【契約者専用】ザ・パークハウス 中之島タワー

[契約予定さん [男性 40代]]

売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：株式会社竹中工務店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社


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[3625: 住民板ユーザーさん1]

既にシャトルバス利用券の販売が50万円超えたみたいですね。先に1000円分購入するので実際にはもう少しペース落ちるとは思いますが
▪️3月はほぼ入っていなかった
▪️入居がまだ完全ではない
ということを考えると利用者だけで賄えそうですね。維持費200万円／年でしたっけ？
計算してみれば利用者だけで維持費を賄うのはそんなにハードル高くないんですよね。
20000人/年乗れば維持できますが、平日だけで計算して見ても
20000人÷平日240日(大型連休除)÷運行回数36回/日＝2.3人/回
土日の昼運行も提案次第では出来るかも。

[3626: 匿名さん]

何しにネガティブ投稿してるのか知らんけど。
あんたら何者なん？
実はこのマンションの関係者とか 笑

つーか、知らんやろから教えるけど、900戸クラスのマンションで、そんな急に全部住むわけないやろ
セカンドで土日だけの人もおるし、投資で空けてる人もおるし。
恐らく、このクラスのマンションなら、1年で7割、2年で9割、完全に10割いこうと思ったら3年くらいかかるもんやで。
なので普通や

って言ったら、また人気あるマンションならすぐに全部住みだすっていう輩がおるやろうけど、、、確かにそれはそうですね。

ただそういうのは、もっと戸数が少ないはず。
大阪市北区の500戸クラスのマンションでも完売までに3〜4年かかってる。

ここはまだ900戸もあるのに、竣工迄に完売ってそれだけでも優秀やと思うで

って言ったらまた、安いからやろって輩がおるやろけど、そんなに安くもないで。
そういう輩に限って、辺鄙な場所で不便やからみたいな事言うけど、、ほな逆に突っ込みたいけど、そんな場所なのに、この値段は逆に高いのでは？笑
と言いたい 笑

[3627: マンション住民さん]

>>3625
管理費からの支出が200万円／月で維持費の半分らしいですよ。

[3628: 住民板ユーザーさん1]

新古驚くような高値で売れてますよ

[3629: 住民]

>>3627
4.6人／回はいきそうじゃない？

[3630: 匿名]

>>3625 住民板ユーザーさん1さん

>>3625 住民板ユーザーさん1さん
こんばんは
販売額が50万と言う情報の出所はどこですか？
維持費が年に200万はどう考えても安すぎませんか？
バスを1日チャーターしたら最安でも7〜8万円。そこから考えると
月に20日運行するとして140〜160万円は最低必要だと考えます。
ただ、土日の運行には大賛成です。
昼間の運行も時間帯の希望アンケートを住民からとって参考にして欲しいです。

[3633: 住民板ユーザーさん1]

>>3630 匿名さん
もっと運行時間増やして欲しいですね。使ってみたら意外にバス便利で嬉しい誤算です。電車より便利だと感じます。

[3634: 住民]

>>3627 マンション住民さん

年？

[3635: マンション住民さん]

>>3634 住民さん

月ですよ。
年間二百万とか運転手一人分の年収にもならないって気付かないですか？
バス二台の減価償却（もしくはレンタル費）、維持費、ガソリン費、人件費（大型二種二人分）、利益率など考えればある程度の金額になることは想像できると思いますけど。

[3636: 住民板ユーザーさん82]

>>3626 匿名さん

概ね同意します。
セカンド利用や海外保有者も一定数いるでしょうから3年経っても10割にはならないと思いますが（笑）
完売してないならともかく、完売していれば未入居かどうかなんてどうでもいい話ですよね。

1つだけ、竣工までには完売していません
これもどうでもいい話ですが（笑）

[3637: 住民板ユーザーさん4]

賃貸埋まらない、実需なく空室ばっかりとなると、資産価値、マンション管理費修繕費、Oasis、バス運行、共用施設の維持にいずれ支障が出てくる可能性がありますよね

[3638: 匿名さん]

>>3637 住民板ユーザーさん4さん
その中で気になるのはオアシスくらいかな。
あとは管理費、修繕積立金は、入居何パーであろうが、皆払うてるので、心配ないかな。
そういうの知らんかった？笑

[3639: 住民板ユーザーさん4]

>>3638 匿名さん

賃貸埋まらないままだと物件ホールドしてる一部オーナーが滞納するリスクでてきませんか？
管理費、修繕費滞納するケース結構あるって聞いたりしますよ

[3640: 住民板ユーザーさん3]

管理費滞納したら物件差押えです。
問題になるのは、差押えしても買い手がつかないような価値がない物件のみです。

[3641: 匿名]

>>3640 住民板ユーザーさん3さん

何回滞納したら差し押えですか？
法的にすんなり差し押え出来るんですか？

[3642: 匿名さん]

>>3641 匿名さん
明確なものはなく、恐らく裁判になって、その後最悪は競売にかけられるのかと。

ただ、裁判沙汰になる前に所有者は、ちゃんと管理費、修繕積立金を払い出すか、それが払えないなら売却するん違うかな。

[3643: 匿名さん]

