ガーデンヒルズ四ツ谷 迎賓の森 その2

[匿名さん]

ガーデンヒルズ四ツ谷 迎賓の森　その2です。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/552397/

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/gh_yotsuya/index.html

所在地：東京都新宿区南元町20番3他（地番）
交通：中央本線（JR東日本） 「四ツ谷」駅 徒歩10分
東京メトロ丸ノ内線 「四ツ谷」駅 徒歩10分
東京メトロ南北線 「四ツ谷」駅 徒歩10分
総武線 「信濃町」駅 徒歩9分
都営大江戸線 「国立競技場」駅 徒歩13分
東京メトロ銀座線 「青山一丁目」駅 徒歩15分
東京メトロ半蔵門線 「青山一丁目」駅 徒歩15分
都営大江戸線 「青山一丁目」駅 徒歩15分
間取：1LDK＋S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：55.84平米～154.87平米
売主：住友不動産
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[547: 匿名さん]

デベがここを高級で魅力ある物件！と本気で考えてるなら、完売したことにして実はデベ所有のままで高級賃貸としてデベが運用すればいい。運用後は、市況次第で中古として売ればいい。よくある話。

[548: 匿名さん]

高級でない場合はどうしたらいい？

[549: 匿名さん]

この価格で高級でないとしたら、御所隣接立地の希少性を評価してもらうしかないですよね。
利便性では勝負にならないのですから。
この希少性？が響く顧客はどこにいるのか？
どうすればリーチできるのか？
私には思い浮かびません。

[550: 購入経験者さん]

その昔、お手伝いさんがーって書き込みしてたお金持ちたちはどこへ行ったんだろう…？

[551: 匿名さん]

まぁ、東宮御所の真横、特に来年から一年ぐらいは天皇陛下の御在所から直線距離100ｍのところに住めますよ、というぐらいなのでしょうか。あとは、利便性はさておき、逆に都心のど真ん中でこれほど人口密度の低い場所は珍しいので、それを売りにするのが良いかとも思います。

[552: 周辺住民さん]

　販売状況を教えらもらいました。苦戦しているのは、やはりA棟の左側の模様です。道路が上がっていくので、1階分ぐらいは右側に比べて下の階のイメージになってしまいますよね。ただ、販売から時間がたっているので当然ですが、結構じりじりと売れてはいるようです。
　地方の人が別邸で購入する人や、単純に値上がり目的で二件目や三件目で購入する人が多いらしく、使っていない人が多いので、人がいないように見えて、売れていないようにみえるそうです。
　好き嫌いが分かれる物件なので、好きな人が現れるまで、ゆっくり売っているのかな。

[553: 匿名さん]

ここに限って値上がりはない。

[554: 匿名さん]

スミフは完成後5、6年くらいは全然平気なので、値下げせずにのんびり売っていくでしょうね。

[555: 匿名さん]

現在すみふが東京・神奈川で絶賛販売中の物件を竣工年が古い順に並べると
スカイフォレスト(2014/12、残4戸)
用賀砧公園(2015/2、残1)
グランドミレーニア(2015/3)
ドトゥール(2015/9)
シティタワー武蔵小杉(2016/1)
と続く。長期販売物件はランドマーク的大規模物件か不人気物件に分かれてると思う。特に不人気物件は意外と早く手仕舞いする方針に転換したように感じるが、ここはどっち？

[556: 匿名さん]

間違いなく不人気な部類でしょう。
貸しビルやラトゥールなどの自社物件は一等地に建設し、分譲物件は二等地に建てるという自己保身の傾向が強い印象があります。加えて、自社のブランディングが不得手です。

[557: 匿名さん]

広尾はラトゥールですもんね。
仕入れた土地を所有したまま稼ぐか、付加価値つけて売却するかの選択は、まさしく総合不動産会社としての事業戦略そのもの。優劣や好き嫌いはあっても、良し悪しの問題ではないと思う。

[558: マンション検討中さん]

ここって一番安い3LDKでいくらくらいかな？

[559: 購入経験者さん]

間違いなく、この物件が人気になることは無いでしょうね。都心の空白地帯に存在している特殊な物件ですね。
こんな東京のど真ん中なのに、周りに何も無いという不思議な環境。行ってみましたが、他のどの物件とも一線を画しています。
どこにも無いユニークな物件なのですが、それを評価して、しかも買う人はかなり限られるはず。
投資目的なら、もっと単純な物件がたくさんありますしね。また、ほとんど1億1千万円超えなので、全人口の98％は買えないｗ
ただ、超長期的には、面白いかもしれませんね。競争が無いということは、人気が無くても30年後はわからないので。

