ブランズシティ世田谷中町ってどうですか？

[サラリーマンさん]

ブランズシティ世田谷中町についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/nakamachi/

所在地：東京都世田谷区中町五丁目21番6他（地番）
交通：東急田園都市線 「桜新町」駅 徒歩15分
東急田園都市線 「用賀」駅 徒歩15分
東急大井町線 「上野毛」駅 徒歩18分
間取：3LDK～4LDK
面積：70.58平米～90.98平米
売主：東急不動産
販売代理：東急リバブル
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東急コミュニティー

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[82: 匿名さん]

定借のメリットとして言われるのは、
賃貸とは違って資産として勘定できるということと、
あとは所有権物件を持つよりは金額が抑えられること、
固定資産税がかからないことじゃないでしょうか。

その分、
のちのち返上したり、地代がかかったりということもありますから
ライフスタイルに合わせて…としか言い様がないような。

ただラストが見えている分、将来は気楽かも。
と言いますのも、分譲だと建て替えをいずれはせねばなりませんが、
高齢者ばかりになってしまってそれもままならないことも想定されるとか。

[83: 匿名さん]

>>82 匿名さん

分譲の建替トラブルを子孫に残さないで済みますね。

[84: マンション検討中さん]

子供に資産として残せないので定借はこれまで対象外だったのですが
基本的な評価方法としては、借りた場合の総コストとの比較で
割安感あればってことなんでしょうか？

[85: 匿名さん]

>>84 マンション検討中さん

地代が無駄。

[86: 匿名さん]

地代が正直どうなのかっていうところが不鮮明な部分ではあるかなぁ。ずっと変わらないとか少なくとも値上がりはしないで変化はするならばいいのだけれど。でもこちらに有利な話になるようにはならないだろうしなぁ。土地部分の固定資産税を払わなくて済むというメリットもありますが地代とどっちが高いのかっていうのは考えていかないと。

[87: 匿名さん]

駐車場が絶対的に不足。

[88: マンション比較中さん]

相続税って不動産の物納も可能のようですけど、
「現金で相続税を納付することが難しい事由があること」
が要件となっているようです。
数十年先だと、ここを売却するのは難しいでしょう。
ここしか遺産相続できるものないっていうのならいいでしょう（？）が
下手すると、残りの地代を残された子供が支払い続けなければ
ならないのでは？

[89: 匿名さん]

>>87 匿名さん
充分だよ。

[90: マンション検討中さん]

定借という形で立てているマンションは、５０年の期間が大半らしいですが、現在はそれ以上の期間を設ける例が多いようです。
ここは７０年というこうとですので、赤ちゃんの子どもが居ても７０歳まで存続し続けることになります。大人は１００歳越えとかでしょうか。
所有権マンションは分割した土地（住んでいる面積より、ずっと狭い）と建物が資産という形で持つことになり、それが安心感になると思います。ただ、価格はその分高く、地代を支払い続ける場合の方がトータルで安くなるようです（ちなみに、定借の場合は建物は自分のものです。当然ですが。）。
また、所有権の場合は建て替えの問題が出てきます。タワーマンション含めて階数高い建物の方が住人同士で建て替えを達成するまでに解決することが多いですが、定借であれば良いタイミングで建て替えも考えずにきれいに片付く気もします。
子供の代に引き継ごうとしても、資産として受け取った後に建て替えは必須ですし、そもそも子供自身も自立して自身の住まいを構えだろうと考えると、ある意味迷惑な遺産を残さずに済む気がしています。

立地ですが、とても良いところと思いました。世田谷の中でもかなり好立地なのではないでしょうか。世田谷内の他の土地なども比較し、目で見てみると全然違うと感じました。
何でもそろう便利な生活ができる面を考えると、特に桜新町駅や用賀駅、上野毛駅にこだわる必要はないと考えます。周辺環境を見てみますと、バスや自転車利用、可能な人は徒歩というのが当たり前と感じてしまう雰囲気を持っています。実際に目で見て自身に合うか合わないかだと思います。

[91: 匿名さん]

