ガーデンヒルズ四ツ谷 迎賓の森 その2

[匿名さん]

ガーデンヒルズ四ツ谷 迎賓の森　その2です。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/552397/

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/gh_yotsuya/index.html

所在地：東京都新宿区南元町20番3他（地番）
交通：中央本線（JR東日本） 「四ツ谷」駅 徒歩10分
東京メトロ丸ノ内線 「四ツ谷」駅 徒歩10分
東京メトロ南北線 「四ツ谷」駅 徒歩10分
総武線 「信濃町」駅 徒歩9分
都営大江戸線 「国立競技場」駅 徒歩13分
東京メトロ銀座線 「青山一丁目」駅 徒歩15分
東京メトロ半蔵門線 「青山一丁目」駅 徒歩15分
都営大江戸線 「青山一丁目」駅 徒歩15分
間取：1LDK＋S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：55.84平米～154.87平米
売主：住友不動産
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[85: 匿名さん]

>>84
新宿区と文京区は今でも需要があるし、羽田問題が無くても、今後盛り上がると思いますよ。実際、港区に住んでいますが、色々見た結果、駅近で、ある程度の部屋の広さが確保出来て、良い小学校や中学校が物件の近くにある所を探していたら、新宿区と文京区に行き着きました。港区や恵比寿付近は、駅近が出にくいし、何よりも価格が上昇し過ぎたおかげで、高くて狭いですよね。当然、予算によりますが。最低2億くらい出せないと、まともな部屋も駐車場の確保も難しいですしね。私は、2億出さなくても、マンションの中で比較的、間取りや広さ的に良い部屋を確保できると言う理由で、新宿区に決めましたよ。この物件は、その条件を満たしていないので他の物件ですけどね。

[86: 匿名さん]

スミフは近隣のプレミアスイートもまだ売れ残っていますね。

[87: 買い換え検討中]

MRと現地を見て、結果お断りしましたが、今日になって小さめの部屋を販売開始しますとの案内状が送られてきました。ここは買いませんよ。

[88: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

>>87
MRと現地のどんなとこがダメだったの？

[89: 買い換え検討中]

MRはとても豪華で良かったです。唯一外廊下だけが気になりました。現地に行くと、信濃町も四ッ谷駅も実際は地図で見る以上に遠く、坂を下った一番低い土地で、とても暗い場所でした。3階以下は電線が視界に入るため、4階以上でないと全く買う価値はないように思いました。書き込みにもあるように、周りにはスーパーなどもほとんど無く、日常的な買い物にも不便な場所に感じました。購入検討中の方は現地に行かれることをオススメします。

[90: 匿名さん]

買物ってこの辺りにお住まいの方は普段はどうされているのでしょうか。
周りにスーパーは殆どないのですよね？
生協の個配やネットスーパー等を利用されているのかな。
普段、そんなに自炊をしなければそこまで必須じゃないでしょうが、
毎日作られる方だと近くにないと厳しいなと思われるかもしれません。

[91: 匿名さん]

この界隈に住むとどの駅からも遠いので、普段の買い物も自家用車で出かけるのが普通です。窪地にあるので、高齢者、車椅子の人には坂道がつらいです。日常生活のしやすさということを考えると不利かもしれませんね。

[92: 匿名さん]

フラットな湾岸の方が良いです。
それと、隣の公園の水捌けが良くなくて湿度が高いです。

[93: 買い換え検討中]

いいとこなく完全に途絶えた？

[94: 匿名さん]

この価格帯を買う層に外廊下はありえない
立地も特別いいわけでもないしもう売れない

[95: 契約済みさん]

>>94
ごもっともです。インペリアルもここも外廊下という事で、妻に完全否定されました。一度、内廊下に住んでしまうと、外廊下に引っ越すのは難しいです。

[96: 匿名さん]

そうなんですか、一度、内廊下に住んでしまうと、外廊下のところには住みにくくなってしまいますか。
でも内廊下の方が落ち着くのかも。
外廊下も悪くは無いけど、そんなものなんだろうね。
まあ、内廊下の方が汚れないからかな。

[97: 匿名さん]

