湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲 他）part10

[匿名さん]

前スレッド1000件を超えていたので、part10です。

湾岸エリアのタワーマンションについて話し合うスレッドです。
購入を検討していないけれど、湾岸のタワーマンションについて物申したい！という方のためのスレッドです。
エリアや地域相場、周辺物件の話題…もちろん都心湾岸エリアのタワーマンションであればタイトル以外の物件の話題もOK！！
有意義な情報交換しましょう。


DEUX TOURS CANAL＆SPA （ドゥ・トゥール）
本スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/DEUX%20TOURS%20CANAL%EF%BC%86SPA...

KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー）
本スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/KACHIDOKI%20THE%20TOWER/

パークホームズ豊洲ザ レジデンス
本スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%83%91%E3%83%BC%E3%82%AF%E3%8...

BAYZ TOWER＆GARDEN(ベイズ タワー&ガーデン)
本スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/BAYZ%20TOWER%EF%BC%86GARDEN/

クレヴィア豊洲
本スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%AF%E3%83%AC%E3%83%B4%E3%8...

[763: 匿名さん]

TTTとCGPも街区は整理されてるよね。
あと汐留ツインP周辺程度で緑地扱いされるならTTTも同様かと。
加えて清澄通りの月島あたりはCGP前も含めて電柱は地中化されている。
以上3点修正お願いします

[764: 匿名さん]

WCTと新駅の距離感からしたら台場と国際展示場も同じぐらいなので台場に丸お願いしますね

[765: 匿名さん]

とりあえず、各項目の点数を合計しました。5点満点×7で35点満点です。

[766: 匿名さん]

>>760
すいません。鉄道については、周辺の新駅計画の有無でみました。最寄り駅周辺の将来発展性としていますので既存路線の延伸は都心方向でない限り、あまり影響は無いと見ています。

[767: 匿名さん]

>>763
電線と街区の件、了解です。公園についてはツインパは浜離宮があるので◯にしてます。今の所、TTT周辺には運動公園と児童公園は数百M離れたところにありますが大きな公園は無いかと。

[768: 匿名さん]

TTT,CGP修正版です。

[769: 匿名さん]

品川と大崎が両方１００点になってる駅力データに何か意味あるんですかね・・・。

[770: 匿名さん]

TTTは橋渡ったら浜離宮だし。そもそもあの辺は隅田川テラスが公園みたいなものですよね。歩いたことあります？連続性のある水辺空間の充実という観点も取り入れれば私には港南より充実した空間に見えますけどね

[771: 匿名さん]

ツインパークスから浜離宮入り口までも相当歩くしね実際は。

[772: 匿名さん]

>>768
佃低すぎるw
共用施設があったら佃は一気に上がるだろうけど、この表は除外なのかな
あとは個人的には、共用施設、眺望、管理の質もしくは希少性などを付け加えれば丁度50点満点で測れると思うけどなぁー
希少性はランドマークだったり、乱立してないとか。
あんまり客観的なデータ出せないかなぁ。

[773: 匿名さん]

君ら暇だねぇ…

[774: 匿名さん]

ツインパークスから浜離宮入り口より、CGPから佃の方が近い。合わせるべきでしょう

[775: 匿名さん]

港南さんお疲れさまです！
改めて見て思ったけど、マンションの評価って簡略に表現するのって難しいですねｗ
１０分内にいくつも駅がある物件もあるし、実際に住んでみないとわからないこともたくさんあるしね・・・。
実際に自分が住んでる物件の良い所と悪い所を教えてくださったらありがたい。

[776: 匿名さん]

>>771
ツインパークスも浜離宮も裏口があるよ。
まぁどっちでもいいけどね。

[777: 匿名さん]

だいたい駅遠い港南基準でやってるからおかしな事になる。駅遠10分以上は論外で良いと思う

[778: 匿名さん]

そうですね。その辺は見解が分かれるところかもしれません。隅田川テラスは良い遊歩道、散歩道と思いますが勝どきあたりは幅も狭いので、子供が走り回ったりキャッチボールなんかをする公園イメージとはちょっと遠いかなと思いました。でも、数値に置き換えられるものは別にして、定性的なものはあくまで周辺をよく知っておられる方の評価を生かしたいので○にします。

[779: 匿名さん]

しかもこの駅力って「山手線」の品川駅が１００っていう話でしょ？
京浜急行線だと６０点台だし。
全くアテにならない。

[780: 匿名さん]

＞共用施設、眺望、管理の質もしくは希少性などを付け加えれば丁度50点満点で測れると思うけどなぁー

確かに重要な要素なんですが、定量的に測れる数字に置き換えられないので難しいです。むしろ、学区の小学校までの距離とかなら数字にできるんですが。


＞佃低すぎるw

佃は周辺環境などＡ評価項目が多いのですが、すでに開発されていて今後の発展の可能性、最寄り駅の駅力、管理費の高さは低評価になりましたね。しかし、中古取引価格はＳです。やはり、タワーマンションが珍しかったころに有名になったマンションは、すでにヴィンテージの域に入ってきていると思いますね。

