ガーデンヒルズ四ツ谷 迎賓の森 その2

[匿名さん]

ガーデンヒルズ四ツ谷 迎賓の森　その2です。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/552397/

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/gh_yotsuya/index.html

所在地：東京都新宿区南元町20番3他（地番）
交通：中央本線（JR東日本） 「四ツ谷」駅 徒歩10分
東京メトロ丸ノ内線 「四ツ谷」駅 徒歩10分
東京メトロ南北線 「四ツ谷」駅 徒歩10分
総武線 「信濃町」駅 徒歩9分
都営大江戸線 「国立競技場」駅 徒歩13分
東京メトロ銀座線 「青山一丁目」駅 徒歩15分
東京メトロ半蔵門線 「青山一丁目」駅 徒歩15分
都営大江戸線 「青山一丁目」駅 徒歩15分
間取：1LDK＋S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：55.84平米～154.87平米
売主：住友不動産
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[451: マンション検討中さん]

ここまさか外廊下なんですか、、？

[452: 住民板ユーザーさん1]

そんなこと言ってたら、戦争で東京大空襲のときはその辺に死体転がってたよ

[453: 匿名]

>>447 匿名さん

東京なんて元々下町だらけ、長屋やボロアパートなんて東京中たくさんありまするぞ

[454: 通りがかりさん]

ここは長屋風？

[455: 匿名さん]

>>450 匿名さん

浜松町と上野だったんだ。
どちらもタワマンあるよね、かなりの高価格で。
上野池之端は完売だけど、周辺環境はホームレスとラブホでイマイチなのになんであんなに人気あったのか不思議。
浜松町も線路脇でうるさいし、ここよりも低地。しかもネーミングは中央区の公園だしさ。いいところは駅近と港区にあるってだけでしょ。でも完売間近。
同じ元スラムなんだったら東宮御所の隣で現在は治安のいいこちらのほうがいいと思うよ。
価格帯も変わらないんだし。
少なくても酔っ払いの歩きタバコは皆無な地域でしょ。
浜松町も上野も周辺環境が過去も現在も悪過ぎるよ。

[456: 匿名さん]

物件はよかったけど、住むための街としての魅力がね。。

スーパーやコンビニのある若葉のエリアも散策しましたが、名状し難いどんよりした空気があって私はちと無理でした。

[457: ご近所さん]

ここいつまでやってんの
人気なさすぎてもはや可哀想な物件

[458: 匿名さん]

ここ、隠れ家的物件やな。笑
割とマジで。笑

[459: 匿名さん]

税金対策の幽霊屋敷やね。

[460: 評判気になるさん]

でも、ケチつけてるのって、結局高くて買えない人の妬みが大半かな(笑)同業者の妬みもあるか(笑)

[461: 匿名さん]

やっぱり、長く住んで安心できる物件が一番のように感じます。
このあたりは人によって優先順位が違うだけに本当に難しいところだと思います。
何を重視するのか、ということから絞り込んでいけば間違いがないのでしょうが。

[462: 匿名さん]

オリンピックまでに完売できれば上出来じゃないか

[463: 評判気になるさん]

>>462 匿名さん
オリンピックもうすぐですものね

[464: 匿名]

神宮の花火が一望できます。

[465: 匿名さん]

1件の契約で歩合が100万？って本当？

[466: 匿名さん]

まさに谷底、最底辺の立地なんですね。
あの大きな坂がなければね

[467: 匿名]

谷底って感じはしないよ。
若葉の方はするけど
ガーデンヒルズは、御所の風が吹き抜けて入ってくるよ。

[468: 通りがかりさん]

汚水処理施設からの風の間違いでは？

[469: 匿名さん]

汚水処理場は解体されて地下を流れるから多分大丈夫

[470: 匿名さん]

御所の風？
東京湾からの風が都内に吹いてるだけ

[471: 匿名さん]