谷底でどこに行くにも上り坂、どの駅からも遠い、周りに店が少ない、という点で敬遠されているのでは。いくら眺めが良くても、不便なのは考えものです。ザパークハウス新宿御苑の人気ぶりとは対照的ですね。

[98: 物件比較中さん]

なんでこんな強気の値段設定にしたのでしょう？
パークハウス千代田麹町やプレミストが同時期に出てきて、不利な立地や仕様の違いが浮き彫りになってしまいました。

[99: 匿名さん]

外廊下でも駅近で谷の上ならもっと人気が出たでしょうね。

[100: 匿名さん]

内廊下と外廊下のMを所有してますが、一長一短ですね。
内廊下の逆手をとって、うまく外廊下のメリットを最大限活かしたMもあります。
ところで、ここのMは、もろもろいただけません。

[101: 匿名さん]

敷地が広ければ、コの字、ロの字の配棟にして、真ん中を中庭にできるんですけどね。これは外廊下だからこそできる設計です。

[102: 匿名さん]

>>98
笑っちゃいますが、MRに行った時、若い営業マンが、「値段設定、安すぎたと思って反省してます。」って言ってましたよ。まっ空気の読めない不動産会社の空気の読めない営業トークだと思いますが。

100さんのお持ちの外廊下マンションは、良いマンションなんでしょうね。私も最近いろいろ見ている中で、外廊下でもカッコ良いマンションあるんだなって思いました。かなりレアケースと思いますが。ただ、毎日、ゴミ出し係の私としては、冬場も夏場も外廊下は辛い気がします。今、内廊下で快適です。

[103: 匿名さん]

スミフの営業マンのトークは勢い最優先という印象があります。

[104: 物件比較中さん]

個人的な感想です。
千鳥ヶ淵や横浜山手辺りならば外廊下でも気持ちがいい気がしますが、南元町だと宗教施設の空気が漂ってきそうです。
景観が良いと売り主は言いますが、現地を観ると谷のしたで、しかもマイナス1階位の高さに建ててましたから、低い階からは御所の緑を見上げる感じでは？

[105: 匿名さん]

住友不さんも供給実績ナンバーワンですから中には失敗もあるんでしょうね。この案件は立地、価格も考慮するとかなり厳しい案件になるんでしょうね。

[106: 物件比較中さん]

せいぜい坪400くらいの立地かな？
夏場は湿気と臭いで販売には苦労しそう。

[107: 匿名さん]

公式ブログを見ているとイベントの紹介があります。お写真を見る限りでは、子供さんがおられる方が多く参加されているのかしら。あまりファミリー向けという感じはしていなかったのですが、子供さんがいらっしゃる方も検討されている方が多いということなのでしょうか。毎日のお買い物を考えると、どうなのかなと思いつつ…宅配等などで乗り切る形になるのでしょうか。

[108: ご近所さん]

とにかく検討中の人は現地視察を勧めますよ。本当に買い物に困るよ〜。

[109: マンション検討中さん]

やっとこういうところを買えるようになったんだけど掲示板見ると買いたくなくなりますね。まぁ買うにしても安い部屋なんだけど・・・ちなみに1.3億と4.5億の共生は無理がありますね。なんだかなぁ・・・

[110: 匿名さん]

掲示板は下品の森ですね。

[111: 匿名さん]

あははは…

[112: 購入検討中さん]

購入検討者にはこういう情報の類いは必要です。
売り主はいい話ししかしてきませんでしたし。

[113: 匿名さん]

価格が未定になった
やっぱり値下げ？

[114: 匿名さん]

最初はこのスレも強気なポジさんいたのにすっかり意気消沈てとこですかね。。

[115: 買い替え検討中さん]

いや〜危なかった。
MR見学してその気になってたけど。
ホント、価格が未定になりました。

[116: 匿名さん]

下げてくれたら検討者には願ったりですね。本当に値下げかはしらんが。

[117: 匿名さん]

迎賓ビューの間取りが、HPに見当たりませんが、まだ残っているのでしょうか？何方か情報をお持ちですか？

[118: 匿名さん]