すべてＡというマンションは存在しえないでしょう。別に優劣をつけることが目的じゃなく、どういった点が長所なのかをわかりやすく比較したかっただけなので悪しからず。

[781: 匿名さん]

その駅に乗り入れてる路線の点数を全部足すくらいの方が実際の力がわかるかも？
更にそれぞれ徒歩１０分圏内にある駅も全部合計しちゃうとか。
まぁそこまでするのは大変だし、圧倒的な差がついちゃうだろうけど。

[782: 匿名さん]

＞779

駅力については、以下のように解説されています。

駅の乗降客数とその増減率をランク分けし、それぞれの評価を足し合わせて１００点満点で評価している
乗降客数が多いと利便施設（スーパー・銀行・郵便局・行政施設等）が充実していることが多い。
乗降客数が増えていると住宅需要が高く今後も発展が期待できる。点数が高い方が地価の下落率が低い
と想定される

とのことです。大きい駅の周辺は資産価値が下がりにくいことは間違いないでしょう。ただ、駅の周辺の
生活環境と駅からマンションの距離は別の話なので、それらを別途評価して一覧にしてます。

[783: 匿名さん]

>>781
確かに駅力だけは再考の余地ありかもしれないな。
山手線、メトロ、ゆりかもめ、都営
それぞれ複数路線が使える物件は、もっと上げても良いかも。
ツインパークスが圧倒的になっちゃうかな。

[784: 匿名さん]

>>780
確かに〜
まぁ、この表基本にして、あとはエクセルで個々好きなステータスを付け足せば良いのかなw
どっちにしても、なかなか良い感じにまとまっていて、参考になりますね。

[785: 匿名さん]

＞781
＞その駅に乗り入れてる路線の点数を全部足すくらいの方が実際の力がわかるかも？

それだと、間違いなく品川駅が断トツの一位になっちゃうだけであまり意味は無いかと思いました。駅については、マンション住民が最も頻繁に利用する駅を選び、複数路線ある場合はその駅に乗り入れている路線の中で最も高評価の路線を採用しました。

[786: 匿名さん]

>>784
参考になるかなあ、前に誰かが作ってくれた格付けランキングが一番面白かったしわかりやすい。

[787: 匿名さん]

>>778
眺望は例えばほぼ永久眺望確定のものが、見えるもの1つにつき、1点とかね
レインボーブリッジ、浜離宮、東京タワー、富士山、スカイツリーなどなど(湾岸タワマンだけに、東京湾はデフォ扱いで点数にいれない)
例えばツインパは東京タワーは浜松町新規物件に隠されるから、他のレインボー、浜離宮、スカイツリー、富士山で4点とかね。
見えない部屋もあるだろうけど、そこは置いておいて。中古買う人の検討材料にもなるだろうし。

[788: 匿名さん]

浜松町の物件で東京タワーが見えなくなるのはツインパークスの中でもごく一部の方角の部屋だけらしいよ。
こないだ不動産屋が言ってた。

[789: 匿名さん]

＞787
マンション内にそういったものが見える部屋があればＯＫということなら、各マンションの最上階からはほとんどのものが見えるんじゃなかな？

[790: 570]

>>663
というか、あんた、同等だぞ。なんか662もあほだが、それにつられてあんたのコメントも情けないぞ。

[791: 匿名さん]

突然何？
そういう明らかに火種になりそうな悪意のあるレスは皆スルーしてると思うんだけど。
しかも二日以上前のを今更掘り返して何がしたいの？
しかも570なんて名前までしっかりつけてるあたり、自分が変なことをしてるとは思ってないんでしょうね。
空気読んでもらえますか？

[792: 匿名さん]

合計点を横軸、今の取引価格を縦軸にプロットしたら、割安・割高が見えてきそう

[793: 匿名さん]

>>778

駅力ってなんだ？
みんながみんな電車使ってるわけじゃない。
しかも品川はS評価だけど、新橋や田町の方が都心じゃない？
新幹線があるから？港南の人で品川駅から新橋方面に電車乗る人がどんだけいると思ってる？
都心で働いてると移動は殆どメトロだし、品川駅Sってのは無理がある。

結局何が言いたいかというと、
買えない人、買わない人、偏った物の考え方をする人が評価しても何の意味もなく、
点数は平均坪単価に比例すればそれでいいわけで。
平均坪単価から逆算して評価配分するのが正しいよ。
駅力中心に考えるから点数がおかしくなる。
一生懸命頑張ったけど、全く参考にならない。

[794: 匿名さん]

>>793
身近な例で分かりやすく話すると、同じ駅徒歩分数でも特急が止まり複数路線が発着する駅の徒歩5分と各駅停車しか止まらない駅の駅徒歩5分は明らかに評価が違うよね。港南でも京急使う人も浅草線使う人もJR使う人もいる。新橋方向に行く人も川崎方面に行く人も。仮に、中古検討者が候補物件を考える時に、1路線しかないと乗り換え無しで行ける場所が狭まり候補に入れる人は少なくなる。イコール需要が少なくなる、ということ。