定借についての知識がないもので質問させて下さい。
物件価格が建物価額と前払地代の合計となっていますが、
前払地代とはどのようなものなのでしょう。
地代は月額地代が22,050円～28,330円となっておりますが、
地主側の税制上の都合で地代の一部を前納するような
取り決めなのですか？

[92: マンション検討中さん]

前払い賃料は、地主側や購入者側にもメリットがあるようです。

前払い賃料が実現する前は以下の通りです。
一般的にイメージしますと、地主が一括で大きな金額を受け取るということは、税金が膨れ上がります。地主にはデメリットです。そのため、月々の分納の方が国税庁から多くの税金を請求されずにすみます。
ただ、そうしてしまうと、購入者の月々の地代が倍以上になるため、不動産が安く手に入っても負担が大きくなってしまいます。

そこで、国税庁と国土交通省の取り決めで前払い賃料を定借期間に分割して、扱えるようにしています。

結果、地主に請求される税金も定借期間に分割された形になり、負担が少なくなります。購入者側にとっては、月々の土地賃料が安くなります。
また、もう一つメリットがあり、あるとき国内や海外転勤で家を手放さずに貸したいとした場合、確定申告時に定借期間で割った前払い賃料を必要経費として確定申告できます。

購入者にメリットとなるような仕組みです。
２３区内や国内で土地が高くてなかなか住めないような土地もにも定借物件はそれなりにあります。
私も知識がなかったのですが、ゲストサロンでセミナーなど実施しており、結構勉強になりました。

[93: 匿名さん]

>92さん
非常にわかりやすい解説をありがとうございます。
てっきり売主の一方的な都合で徴収される費用かと思い込んでいたもので、
そうではないと知り安心致しました。
定借については解らない事の方が多い状態ですし、疑問点を全て書き出し、
セミナーで質問するのも良いかもしれませんね。

[94: 通りがかりさん]

しかし売れてないようですね。借地というのがネックですよね結局は。

[95: 匿名さん]

それなりに住まわれてる方がおり、時期的に妥当な供給のようです。まだ半分は建設中ですし。
想定で話されない方が良いです。

[96: 匿名さん]

>敷地の権利形態 定期賃借権（期間 : 2017年9月20日～2088年7月末（解体期間含む）
>建物価額:40,864,000円～63,130,490円
>前払地代；21,704,940円～27,880,650円

2088年に建物も解体されますが、その時の所有者の権利は何が残っているのでしょうか？

[97: マンション検討中さん]

値引きの提案を受けました。
今きめたらの前提でした。
買った方が良いですか？

値引き無しの人と気まずくないですかね？

[98: 匿名さん]

解体して土地を返還するのが条件のため、何も残りません。
解体費用を積み立てているので、費用などの心配がいりません。

ここで所有権マンションのデメリットに気づくのですが、
建物の老朽化が目立ってくるとある程度の年数までは修繕積立で対応可能ですが、大抵30～40年計画のため費用が足りなくなります。
一括で徴収するのか、それまでに理事会で再計画を立てることになると思いますが、結果的に建て替えが視野に入ってきます。
その際、解体費用や建て替え資金を用意しておけば良いのですが、
解体費用で最低数百万円の用意、さらに建て替えのローンなどを組んで対応することになるのではないでしょうか（すみません、ここは憶測です、調べて見てください）。
資金を持ち合わせていない場合は、退去したいとしても所有権があるのでデベへ売却するのかどうするのか考えないといけないと思います。

そもそも、戦後70年経っての実績がないのでわかりません（40～50年程度が実績でしょうか）が、もともと住んでいた電々アパートや各所電々アパートも40年程度で解体が実績ですので、ほぼ建て替えが当然と考えます。
現在は技術も向上しているので、耐久性はあるのでそこは考慮していいと思います。
そういえば、公営団地も建て替えが話題になっておりますね。

[99: 匿名さん]

＞97

最終的に自身で住むことに納得するかどうかだと思います。
そこが重要です。

早くに購入した方は好きな部屋を選べているので選択権利分の得をしています。
勝手な想像ですが、他の購入希望者と物件競合しないように配慮した結果かもしれません。

一般的な値引きの例ですが、企業によっては不動産の社割が適用される場合があります。

[100: 匿名さん]