餌げの可能性もあるのかな…
未定になっているということは見直す可能性があるっていうことですものね。

間取りが掲載されている住戸が販売住戸じゃないでしょうか。
そうでない場合は売れている可能性が高い？
聞いてみないとなんともいえないのですけれど。

価格が下がれば動きは一気に来ますかね？

[119: ソフトバンク]

御所前のA棟四ツ谷駅寄りは予定販売分が完売、
今は面積が狭く西側のC棟の販売をはじめてます。人気が無いわけではなく購買層を見て丁寧に売っている感じです。このスレ見てると初めから購買意欲が無いか、物件グレードに見合わない余裕がない人の意見が大半ですね。買い物は週末にクルマでまとめ買い、四ツ谷駅まで歩くのが嫌ならタクシー呼んで行くだけですよ。
今は宅配もあるし南元町の地歴や某宗教団体本部の存在を指摘されていますが今は貧民窟ではないし、某団体は政権与党の母体組織ですよ。地所の新宿御苑は駅から近いですが商業地で裏に隣接してビルが出来る計画があります。夜でもクルマの騒音が気になりました。何より地型が悪くエントランスが貧弱でゆったり暮らすなら迎賓の森の方が良いと思います。

[120: 匿名さん]

子なしなら、自分もここアリかな？

でも、借景以外、これといって惹かれるところがないんだよね〜。

[121: マンション検討中さん]

>>119 ソフトバンクさん
あなたの考えは分かったけど、大半が冷やかし的なご意見は、間違っていると思いますよ。色んな意見があるという事じゃないですか？因みにA塔の四谷よりって、3月上旬にMRに行きましたけど、既に埋まってましたよ。あと宗教は宗教です。与党の母体なのが、そもそも問題だと考えている人も沢山いますよ。ただ、あなたの考えを否定するものではありません。私は、移動は全てタクシーで、ここのA塔80であれば買える経済力ありますが、もっと高い物件買いました。ただ、ここのA塔の部屋の眺めなど、今でも良いなって思います。

[122: マンション検討中さん]

>>121 マンション検討中さん

ここってタクシーすぐつかまるんでしょうか。毎回わざわざ呼ぶのは面倒です。
単身ならいいけど、家族全員がそれぞれタクシーに乗れるような状況でないと厳しいです。

[123: マンション検討中さん]

>>122 マンション検討中さん
あそこ辺りに住んでないから、全ての時間帯でどうかという事は分かりませんが、以外とつかまりやすいと思いますよ。前の道は、抜け道で、タクシーはよく通ると思います。私も仕事の移動中によく通ります。後は呼ぶしかないですかね。せっかく車寄せもあるので。

[124: 匿名]

ここ一帯スミフが地上げしちゃえよ！
って思うのだが、俺だけか？
南元町、大京町、若葉あたりは、地上げしたら、かなり高値で売れるのが確実。
ただ、小さい戸建が多い。
一帯開発には良い場所。
超高級ホテル作っても問題ない場所。
ただ、学会との遣り取りがあるが、やつらも利権で動くから。

[125: 匿名さん]

二期の販売開始、また延びました。
思い切って半年ぐらい延ばしたらどうだろう。

[126: 匿名さん]

>>124 匿名さん
実現したら良いですね。もったいない状態ですよ。

[127: マンション比較中さん]

10年以上前に信濃町に住んでいました。
とても静かで良い町でしたよ。
某宗教団体さんとはご近所トラブルも無く、嫌な思いもした事はありませんでした。
あの団体さんは私設のガードマン？みたいな人達がいて、夜中でも一帯を見廻りしていたので、女性の一人暮らしでも安心して住む事が出来ました。迎賓館も近いので治安は抜群だと思います。
金銭的に余裕があれば候補に入れたい所ですが…皆さんが羨ましい限りです。

[128: 匿名さん]

一応、ご参考まで。ここに住むようなクラスになると、細かいことこだわらずに、好きなところに住むのでしょうけど。

「マンション価値」が下がらない駅ランキング
http://toyokeizai.net/articles/-/119819

東京カンテイでは首都圏のマンション物件について、2015年末時点で築10年以上、占有面積が100平方メートル前後、物件から発生する中古流通事例の9割以上が坪単価300万円以上、住居用途地域に所在している、などの条件に合致した物件を「ヴィンテージ・マンション」として抽出、物件の最寄り駅を物件の多い順にまとめた。

