: 匿名さん]

二番街の中古に4千万円以上出すなら、ゲートタワーのそこそこの間取りのほうがいいかなぁ。

[205: 匿名さん]

四千万では、あまりいい間取りや方角はないかな。
それでも新しいからね。

[206: 匿名さん]

>>204
リセールした場合、販売価格で売れる可能性は100%ではありませんし、
子供が何人か居て、永住前提なら、広い二番街のほうがよいのではと悶々とします。
中古の一番街、二番街の間取りや価格を見ると、ゲートタワーを購入する予算で浮いた分をリフォームや子供の教育費に当てようかと考えてしまいます。

[207: 匿名さん]

>>206
私は永住目的ではありませんので、ゲートタワーの中古が出回り始めた時に、一番街二番街の売り出せる価格が怖いなと。人生何があるか分からないので永住を目的としません。

[208: 匿名さん]

>>196
そういう連中がローン破綻するんだよ。
しっかりした親でもあれば別だけど。収入の上昇なんて計算にいれちゃいけないよ。
団塊の世代はバブル破たん後もそれなりに給料のあがる良い世代だったからそれができた。
今の若い世代はプアだ。

[209: 匿名さん]

永住目的であれば広い方がいいですが、ゲートタワーも魅力的ですから悩み所ですね。何度か足を運んで自分の直感で決めてもいいかもしれません。ゲートタワーもだいぶ出来てきて存在感すごいです。

[210: 匿名さん]

>>207
そしたら賃貸棟でもよさそうですが

[211: 匿名さん]

マンションマニアさんゲートタワー買ったのかな！？

[212: 周辺住民さん [ 30代]]

空気が乾燥してくるともやが無くなり、方角次第では富士山がくっきりと見えますよ。

ここは小児科が少ないことや、小学校が遠いなど課題も多いのですが、街は静かで住み心地は良いです。

あとはTXが東京駅まで延伸してくれたらすごく便利だし、資産価値も上がるのかな、と期待してます＾＾

[213: 匿名さん]

マンションマニアあおるだけあおってましたが、リセールが心配で買わないそうですよ。

[214: 匿名さん]

>>213
どちらにそのようなコメントありましたか？

[215: 匿名さん]

>>213
あらら。ベタ褒めしてたのにねぇ。

[216: 匿名さん]

>>208
同感です。
年収の上昇を期待して、ローンを組むなんて無謀ですよ。
これからは家が余る時代です。さらに、柏の葉はリセールも期待できない片田舎、まして、タワーマンションは管理費修繕費は時間とともにどんどん上がるのですから、無理をしないで買うのは鉄則だと思います。

[217: 匿名さん]

>>213
マンションマニアさんは、ゲートタワーやめたのか。残念。

[218: 匿名さん]

>>216
そうですよ。会社だって今の時代いつ倒産するかわからないのに。

[219: 匿名さん]

>>216
確かにそうかもしれませんね。ありがとうございます。冷静に購入を考え直してみます。

[220: 匿名さん]

T-siteもできるしオフィスも誘致するらしいので、リセール期待していいと思うんですが、皆さん期待してない方がほとんどなのでしょうか？？

[221: 匿名さん]

>>220
T-siteができたくらいじゃ、マンションの価格は上がりませんよ。ないよりはあったほうがよいですが。
オフィス誘致と言ってますが、KOILの空室率からして期待できないでしょう。柏市にオフィス移転して、法人税減税などがあれば別ですが。

[222: 匿名さん]

>>220
オフィスの誘致は是非頑張ってもらいたいですが、実際厳しいでしょう。小さなベンチャー企業くらいではないですか。

立地条件、雰囲気、価格帯を検討してこちらを契約しましたが、将来の期待はそこまでしてません。今の不動産相場が高いので、何年か後は全体的に価格下がっているだろうし。
しかし駅前の三井不動産所有の土地が何になるかは気になります。それによって眺望が変わってくるので・・・

[223: 匿名さん]

マンションマニアさん買っちゃえばいいのに。

[224: 匿名さん]

>>222

駅前の三井の土地とは一番街の方ですか？
交番横はパークホームズ見たいですよ

[225: 匿名さん]

コンセプト映像見て、これはいけると思ったのでみんな将来性(リセール)に期待してるものと思ってました。http://www.kashiwanoha-smartcity.com/movie/

[226: 匿名さん]

>>224
いえ、そのレジデンシャルの土地ではなくて。なんと言っていいのか分かりませんが割と大きな更地を持ってるんですよ。

[227: 匿名さん]

>>225
これは三井マジックなので。

[228: 匿名さん]

>>225
リセールするかもしれませんが、購入価格の半分ぐらいを目安にしてます。リセール時期にもよるでしょうが…
近隣住民でかつ地元民ですが、将来性に期待はしているものの、やっぱり千葉の柏なので…そこまで期待はしないようにしてます。
でもこの地域で買うならゲートタワーしかないと思い契約してきました。

[229: 匿名さん]

この物件価格には将来性あるよという期待分がしっかり割増で乗っかってる気がするので、現状見て考えると納得はいかないけど、例え価値かなり下がったとしても得られるものはいろいろありそうですけどね。

[230: 匿名さん]