[560: 匿名さん]

車で通行しても何か地霊がいるような感覚にとらわれ、運転が怖くなります。

[561: 匿名さん]

[ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当]

[562: 匿名さん]

交差点は数年前の事故のせいか、私も背筋が寒くなります　合掌

[563: 匿名さん]

すぐそこに赤坂御所があるためか、何か神聖な存在に守られているようなオーラを感じます。　合掌

[564: 匿名さん]

隣が創価学会か⤵

[565: 匿名さん]

公明党本部やお寺も多い地区だから宗教関係者の住むチィキィパレードなんですね。

[566: 通りがかりさん]

京都や鎌倉ぐらいたくさんお寺があれば良いんですけどね。

[567: 匿名さん]

アンダーで、学会へのバルク売りを模索するとか？？

[568: 匿名さん]

信心強情信心強情

[569: 通りがかりさん]

周りの環境がこわい

[570: マンション検討中さん]

欲しいけど、一億3千万円ぐらいが中心で、一億四5000万円のこのマンションは、我々は買えない理由を探して愚痴を言うしかないですね。無念です。いらない。。。なんか諦めるための理由ないかなぁ。

[571: 匿名さん]

公式サイトトップの写真、かっこいいなあ
借景って言う感じで、緑がとてもキレイに窓の向こうに見えていますね。立地とか眺望とかそういうことを思うと、このお値段もさもありなん、でしょうか。
良いマンションであると考えている人も多いのだと思いますが、その分のお値段ということにもなってくるのでしょう。

[572: マンション検討中さん]

７Ｆの物件は、もう売れたようですか？

[573: 匿名さん]

竣工フォトギャラリーでパティオの写真を拝見しましたが、
建物と建物の間に設けられた空間を利用した中庭ですか？
外にあるラウンジと言った雰囲気で、陽気のいい季節は
気持ちがよさそうですね。

[574: 匿名さん]

残り何戸ですか？

[575: 匿名さん]

お陰様で残り３邸です

[576: マンション検討中さん]

どうして、７Ｆについては答えられないのですか？

[577: 匿名さん]

わかりません。

[578: 匿名さん]

販売中10戸になってるけど？

[579: 匿名さん]

今って新宿の住友不動産のマンションギャラリーではなくて、実際の環境を見ることができる用になっているのですね。
マンションギャラリー、ある意味会社としての規格が決まっているからいいかもしれないでしょうけれど…
でも、現地に行きたいとなると二度手間になったりするので
結構不便なんですよね。すごく近いわけではないので

[580: 匿名さん]

駅近・利便性重視の風潮
VS
御所隣接立地の希少性

軍配はどっち？

[581: 匿名さん]

間取りを見ましたが、それぞれが求めるタイプに合わせられるのは嬉しい要素ですよね。
現在の家族構成や今後の人生設計も考えての選択ができると思います。
いくつかのプランがある中で、人気のプランはどれになるでしょうか。

[582: マンション検討中さん]

前にも来たのですが、公園側の工事が終わってすごいきれいになっていてびっくりです。これは公園側の方が良いかも？

[583: 匿名さん]

学会のそばだけは勘弁だな。

[584: 匿名さん]

新宿区の防災パンフでこの一帯の低地は揺れやすいと評価されていた

[585: 匿名さん]

だから、この立地の売りは御所眺望隣接だけ。高級邸宅を嗜好する層が忌避する要素も多く、かといって利便性重視派にも響かない。それを、この価格帯で攻め続けるすみふに勝機はあるのか？？？

[586: マンション検討中さん]

まぁジリジリ売れてるから良いんじゃない。この掲示板に来る我々など相手にしていないんでしょうね。買える人がうらやましい。まぁ少ない金で真剣に投資してる我々には関係ないけどね。あと低地とかいうけど、赤坂とかと高さ変わらんよ。それいったら、湾岸系は全滅だな。ここはまだ陸地だった場所。海だった場所とは違うよ。あとは地震より火災。高速と線路の向こう側は燃えるね。あそこがすぐ壊れる戸建てだらけだから、防災マップの評価が低くなる。

[587: 匿名さん]

低地で地盤はユルユルでも建物は公団くらいと同じくらいでしょ、大丈夫なんじゃないかな

[588: マンション検討中さん]

