湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲 他）part10

[匿名さん]

前スレッド1000件を超えていたので、part10です。

湾岸エリアのタワーマンションについて話し合うスレッドです。
購入を検討していないけれど、湾岸のタワーマンションについて物申したい！という方のためのスレッドです。
エリアや地域相場、周辺物件の話題…もちろん都心湾岸エリアのタワーマンションであればタイトル以外の物件の話題もOK！！
有意義な情報交換しましょう。


DEUX TOURS CANAL＆SPA （ドゥ・トゥール）
本スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/DEUX%20TOURS%20CANAL%EF%BC%86SPA...

KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー）
本スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/KACHIDOKI%20THE%20TOWER/

パークホームズ豊洲ザ レジデンス
本スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%83%91%E3%83%BC%E3%82%AF%E3%8...

BAYZ TOWER＆GARDEN(ベイズ タワー&ガーデン)
本スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/BAYZ%20TOWER%EF%BC%86GARDEN/

クレヴィア豊洲
本スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%AF%E3%83%AC%E3%83%B4%E3%8...

[543: 匿名さん]

カップラーメンで十分だ。

[544: 匿名さん]

＞541
普通に歩いて行きますよ。港南のお勧めはこんな感じです。

アロマクラシコ
http://www.aromaclassico.jp/menu.html

チャイナシャドー
http://intercontinental-strings.jp/restaurant/china_shadow/

グランドセントラルオイスターバー
http://oysterbartokyo.com/

お好み焼ききじ
http://retty.me/area/PRE13/ARE13/SUB1301/100000010956/

寿司ひらおか
http://tabelog.com/tokyo/A1314/A131403/13058841/

カッフェクラシカ
http://tabelog.com/tokyo/A1314/A131403/13019698/

常喜房 （天王洲）
http://r.gnavi.co.jp/b190100/

Bread works（天王洲）
https://www.tysons.jp/breadworks/

天厨菜館（天皇洲）
http://r.gnavi.co.jp/g165100/

[545: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[546: 匿名さん]

＞527
定期的に住み替えたいのなら新築の供給がないと困りますが、資産的には供給が少ない方が安定すると思いますよ。

[547: 匿名さん]

>>545
豊洲のTOTとは、どこのこと？

勘違いかも知れないけれど、TOTがThe Toyosu Towerを指すならば、正しくは単価229だよ。
プール付きのPCTより、2割も高いことは有り得ないし。
確認してみて。

[548: 匿名さん]

なんで月島と佃はないの？

[549: 匿名さん]

WCTの管理費安すぎて将来破綻するパターンや

[550: 匿名さん]

失礼しました。タイプミスしたようです。545は削除依頼しておきます。

[551: 匿名さん]

>549
い、いちおう聞いてみるけど、、、
管理費が安いと破綻する理由は？

[552: 匿名さん]

修繕積立と勘違いしとるんだわ。

[553: 匿名さん]

空き地がないのにマンションをアホみたいに建て続けられるわけがない。
マンションを建て続けないと困るのはマンションデベだけ。消費者は中古を安く買ってリノベすればいいから問題なし。
別にマンションデベなんかぜんぶ潰れていいんだよ。客は誰も困らない。

[554: 匿名さん]

い、痛すぎるパターンや

[555: 匿名さん]

＞548
月島キャピタルゲートプレイス、佃センチュリーパークタワーを追加しました。

[556: 匿名さん]

月島キャピタルゲートプレイスの眺望はCでしょう。

[557: 匿名さん]

WCTの管理費は2100戸の規模のメリットなんでしょうね。あれだけプールやジムや施設設備が
多いのに。もう10年も経ってますから、この管理費で運営できているってことなんでしょうね。

[558: 匿名さん]

＞556

そうなんですか？実は、キャピタルゲートからの湾岸眺望良く知らないのです。でも確かに湾岸眺望と言う意味では海からもかなり距離がありますね。ただ、景色が冴えなくても周囲に高層が無ければB、周囲に高層がある場合にCにしていますが、アイマークタワーが被ってあまり眺めは良くなさそうですか？

[559: 匿名さん]

>>555
タワーズ台場の交通の便は有明並みだからCじゃない？

[560: 匿名さん]

地下鉄2路線使える佃月島が勝どき豊洲と同じは雑なのでは？

[561: 匿名さん]

月島勝どきは生活利便性は佃より上ですよ。A
あと勝どきビュータワーがないのは何故？

[562: 匿名さん]