[795: 匿名さん]

>>793
定期券を利用する人の数ランキング

一位、新宿
二位、池袋
三位、東京
四位、渋谷
五位、品川
六位、新橋

[796: 匿名さん]

駅力笑
毎日新幹線乗るわけでもあるまいし地下鉄使えない時点で不便すぎなんですが

[797: 匿名さん]

>>794
確かに、仮に金はいくらでもあるとして品川駅徒歩5分と単路線の地下鉄駅徒歩5分のどちらを選ぶか聞かれたら、まずほとんどの人は資産価値の維持性や将来性を考慮して品川駅を選ぶだろうね。

[798: 匿名さん]

>>796
京急が浅草線に直接乗り入れてるから、地下鉄は事実上あるに等しい。

[799: 匿名さん]

>>794
つまり毎日通勤に電車を使わないといけないサラリーマン向けの点数ってことでいいかな？
港南に住んでる友達が6人いるけど、電車使ってるの1人だけで、彼だけサラリーマン。
無意味だよ、駅力だけで判断するのは。
点数は平均坪単価でいいだろ。

[800: 匿名さん]

>>798
浅草線主要駅は三田、新橋、日本橋、浅草。少なくとも、有楽町線よりは使える路線。

[801: 匿名さん]

>>798
京急って港南口から更に5分くらい歩くよね？
WCTから20分も掛けて乗る電車に駅力と言われてもね。
CGPだったら20分掛けたら東京にある殆どの地下鉄利用できるよね。
しかも隣の泉岳寺で料金変わって、東銀座まで360円も掛かる高額路線。

[802: 匿名さん]

>>801
上の表は駅力と駅徒歩分数を別々にちゃんと評価してあるじゃん。私はWCT住民じゃないが、WCTで歩いて品川駅に行く人は少ないでしょ。でも、それは評価に入れていないからまともなんじゃない？

[803: 匿名さん]

>>802
いや、割と歩いてる人もいるんじゃ？ってかブランやベイクレは歩くしかないわけで。

[804: 匿名さん]

>>802
WCTはシャトルバス使ってもドアtoドアで京急まで20分掛かるよ。
バスは乗って直ぐに自分のタイミングでは発車しないからね？
都心から少し離れた品川駅にSってのも理解不能だけど、
駅徒歩13分なら駅徒歩分数はマイナス評価だね。
そもそもCGPが合わせて8点でWCTが7点って、、、WCTはせいぜい4点かな。
駅力5点、駅徒歩分数－1点の4点が正しい。

[805: 匿名さん]

誰か港南の人達のためにスレ作ってあげて。

[806: 匿名さん]

駅までの距離はグーグルマップの徒歩時間。
入り口までの時間じゃなくて、地図上にある青い駅マークの場所までの時間だから不動産会社の徒歩分数より実際に乗車までにかかる時間に近いかも。
ＷＣＴに配慮して徒歩１５分くらいの場所までを範囲にしました。

芝浦アイランドグローブ
田町９分 京浜東北線　山手線
三田１３分 都営浅草線　都営三田線
芝浦ふ頭１０分 ゆりかもめ

ワールドシティタワー
品川１７分 京浜急行電鉄　山手線　京浜東北線　東海道線　上野東京ライン　横須賀・総武線　東海道新幹線
天王洲アイル１１分 東京モノレール羽田空港線　りんかい線

ツインパークス
浜松町９分 京浜東北線　山手線　東京モノレール羽田空港線
大門１０分 都営浅草線　都営大江戸線
新橋８分 東海道線　京浜東北線　山手線　横須賀・総武線　銀座線　都営浅草線　ゆりかもめ
御成門１４分 都営三田線
汐留３分 都営大江戸線　ゆりかもめ

ＴＴＴ
勝どき９分　都営大江戸線

ＣＧＰ
月島０分　都営大江戸線　有楽町線
勝どき１１分　都営大江戸線

ＣＰＴ
月島１２分　都営大江戸線　有楽町線
八丁堀１２分　日比谷線　京葉線

ＰＣＴ
豊洲８分　有楽町線　ゆりかもめ

タワーズ台場
お台場海浜公園３分　ゆりかもめ
東京テレポート８分　りんかい線

[807: 匿名さん]

>>805
港南の話題が出ると一気にレスが伸びるなw なんだかんだ言ってみんな気にしている証拠。

[808: 匿名さん]

>>806
暇だなあ 笑 でも、そんなこと言い始めたらキリがないよ。生活利便性や周辺環境なんか変数多すぎて。

[809: 匿名さん]

こうやって駅だけで見ると圧倒的ですね。

[810: 匿名さん]

>>799
平均坪単価なら前スレにランキングある。

[811: 匿名さん]

>>807
全く気にしてないよ。
早く話題なくなってほしい。
それ、女子からキモいって噂されてるのに、俺ってひょっとしてモテてる？
と勘違いしてるのと同じ。

[812: 匿名さん]

まあ、ランキングするならこれが一番納得性が高いかもしれないね。ただ、作表者は順位つけることが目的ではないと言っているわけだけど。