【契約者専用】ザ・パークハウス 中之島タワー

[契約予定さん [男性 40代]]

売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：株式会社竹中工務店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社


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[3581: 入居者さん]

検討板に住民板使えって管理者が書いてるから仕方ないね。
住み分けができないようなマンコミュの運用方針が間違ってると思うわ。

[3582: 住民板ユーザーさん8]

>>3578 住民板ユーザーさん5さん

中之島がこれから便利良くなるとあなたに何か実害があるような偏った見方ですね笑 買えなかったのは残念だけどもう諦めなさいよ。。

[3583: マンション住民さん]

このスレ検討版みたいになってるな

本当の区分所有者の書き込みをみつけるのが大変になってきた

[3591: ファン]

どれも図星だよなあ。

世間的には微妙な層なのに勝ち組気分にさせてくれる物件の雰囲気と眺望ここのバリューでありそこを売りにしてたんだから、真実を言われるのは耐えられない指摘なんだらうね。

コスパが高いからかってるはずなのに、安い時期で僻地で囲まれビューだから今後は安くてポテンシャルあると褒められてるのに、ムキににならないでほしいよね。

素人投資家の人も賃貸埋まらず赤字のフローだからって、ムキになってもお金は入ってこないよ。ここでの指摘を僻みではなく真実と捉える勇気が大事だよ。

あの、ほんと、九条と繋がったり、再生医療施設ができても、ここの賃料も需要もほば変わらないからさ。期待しすぎると後が辛いよ。なにわ筋線できてもその時は地区15年目の築古だからね。

[3592: 契約済みさん]

>>　世間的には微妙な層なのに勝ち組気分にさせてくれる物件

良いと思いました。

>>　なにわ筋線できてもその時は地区15年目の築古だからね。

年数はどのマンションも同じです。

[3594: 住民板ユーザーさん]

>>3591 ファンさん

君は何しにこの掲示板にきてるのかな。早く仕事探しなさい！

[3604: 住民板ユーザーさん2]

夜になると電気ついてない部屋多くて空室かなりあるのが丸わかりですね。

200室以上は空室かな。周辺もひと気なくてなんか寂しい雰囲気がします。

[3605: 匿名さん]

900近くあるのによく数えましたね。
セカンドユーザーもそこそこいるらしいのに平日に700近く明かりがついてるなんて逆に入居多くないですか？？

[3606: 住民]

確かにね。
しかも福島も阿波座もライフが思ったより近い。たぶん住民なら「覚悟してたより住みやすい」って思ってるだろうから。

[3607: 住民板ユーザーさん1]

というか、何時に数えたのか知らないけど夜間に家に居ない人もいてるし、深夜まで仕事頑張ってる人もいてるでしょ
自分の見てる世界しか存在しないんですかね

[3608: 住民板ユーザーさん1]

覚悟してより、かなり住みやすいです！
梅田、難波も結構スイスイ行けるし。
高速入り口近いし、やはりオアシス便利。
日用品の品目を増やして欲しいけど。
近場にある大型薬局あれば教えて下さい。

[3610: 住民板ユーザーさん2]

マンション初購入さんに最新の夜の画像アップしてもらいたいね(ﾟωﾟ)

[3611: 住民]

こっちは生活してるんだから夜の画像だったとしてもこんなとこにアップされるのはマジ勘弁。
マンション初購入さん、煽られてもアップしないでください。

[3612: マンション住民さん]

角とかカーテン開けてる部屋多そうだし
画像撮られてアップされたくないだろね

[3613: 入居予定さん]

角部屋です。
スーモにアップされています。
夜ではないです。

https://suumo.jp/ms/shinchiku/osaka/sc_osakashikita/nc_89824609/

[3614: 住民板ユーザーさん8]

>>3608 住民板ユーザーさん1さん


私も想像していたよりかなり住みやすいと感じています！
オアシスは生鮮食品をもう少し品揃え多くして欲しいところですよね。。。
ドラッグストアはわからないのですが、阿波座駅近くのライフは二階建ての大型店舗で、二階に薬局で売っているような商品や安めの日用品など品揃え豊富ですよ！

また、このライフの店舗近くにあるライフ初のオーガニックスーパー、ビオラルも気に入って行ってます♫

なんかライフのまわし者みたいな投稿になってしまいましたが(^^;

転居前、阿波座方面は知識ゼロだったのですがスーパーやパン屋ケーキ屋カフェなど、充実してるなーと実感しています( ´∀｀)