その結果は1位広尾、2位表参道、3位半蔵門、4位白金台といった具合に都心の高額物件が多く供給される駅が並んだ。2009年に行なった同様の調査結果と比較すると、順位の変動も目立つ。前回3位だった品川は8位へ後退した。「ヴィンテージ・マンションはより都心へ、さらに中心部へと立地が移動している」と井出氏は分析する。

１位　広尾駅 物件数３６
２位　表参道　物件数１５
３位　半蔵門　物件数１４
４位　白金台　物件数１０
５位　目黒駅　物件数７
６位　渋谷　物件数７

[129: 匿名さん]

>>128 匿名さん
ヴィンテージマンションの話なんていりませんが。

[130: 匿名さん]

>>128 匿名さん

新宿区はないって事ね

やっぱり、港、渋谷、目黒区って事ね

[131: 匿名]

50位以内に新宿区内の駅5つ以上入っているよ。
何見てんだか？

[132: マンション検討中さん]

昔の鮫河橋と呼ばれた場所ですね。小説にもなった場所です。

[133: 買い替え検討中さん]

地名を検索したら、昔は貧民窟だった場所とありました。

[134: 匿名さん]

話題がなさ過ぎて同じネタ何周目だろう。

[135: 匿名さん]

>>127 マンション比較中さん
某団体が生活に直接的に影響する事は無いと思いますよ。ただ、学校のPTAの多くが某団体の方々とか言う噂もあるし、その様な精神的マイナス要素がある中、あえてここを選ぶ理由が見出せませんでしたね。これ、私の個人的意見ですので、あしからず。

[136: 匿名]

新宿区の地価があがると港区、目黒区の地価が下がるからね。
ご苦労様です。
嫌がらせ。
90年バブルの頃、散々嫌がらせしましたよね。
マスコミ通じて。
港区の地上げは無視。
新宿の地上げは社会問題。
都庁移転では田舎だなんだと誹謗中傷。
渋谷や目黒は新宿以上のど田舎なんですが？
渋谷、目黒は旧郡部です。広尾除く。
新宿区は淀橋区だけです。

[137: 匿名さん]

何言ってるか全然わかんない。

[138: 匿名さん]

6月中旬に販売ということはもうその時期に入りつつあるということになってくるのですよね？
要望書は希望されている方は出されていますか？
反応はどうなんでしょう。
住友不動産だと、全然売れ行きが外からはわからないという話は聞いていますが、
営業さんはどんな感じで話しているのでしょうね。

[139: 匿名さん]

延期した第二期一次販売開始は一体いつなんでしょうか？
公式では6月中旬となってますが、中旬て何日までなんですかね。
あるいは、もう売るの諦めたのでしょうか？

[140: 匿名さん]

住友ユーザーなら、まずは以下のマンションの検討から入るのがオススメ。住友の英知を結集したようなマンションで、きっと気に入るはず。

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/593427/res/9977

[141: 匿名さん]

ここって、売れてないから住民スレがないんだね

営業がトークで値付け安過ぎましたって
ウケるね

港区で買いま〜す

[142: 匿名さん]

>>139 匿名さん

売るの諦めたとかナイスギャグ。

[143: 評判気になるさん]

一部仮囲いが解体されましたね。
ファサードのタイルが見えますが、安っぽいね。
近くの三井の賃貸のタイルや、ライオンズ外苑の石張りに比べるとどうしても仕様のチープさは分かってしまう。
まー、利益重視のすみふ仕様ですね。

立地は素晴らしいんだけどね。

[144: 匿名さん]

立地は良いと思います。それを求めている人ならばニーズは合致するのではないでしょうか。

間取り自体は本当に普通。
良くも悪くも普通という印象を受けてしまいます。
ただマンションとしては収納は頑張っているのだな、というのは伝わってきます。
あまりに収納が少ないと、収納家具を設置しなければならず部屋がすっきりしないのですよね。
ここだと最小限で済みそう。

[145: 匿名さん]

