ブランズシティ世田谷中町ってどうですか？

[サラリーマンさん]

ブランズシティ世田谷中町についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/nakamachi/

所在地：東京都世田谷区中町五丁目21番6他（地番）
交通：東急田園都市線 「桜新町」駅 徒歩15分
東急田園都市線 「用賀」駅 徒歩15分
東急大井町線 「上野毛」駅 徒歩18分
間取：3LDK～4LDK
面積：70.58平米～90.98平米
売主：東急不動産
販売代理：東急リバブル
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東急コミュニティー

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[602: Melonhearer]

A棟は43戸のうち、10戸が引き渡し済みのようです。先月に比べて新たに4戸が引き渡されたようです。ペースとしては悪くないと思います。駐車場がなくなったから販売のネックになっていると聞いています。

[603: 匿名さん]

子どもが世田谷区内公立小学校に通っていてサッカーチームに入っているので、世田谷区内の公立小学校の横のつながりがあります。学級崩壊なんて話は聞いたことがありません。記事に出ているM小学校とは明正小学校だと思いますが、本当に荒れているとは思えません。
玉川、中町、用賀、京西、池尻、赤堤、経堂など、知っている限りどこの小学校についても荒れているなどという話は聞いたことがありません。
恐らく、実態はともかく世間的にはセレブなイメージを持たれている世田谷区の小学校が荒れているというと、世間的に面白がられるから誇張して記事を書いているのだと思います。

[604: 買い替え検討中さん]

水害のニュースを見ていると、世田谷区の中でも高い位置にあるこの物件は、安心だと思います。駅からは少し上り坂になっているのが帰宅時つらいですが。
まあ、高くて買えないんですけどね。

[605: マンション検討中さん]

>>604 買い替え検討中さん

確かに。
欲しいのは欲しい。
でも買えない。

[606: 匿名さん]

子供が桜町小学校を昨年卒業しましたが、昨年は窓ガラスが一枚ないクラスがひとつありましたよ。すごい荒れてました。先生も1人不登校になられてました。
実際に通ってる人でないとわからないことはたくさんあります。
しかし、他の方も言われている通り、公立学校は、その年のメンバーと先生次第ではないでしょうか。
このマンションから学校までの通学路はとても歩きやすいと思います。

[607: 匿名さん]

＞すごい荒れてました。先生も1人不登校になられてました。
＞実際に通ってる人でないとわからないことはたくさんあります。

同じく、3月に卒業した父兄です。上記は事実です。半年以上副校長が代打で担任してましたが、結局、後任の担任は卒業まで着任しませんでした。
問題児は事実上停学になりますが、新たに問題児が出てきて手におえない感じでした。
親がモンスターペアレントだったりするので、解決するのは困難でしたね。
数年前までは本当に良い学校でした。去年が例外だったのか、今後もこの傾向が続くのかは、実際に通っている子供がいないとわからないでしょうね。

[608: 匿名さん]

念願叶ってようやく条件に合ったマンションを購入できたとして、子供が通う学校が荒れていたらショックですね。
そうならない為にもこのような掲示板での情報収集は大切だと感じました。
ご父兄のみなさまには貴重な情報のご提供をありがとうございます。

[609: マンション検討中さん]

子供が通学してますが、平和な学校ですよ。
学区内で決めたかったので、こちらで購入しました。
中庭で子供達を遊ばせることができるので、このご時世良かったです。

[610: 匿名さん]

見廻りお疲れ様です

[611: マンション検討中さん]

今マンション購入を検討している者です。
物件は、借地権マンションだからか、通常の費用に比べて2割減くらいで買えるようですが、そのほかの、管理費や地代、修繕積立費など、家賃とは別に発生するものが結構重いように感じました。
また、これは数年ごとに地主(NTT)や管理会社主導で後から上げられるもの、という認識なのですが、あってますでしょうか。
また、ここ3年でこれらの家賃以外の費用がどのくらい上がっているのか、知りたいです。

[612: マンション検討中さん]

営業の方に聞いたら教えてくれましたよー。
積立金は多分上がります。地代はその時の評価額にて上がったり下がったりするかもしれないみたいです。

3年前とは支払い額変わってないようです！

[613: マンション比較中さん]

完売するまえに、修繕積立金値上げするわけないと思う

[614: マンション検討中さん]

>>612 マンション検討中さん
そうなんですね！ありがとうございます！

[615: マンション検討中さん]

>>613 マンション比較中さん
なるほどです。
完売後には変わっていくものなんですかね？

[616: 通りがかりさん]

先日見学に行ってみたところ、90㎡台はもう完売、80㎡台も残りわずかとのこと、本当でしょうか。そのあたりの広さを希望していたので、行動が遅かったと後悔しています。それとも、この時期にまだ販売対象外にしている部屋もある＝もう少し待てば良かったりするものでしょうか。。

[617: マンション比較中さん]

都心の一等地でもないのに、８－9,000万円も払って借地物件買う意味が理解できない。
ここはランニングコストも異様に高いし、外廊下、角部屋以外の間取りは、田の字、柱食い込みあり、行灯部屋ありと、いいとこ一つもない。
駅近のピアーズは格が違うとしても、ここ買うなら用賀一丁目パークホームズ買った方がマシと思う。

