ブランズシティ世田谷中町ってどうですか？

[サラリーマンさん]

ブランズシティ世田谷中町についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/nakamachi/

所在地：東京都世田谷区中町五丁目21番6他（地番）
交通：東急田園都市線 「桜新町」駅 徒歩15分
東急田園都市線 「用賀」駅 徒歩15分
東急大井町線 「上野毛」駅 徒歩18分
間取：3LDK～4LDK
面積：70.58平米～90.98平米
売主：東急不動産
販売代理：東急リバブル
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東急コミュニティー

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[542: Melonhearer]

[続き]
懸念点：
1, 駅から遠い→シャトルバス（雨の日は込む？）や、自転車（用賀駅前の駐輪キャパが大、桜新町駅の北にもある）を利用。二子玉川や等々力渓谷、駒沢公園、病院なども自転車15分圏内。バスは乗ったことがないので、何とも言えない
2, 借地権・ランニングコスト・値段問題→借地なので普通の物件と価値評価の仕方は違う。固定資産税や保険料など込みで毎月負担は7.2万と計算。新築なので初期費用も抑える。そしてご自身でインフレ率や居住後のリセール価額を仮定し、「居住期間中みなし毎月支払家賃」を計算。我が家はこの家だと毎月15万を払って15年間住んでもいいと決めたので、毎月みなし家賃15万・15年後のリセール価値が○○万だと最初の物件購入金額がいくらであるべきかを計算する。金額が合えば購入する、との考え方です。[67年間もずっと住む方には向きません。なぜなら普通の物件は土地の価値があり、プロではないので何十年後の土地値段はわかりません]

[543: 通りがかりさん]

>>540 匿名さん

来客の際は用賀駅まで迎えに行ってシャトルバスを使用しています。大人数だと断られると思いますが、2,3名でしたらバスカードを持っている住民が付き添っていてバスが空いていれば使用に問題はなさそうです。今のところ断られたことはありません。

[544: ご近所さん]

＞評判が区内でもトップ、敷地が恐ろしいほど広い桜町小学校

３年くらい前ならそうかもね
ネットじゃ殆ど情報流れてないけど、今は・・・
冗談抜きで足立、葛飾あたりの方がマシかもよ

[545: 名無しさん]

駅からは遠いかもしれないが正直歩くのはそんなにしんどくない。荷物多い日はシャトルバス、普通のバスあるいは用賀からタクシーで問題なし。雨の日も人が乗れないという程バスは混まない。買い物がしんどかったら、ネットスーパーたるものあるしいまのところ不自由はありません。病院や動物病院も徒歩たくさんあるので何なあった際は安心です。資産価値どうのといっても、賃貸として貸し出すこともできるし、正直マンションだらけ+高齢化でマンションがあまる今後そこは考えても無駄な気がする。お子さんが清泉なら徒歩で通えるからスクールバス代も浮くしいいですね。

[546: Melonhearer]

ありがとうございます。↑（営業の方ですか　笑）
このスレを一から全部読みました。他の情報や周辺物件の条件を熟考した結果、本日購入することに至りました。営業マンも大変親切で、とてもとてもとても満足です。気に入らない営業マンなんての業績に貢献したくありません。将来はどうなるかわかりませんが、今はとにかくうれしくてたまりません。妻も、笑ｗ
とにかく、○○万の建物の値段+80平米の土地（普通マンションの持分所有土地面積は20～40㎡で、多くても60を見たことがあるが、80というのは第一種低層地域の大規模マンション特有の数字ですね）を67年間で1％台の年間利回りで借りる、という考え方ですね。悪くないと思います。2万㎡敷地面積割ることの252戸、かけることのこの辺り65万円の土地平米単価、＝5200万の一戸あたりの土地価値。もし土地も購入できるとしたら、70平米台部屋でも分譲価格は9000万台を簡単に超えちゃいますね。土地の購入を放棄し、67年間毎月2万円（3万円減ることの1万円の節税効果）で借りることによって初期費用を抑える。正直これを購入を検討している皆さんに伝えてほしい　ｗ
新生活にお楽しみにしています。東急さんにしっかりしてほしいです！

[547: Melonhearer]

そうだ、そういう意味では、この家は、「一戸建版のマンション」、という概念で作られているとも言えそうですね、土地が広くて（実際に各部屋の専用面積ではなく、この敷地の広さからもたらす良い環境、ということですね）。実際に購入したのも庭付き物件で、土地を広く構えている実感があります。逆に私の場合は、庭のない部屋は買わないです。
この環境（第一種低層にある大規模マンション）を認めない方、あるいは土地まで所有することにこだわりのある方は、普通のマンションを求めていいと思います。