これがまた地盤は結構良いんだな。低地に見えるが、赤坂御用地に広がる平地の一部なのだ。
問題なのは価格。払えるかどうか。。。(笑)

[589: 匿名さん]

低地で下水の集まる池が隣の公園にあっても、御所が近いから大丈夫なのですね。安心いたしました

[590: マンション検討中さん]

>>589 匿名さん
その通りです。地下水管の工事が終わったので、そのまま赤坂の方に流れます。昔は大変だったんでしょうね。というか窪地でも低地でもないです。谷の底であることは事実ですが、御所の中を通じて赤坂に抜けている風の通り道の一部ですよ。

[591: 匿名さん]

風の通り道は地震で揺れやすいのではないでしょうか？

[592: 住民板ユーザーさん1]

良くもなく悪くもなく。まぁ湾岸とか品川よりは良いみたいですね。普通。
https://supportmap.jp/#16/35.6802/139.7280

[593: マンション検討中さん]

こちらはコンビニとかスーパーはどこに1番行きますか？ファミマ四谷若葉店はどうでしょうかる

[594: 匿名さん]

足立区の不動産会社Mは、社員の態度が悪い

[595: 匿名さん]

住人です。スーパーはファミマのすぐ近くの丸正がありますが、ミッドタウンはカードを作ると一時間駐車場無料なので、そこにカフェがてら行きます。後は四ツ谷の成城石井で簡単なものは済ませて、重いのは生協かアマゾン、しっかりしたのは伊勢丹が近いのでいきます。これも普通に買い物すれば駐車無料ですね。タクシーでもすぐ。

[596: 匿名さん]

ライフインフォメーションでは丸正まで徒歩6分、成城石井までは徒歩10分となっているので、日常的な買い物をするなら自転車の導入が良さそうですね。
一番近いコンビニはサンクスですか？
マンションの近くにセブンやファミマもあります？

[597: マンション検討中さん]

北に歩いて行ったファミマが一番近いです。ゴミ捨て場の方からでれば、5分かからない印象です。電車で通勤通学する人は迎賓館と四ッ谷の間のファミマでついで買うのかな。信濃町のミニストップはお弁当とおにぎりがおいしいです。自転車は電動にしておくと、国道二十号沿いのとその先に色々とあるので良いです。自転車なら10分かからず赤坂も青山も千駄ヶ谷もいけるので、お薦め。赤坂が一番近いかな。

[598: 匿名さん]

駅から徒歩１５分は確かにちょっと遠いかと思います。
毎日、１５分も歩くと嫌になりそうですから。
でも残りが１2戸とあるので、マンションの周辺は充実しているんでしょうね。
私なんかコンビニでもあれば十分なんですがね。
まあ、そんな訳にはいかないでしょうけど。

[599: マンション検討中さん]

　15分は青山一丁目とか国立競技場前でしょうか。まさに都心の空白地帯なので、沿線がものすごく多くありますよね。四ッ谷は実質9分かなと思います。信濃町の方が近いはずなのですが、四ッ谷までの道は全て森のような感じで、学習院初等科と迎賓館と公園しかないので、9分かかるイメージが全く無いです。なので皆さん、信濃町を使っている印象です。
　ただ、朝になるとお迎えのハイヤーが何台か来ていますし、絶えずタクシーの配車があるので、クルマ中心の方も多そうです。そもそもセカンドハウスとして購入していて、東京に来るときだけの方も多いようです。海外の人は驚くべき事に少なくて、日本の地方の人の方が多いようです。まぁ、この立地の価値を理解できるのは日本の方ですよね。

[600: 匿名さん]

共用施設が少なめなのはいい部分もあるのですか。
戸数もそこそこあるのになぁって思っていたんですが、
静かに暮らしていきたいという人にとってはこの方が良いのかもしれないですね。
あとは暮らしている人たちが各々資産価値を落とさないよに
暮らしていければ、と思いました。

[601: マンション比較中さん]

夜、窓に虫が凄いらしいですね・・

[602: 匿名さん]

さすがに今日は休みと思ったら、この物件は火曜日水曜日を除いてお盆期間も営業するそうです。今日もきっと暑いと思いますが、大変ですね。8月11日は10時からの回いっぱい、13時からの回△でした。

共用施設、あっても使わなくなりつつあると聞くので、なければなくてもいいのかとも思います。

パティオは、今の時期だと昼は暑そうですが夜は休憩するにもいいかな。共用施設が少なめといってもフィットネスルームもあると書いてあって、最小限の施設はあるようでいいなと感じています。コンシェルジュもいますし、不満はないように思いました。