私も、リセールの価格は、購入価格からかなり下落しても仕方がないという気持ちです。他の方が仰る通り、今が高値だと思っております。
でも、柏の葉は実家も近いし、整然としていて、永く住めたらなと魅力を感じてます。
地震が怖いので耐震（二番街中古）よりも制震（一番街中古）、制震（一番街中古）よりも免震（ゲートタワー）と考えてゲートタワーに決めました。

[231: 匿名さん]

>>224
パークホームズ気になります。さて、ゲートタワーとどちからがいいか。

[232: 匿名さん]

下落率でいえば、一番街が最も少ないだろうね。
キャンパスの中でも最初に売り出し、安い価格設定だったから。
ゲートタワーより7.8年？古くなるけど、割安感はありそう。

[233: 匿名さん]

>>231
計画が近隣住民に配られましたが、方角が東向きか西向きしかなさそうです。土地の形状上しょうがないのですが…
方角が気にならないなら、いいかもですね。
計画では店舗もあるとは書いてありましたが規模等不明です。

[234: 匿名さん]

契約者ですが、こちらの掲示板はとても参考になります。第2期は2月からだそうなので、年明けから動く方もいらっしゃるでしょうね。早く完売になると嬉しいです。

[235: 匿名さん]

>>234
私も契約者ですが、完売して欲しいですね。南向は第2期で埋まるでしょうね。

[236: 匿名さん]

>>232
それでも当時は高かったです。この辺の相場より1000万円高いイメージを持った記憶があります。

[237: 匿名さん]

>>232

確かに。一番街からの買い換えの人はいるのかなあ

[238: 匿名さん]

>>231

パークホームズは免震ではないっぽいですが
三井の人の話だと。

[239: 匿名さん]

今一期2次申し込み中らしいです
抽選で外れた人の再度申し込み受け入れ期間
とのこと

[240: 匿名さん]

>>238
やっぱり、免震がいいですね。特に階数が高い物件は当たり前の設計になってきそうですし。

[241: 匿名さん]

>>237
どうでしょうね。
個人的理由のメリットがあれば買い替える人がいると思いますが、
一番街より手狭で価格も高いし、駅からの距離も一番街の方が近いかと思います。

[242: 匿名さん]

>>238
パークホームズ地下1階12階建、120戸ぐらいです。

[243: 匿名]

このエリアに住みたいという人にとっては最高の物件だろうが、特にここでなければいけない理由がない人にとっては、そこまで魅力的な物件だろうか…

[244: 匿名]

東京駅延伸、快速停車するなら、強気でもいいと思うが、柏の葉の街の魅力だけでは、まだまだだと思う。パークシティ以外の地域の住民との繋がりが弱いし、金を落としてる割には、行政からのバックアップが返ってこない。

[245: 匿名さん]

>>242
戸数78戸でした。

[246: 匿名]

冷静に考えてください。
ここは柏ですよ。
5000万出して４人家族で70平米に暮らすなんて物好きにしか思えません…

[247: 匿名さん]

>>244

将来的には快速停車する気がしますよ
住んで途中から 通勤快速停まるようになりましたから

利用人数も順調に増えていってます。

[248: 匿名さん]

>>246
とおっしゃるなら、スーモでも何でもいいので、その予算で新築3LDKマンションを検索して、ゲートタワーと同様以上のスペック・利便性・資産性（シンボル性）及び家族暮らし向きの物件があるなら教えて下さい。

[249: 匿名さん]

ここに本当に資産性があると思っている？
万人がそう思うなら今までの柏の葉がスラスラと売れて行っている筈。
そうはなっていない。良い街だと思うけれどね。

[250: 匿名さん]

もう少し物件価格を下げれば買いだとは思う。

[251: 匿名さん]

>>249
誰も資産性が間違いなくあると思って検討してないと思いますよ。妥協点はあれど暮らしやすさを総合的に考えた上で、現時点で下がりにくいと思われる物件を選択してるだけだと思います。どんな要件より資産性というなら都内3区の3A-1Rでしょという話ですし。

[252: 匿名さん]

>>246
柏いいじゃないですか。ライオンズタワー柏なんて、ゲートタワーより値段高いですよ。

[253: 匿名さん]

>>249
2番街のスペックは低すぎて買えなかったけど、ゲートタワーはディスポ、免震、各階ゴミステーションもついてるから、どんどん売れてくんじゃないですか。

[254: 匿名さん]

あとは管理費にもよるかな。
設備が多いと、維持やメンテナンスも高額になりますからね。

[255: 匿名]

>>248
逆にスペックぐらいしか優れてないんじゃないの、ここ…利便性、資産性なら、浦安、市川のが、上だし。

[256: 匿名さん]

>>247
確かにこれから人が増えれば可能性ありますね。東京延伸もしばらく先なら可能性ありそうですよね。

[257: 匿名]

>>253
とてもそうは思えませんが…
今そんなに景気良くないですよ…

[258: 匿名]

>>247
将来的にはって、何年後の話ですか？オリンピックでもそんな話出てないですよ。

[259: 匿名]

>>256
可能性ありそう、ぐらいで危ない橋渡らない方がいいですよ。逆に開発が尻すぼみになることを心配した方がいいです。

[260: 匿名]

何も知らない外部の人にとっては、二番街とゲートタワーはさほど変わらないね。柏だから広い間取りで羨ましいなと思ったら狭いとかさ。広い二番街の方がいいじゃんとさえ思うよ。

[261: 匿名]

シンボル、シンボルいうけど、実際に建てば、グリーンアクシス開通して、二番街と一体化した街並みになるんだしね。