[548: 匿名さん]

販売して5年近く
60年もあっという間に。

[549: 通りがかりさん]

>>547 Melonhearerさん
ご購入おめでとうございます。東急の営業の方、親切ですよね。このマンションに住んでる方も、皆さんとても親切で良い方ばかりですよ！サークル活動やイベントも色々あるので、住民の方との交流も図れます。楽しいマンションライフが送れますように。

[550: Melonhearer]

↑ありがとうございます。お楽しみしております！

[551: 職人さん]

この物件、何気に管理費たかくないですか？
スケールメリットが生かされていないように思いましたが、こんなものでしょうか。

[552: 匿名さん]

管理費は、数字だけ見てみると高い感じは否めない…カモ。
ここは管理の方面で意外と人件費がかかるのかもしれないですね。
清掃業務だって、この広さなので一人というわけにもいかないでしょう。
あと植樹も多いので
その管理費などもかかりやすいのかも。
中身を精査して
管理組合で話し合って安くなるものは例えば植樹は地元の職人さんに頼むとか
していければベストなのかも。

[553: 通りがかりさん]

近所に住んでますが、ここの物件ができたおかげで遊歩道もとてもきれいになり、個人的にはとてもありがたいです！
エントランスや歩道なども人が溜まることもなく、本当に優雅な雰囲気があると思います。
あまり実にならない書き込みですみません。

[554: 匿名さん]

ご近所の方の話は、とても大切です。ありがとうございます。マンションができたことで、近隣に何かしらの変化は生まれますが、それが良い方向に行くのならば、とても良いこと。
こちらこそありがたいです。

今暮らされているかたが、
マナーが良い方が多いのかもしれないですね。

[555: 評判気になるさん]

在宅で暇だったのでNetflixで松たか子主演の「4月物語」という岩井俊二監督の映画を観たら、冒頭で綺麗な桜の住宅地が出てきました。どこかで見たことある風景だと思ったらなんと神学院脇の坂道の桜並木。
それと松たか子が1人暮らししているアパートは旧NTTアパートと思われます。
間違ってなければ約20年前のマンション場所の映像が残っていますよ。

[556: 匿名さん]

>>555 評判気になるさん
麻布に引っ越しましたが、ここができる直前まで近所に住んでいたので知っていますが、nttの普通の社宅でしたよここは。駅から遠かったけれども、高台で外国人向け賃貸戸建てがあり、なかなかスノッブな雰囲気でした。
10年前の当時は寿司のあら輝や焼肉のらぼうふなど、世田谷区内でもこの辺りはグルメタウンでした。二子は工事中で旧ハンズ前にポツンとバス停がありました。

[557: 匿名さん]

住んでいる人の声って大切です。
マンションの周辺環境がいいのって、入居者としてはありがたいので、どんどん書き込んでください！
マンション、営業活動一時休止と書いてありました。
無症状の人もいるので感染拡大をしないために協力する姿勢が企業としてもすばらしいと思いました。
企業姿勢がいいと自粛した後にちゃんとお客さんは戻ると思います。
「一切の営業活動を自粛」というのも社員思いでいいですね。好感持ちました。

遊歩道もレンガ敷きになっていて、すっきりとして歩きやすそうですよね。
子供と手をつないで横並びになって歩くことが多いので、１人用歩道よりも２人で歩けるのがいいと思いました。

[558: 通りがかりさん]

コロナの影響で在宅勤務になって、改めてこのマンションの良さを実感しています。疲れてリフレッシュしたい時、一歩外に出れば公園に来たかのような開放感。通勤をしなければ駅近かどうかなんて全く関係がなく、むしろ遠くてもこのような快適な住環境であることの方が重要だなと思います。今回の騒動を機にリモートワークが企業の間である程度浸透すれば、このマンションの価値も高まるかな？と期待しています。

[559: マンション検討中さん]

この距離なら、駅から遠いとも必ずしも言えないのではないでしょうか

[560: Melonhearer]

4月末に引っ越しにくる予定の者です。現在は港区のタワマンに住んでて、コロナの影響で毎日家にストレスが溜まりすぎ！笑。ここを買ったからそういうかもしれないですが、タワマンにしか住まないと決めてた私たちは、毎回ここの緑に惹かれるせいか、もう都心のコンクリートの森のようなところに住みたくなくなりました。何よりも今子供ができて、今までのようにタワマンの夜景を楽しむような生活じゃなくなりましたので、求めている環境はもう558さんの言う通りになってきました。ただ日本の社畜文化は根強く、コロナ後もリモートワークがどの程度に継続されるか心配ですね。長～～い目で見ると、AIや自動化などの発展により、人間が週3,4日しか働かなくて済むような日々は必ずやってくると思いますが。