[3615: 住民]

ライフの回し者だなこいつ
でも同意

[3625: 住民板ユーザーさん1]

既にシャトルバス利用券の販売が50万円超えたみたいですね。先に1000円分購入するので実際にはもう少しペース落ちるとは思いますが
▪️3月はほぼ入っていなかった
▪️入居がまだ完全ではない
ということを考えると利用者だけで賄えそうですね。維持費200万円／年でしたっけ？
計算してみれば利用者だけで維持費を賄うのはそんなにハードル高くないんですよね。
20000人/年乗れば維持できますが、平日だけで計算して見ても
20000人÷平日240日(大型連休除)÷運行回数36回/日＝2.3人/回
土日の昼運行も提案次第では出来るかも。

[3626: 匿名さん]

何しにネガティブ投稿してるのか知らんけど。
あんたら何者なん？
実はこのマンションの関係者とか 笑

つーか、知らんやろから教えるけど、900戸クラスのマンションで、そんな急に全部住むわけないやろ
セカンドで土日だけの人もおるし、投資で空けてる人もおるし。
恐らく、このクラスのマンションなら、1年で7割、2年で9割、完全に10割いこうと思ったら3年くらいかかるもんやで。
なので普通や

って言ったら、また人気あるマンションならすぐに全部住みだすっていう輩がおるやろうけど、、、確かにそれはそうですね。

ただそういうのは、もっと戸数が少ないはず。
大阪市北区の500戸クラスのマンションでも完売までに3〜4年かかってる。

ここはまだ900戸もあるのに、竣工迄に完売ってそれだけでも優秀やと思うで

って言ったらまた、安いからやろって輩がおるやろけど、そんなに安くもないで。
そういう輩に限って、辺鄙な場所で不便やからみたいな事言うけど、、ほな逆に突っ込みたいけど、そんな場所なのに、この値段は逆に高いのでは？笑
と言いたい 笑

[3627: マンション住民さん]

>>3625
管理費からの支出が200万円／月で維持費の半分らしいですよ。

[3628: 住民板ユーザーさん1]

新古驚くような高値で売れてますよ

[3629: 住民]

>>3627
4.6人／回はいきそうじゃない？

[3630: 匿名]

>>3625 住民板ユーザーさん1さん

>>3625 住民板ユーザーさん1さん
こんばんは
販売額が50万と言う情報の出所はどこですか？
維持費が年に200万はどう考えても安すぎませんか？
バスを1日チャーターしたら最安でも7〜8万円。そこから考えると
月に20日運行するとして140〜160万円は最低必要だと考えます。
ただ、土日の運行には大賛成です。
昼間の運行も時間帯の希望アンケートを住民からとって参考にして欲しいです。

[3633: 住民板ユーザーさん1]

>>3630 匿名さん
もっと運行時間増やして欲しいですね。使ってみたら意外にバス便利で嬉しい誤算です。電車より便利だと感じます。

[3634: 住民]

>>3627 マンション住民さん

年？

[3635: マンション住民さん]

>>3634 住民さん

月ですよ。
年間二百万とか運転手一人分の年収にもならないって気付かないですか？
バス二台の減価償却（もしくはレンタル費）、維持費、ガソリン費、人件費（大型二種二人分）、利益率など考えればある程度の金額になることは想像できると思いますけど。

[3636: 住民板ユーザーさん82]

>>3626 匿名さん

概ね同意します。
セカンド利用や海外保有者も一定数いるでしょうから3年経っても10割にはならないと思いますが（笑）
完売してないならともかく、完売していれば未入居かどうかなんてどうでもいい話ですよね。

1つだけ、竣工までには完売していません
これもどうでもいい話ですが（笑）

[3637: 住民板ユーザーさん4]

賃貸埋まらない、実需なく空室ばっかりとなると、資産価値、マンション管理費修繕費、Oasis、バス運行、共用施設の維持にいずれ支障が出てくる可能性がありますよね

[3638: 匿名さん]

>>3637 住民板ユーザーさん4さん
その中で気になるのはオアシスくらいかな。
あとは管理費、修繕積立金は、入居何パーであろうが、皆払うてるので、心配ないかな。
そういうの知らんかった？笑

[3639: 住民板ユーザーさん4]