定借の場合、子孫に何も残らないのは確定ってことでOKですよね？
一方、所有権の場合は、70年後は地上100階建が普通になっているかもしれない。
そこまでじゃなくても、この場所で既存住民の立替費用をチャラにするくらいの大型物件
に立て替えられる可能性は充分にあると思うけど如何？

[101: 匿名さん]

E街区の間取りをみて思ったのですが、ポーチと言われるのは一体どういう仕組みなのでしょうか。
共用廊下からドアを通じて入るようになっていますが、一つ一つのお部屋にこういった空間があり、
他の住人が立ち入りできないようになっているのでしょうか。

[102: 匿名さん]

＞100さん

確定でＯＫです。
ただ、定借期間に物件所有者が亡くなられた場合は、相続は決まった計算式で算出されます。住める年数は限られている状況になると思いますが、相続としては節税効果があります。
相続は、一緒に住んでいるか、目的利用しているかで課税率がかなり変化すると理解しています。都内で親から相続しても住めない問題は多いですよね。

ところで、ゲストサロンへの訪問や資料などご覧になっておりますでしょうか。
こちらは、第一種低層住居専用地域のため、３階建て以上の建物は建てられません。世田谷中町が４階建てにできるのは、建物同士の距離が空いていること、さらに、傾斜を利用した土地の高低を若干彫り込んでレベル下げしているからです。中町社宅の時も４階建てが建てられたのは、ゆったりした空間だったからです。
桜新町駅北側を散策しますと、第一種低層住居専用地域でないところが多数ありますので、中高層マンションが建っており地下に１階を設けた工法になっています。結構、圧迫感のある街並みに感じるかもしれません。
さらに、この土地はＮＴＴ東日本の土地ですので、考えにくいと思います。東急不動産が表に立って所有者を手助けしているイメージが正しいです。もし、定借期間が終わったら、経済情勢を見て社宅やＮＴＴ都市開発のマンションが建つかもしれませんし、地盤の強度から低層（＋地下）局舎か研究所、もしくは研修所を立てるなど、いろいろな可能性が考えられます。

[103: 匿名さん]

E90Jなど、ポーチの先にバルコニーがあって、そのバルコニーのところに扉がついているのが気になります。単なる避難路としての機能として扉がついているのでしょうか。普段は開閉することが出来るのかしら。
ポーチから入ることが出来るということになりますが、
大きめの荷物とか（例えば子供の三輪車など）を入れておいてもいいのでしょうかね？

[104: 匿名さん]

>103 匿名さん

避難経路ではなく、出入りできる扉です。
扉から共用廊下が一直線構造のため、他住人とで対面しないように目隠し扉の構造にしているのでしょう。

通常セキュリティに配慮するはずですので。
内から外は、
洋室扉から外に出てバルコニー扉を開けて出ていける造りで、
外から内に入る際は、
家鍵と同じ鍵で解錠しては入れるのだと思います。

余談ですが、
このマンションは景観を損ねることなく、要所にしっかりと目隠し構造を取り入れているので、ストレスを感じません。
周りも落ち着いていていますし。

[105: 匿名さん]

キッチンスペースやキッズスペースなどの施設があることに驚きました。
ママ友や子供の友達を作る機会にはなりますが、
どれだけ自由に使用して良い設備なのかは気になるところですね。
使用料金はかからないかなど、詳細が書かれておりませんでしたので。

[106: 匿名さん]

キッチンテラス・キッズベースは、管理人さんが勤務されている時間帯であれば解錠されていますので、
自由に使えています。確か、夕方の鐘がなる頃までだったと思います。
全戸完成が９月以降ですので、今は、コンシェルジュではなく管理人さんが管理されています。
占有して利用したい場合は（週末などの休みの日が限定ですが）、時間単位で利用料を払う形となります。
中の雰囲気は、圧迫疳はあまりないです。角部屋に配置配置されていることから、外も見渡せ解放感があると思います。

[107: 匿名さん]

>>105
友人が住むマンションだと、管理人さんが管理しているみたいです。誰でも自由に借りられるわけではなく、事前申請で貸出。文化教室なども自由に行われるようですよ。