阪急オアシスは、そう簡単には無くならないと思うよ。
それゃ一応は、最悪撤退してもいい契約になってるやろうけど、阪急系列の会社なので、三菱や住友と他でも持ちつ持たれつの企業間の付き合いあるやろから、そう簡単には出ないかと。

[3644: 住民板ユーザーさん1]

オアシスは明らかに客寄せパンダでしょ。取り敢えず不便な地域でもマンション買ってもらうための。
採算取れないなら撤退するわけだからみんな必死で買い物しましょう！

[3649: 住民]

>>3627 マンション住民さん
バスって保有してるんだっけ？外注化してるから朝と晩だけの営業なんでしょ？そんな支出してる？

[3650: 住民板ユーザーさん1]

賃貸に出してる方、調子はいかがでしょうか？

[3652: 住民板ユーザーさん6]

>3651
表面利回り何%で募集してますか？

[3653: 匿名さん]

民泊禁止で契約してるの知らない似非購入者だね。

[3655: 住民板ユーザーさん6]

>3654
5%台だとすぐ成約してますね。
角部屋など条件良くなくて6%こえてる部屋は苦戦してるみたいです。

[3656: 区分所有者]

>>3655 住民板ユーザーさん6さん

素人所有者なものででご教示ください。
4000万の物件だと利回り5％だと賃料どれくらいが妥当ですかね？

[3657: 入居者さん]

>>3649 住民さん

普通内製より外注の方が高いんですが、何が言いたいんですか？
ほとんど利用されていないのに一世帯あたり毎月2000円の支出ですね。年間25000円弱です。

[3658: 匿名さん]

>>3656 区分所有者さん

年間200万の儲けが4000万の五パーにあたるから、200万/12月=16.66666万/月ですかね。

[3671: マンション住民さん]

今の相場は坪280～310前後ぐらいじゃね？

過去はどうでもいいわ

[3672: 匿名さん]

>>3671 マンション住民さん

180〜450が280〜310ですか？
高層階は大損ですね。

[3674: 入居予定さん]

>>3672


比較すると


階数 タイプ名 向き 間取り 専有面積 分譲価格 坪単価
1F～5F 南東 2LDK 64.45 平米 3798万円 194万円
1F～5F 南東 3LDK 75.17 平米 4398万円 193万円
6F～10F 南東 3LDK 75.17 平米 4408万円 193万円
6F～10F 南東 3LDK 75.17 平米 4418万円 194万円
31F～35F 北東 2LDK 60.63 平米 4608万円 251万円
31F～35F 北東 1LDK 46.70 平米 3898万円 275万円
31F～35F 北西 3LDK 69.65 平米 5148万円 244万円
36F～40F 北西 2LDK 55.52 平米 4298万円 255万円
36F～40F 北西 2LDK 55.52 平米 4338万円 258万円
41F～45F 北西 3LDK 74.81 平米 6078万円 268万円
41F～45F 南東 2LDK 69.70 平米 5738万円 272万円
41F～45F 北西 2LDK 64.71 平米 5398万円 275万円
46F～50F 北西 2LDK 64.71 平米 5428万円 277万円
46F～50F 南東 2LDK 58.85 平米 5058万円 284万円
46F～50F 南東 2LDK 69.70 平米 5998万円 284万円
51F～55F 南東 2LDK 92.44 平米 12598万円 450万円

[3676: 匿名]

2015年の発売時、
高層階角部屋は坪単価350〜540万です。
作為的な偏った情報ではなく、安いところから高いところまで偏らず投稿してください。2015年中旬にこのマンションは、約40㎡〜約140㎡、約3000万〜約23000万円の価格帯で発売されました。

[3686: 住民板ユーザーさん8]

散歩が好きだから梅田まで歩けて便利だと言ってた人もいたからねー。徒歩31分！！千里中央の駅前タワマンから梅田いくのと同じ時間ですね。やはり年間数百万のラグジュアリーバスは必要ですよ。

あと、京都がすぐって人もいたね。京阪で65分、梅田からなら45分。きっと、おけいはんなんでしょう。

とにかく中洲と天満橋や京橋で人生済ますには良いところです。

[3689: 匿名さん]

>>3686 住民板ユーザーさん8さん

シャトルバスは管理費からの委託料だけで年間二千万なんですが。

[3697: 住民板ユーザーさん1]

土地勘なかったんで、安さに惹かれて購入しましたが、安いには理由があるということが少しづつ分かって来ました^^; バスがある時点でおかしいと気付けば良かったんですが、、
賃貸需要が低いのを見る限りみなさんなかなか冷静なんですね。
近々利便性が改善しそうな情報、誰かお持ちではありませんか？

[3700: 住民板ユーザーさん1]

>>3697 住民板ユーザーさん1さん
私賃貸で4月中旬くらいに入りましたけどぼったくりみたいな賃料でない部屋は結構埋まってた印象でした。関東から仕方なく関西に赴任になった層にはここ人気だと思いますけどね。
北浜、梅田東と数件見ましたが良い意味で関西ぽくないので。
そんな不便かなぁ、、？

[3702: 匿名さん]

少なくとも三菱地所は不便な立地だと思ったからシャトルバスを用意したんでしょうね。