>>3638 匿名さん

賃貸埋まらないままだと物件ホールドしてる一部オーナーが滞納するリスクでてきませんか？
管理費、修繕費滞納するケース結構あるって聞いたりしますよ

[3640: 住民板ユーザーさん3]

管理費滞納したら物件差押えです。
問題になるのは、差押えしても買い手がつかないような価値がない物件のみです。

[3641: 匿名]

>>3640 住民板ユーザーさん3さん

何回滞納したら差し押えですか？
法的にすんなり差し押え出来るんですか？

[3642: 匿名さん]

>>3641 匿名さん
明確なものはなく、恐らく裁判になって、その後最悪は競売にかけられるのかと。

ただ、裁判沙汰になる前に所有者は、ちゃんと管理費、修繕積立金を払い出すか、それが払えないなら売却するん違うかな。

[3643: 匿名さん]

阪急オアシスは、そう簡単には無くならないと思うよ。
それゃ一応は、最悪撤退してもいい契約になってるやろうけど、阪急系列の会社なので、三菱や住友と他でも持ちつ持たれつの企業間の付き合いあるやろから、そう簡単には出ないかと。

[3644: 住民板ユーザーさん1]

オアシスは明らかに客寄せパンダでしょ。取り敢えず不便な地域でもマンション買ってもらうための。
採算取れないなら撤退するわけだからみんな必死で買い物しましょう！

[3649: 住民]

>>3627 マンション住民さん
バスって保有してるんだっけ？外注化してるから朝と晩だけの営業なんでしょ？そんな支出してる？

[3650: 住民板ユーザーさん1]

賃貸に出してる方、調子はいかがでしょうか？

[3652: 住民板ユーザーさん6]

>3651
表面利回り何%で募集してますか？

[3653: 匿名さん]

民泊禁止で契約してるの知らない似非購入者だね。

[3655: 住民板ユーザーさん6]

>3654
5%台だとすぐ成約してますね。
角部屋など条件良くなくて6%こえてる部屋は苦戦してるみたいです。

[3656: 区分所有者]

>>3655 住民板ユーザーさん6さん

素人所有者なものででご教示ください。
4000万の物件だと利回り5％だと賃料どれくらいが妥当ですかね？

[3657: 入居者さん]

>>3649 住民さん

普通内製より外注の方が高いんですが、何が言いたいんですか？
ほとんど利用されていないのに一世帯あたり毎月2000円の支出ですね。年間25000円弱です。

[3658: 匿名さん]

>>3656 区分所有者さん

年間200万の儲けが4000万の五パーにあたるから、200万/12月=16.66666万/月ですかね。

[3671: マンション住民さん]

今の相場は坪280～310前後ぐらいじゃね？

過去はどうでもいいわ

[3672: 匿名さん]

>>3671 マンション住民さん

180〜450が280〜310ですか？
高層階は大損ですね。

[3674: 入居予定さん]

>>3672


比較すると


階数 タイプ名 向き 間取り 専有面積 分譲価格 坪単価
1F～5F 南東 2LDK 64.45 平米 3798万円 194万円
1F～5F 南東 3LDK 75.17 平米 4398万円 193万円
6F～10F 南東 3LDK 75.17 平米 4408万円 193万円
6F～10F 南東 3LDK 75.17 平米 4418万円 194万円
31F～35F 北東 2LDK 60.63 平米 4608万円 251万円
31F～35F 北東 1LDK 46.70 平米 3898万円 275万円
31F～35F 北西 3LDK 69.65 平米 5148万円 244万円
36F～40F 北西 2LDK 55.52 平米 4298万円 255万円
36F～40F 北西 2LDK 55.52 平米 4338万円 258万円
41F～45F 北西 3LDK 74.81 平米 6078万円 268万円
41F～45F 南東 2LDK 69.70 平米 5738万円 272万円
41F～45F 北西 2LDK 64.71 平米 5398万円 275万円
46F～50F 北西 2LDK 64.71 平米 5428万円 277万円
46F～50F 南東 2LDK 58.85 平米 5058万円 284万円
46F～50F 南東 2LDK 69.70 平米 5998万円 284万円
51F～55F 南東 2LDK 92.44 平米 12598万円 450万円

[3676: 匿名]

2015年の発売時、
高層階角部屋は坪単価350〜540万です。
作為的な偏った情報ではなく、安いところから高いところまで偏らず投稿してください。2015年中旬にこのマンションは、約40㎡〜約140㎡、約3000万〜約23000万円の価格帯で発売されました。