[603: 買い替え検討中さん]

599,602は営業さんでしょうか？

お盆期間も営業、お疲れ様です。

[604: 匿名さん]

しんどいね　頑張らんと

[605: 匿名さん]

御所隣接の永久眺望に価値を感じ、この価格を納得する人はそれなりにいると思うので、時間はかかるがA棟は売れて行くと思う。
それ以外の棟の部屋は？？？この立地で、この間取りで、外廊下で、この価格？？常人の理解を超えている。

[606: マンション検討中さん]

前向きに購入検討していたのですが記録的猛暑の為、先ずは資料請求をしました。しかし、二週間以上経ちますが資料が未着です。予算内で購入可能ですが、ディベロッパーは購入層を会社役員や医師にターゲットを絞っているですかね。他の物件を探すことにしました。

[607: マンション掲示板さん]

>>606 マンション検討中さん

売主は特にメリハリを付けて対応しているからね。

[608: 匿名]

最低な対応ですね！

メリハリって、ネットとかで名前とか住所を調べて
購入出来そうな人物か判断して、資料を送らなかったり
するんだね。

[609: 匿名さん]

住人です。虫はそんなにいないです。というかわざわざこちらに来る必要が無いので。カタログは単なるミスかと。会社役員でも医師でもない無い人もたくさんいますよ。聞いた感じ。むしろB棟が売り切って、C棟もかなり条件悪いところだけのようです。残ってるのはむしろA棟の二階など道路で車が正面を通るところ。外廊下はむしろ良いです。風が通って気持ちいいですよ。麻布とか住宅地だと内廊下賛成ですがこの不思議な立地だと、ベランダ側から廊下側に風の通る外廊下は納得です。間取りが微妙なのは確かに。全体最適ですね。。。

[610: 匿名]

>>609
入居者の職業を聞いてるんですか？

怖いですね！　　　　

[611: 名無しさん]

駐車場が戸数分なくて借りられなくて本当に不便！
均等に各部屋に一台ずつ割り振ってもらわないと困る！

[612: 匿名さん]

立体断面図を見てみると、今は基本的にA棟を中心に販売しているような感じみたいですね。
道路側、というのがここのマンションの場合はあるから、そうなってくるのだと思います。
A棟は開口部の向きが南東なので、むしろ本当はいい方なんだろうけれど、
このマンションの中の比較では、みたいな感じになってきてしまうのでしょう。

[613: 匿名さん]

そろそろ値引きしてますか？

[614: 匿名さん]

スミフのマンションなので、値引きは基本的にはしないんじゃないかと思っております…特に今のところ、そういう動きもないですよね。
マンションのブランド的なものもあるので、例えば家具家電をつけて実質値引きみたいなこともしていないようです。
じっくりゆっくり販売していくのかもしれません。

[615: マンション比較中さん]

先着順住戸も夏前の12戸から現在5戸に着実に減ってるし(月1戸ペース？)、残住戸が何戸か知らんが、現天皇も御所に引っ越し、オリンピックも終わる頃にはこの辺りも(少しは)盛り上がって完売するのでは？
それにしてもこの価格で買う御所好きがまだまだいることに驚き、自分の未熟さを痛感します。

[616: 匿名さん]

それだけの価値があるってことでしょ
赤坂御所のお向かいですからね

[617: 匿名]

月に１戸売れるかどうかの厳しい物件、
３連投お疲れ様です。

[618: 匿名さん]

公式ブログにエントランスに飾られているクリスマスツリーが取り上げられていますが、
マンションの住人が飾り付けをしたんですね。
このツリーはマンションの備品として、クリスマスシーズンに登場する事になるのでしょうか？
ブログの記事はマンション周辺のグルメ情報がほとんどですが、どんな小さな事でもマンション内のエピソードは興味を惹かれますね。

[619: 周辺住民さん]

目の前の公園のところにできたポリスボックス（鮫が橋跡）は、洪水になった時御所に連絡するためだとの噂ですが本当でしょうか

[620: マンコミュファンさん]

鮫河橋 いろいろと歴史のある場所なんですね

[621: 口コミ知りたいさん]

洪水ｗｗｗ　巨大な配管が赤坂に通じているのでありえないです。政府要人が一人いらっしゃるのでポリスボックスはその警備のためと聞いてます。

[622: マンション検討中さん]