あと汐留・勝どきは徒歩10分の築地市場跡の最開が控えてる。20ha超で泉岳寺の13haより大規模なのだからSクラスだわな

[563: 匿名さん]

月島エリアは古くからの居住エリアで6万人の地域人口がいるんだからたかだか2万人の港南と一緒の生活利便性とは言えないなあ。

[564: 匿名さん]

TTTから月島駅は徒歩13分だから芝浦港南基準なら2駅利用可能になるよな。佃は徒歩10分で八丁堀が使えるから3路線

[565: 匿名さん]

>>545
ツインパークスは生活利便性は最高クラスだと思う。
マンション内コンビニ、近隣にマルエツ。
高級レストランは汐留界隈の高層ビル、居酒屋に行きたければ新橋、買い物は銀座。
なんでもある気がする。

[566: 匿名さん]

勝ちビューからは築地駅も使えるから宜しくね

[567: 匿名さん]

>>558
東京タワー方面はなかなかいいですよ。

[568: 匿名さん]

東京駅グランルーフも夜は美しいよね。東京湾だけが眺望じゃないよな

[569: 匿名さん]

>>555
素晴らしい！これ、あと何項目か増やして、100点満点で点数つけれないですかね？w
S 10点
A 8点
B 6点
C 4点
エントランス共用施設度とか、マンションの管理状態とか。
中古は管理状態は特に大事な気がする。

[570: 匿名さん]

>>559
タワーズ台場は有明より遥かに早く都内にアクセスできるよ。駅徒歩2分だから、15分で新橋に行ける。渋谷にも20分くらい。マンションから駅までの徒歩時間を勘案すると、実際問題、田町のグローブあたりとそんなに変わらない。値段は大幅に変わるけど。

[571: 匿名さん]

>555
月島駅直結の月島キャピタルゲートプレイスの眺望は、紛れもなくCの部類ですよ。

Google Earthなどで、立体的に全方位を確認してみて。
他のタワマンと比較すると、囲まれ感満載で眺望条件が悪いから。

>567のような写真が、ごく一部の例外であることに気づくよ？
ある特定の条件の良い方向だけ取り上げ始めたら、湾岸のタワマンなら全てが眺望Aになる。

よく知らないマンションの資産要素を根拠なく評価するの、おやめになったら？
それか、きちんと確認後に見直してから、再掲してください。

[572: 匿名さん]

眺望って主観的だからABC評価しても仕方なくないか？何が見えるか定性的な記述にしたらどうか。

[573: 匿名さん]

>>569
下らないね。
こういうことするから荒れる原因になる。

[574: 匿名さん]

555です。なるほど、皆さんのご意見もごもっともです。もう少し、情報収集してできるだけ定量評価します。

[575: 匿名さん]

>>570
それは駅からマンションまでの距離、2番めの項目でしょ？559さんがいってるのは一番上の、路線の数とJRの有無って項目だと思うんだけど。
駅までの距離と路線数を分けて評価してるんだから、その部分は有明並だよね。

[576: 匿名さん]

なんでも格付けしたがる人って、申し訳ないけど精神的に幼いんじゃないかと思ってしまう。子どもがよく何々が一番強いとか言ってるよね？ それとなんら変わらないでしょ。

[577: 匿名さん]

ＪＲ駅はあるのに、都心で一番機動性のある
地下鉄駅は評価対象外というが興味深いね。

[578: 匿名さん]

JR品川と京急の組み合わせが、日比谷線・有楽町線・大江戸線の組み合わせより利便性が大幅に上回るというのが生活感覚上解せないんだけど。

私が遊びに行ったり、仕事で訪問したり、付き合いで飲んだりするところだと上記の地下鉄3路線の方が便利と思えるのだが。。

[579: 匿名さん]

JRは郊外族には便利でも都心に住んで動くには使わんよね

[580: 匿名さん]

>>579
たぶん、外部サイトの駅力評価を使うのがもっとも公平かと思います。マンションコミュニティの姉妹サイトである住まいサーフィンの駅力評価を使ってみると良いと思います。

https://www.sumai-surfin.com/place/station/index.php

[581: 匿名さん]

地下鉄駅からの利便性
メトロと都営に近い S
メトロに近い A
都営に近い B
双方遠い C

というのを加えたらどうかな。

[582: 匿名さん]

>>581
そんなニッチな評価項目いらんわ（笑）
駅力と徒歩距離の2項目で問題ない

[583: 匿名さん]