立地はよいなどという曖昧なポジは全く説得力ないですね。御用地一点張りで推した結果が現状なので。。初期のポジコメが虚しい。

[146: 匿名さん]

立地が良いというのは、ビューが良いという意味ですかね？私は、駅まで遠いところは、勤務地の関係で許せるのですが、周りに何も無さすぎて、微妙に感じます。

[147: 匿名さん]

せっかく緑のビューがあるのだから、１００平米〜みたいな高級マンションにして欲しかった。

高級マンションが建てられる地域が、都心の極一部の地域に限られてしまっているね。

[148: 匿名さん]

ここを本当に欲しい人はもう購入しているだろうし、高級物件が欲しい人は虫が多い場所での外廊下は有り得ないだろうし、駅から遠いし、周りになにもないし。
今後市場価格が横ばいか降下を考えるともう売れないだろうな。ここ。

[149: 匿名さん]

外観は、近くのプレミアスイートのちょっと上、パークナードのちょっと下くらいの印象かな？

[150: 周辺住民さん]

今日、クルマで前を通っての感想。
思ってたよりタイルが安っぽかった。
信濃町からしっかり１kmあった。
リセールは厳しいと思った。

[151: 匿名さん]

パークナードより下ですか。今度見に行きます。

[152: 匿名さん]

公式HPの更新含め、全ての販売活動を断念したと理解してよろしいのでしょうか？

[153: 匿名さん]

完売では？

[154: 匿名さん]

今日から2期1次3戸。
要望書が入っているところなのかなと思いましたがどうなのでしょう。

とにかくここのデベは値下げしないでゆっくり販売するスタイルなので、
このままこのペースでやっていくのではないでしょうか。
値下げなどは待つのはあまり得策でないかもしれないです。
もうすこーし下げてあればなぁとは思わなくはないですけれどもね。

[155: 匿名さん]

第一期はいつだったでしょうか。もう忘れました。
あれから長い時間を経て、ようやく3戸申し込みがあったのですね。
おめでとうございます！
これから景況感は悪化する一方ですが、是非頑張って頂きたいです。

[156: マンション検討中さん]

グランドヒルズに名前を戻したら、割安感が出て売れると思う

[157: 匿名さん]

四ツ谷駅にも信濃町駅にも徒歩10分以上かかってしかも坂道で、その途中にほとんど店がない。

[158: 匿名さん]

売れなかったら値段はいつか下がるのでしょうか。

[159: 匿名さん]

外廊下だから、夜、虫が凄い！

[160: 匿名さん]

下がっても、なかなか買いたいという気にならないわけは、車を所有していないからです。車を持っていて、外出は車という方には素晴らしい立地だと思います。うーん、買える範疇にないので、購入に至ることは難しいと思いますが、立地と眺望が良いので、気になってこのスレ、チェックしてしまうんですよね。外廊下は、気にならないです。内廊下で、匂いがきついのを経験したことがあります。まだ外廊下のほうが、外気があって、すがすがしいと感じています。

[161: 匿名さん]

内廊下で臭いがきついって管理が悪かったんでしょうね。
普通は高額物件であればホテルライクな内廊下が好まれます。

[162: 匿名さん]

玄関前とかにカブトムシとか飛んできて子育てにいいかもしれませんね！
ついでに蛾とかゴキブリも！

[163: 匿名さん]

>>162 匿名さん

この立地で、外廊下は、確かに微妙かもしれませんね。

広尾と西麻布の境に住んでいますが、近くのコンビニ、夏は、カナブンやコガネムシ等が店の明かりに集まり、結構迷い込んでくるんですよ。で、コンビニの製品を運び込む台車とかにひかれて、死骸が店の前に転がってる。店の中のも、当然、殺す。

夜、勝手に明かりを煌々と照らして、虫を誘い込み、駆除する。人間って傲慢だなと思いました。

[164: 匿名さん]

内廊下の匂いは管理の問題ではないと思う。
ペット可だったりすると、湿度高い日なんかは犬の匂いがなかなか消えないよ。
だからといって、外廊下は論外ですが。

[165: 匿名さん]

＞164
それが正に管理の問題ではないですか？

[166: 匿名さん]

>>165 匿名さん

具体的にお願いします。

[167: 通りがかりさん]