見比べをして、よくできているほうです。バルコニーが非常に広い、内廊下ではなく、開放感がある、緑に近く、都心で珍しい、場所も文句なし。駅にはすこし遠い。都心部の新規物件に比べ、坪単価は高くない。といっても新宿区で一番高いかも。判断が難しいな。

[623: 匿名さん]

内廊下じゃないから高級感は無いね
玄関開けたら風がうるさそう
この物件には罪ないけど練馬ナンバー

[624: 匿名さん]

廊下に開放感なんていらないわ
静寂な内廊下が良かった

[625: 匿名さん]

廊下の開放感ですか…。
でも確かに建物のクオリティを抜きにして、内廊下の閉塞感が苦手という方もいらっしゃるのかもしれませんね。
臭いや湿気がこもる心配もないでしょうし、管理面でのコストも内廊下に比べて安くなると思います。

[626: 匿名さん]

この物件が外廊下にした理由は、内廊下にすると納戸になり洋室表示が出来ないから！

しかし、KY価格にもかかわらず酷い間取りだ。

[627: 匿名さん]

いや外廊下なんて今の季節地獄
玄関に着くまで絶対寒いだろ…
高級物件なら多少高くても絶対内廊下が良いわ
内廊下の快適さ経験したらもう外廊下は無理

[628: 匿名さん]

>>625 匿名さん

匂いや湿気で不満になる事ってそうそうないでしょ

[629: 匿名さん]

場所も仕様も微妙な割に高い。悪くない物件だけど、価格がそれに見合わない。

[630: 匿名]

モデルルーム家具付き販売始めたと言う事は、値引き始めた？

[631: 匿名さん]

今のところは特に家具付き住戸の販売はないようです。需要があったということなんでしょうね。

以外にもまだ１階の庭とテラスの付いた住戸があるのですね。
ドライエリアに囲まれているので、室外機も設置できそうな点はとてもいいと思いました。
テラスについては特に外からの日常的な出入りは想定されていないので、防犯面でも大丈夫そうです。

[632: 周辺住民さん]

http://www.city.shinjuku.lg.jp/anzen/file03_00016.html
近隣で盛り上がってるぞ

[633: 匿名さん]

ここは販売長いね

同時期の他の四谷は完売しているのに

[634: 匿名さん]

総武線に乗っていると、このマンションが見えるよね。カッコいいマンションだとは思う。

[635: 匿名さん]

このあたり、あまりお店がある感じではなかったんですが、
線路の反対側の方にいけば、食料品を買えたりするようです。
普段、自炊される方はそういうところで購入したり、あとは宅配などで対応したりしていく形になってくるでしょう。

電車の中から見えるのですか。
すでにできているといろいろな観点からマンションをチェックできるのは面白いです。

[636: マンション検討中さん]

すみふの近所のプレミアスイートは値上がりで大成功だったが
ライオンズは中古も残が多く苦戦しております。ここはどうなるのか？
興味があります。

[637: 匿名さん]

A-70Agtypeのテラスつきの間取りがかなり変わった形で目を見張りましたが、
この建物の凸凹は室内空間には影響しませんか？
テラスが変形しているだけで、部屋はガタガタしていないのかしら？
廊下から洗面所を突っ切って洋室に抜けられるのはナイスアイデアだと思います。

[638: 匿名さん]

A-70Agは、外はデザイン性が高いようになっていて、段がついているように見えます。家の中も多少は影響はありますが、
そこまで大きな変形というほどではないです。
柱やクローゼットでうまくカバーされているのだと思います。
最も、そもそもが広い専有面積なので、多少部屋の中が出っ張りがあってもそこまで生活には影響はないでしょう。

[639: 匿名さん]

今日は5月1日ですね。新天皇、上皇の隣に住めるとは、やはりここは特別なマンションですね。

[640: 匿名さん]

こんな素敵なマンション、もう完売なんでしょ？

[641: 匿名さん]

3年経ってまだ販売中ってすごいですね。
最後の1戸は半地下というか現地見たら全地下に近いお部屋。
眺望がないのは我慢できても湿気が半端なさそうです。

[642: 匿名さん]

お金があったら買いたいわ～
でも庶民には無理ね

[643: 匿名さん]

さすがに場所が悪いわ

[644: マンション検討中さん]

近所のマンション(特に若葉)の口コミでは地歴や学会のネガティブなものがないのに、どうしてこのマンションはこんなにネガティブな口コミが多いのですか？検討しているのですが、不安になります。

[645: 匿名さん]

>>644
妬みです。

[646: 匿名さん]

羨望です