[618: eマンションさん]

>>615 マンション検討中さん
一般的にマンションの修繕積立金は、10年から15年に一度実施する大規模修繕のタイミングによって見直されることが多いので、上がるとしたらここもその時ではないでしょうか。

[619: eマンションさん]

>>616 通りがかりさん
こちらのマンションはほとんどが70平米台で80,90平米は戸数がかなり限られていますので、恐らく本当に残り僅かなのではと思います。（我が家もたまに80平米にすれば良かったね、と話すこともあります）東急の方に聞いたところ、内見申し込みがかなり増えていて営業時間を延長しているそうです。コロナ自粛によって豊かな住環境を求めてる方が増えてるのかもしれませんね。

[620: 通りがかりさん]

>>619 eマンションさん

ありがとうございます。
既にお住まいなのですか。本当に素敵な環境ですね。
よく検討したいと思います。

[621: マンション比較中さん]

いいマンションでも、過去に出てる中古の成約価格にショックを受けた。たぶん、全部売り切れたらましにはなるとは思う。あと、土地が広い分、地代が高すぎ。でも、別荘も同時に買ったと思うのであれば、別にいいのかも。だからこそ、別荘感の強い角の広い部屋が先に売れてるんだと思う。たぶん、割高でも、あっちの方がリセールの時はいいはず。個別性が高いし。内見してないが。

[622: 匿名さん]

相変わらず自作自演が痛々しいなあ

[623: マンション比較中さん]

しかし、あの成約価格なら絶対買った。逆にいうとあの成約価格で住んでいる人がいるかと思うと、ものすごく羨ましい。

[624: マンション検討中さん]

>>618 eマンションさん
なるほど、そういうペースなんですね！
マンション住んだことがなく、あまりそういった知見がなく、参考になりました。

[625: 住民板ユーザーさん4]

購入検討者は過去に中古で出た物件の成約価格を調べた方がいい。今年はいってからの２つしかみてないけど、いい物件だと思う。でもそうしたリスク分かって購入した方がいい。

[626: 住民板ユーザーさん4]

価格が下落しても気にならない、本当の意味で裕福な人たちのためのマンションだと思うが、そうであれば却ってもっと広い部屋をより多く設定し、工夫した間取りとかにした方が良かったような気もする。

[627: 住民板ユーザーさん4]

成約価格の現実をある程度分かったうえで購入しないと、一般庶民にはほんと悲劇だと思う。ただ新築物件の問題は、過去の成約価格とか教えてくれる自分側の仲介業者がいないこと。売主サイドの話しか聞かないとこ。だから、あのエリアを考えてる人は中古もふくめてよーく検討した方がいい。

[628: 住民板ユーザーさん4]

ただ、こんなこといってるもののそれでも買ってもいいかと思うくらい、割と気に入っている。

[629: 匿名さん]

リセール気にする人は、この立地の定借物件を買うわけないと思う

[630: マンション比較中さん]

いや、リセールのリスクをどこまでとるかってことだけど、想像よりひどい。20年以内に近所の老人ホームに移れば3000万で買いとるとか東急に言われていて、いまこのタイミングでそれに近い金額でしかリセールできないなんて誰が思う？

[631: マンション検討中さん]

3000万台の事例をレインでみて仲介店行ったら、それは建物価格で、中古でも実際販売は6000万程で販売されたようです。
恥ずかしかった…

[632: マンション検討中さん]

HPでも販売間取りが減ってますね…
見学予約も満席ばかりだし。
そろそろ完売なんでしょうね。
無くなったら用賀パークホームズかな？

[633: Melonhearer]

3000万台の事例では、3000数百万が建物価格のみで、別途で数千万の土地代も払うことが必要。

[634: マンション検討中さん]

テレワークが本格化しているが、改めて駅近の便利さを痛感。
昼に出るにもお店も殆どなく、ヨークマートと小さな定食屋のみのループに。。。
駅前なら幾つでも選べる店があるからやっぱり羨ましい。

[635: eマンションさん]

部屋のリノベでおすすめの業者いますか？

[636: マンション比較中さん]

土地が広くて地代が本当に高すぎる。固定資産税分より安いという説明だったが、そもそもあれだけの広さの土地だから、ともかく高い。普通のマンションの倍くらいはこうした経費がかかる。やっぱり管理維持費が高すぎる。それが払えるってすごい贅沢だ。

[637: 匿名さん]

>>635 eマンションさん
長谷工リフォームか、東急リデザインが建設会社グループだからスムーズかと思います。

[638: 物件比較中さん]

>>635 eマンションさん
失礼ですが、リノベがすぐに必要な感じなんでしょうか？前向きに検討しているため、気になってしまい、質問させて頂きました。

[639: 検討板ユーザーさん]

>>638 物件比較中さん
リノベは特に必要ないと思いますが、
入居前に間取りを変更したりしているお宅は時々お見かけしました。

[640: eマンションさん]

>>638 物件比較中さん
リノベ必要ないですよ。在宅ワークで家のデザインを変えてみたくての相談でした。

[641: eマンションさん]