>>164 匿名さん
マンションの構造(換気の構造)の問題ってこないですか？内廊下に住んでますが、ペットの臭いを感じたこと無いですよ。

[168: 匿名さん]

>>167 通りがかりさん

そうなんですかね。。もちろん廊下に排気口などありませんが。
お隣が犬飼って流ので、前を通ると特に匂います。家の中はどれだけ匂うのだろうと思ってしまいます。

[169: 匿名さん]

外廊下やらかつて貧民窟だったことはあまり気にしないんだけど
坂下というのと、普段使いできるスーパーが近くにないのは残念かなぁ
ビューがいいだけに･･･

貧民窟だったのって明治のお話なら、別に･･･という･･･

[170: 匿名さん]

飼っている犬の臭いが酷かったら普通注意されたり、原因突き止めて対策考えたり、そういった事も管理の範疇という事ですね。
部屋で飼ってる犬の臭いが廊下までってそれ以外にも臭いの原因があるゴミ屋敷状態だと想像できますよ。

[171: 匿名さん]

犬は臭いよ。あんなもん部屋で飼うもんじゃないね。

[172: 匿名さん]

価格がまた表示されてる。
あの土地でこの値段、割高感が半端なくない？

[173: 匿名さん]

>>171 匿名さん

確かに。犬がかわいそう。

[174: 匿名さん]

その価格で高いのか妥当なのか、分りませんが、
妥当だと思えば買う人も居るだろうし、高いと思えば考えるか他へ行くかだし、
その時の直観で良いんじゃないでしょうか。
でも何かサービスとかあると良いですよね。値引きが一番ですけどね。(^^;

[175: 通りがかりさん]

>>169 匿名さん
明治の話をしていらっしゃるのは、お一人だけで、土地としてどうなのかって、個人的に思っているのは、谷底という事なんですが、雨の日とか湿気とか地盤の強さとか問題無いんですかね？

[176: 匿名さん]

流石に今時は排水に関してはきちんとされているのでは…とは思うので、雨の日とかは大丈夫じゃないかと思いますが、
天気の悪い日にも確認に行っておいたほうが無難でしょうね。
しとしと雨じゃなくて、本当に豪雨の時が良いのでしょうけれど、タイミングよく行くのは難しいかな（汗）
ここってでも湿気を心配するほどの感じでしょうか？
そこまでじゃないようにも思うのだけれども。

[177: 匿名さん]

ジョギングで前を通りますが、迎賓館向きでも
５階以上じゃないと良くないですね。
1階は半地下みたいだし、３階までは前の道路を走る車
で全然落ち着かない。
交通量思ったよりありますね。

迎賓館向き以外の住戸は何が魅力なのかわかりません
風通しもよくない地域なので

[178: 通りがかりさん]

>>177 匿名さん
やはり、そう言う事ですか。ご意見ありがとうございます。

[179: 匿名さん]

価格 また未定だよ。

[180: 匿名さん]

全く客が来ず、やっぱり値下げかな？

[181: 匿名さん]

価格は未定というか、モデルルームに行けば教えてくれるパターンだったりしないのでしょうか。値下げはどうだろう…今のこの高く売っている時期に敢えて下げるのもなぁというのはデベとしてはあるのではないでしょうか。　ただ買う側目線で考えると抑え気味にしてよ〜という風にはなってくるのでしょうね。　販売の動きが見えにくいなぁと言うのは感じる部分はあるかも。

[182: 匿名さん]

時価でしょう
売れ行きに合わせて値段が変わっていく
住友の売り方は嫌です

[183: 匿名さん]

良い立地に建設されるのですね。
商業施設なども赤坂サカスや成城石井がありお洒落な感じがします。
ただ、ちょっとマンションからは遠いような気が。
車で買物に行く人が多いのでしょうか。
それならば、気にならないのかも。
駅からの距離を加味しても車は確保したいところです。
さすがに駐車場料金も高いですね。

[184: 匿名さん]

>>183 匿名さん
毎回、タクシーか機械式駐車場から車出して買い出しって面倒くさくないですか？車で行けば良いって人も居るだろうけど、自分にはストレスフルですね。