リッチのことが気になり実際に現地周りを歩いてみましたが、明らかな低地でなんか寂しいところですね。日中は明るくてよかったのですが夜は真っ暗闇で寂しげでした。ちょっとこわいかも。それとマンション用地？的な敷地がありましたがあそこにもマンション出来るのでしょうか？知ってる方いたら教えてください。

[472: 匿名さん]

WIKIの「鮫河橋」を検索すれば出てきますが、このエリアは江戸時代の貧民窟。”低地で寂しいオーラ”は、その歴史に由来するものですから、今後も変わることはないでしょう。昼間は意外に交通量が多く、戸を開けておくとうるさそうです。いろいろ難点はありますが、御所を守る警察が常駐していて治安が良いこと、本マンションのエントランスの雰囲気が荘厳なこと、これはプラス要因ですね。

[473: 匿名さん]

マンション名に違和感があるんですが、此処ってヒルズですかね？

[474: 匿名さん]

高台ではないのでヒルズではないよ。

[475: 匿名さん]

そんな必死にネガらんくても　
どうせスカスカなんやから少しはポジってあげてや

[476: 匿名さん]

信心強情で行きましょう！

[477: 匿名]

ネガ多いなぁ…
ローン審査通らないひがみか。

[478: 匿名]

貧困層がいるのはいまも変わらないよ。ガードくぐればたくさんいます。このマンションに住まわれる方々で活性化してあげてください。

[479: 口コミ知りたいさん]

>>474 匿名さん

目白ガーデンヒルズも坂下だけどヒルズ。しかし目白は名作扱い・・・

[480: 匿名さん]

外国企業には国際部門はないのに日本企業には国際部門があるのと同じで、

ヒルズに憧れてヒルズと名付ける。

茗荷谷のインペリアルガーデンも全くガーデンがないのにガーデン。

スミフの名付けはインチキ。

[481: マンション検討中さん]

インチキではないが、インチキくさい

[482: 匿名さん]

すみふでは中央区湊が銀座東となります
コーヒーショップじゃないのにド〇ールとなります

[483: 匿名さん]

線路向こうの中央区の庭園を、港区のタワマンの名前につけたデべだってあるから、驚くことではない

[484: 匿名さん]

賃貸出てます。

http://www.sumitomochintai.com/rent/result?r1=&r2=&fw=%E8%BF%8E%E8%B3%...

賃料は48万円。JR四ツ谷駅まで徒歩9分の立地でした。ここはペット可なんですね。2匹まで応相談だそうです。

どちらにしても賃料が一般サラリーマンでは無理っぽい価格。借りられる人がうらやましいです。

[485: 匿名]

高すぎますね！！
土地柄なかなか値下がりしないでしょうね。

[486: 匿名さん]

駅までずっと登り坂で、駅つくまでに汗だく
車中心の生活の方に向いてますね
通学はそうもいかないだろうけと

[487: 匿名さん]

>>484 匿名さん

初等科父兄のセカンド向き

[488: 匿名]

>>485

土地柄も知らないおのぼりが颯爽と登場するな(;^_^A

[489: 匿名]

>>486 匿名さん
今の時期なんて坂あろうがなかろうが駅まで歩けば汗だく。

[490: 匿名さん]

>>489 匿名さん

坂道より平坦の方がよくない？

[491: 匿名]

>>490 匿名さん

そらな

[492: 匿名]

坂が嫌なら買わなければいい、ただそれだけ。
自分は普段から運動するしあまり気にならんから買った。

[493: 匿名]

しかしA棟の改装工事がなかなか終わらない模様。
どんだけカスタムするんだろ。

[494: 匿名さん]

>>493 匿名さん
なんで改装しているんですか？

[495: 匿名]

>>494 匿名さん

壁をぶち抜いて一つの広い部屋にしたり、小さなクローゼットをワインセラーにしたり、壁紙変えたり和室にしたり、様々です。
モデルルームがかなりゴリゴリにカスタムしてあって、そのように改装される方がA棟の方は多いようです。
ま、せっかく御所ビューのA棟ならこだわりたいですよね。

