湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲 他）part10

[匿名さん]

前スレッド1000件を超えていたので、part10です。

湾岸エリアのタワーマンションについて話し合うスレッドです。
購入を検討していないけれど、湾岸のタワーマンションについて物申したい！という方のためのスレッドです。
エリアや地域相場、周辺物件の話題…もちろん都心湾岸エリアのタワーマンションであればタイトル以外の物件の話題もOK！！
有意義な情報交換しましょう。


DEUX TOURS CANAL＆SPA （ドゥ・トゥール）
本スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/DEUX%20TOURS%20CANAL%EF%BC%86SPA...

KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー）
本スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/KACHIDOKI%20THE%20TOWER/

パークホームズ豊洲ザ レジデンス
本スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%83%91%E3%83%BC%E3%82%AF%E3%8...

BAYZ TOWER＆GARDEN(ベイズ タワー&ガーデン)
本スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/BAYZ%20TOWER%EF%BC%86GARDEN/

クレヴィア豊洲
本スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%AF%E3%83%AC%E3%83%B4%E3%8...

[781: 匿名さん]

その駅に乗り入れてる路線の点数を全部足すくらいの方が実際の力がわかるかも？
更にそれぞれ徒歩１０分圏内にある駅も全部合計しちゃうとか。
まぁそこまでするのは大変だし、圧倒的な差がついちゃうだろうけど。

[782: 匿名さん]

＞779

駅力については、以下のように解説されています。

駅の乗降客数とその増減率をランク分けし、それぞれの評価を足し合わせて１００点満点で評価している
乗降客数が多いと利便施設（スーパー・銀行・郵便局・行政施設等）が充実していることが多い。
乗降客数が増えていると住宅需要が高く今後も発展が期待できる。点数が高い方が地価の下落率が低い
と想定される

とのことです。大きい駅の周辺は資産価値が下がりにくいことは間違いないでしょう。ただ、駅の周辺の
生活環境と駅からマンションの距離は別の話なので、それらを別途評価して一覧にしてます。

[783: 匿名さん]

>>781
確かに駅力だけは再考の余地ありかもしれないな。
山手線、メトロ、ゆりかもめ、都営
それぞれ複数路線が使える物件は、もっと上げても良いかも。
ツインパークスが圧倒的になっちゃうかな。

[784: 匿名さん]

>>780
確かに〜
まぁ、この表基本にして、あとはエクセルで個々好きなステータスを付け足せば良いのかなw
どっちにしても、なかなか良い感じにまとまっていて、参考になりますね。

[785: 匿名さん]

＞781
＞その駅に乗り入れてる路線の点数を全部足すくらいの方が実際の力がわかるかも？

それだと、間違いなく品川駅が断トツの一位になっちゃうだけであまり意味は無いかと思いました。駅については、マンション住民が最も頻繁に利用する駅を選び、複数路線ある場合はその駅に乗り入れている路線の中で最も高評価の路線を採用しました。

[786: 匿名さん]

>>784
参考になるかなあ、前に誰かが作ってくれた格付けランキングが一番面白かったしわかりやすい。

[787: 匿名さん]

>>778
眺望は例えばほぼ永久眺望確定のものが、見えるもの1つにつき、1点とかね
レインボーブリッジ、浜離宮、東京タワー、富士山、スカイツリーなどなど(湾岸タワマンだけに、東京湾はデフォ扱いで点数にいれない)
例えばツインパは東京タワーは浜松町新規物件に隠されるから、他のレインボー、浜離宮、スカイツリー、富士山で4点とかね。
見えない部屋もあるだろうけど、そこは置いておいて。中古買う人の検討材料にもなるだろうし。

[788: 匿名さん]

浜松町の物件で東京タワーが見えなくなるのはツインパークスの中でもごく一部の方角の部屋だけらしいよ。
こないだ不動産屋が言ってた。

[789: 匿名さん]

＞787
マンション内にそういったものが見える部屋があればＯＫということなら、各マンションの最上階からはほとんどのものが見えるんじゃなかな？

[790: 570]

>>663
というか、あんた、同等だぞ。なんか662もあほだが、それにつられてあんたのコメントも情けないぞ。

[791: 匿名さん]

突然何？
そういう明らかに火種になりそうな悪意のあるレスは皆スルーしてると思うんだけど。
しかも二日以上前のを今更掘り返して何がしたいの？
しかも570なんて名前までしっかりつけてるあたり、自分が変なことをしてるとは思ってないんでしょうね。
空気読んでもらえますか？

[792: 匿名さん]

合計点を横軸、今の取引価格を縦軸にプロットしたら、割安・割高が見えてきそう

[793: 匿名さん]

>>778

駅力ってなんだ？
みんながみんな電車使ってるわけじゃない。
しかも品川はS評価だけど、新橋や田町の方が都心じゃない？
新幹線があるから？港南の人で品川駅から新橋方面に電車乗る人がどんだけいると思ってる？
都心で働いてると移動は殆どメトロだし、品川駅Sってのは無理がある。

結局何が言いたいかというと、
買えない人、買わない人、偏った物の考え方をする人が評価しても何の意味もなく、
点数は平均坪単価に比例すればそれでいいわけで。
平均坪単価から逆算して評価配分するのが正しいよ。
駅力中心に考えるから点数がおかしくなる。
一生懸命頑張ったけど、全く参考にならない。

[794: 匿名さん]

>>793
身近な例で分かりやすく話すると、同じ駅徒歩分数でも特急が止まり複数路線が発着する駅の徒歩5分と各駅停車しか止まらない駅の駅徒歩5分は明らかに評価が違うよね。港南でも京急使う人も浅草線使う人もJR使う人もいる。新橋方向に行く人も川崎方面に行く人も。仮に、中古検討者が候補物件を考える時に、1路線しかないと乗り換え無しで行ける場所が狭まり候補に入れる人は少なくなる。イコール需要が少なくなる、ということ。

[795: 匿名さん]

>>793
定期券を利用する人の数ランキング

一位、新宿
二位、池袋
三位、東京
四位、渋谷
五位、品川
六位、新橋

[796: 匿名さん]

駅力笑
毎日新幹線乗るわけでもあるまいし地下鉄使えない時点で不便すぎなんですが

[797: 匿名さん]

>>794
確かに、仮に金はいくらでもあるとして品川駅徒歩5分と単路線の地下鉄駅徒歩5分のどちらを選ぶか聞かれたら、まずほとんどの人は資産価値の維持性や将来性を考慮して品川駅を選ぶだろうね。

[798: 匿名さん]

>>796
京急が浅草線に直接乗り入れてるから、地下鉄は事実上あるに等しい。

[799: 匿名さん]

>>794
つまり毎日通勤に電車を使わないといけないサラリーマン向けの点数ってことでいいかな？
港南に住んでる友達が6人いるけど、電車使ってるの1人だけで、彼だけサラリーマン。
無意味だよ、駅力だけで判断するのは。
点数は平均坪単価でいいだろ。

[800: 匿名さん]

>>798
浅草線主要駅は三田、新橋、日本橋、浅草。少なくとも、有楽町線よりは使える路線。