>>578
日比谷線、有楽町線、大江戸線の3路線が使えるなら品川並じゃないかな。そんなマンションないけど

[584: 匿名さん]

>>580
住まいサーフィンでみるとこんな感じ （100点満点）
有明のひどさと豊洲の健闘が意外だけど、概ねさっきの表の順位と変わらないね。

品川 100点
田町 96点
汐留 評価なし
勝どき 評価なし
豊洲 80点
月島 76点
お台場海浜公園 52点
有明 26点

[585: 匿名さん]

この沖式評価は古すぎる。
カモメがまだ豊洲につながる前。
何年前の話だろう

[586: 匿名さん]

>>585
ただほかに客観的な指標がないからなぁ。
ゆりかもめができて豊洲はプラス5点くらいって考えておけばいいんじゃない？

[587: 匿名さん]

おまえら、どんだけ暇なんだよ。
そんな余所の評価してる暇があったら、自省しなさい

[588: 匿名さん]

>>587
はーい、先生（笑）

[589: 匿名さん]

この駅力は乗降客数だから乗り換えも含んでいるし、近隣に住んだ場合の利便性を代表しているとはとても言えないな。却下すべき

[590: 匿名さん]

あらら、
都心の交通網の主力である地下鉄が無い品川駅派から
ニッチな評価と言われちゃったわ。

[591: 匿名さん]

豊洲は90点くらいかな

[592: 匿名さん]

港南さんは仕事が雑そうだよな。
自分で始めた仕事なんだから周りの意見を汲み取って最後までまとめ上げるべき。

[593: 匿名さん]

>>590
あほ？駅の利便性、駅までの徒歩距離 の2つの評価項目は、地下鉄の利便性と地下鉄までの徒歩距離を含むだろ。評価項目はMECEであるべきなんて評価における基本中の基本だわ

[594: 匿名さん]

結局さあ、交通利便性は勤務先とかでまちまちなんで、立地の価値を一般化するなら最寄り駅周辺の平均坪賃料で比較するしか無いんじゃないの？

交通利便性と生活利便性を合わせて最寄り駅周辺の平均坪賃料でランクし、その上で最寄り駅への距離は別評価したら良いのでは

[595: 匿名さん]

てかその物件の平均坪賃料でランクしたら終わりなのでは

[596: 匿名さん]

>>594
平均坪賃料で比較しても順位変わらんだろ。鶏が先か卵が先かの不毛な議論提案だな。

[597: 匿名さん]

そのランキングは誰のためで、どんな役に立つの？

[598: 匿名さん]

港南さんによる港南さんのためのランキング

[599: 匿名さん]

港南の人で電車通勤する人そんなにいるの？

[600: 匿名さん]

住まいサーフィンデータで、やってみました。あくまで、ゆる〜いお遊びでここに貼ったから資産価値に影響するわけじゃないので、あんまり熱くならずに見てください。
駅は、2駅以上利用出来る場合には住民がもっとも良く利用していると想像される駅を使用しています。同一駅に複数路線ある場合には、一番点数が高い路線のポイントを採用しています。

[601: 匿名さん]

芝浦アイランド
田町駅９分
三田駅１３分
芝浦ふ頭１０分

ワールドシティタワー
品川１７分
天王洲アイル１１分

ツインパークス
浜松町９分
大門１０分
新橋８分
御成門１４分
汐留３分

なんとなく三つのマンションの近くにある駅をそれぞれグーグルマップの徒歩時間で調べました。
ツインパークス、ワールドシティタワーは敷地中心からの距離。
アイランドは広いので一番田町寄りの建物からの時間です。

[602: 匿名さん]

>600
TOTは豊洲駅から徒歩5分ですよ。
オフィスビル再開発に伴い、地下鉄出口が新設されたので。
もちろん、不動産屋公認です。
修正お願いします。

[603: 匿名さん]

>>602
了解です

[604: 匿名さん]

>>601
まあ、一応公表データ使うということでお許しください。

[605: 匿名さん]

TOT修正しました

[606: 匿名さん]

仕事しろよ（笑）

[607: 匿名さん]

>605
ありがとうございます。

[608: 匿名さん]

月島の駅力が豊洲より下は解せないなー。これ交通利便性の話だよね？

[609: 匿名さん]

じゃあ、Bにあげてもらう努力すれば？

少なくとも、評価ポイントの乗降客数で、豊洲は月島と同等以上と思うでしょう。
今や豊洲は、事実上Aランクと思いますけど。

[610: 匿名さん]