[496: 匿名さん]

御所の勝手口を眺めてそんな楽しいか？

[497: 匿名さん]

目の前の道路のせいで雰囲気ぶち壊し。
これがなければ、このお布施価格でも売れていた気がするが。

[498: 通りがかりさん]

>>497 匿名さん

だから、お金持ってる人は目の前の道路が見えない6.7階をありえないような大枚叩いて買うんでしょ。下の階すらも買えないビンボー人のひがみは、みっともないですよ 笑。

[499: 匿名]

ひがみみっともない！

[500: 匿名さん]

>>495 匿名さん

自作自演ご苦労さま。　

何故、他人の部屋がどうしてるかなんて知ってるのでしょ？

〇業だからだよね！　

購入者ではなく、売れないからスミフがカスタムしてんでしょ。

[501: 匿名]

>>500 匿名さん

すみふのスタッフに聞きましたよ。

[502: ご近所さん]

ここ　大変そうだね　大丈夫？

[503: 匿名さん]

入居どのくらいしました？

まだ、みんなカスタムやってんの？

ゴールデンウィークには、かなり入居するって前に書いてあったけど、

[504: 匿名さん]

あんまりイジメちゃ　ダメだよ

[505: 匿名]

>>503 匿名さん
まだカスタム工事やってますよ。
空室もちらほらあります。

[506: 通りがかりさん]

>>505 匿名さん
貴方、購入した方じゃないですよね

[507: 匿名]

>>506 通りがかりさん

購入してますよ

[508: 匿名さん]

公式HPに神宮外苑花火大会をUPしてるが、

http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/gh_yotsuya/hanabi.html

近いことは近いが、やはり、この向き・この高さの建物で部屋から見るのはキビシイということがよくわかり、むしろ逆効果だと思う。

[509: 匿名さん]

隣の公園の地下に汚水が溜められていて臭うって本当？

[510: 匿名さん]

嘘です。ご安心下さい。

[511: 口コミ知りたいさん]

>>507 匿名さん

間違いなく、この人営業だよ！
万が一、購入者だったらドン引きだわ

[512: 匿名]

>>511 口コミ知りたいさん
なんで？

[513: 匿名さん]

ここから神宮外苑の花火大会が見えるということは、
夏場のスワローズの５階の裏が終わった後の花火も見ることができるということなんでしょうか。確か、神宮の第２球場から上げているというはなしをきいたことがあるのですが。
まあ、これを目的に買う人はいないと思いますが
おまけとして考えるに悪くはないんじゃないでしょうか。

[514: 匿名さん]

玄関前の汚水施設の解体はいつ終わるの？

[515: 匿名]

>>513 匿名さん
部屋にもよりますが、うちからはばっちり見えますよ。
ほんの数分なので、5回が終わる19:40ぐらいにアラームをかけておいて、家にいるときは見ていました。

[516: マンコミュファンさん]

>>515 匿名さん
くだらな過ぎる。
ネタないのね。不人気物件って辛いね。
部屋にもよりますがって、前置、また、営業だよね〜。
わざわざ、アラームかけて見るほどの物か？(笑笑

[517: 匿名さん]

しんどいね　どうしたらいい

[518: 匿名さん]

これから都心で売り出す自社物件の供給を絞りながら価格をどんどん上げていき、相対的なお得感で売る！とかは？
既にやってるか？

[519: 匿名さん]

すみふのマンショ事業の見通しとして、今後は特に都心物件の供給減少が見込まれている。という訳で実は全く売り急いでないのだが、そんな上層部の思惑とは関係なく、営業の現場には常に檄が飛んでいます。ご愁傷様です。

[520: 名無しさん]

>>515 匿名さん
萎えるから、辞めた方がいいと思うよ

購入者なら、レベル低過ぎ！

違うと思うけど、

[521: 通りがかりさん]

最近信濃町の駅を使ったんですけど、テナントが殆ど入ってないんですかね？
この辺で商売するのって難しいのかな

[522: 匿名さん]