>>634 マンション検討中さん
最近亡くなった三浦春馬さんが通っていたことで話題となっている「キャッスル」というパン屋さんが近くにありますよ。コロッケパン、焼きそばパンなど昔懐かしい惣菜パンが色々売ってます。お値段もかなり安いです。ヨークマートと定食屋に飽きたら行ってみてはいかがでしょう。既にご存知でしたらすみません。

[642: 通りがかりさん]

共用施設のライブラリーはテレワークにうってつけですよ。緑を眺めながら快適に仕事ができるので最高です。

[643: マンション検討中さん]

>>642 通りがかりさん
マンションのライブラリーでテレワークいいなと思ってたけど、
電話会議とか周りに丸聞こえで迷惑だから実際難しいよね。急遽出ないといけない時とか、昼ごはんとか毎日同じスーパーコンビニのループになること考えると、やはり在宅勤務が増えても駅遠は不便に変わりないと思うけどね。

[644: マンション検討中さん]

既に１件が中古販売中みたいですが、
築３年でこんなに価格下がるものなんですね…

https://www.stepon.co.jp/mansion/detail_192H3088/

おそらく売出価格より約1,000万レベルで下がってるのでこの物件のリセールってこういう下落幅になるのか、と気が重くなってしまいました。

[645: 匿名さん]

>>644
この立地で定借かつランニングコスト高過ぎの物件なんだから、そもそもリセールはあり得ない。この値段でも売れたら御の字と思うけど。ここ買えるのは、資産価値とか経済性度外視できる実家が地元の地縁者で、将来、親が併設する養護施設に入るのを前提にした人だけだと思う。そんな特殊な状況の人でない限り、ここの購入を正当化できるロジックは思い浮かばなかった。

[646: 通りがかりさん]

>>644

10年程度住むぐらいならまだリセールダメージ少なそうだしアリかもと思ってたけど、こんな感じなんだ。甘かったわ。

[647: 通りがかりさん]

>>644 マンション検討中さん
まだ新築で販売中なのですから、中古はある程度安くしないと誰も買わないからではないでしょうか？中古が新築と同じような価格なら、みんな新築買いますよね笑。今のタイミングで売る人は、安くしないと売れないのを承知で、それでもどうしても売らざるを得ない人ですよ（離婚など。）

[648: 通りがかりさん]

>>643 マンション検討中さん
随分と駅近を推しますねぇ笑笑　住民の方ですか？そんなに駅遠が嫌なら買わなきゃ良かったのに笑

[649: a]

「中古」と言ってもまだ築3年の段階で今ホントに1,000万下がってるとしたら、逆にすごい物件ですね 笑

かなりアバウトに計算しても既に14?15%ダウン。
現実的にはこのペースで下がり続けるわけではないとしても
ここはリセールを損得で考えない、またはリセールを視野に入れてない方向けですね。

近隣の所有権マンションは中古でもよほどの築年数以外はそんなに価格下がって無いですしね。

近く通るとすごく良い感じの雰囲気なんですけどね…。

[650: eマンションさん]

住人です。ちょうど一年前くらいでしょうか、こちらの物件の購入を検討していた頃、友人らの会社で東京オリンピックの交通混雑を見据えたテレワークが始まっていました。私の会社は当時テレワークとは無縁と思われましたが、「もしかしたら5年後くらいにはテレワークが普及するかもしれない。そうしたら駅から遠いことはそこまでネックじゃなくなるな」と思い、また将来の資産価値よりも閑静な場所での住みやすさを重視して購入を決意しました。そして引越し後すぐにまさかの新型ウイルス流行により、突然テレワークがメインになりほとんど出社する必要がなくなったため、思ったよりも早い予想的中に内心驚きました（笑）。テレワークを続けて早数ヶ月、最近は駅近はおろか、東京23区に住む意味すらなくなりつつあるのかも…と感じます。すでに都会を離れて静岡や長野へ移住している知人もいたり。（長野はリニアの開通によって品川から45分で行けるようになるようですね）さすがに東京脱出は現実的じゃないけど、そこそこ都会でそこそこ静かな環境に住みたいな、という人にこのマンションは合っている気がします。このマンションが完売後数年経って果たしてどれだけの価値があるのかはわかりませんが、新しい生活様式の普及によって、今後の住居の資産価値は今までと評価基準が異なってくるかもしれません。それでもリセールが気になる、定借が気になる、駅遠が気になる、と言う人は、港区、渋谷区あたりの駅近所有権マンションをお勧めします。

[651: 匿名さん]

>「中古」と言ってもまだ築3年の段階で今ホントに1,000万下がってる

コロナの影響なかったら、悪くてチャラ、普通はむしろ値上がりしている。
ここも値下がりしているというより、新築の価格が説明できないレベルで割高だったってことでしょう。
正直５千万後半でも、駅遠、田の字間取り、高いンニングコスト考えたらまだ割高。

＞良い感じ
そうかなあ・・・ちょっと落ち着いた「団地」としか思えなかったけど
借地、駅遠、ランニングコスト高、間取りは田の字だし、柱食い込んでるし、褒めようがないわ。