住まいサーフィンのやつ東戸塚が100点な時点で採用に値しないと思う

[611: 匿名さん]

http://www.homes.co.jp/smp/chintai/tokyo/line/price/

この駅別賃料の方がまだ良さげ。
豊洲も悪く無いし異論無いのでは？

[612: 匿名さん]

15分も電車乗ってたら、県に入っちゃうよ。

マンションは5分以内が原則かと。

[613: 匿名さん]

まあ、駅力についてもいろんな見方があるのであくまで参考ですね。住まいサーフィンのは駅の乗降数と伸び率で見ていますね。これに周辺の生活利便性を定量評価を加えるわけですがそういうサイトに 周辺環境スカウター があります。

[614: 匿名さん]

じゃ早く新宿住めよ（笑）何路線あると思ってんだよ。君達の基準で言うと、坪単価5000万の価値だよ。

[615: 匿名さん]

新宿-銀座15分
新宿-品川15分
新宿-東京10分

おまいらって（笑）

[616: 匿名さん]

「生活利便性」は周辺環境スカウターで客観評価するのが良いと思うな。飲食店、コンビニ、スーパーの充実度で異論無いわ

[617: 匿名さん]

もう海や川は、キツイだけだな日本人には。

[618: 匿名さん]

>>611
ワンルーム限定の家賃相場なんてファミリー層の需要無視じゃん、なんの参考にもならないね

[619: 匿名さん]

>>615
新宿徒歩10分圏にタワマンなんてないじゃん、新宿のどこに住めと？

[620: 匿名さん]

あまり新宿とは比べない方が…
湾岸は湾岸内で数字化した価値で競うべき！

[621: 匿名さん]

田町のタワマン検討してます。
お勧め教えてください。
あと、買っちゃいけないのあれば。

[622: 匿名さん]

新宿をだしてくる人は何がしたいのか…
そんな人に限って西新宿とか新宿御苑あたりの、新宿から徒歩20分みたいなタワマンを例に挙げるから困る。新宿駅徒歩10分内のタワマン持ってきたら遊んであげるよ（笑）

[623: 匿名さん]

>>621
耐震で古くても、周辺環境重視ならグローヴタワー
免震、学校近くがいいならキャピタルマーク
免震、最新設備、新古がいいならGFT
ですかね。

やっぱりグローヴがおすすめかなぁ

[624: 匿名さん]

>>621
個人的な意見として、買っちゃいけないのはTBT。
いくらなんでも値上げしすぎ、駅遠でぼったくり。

[625: 匿名さん]

港南さん出てこないね。アップデート楽しみにしてます！

[626: 匿名]

>>621
お金持ちならカテリーナ三田が絶対王者

[627: 匿名さん]

カテリーナって湾岸なんですか？
水辺が好きです。

[628: 匿名さん]

>>593
そうかな？
ＪＲ駅とか限定してたぞ。
上の表の評価項目は。

[629: 匿名さん]

>626
イタリアーナならチチョリーナが絶対女王

[630: 匿名]

>>619
山の手線内側にはJR駅は必要ないのでは？郊外に通勤の方は別ですが。。

[631: 匿名さん]

>>602
いつも思うんだけど、物件から駅まで徒歩○分っていう謳い文句全然アテにならないよね。
入口が近づいたから駅まで５分になっても実際に電車に乗れるまでの時間は変わらないわけだし。
ＷＣＴも品川駅敷地内までは徒歩１３分かもしれないけど、ビッグターミナルなお陰でそこからも多少時間かかるよね。
大江戸線も駅によってはものすごい地下深くまで行かなきゃならなかったり。
ちょっとした詐欺みたいに感じる。

[632: 匿名さん]

雨に濡れないなら大して苦にならない。
といっても6～7分が限界だけど。
理想は5分以内。

[633: 匿名さん]

郊外のJR信奉者がありがたがる駅が品川。
乗降客数の多さが拠り所の品川駅。

[634: 匿名さん]

田町でええがね。三田線もあるでよお。
カトリーナは駅横の平たいマンションかね？

[635: 匿名さん]

いつまでもあると思うな親と新築物件

[636: 匿名さん]

田町ってオフィスばかりで住むには不便じゃない？
駅まで遠い物件ばかりだし。
田町勤務にしても西口のオフィスにいくのかなり不便ですよね??どこに通勤してるんだろう。

[637: 匿名さん]