とは言え、100戸くらいは売れてるんでしょ？

[523: マンション掲示板さん]

>>522 匿名さん
sourceは？

sourceは？

[524: 匿名さん]

１００戸売れてるとしたら、購入者は電気を使わずにローンを払ってるってことか〜　つらいね

[525: 匿名さん]

以前、すみふ自ら販売好調といってた。すみふの販売好調は竣工時に7割くらいを売り、残りを2年くらいかけて売るものらしく、竣工後1年になる今は8割以上は売れてる？？理事会通して管理会社に聞けば残戸数はわかるはずです。

[526: 匿名さん]

良い物件です。大変満足しています。ここで書かれている要素も確かに事実ですが、それを再解釈するに足る事実を知るにつれて、本当の魅力を感じ始めました。欠点は、高い。場所が場所だけに仕方ないですね。ただ、この条件で住所が青山や赤坂であれば、1億台ではなく2億台だったかなと。そう思える人にはお買い得で、そう思えない人には、眼中に入らない物件なんでしょうね。

[527: 匿名]

>>516 マンコミュファンさん
買えないからってひがむなよみっともない。
嫌いな物件だったら何でここ覗いてんだよ

こういう民度の低い人が買えない物件だからいいんです。

[528: 匿名さん]

業者しか書き込んでませんね、ネガもポジも　やれやれ

[529: 匿名さん]

他スレのコピペです。新発売物件のようです。
こちらを検討されている方は、恐らく検討されない物件でしょうけどね。
参考まで

・アトラス四谷

東京メトロ南北線「四ツ谷」駅（3番出口）徒歩5分

JR中央・総武線「四ツ谷」駅（麹町口）徒歩6分

東京メトロ丸ノ内線「四ツ谷」駅徒歩7分

東京メトロ南北線・有楽町線・都営新宿線「市ヶ谷」駅（7番出口）徒歩8分

https://www.afr-web.co.jp/atlas-club/yotsuya/index.html/

・グランドメゾン新宿曙橋

交通：都営新宿線「曙橋」駅徒歩1分

東京メトロ丸ノ内線「四谷三丁目」駅徒歩7分

都営大江戸線「牛込柳町」駅徒歩14分

公式URL:http://www.sekisuihouse.co.jp/gm/tyo/shinjyuku/index.html

[530: 匿名さん]

すみふの十八番の高値長期販売モードに突入ですよね。いつも思うのですが、財閥デベが金(広告・モデルルーム等々)をかけ、高歩合で気合を秘めた営業マンを投入し、その上時間もたっぷりかけている。すみふの高値販売は、物件の良し悪しももちろんあるがそれ以上に、営業も含めた総合力が支えてる面が大きいと思う。故に、自分が売却する時には、こんなに金もかけられなければ、単なる仲介業者の営業に頼らざるを得ない状況なので、買値を基にした相場＋αの高値を目指すのはかなり難しいと思う。

[531: 匿名さん]

ここ買う人は、半値になっても別に関係ないんじゃない？
まさか、キャピタル狙いなんて買えないよ！
億ションで、外廊下でも、谷底でも、関係ない人が住友価格で買うんだよ！

[532: 匿名さん]

一部住戸を値上げするって本当ですか。ほんと住友は他の不動産会社とは全く違う戦略ですね。。。

[533: マンション検討中さん]

外廊下が問題って、寝室側が通路にあるこの間取りで、近隣の緑を考えたら、外廊下がベストかと。もっと空気の悪いところならまだしも、ここは逆に風通しがよくなって良いですね。谷底というのも気になって調べたら、赤坂御所に通じている地形で、逆に緑に囲まれた土地になっているので、必ずしも悪くなさそう。
ネックは価格。周辺に比べると高いのでキャピタルゲインは辛そう。ただ低層で土地の比率が大きいのと、ほかにありえない特徴的な立地なので、キャピタルロスはあまり大きくならなそう。c棟以外一億前半からと考えると販売はそこまで苦労してないかな。ブランド住所の街中を選ぶか、この都心の不思議な立地を選ぶか。好き嫌い分かれそう。悩みます。