>>時間単位で利用料を払う形となります。
無料かと思っていました。

キッチンスペースはガス代など光熱費もかかるので、自由に無料で貸し出すわけにはいかないのでしょうか。
ママ友会もできるので、部屋に呼ぶより気軽にできそうですね。いいと思います。

[108: 通りがかりさん]

ガラッガラのブルーのシャトルバスが走ってるけど、平日なんて1人か2人しかバスに乗ってる人いないんですが、あのシャトルバスの費用はどこから出てるんですか？

[109: 匿名さん]

居住者限定のシャトルバスが用意されているのがすごいと思いましたね。
駅から15分と離れているため、こういったサービスはとてもありがたい事でしょう。
ただご近所付き合いが得意でない方にとっては、
必ず同じマンション内の人と顔をあわせる事になるので、そこが不安かもしれませんね。

[110: 周辺住民さん]

駅から遠いから、所有権だったとしても販売苦戦したと思うなあ。

[111: 匿名さん]

>>108 通りがかりさん

毎回座席を譲り合いになるほど混んでいるバスより、すいているバスの方が余裕があっていいと思いますよ。
中町、深沢は路線バス利用でもすいてますし。

[112: 匿名さん]

シャトルバスについては、契約更新の時にものすごくお高くなってしまって
継続できなくなってしまったとき、どうなるのかというところですよねぇ。

ただ、ここの場合はかなりニーズがあるので
すぐになくなったりということはないのではないかしら。
シャトルバスがあるということで、購入に至った人も少なからずいらっしゃるでしょう。

[113: 通りがかりさん]

シャトルバスは「どこからの支出で運営されているか？」だと思います。
杉並にある大規模マンション（駅遠）で分譲なのに、施工当初、管理費で運営（組合が乗客から料金を徴収）してましたが、赤字だったので翌年度には中止した例を知っています。デベから赤字分を補填させたり大変だったようです。

その点、この物件はグランクレールがあるので、お財布的には、シルバーマンションのサービスのひとつに分譲組も乗っかる程度として考えても良いかもしれません。
（管理組合費における、このサービスの費用分担がいくらなのか存じあげませんが…）

[114: 匿名さん]

キッズスペースがとても便利そうに思えるのですが、
子供だけで使わせておくのはダメなのでしょうか。
勝手に遊ばせておけるのであれば、公園よりも不審者がいないので安心ではありますが、
保護者が一緒にいなければ使用できないとなると、どうでしょう。

[115: マンション検討中さん]

前払地代の分も住宅ローンは組めますでしょうか？
ご教示頂ければ幸甚です。

[116: 匿名さん]

シャトルバスは２年間は東急不動産で提供していただいています。それ以降は、管理費に加算させて運営するか否か管理組合によって決議することになっております。
月額負担金額は第二工区完成（全戸完成）９月前ということもあり、資金計画中ということから明確にされておりませんでしたが、高すぎるという印象はなく良心的な金額と判断しています。家族が多い方は、より有用になると考えています。
路線バスと比較した場合も、本数と価格から得をしていると感じる方の方が多いかもしれません。
駅までの利用を考えますと、シャトルバス・路線バス・徒歩など状況にあわせて通勤（通学・通園）できるので便利に感じています。

[117: 匿名さん]

公園で子供だけで遊ばせる状況を思い浮かべていただくとよろしいかと思います。小学生であれば問題ないと思います。ただ、建物が安全でもよくわからないところで怪我をするのが子供です。未就学児であれば、親が同伴していた方が良いと考えます。

[118: 匿名さん]

先ほどのコメント、「114　匿名さん」への回答です。
失礼いたしました。

[119: 匿名さん]

＞115　マンション検討中さん

はい。
不動産として内訳を明示しているだけであり、価格は表示価格（トータル価格）でローンを組むと考えていただければ問題ありません。

一般的に販売されている定期借地（例えば京都や大使館跡地など）は概ね同様の考え方です。

金利状況からローンは金融機関（銀行）から不動産提携で変動や固定など借りられる方が多いと思いますので、あまり気になる点ではないと思いますが、ご参考までに。確か、フラットや財住金などを通してローンは借りられませんので、ご確認をお勧めいたします。また既に不動産をご所有であり、借入継続中の場合は金融機関によっては借りられない場合があります。
不明点や理解が曖昧な点があれば、ゲストサロンの担当の方に頼れば一生懸命確認してくださいます（余力あれば自身でお調べになることも重要です）。希望すれば銀行の方のローン相談も受けられます。