>>631
そうなんだよね、月島のマンションで、マンションの場所から見て
駅の反対側に位置する入り口と、駅の方向にある入り口で、駅の反対側に
位置する入り口の方が距離が短いため、広告表示では、そこまでの徒歩時間を表記していました。
でも、その経路をたどれば、Uターンして再度自分のマンション前のの地下を通って駅に向かう事になる不自然さ。
まあ、法律違反ではないのだけれど、そういう物件はカッコ悪いと思うね。

あと、月島駅は、有楽町線と大江戸線で、有楽町線の方がホームが深い位置なんだよ。
大江戸線の方が新しいのに浅い位置になってる。こんな駅は他にはないんじゃないかな。
その理由、わかる？
計画自体は都営の方が早かったため、そういう事になったんだそうです。

[638: 匿名さん]

＞625

すんません。仕事が遅くなり。ただいま帰宅しました。明日のあさイチAM6:07の新幹線で京都の
に遊びに行きます。ちなみに、家を出る予定は5:50です。京都には8:09に着きます。今の時期、
京都は大混雑ですが朝の早い時間に行けばガラガラなので、それを狙ってます。

AM6:07の新幹線には物理的に乗れない人もいるでしょうし、乗れても5時過ぎの起床では間に合
わないでしょう。こういうところが品川駅（港南）に住んでいて良かったなと思うところです。
以前、札幌のオフィスにAM9:00に行く必要があるときも、羽田AM6:00発で行ったことあります。

というわけで、周辺環境クラスターでの点数評価を一覧にするのは今しばらくお待ちください。
港南の外れは駅から遠いですが、それはそれで便利な部分もあります。WCTのクラスターでの
評価は貼っときますね。8224ポイントです。各マンション調べるの面倒なので、下記に住所番地
入れて調べておいてくれると助かります。○○区○○町○-○-○と入れればピンポイントで街power
を出してくれます。駅力は、単に乗降客数と伸び率だけで、街の利便性は入れてなかったので、
街の利便性は駅を考慮していない周辺環境スカウターを使えばMECEかなと思います。というわけ
で今日は寝ます。おやすみなさい。

http://chintai.30min.jp/site/check/

[639: 匿名さん]

WCTの周辺環境クラスター評価です。トータル8224ポイントです。


生活

周辺飲食店の充実度
半径100m内にブログで言及されている飲食店が70件ある地点から765m 6.9
コンビニへの近さ
ファミリーマート：港南四丁目店まで178m
ファミリーマート：リバージュ品川店まで429m
セブンイレブン：天王洲シ−フォ−トスクエア店まで446m 8.0
スーパーへの近さ
マルエツ：マルエツ港南ワールドシティ店まで0m
マルエツプチ：マルエツプチ港南シティタワー店まで494m
まいばすけっと：まいばすけっと東品川1丁目店まで847m 10.0
8.2

子育て

保育園への近さ
ベネッセチャイルドケアセンター港南まで0m
こうなん保育園まで341m
八ツ山保育園まで838m 10.0
保育園の定員数に対する待機児童数の少なさ
港区の保育園定員数合計：2,133人
港区の待機児童数：265人（2011年04月01日）
定員数に対する待機児童数の割合：12.42% 0.0
2.1

レンタルショップへの近さ

TSUTAYA：TSUTAYA 品川港南口店まで571m
TSUTAYA：TSUTAYA 品川シーサイド店まで1789m
ゲオ：ゲオ青物横丁店まで2094m

[640: 匿名さん]

朝早い新幹線、飛行機に乗りたいならタクシー使えば楽チンですよ。

[641: 匿名さん]

＞ＷＣＴも品川駅敷地内までは徒歩１３分かもしれないけど、ビッグターミナルなお陰でそこからも多少時間かかるよね。

その通りです。たまに天気の良いときとかに、歩いて品川駅に行くとき何分かかるのかスマホで計測したことがあります。何回かやりましたが自宅のドアを閉めたときにストップウォッチをスタートして駅ホームの白線の位置に立つまで、平均15分30秒でした。まあ、駅から遠いの分かったうえで買ってるし、道が広く整備されているのでオフィス勤務の身には良い運動と思い、意外と苦になりません。しんどいときはシャトルバスで暑いときも寒いときもエアコン効いたバスで品川駅にたどり着けますし。

[642: 匿名さん]

それ小走りのレベルでしょ。普通のタワマンなら敷地出るだけで3分はかかる。