[534: 評判気になるさん]

>>532 匿名さん
いくら値上げするんですか？まだこの界隈の相場が上がり続けてると？

[535: 匿名さん]

>>534 評判気になるさん

この界隈の相場が上がり続けているのではなく、単に住友が物件価格を上げているだけです。

[536: 匿名さん]

半分くらいは売れた？？

[537: 匿名さん]

玄関の処の下水工事が終わらないと厳しいのじゃないかな

[538: 匿名]

ポジティブなこと書くとすぐ業者ガー、住友社員ガーって言うのやめません？
確証ない訳ですし、スムーズに色んな意見を見たいだけです。

[539: 匿名]

>>538 匿名さん
文章で分かり易過ぎるからね！

で、貴方は誰なの？

[540: 匿名さん]

外廊下であることってあまりデメリットのように思わないのですが、
やはり高級感とかそういうのを出すには内廊下のほうが良いのでしょうか。資産価値を維持する、という意味合いでも…。
長い目で見ていくと、管理費が将来的には重くなってくる可能性もあります。内廊下の場合はどうしても光熱費が外廊下よりもかなりかかってくることを考えると、これはこれでありなのでは？

[541: 評判気になるさん]

>>540 匿名さん

今時、高級マンションでは外廊下は、あり得ません。大差のない管理費など関係ありません。
住友ならではの、エントランス以外、コストダウンの最たるもので失敗物件ですね！

[542: 匿名さん]

実際に見に行ったら、この立地と構造だと外廊下がベストであるのがわかると思います。

できる限り赤坂御所に面した部屋を増やそうとしているので、部屋が縦長にならざるを得ず、廊下側に部屋を作らざるを得なくなっています。その廊下側を内廊下にしてしまうと、倉庫以外に使いにくいようになってしまいます。

逆に、外廊下とはいえ、面しているのは通気性の良いピロティで、苦辛の跡が見えます。確かに、外廊下の先は高速道路、みたいなのだとだめですが、外廊下側も落ち着いた雰囲気を作り出せており、苦肉の策としては上等です。たしかに、管理費も安くなりますしね。

内廊下がどうしてもこだわりたい人は、こんなところで文句を言っていないで、タワーマンションか、麻布などの都市部のマンションを検討されるのが良いと思います。このマンションは、都心の僻地にあるという特殊なマンションで、好きな人はものすごく好きで、好きでは無い人には全く刺さらないマンションなので。

[543: 検討板ユーザーさん]

>>542 匿名さん
辛いですね、
売れないマンションて、

それが、営業トークなんですね！！

騙されちゃいそうですょ

ご苦労様です。

[544: マンション検討中さん]

>>543 検討板ユーザーさん
そんなに好きなら買えば良いのに、、、とか思ってしまいました。
ほんとに眼中にないなら、こんなところ見に来ないでしょうから。。。

[545: 迎賓の森さん]

色々あるけど立地は良い、外観のチープさが許せない

[546: 匿名さん]

どうやったらここが売れるか真剣に考えよう
値下げ以外の手はあるか？

[547: 匿名さん]

デベがここを高級で魅力ある物件！と本気で考えてるなら、完売したことにして実はデベ所有のままで高級賃貸としてデベが運用すればいい。運用後は、市況次第で中古として売ればいい。よくある話。

[548: 匿名さん]

高級でない場合はどうしたらいい？

[549: 匿名さん]

この価格で高級でないとしたら、御所隣接立地の希少性を評価してもらうしかないですよね。
利便性では勝負にならないのですから。
この希少性？が響く顧客はどこにいるのか？
どうすればリーチできるのか？
私には思い浮かびません。

[550: 購入経験者さん]

その昔、お手伝いさんがーって書き込みしてたお金持ちたちはどこへ行ったんだろう…？