[120: マンション検討中さん]

営業担当者の書き込みが露骨過ぎる
ここは値下げしないと厳しい意と思うけど
定借の相場は、ざっくり所有権物件の８割だとして、近隣のリストレジデンス
と比較してどうなの？

[121: マンション比較中さん]

ここは物件そのものはいいけど、定借・駅遠なのに価格が高すぎない？ってことに尽きる。
定借だからこの価格でーって値付だったら、超人気物件になってたはず。

[122: 匿名さん]

営業ではございません。住人です。
検討から購入までに得た参考情報をいままで載せておりましたが、かえって不信感を抱かせてしまったようで申し訳ありません。

ここへの立ち入りは今後いたしませんので、ご安心ください。

[123: 検討板ユーザーさん]

てか、残りの棟いつ販売すんのかな？概要に9月末入居って書いてるけどね…売れ残りがあるから次に行けないって噂…

[124: マンション検討中さん]

広告ででここのスレ来たけど、この物件ひどいですね。売れてなさそう。
駅からも遠い、定借、そして物件価格も月々経費も高い。月々のランニング合計5万くらい？それに住宅ローン入れるとなると頭金3000万くらいは無いと買えない物件では？
東急さんプロジェクト大失敗しましたね、可哀想。この物件どうなるかしばらく見守りたいと思います。

[125: 中古マンション検討中さん]

＞月々のランニング合計5万くらい？

ん？そんなに高いの！ってことで、先着物件の概要から数字拾ってみました

管理費(月額)：20,000円～25,700円
修繕積立金(月額)：7,600円～9,800円
解体準備金（月額：4,100円～5,300円

の合計は、31,700円～40,800円ですね。

ところで、上記に加え

月額地代：22,050円～28,330円

もランニングコストとして月々かかるの？？？
物件販売価格に「前払地代」が含まれているので、月額で地代は払わないという理解だったんですが違うのですかね？

ちなみに、前払地代は、21,704,940円～27,880,650円で期間が約71年ですから月あたり
約25,000円～32,000円と大体、上記の月額地代と一致するので、前払地代のみだと思ってました。

前払地代払っているのに、更に毎月地代も払うなら、完全に賃貸物件探した方がいいんじゃないですかねえ。

[126: 匿名さん]

駅から遠いですが、マンション周辺に買い物できるお店があったり、幼稚園が近隣にあったりと、
住みやすさでいいますと十分かとは思いました。
今の人たちはどうしても駅近重視なことも多いかと思いますので、
あまりこういった立地は好まれないのかもしれませんね。

[127: 中古マンション検討中さん]

ヨークマートがイマイチなんだよなあ。むしろセブンイレブンの方がいいんだけど、この近くだとファミマしか無いですよね。用賀に住んでて、OKマート両方使えないとなると、随分損してると思う。

[128: 匿名さん]

キッチンスペースにピザ窯があるのはものすごく珍しいと思いました。この釜ってガス式なんですかね？なんかすごいなぁ。
生地だけだったらホームベーカリーで練ることができるから、
あとはトッピングして焼くだけみたいなことが簡単にできる。
でもこういうところってイベント時は予約取るのが難しそうだ…

[129: 匿名さん]

すごく住民同士をつなげるコミュニティにチカラを入れているのだなと思いました。
マンションだとそういうのは好きじゃない人が多いのかなと思っていたんですが
子育て世代だと
お友達も作りたいということだったりするからちょうどいいのか。
お付き合いの仕方は人それぞれ…です。

[130: マンコミュファンさん]

第2期販売について発表されましたね。第1期の販売開始が1月くらいでしたっけ。随分間があきましたね。売れてないんだろうなぁ。そのせいか第2期は第1期よりも少し安い印象ですが。

[131: 質問]

第二期、発表されましたか？ＷＥＢには記載あるけど実際はまだ先って情報だったんですが。。。価格でてます？