[561: マンション検討中さん]

>>558 通りがかりさん
リモートワークが普及してもスーパーなどで買い物するためにはやはり駅前まで出る必要があり、駅近に越したことはないと思います。
用賀、桜新町は駅前でも緑が多く同じく開放感ある環境ですよ。

[562: 通りがかりさん]

>>561 マンション検討中さん
近くにヨークマートがありますし、車で二子玉川や用賀のオーケーに行っているので買い物は楽ですよ。

[563: 通りがかりさん]

>>561 マンション検討中さん
たしかに駅近の方が栄えていると言うのは事実だと思いますが、食品や日用品などの生活必需品を揃えるのは必ずしも駅近でなくても成り立つのではと思います。（しかも、買い物は今やネットで何でも購入できる時代になりましたしね。）多くの方が駅近を選ぶ一番の理由は通勤の便利さだと思いますが、それも今後リモートワークが普及すれば、価値観が変わってくるのでは？と言う推測です。

[564: 匿名さん]

これまでは都心駅近の利便性と郊外駅遠の住環境はトレードオフの関係で、近年は都心駅近志向の強まりから郊外駅遠物件は不人気でしたが、
リモートワークが一般化したら郊外駅遠の住環境の良さの方が重視されるようになるかもしれませんね。

[565: マンション検討中さん]

>>564 匿名さん
駅遠、郊外なら皆さん普通に戸建てを選ぶと思います。

[566: 匿名さん]

戸建ては管理がめんどくさいので嫌なのよねー
あとマンションだとゴミ出しも自由だしセキュリティーも比較的高いですしね

[567: 住民板ユーザーさん1]

え？、まだここ残ってるんですか？？

[568: 匿名さん]

ここはトラストガーデンとナーサリーが併設、隣接していますが、入口としてはマンションとは全く違うので関係ないのかもしれませんが、トラストガーデン、ナーサリー、マンションとそれぞれきれいに管理されているといつも感じています。
特にエントランス前の道は何本か並行に走っている道と違い、公共バスが通らないのはかなり安全性が高いと思います。

[569: 通りがかりさん]

住人です。
自粛生活が始まって、改めてこのマンションに引っ越してきてよかったと思っています。
子供を公園に連れて行かなくても敷地内で十分外遊びができますし、ゆったりした環境で家を楽しむ生活ができています。
スーパーやドラッグストアも近くにあるので不便はとくに感じていません。

[570: Melonhearer]

一週間住んで大変満足です！こんな緑が素敵な時期が一番売れるはずだったのに、営業自粛なんて本当にもったいないですね。6月から通勤するのが大変そうだけど、その時にまだ悩めばいいですかね。雨じゃなければ用賀駅まで自転車は楽だと思いますけど。オーケー近くの有料駐輪場が便利で安いからです。上方修正！

[571: 匿名さん]

マンション内にこれだけ緑があるって珍しいです。
緑があるということはお手入れは大変ですが
四季を感じられる環境に住めるって素敵だなと思います。
ただ借地権物件であることは、結構悩む材料となりそうです。

[572: マンション住民さん]

50年中、残り10年くらいで住民がどんどん少なくなり積立金が回収不能、
地代が払えなくなり取壊し積立も足りなくなったらどうなってしまうんだろう
残った人が負債を負うって事になるのでしょうか？

[573: Melonhearer]

さっき23時から2時まで三時間をかけて不審者と思われるくらいに敷地内と周辺を歩いて観察してきました。遭遇したのはわずか三人だった。笑
改めて3歳の娘がここでどれだけ幸せな幼少期生活を送れるかと、思いました。
僭越ながらも100物件ほどの新築・中古マンションを見てきたが、ここが今の家族にとって一番な選択肢だと思っています。
実際に二週間住んで、引っかかっているポイントは部屋のwifi信号の弱さくらいですな。
不動産って資産価値がすべてではありません。あえて評価しようとすれば、借地権物件なら家賃収益還元法が一番正確だと思います。
67年後問題については、このスレのどなたかのいう通り、何十年後ものチャッシュインを現在価値に戻すと、どれだけ小さい数字になるだろう。住宅ローンを背負って土地まで購入するなら、連続増配米株を買って何十年もおいたほうがよっぽどマシだと思います（レバレッジ効かないけど）。
榊淳司さんの「すべてのマンションは廃墟になる」を読めばわかると思いますが（実際に読んでいないが、彼のYouTube動画で大体把握しています）。山手線内側以外の土地付きマンションも、そもそも何十年後に建て替え問題が発生します。
なので、ご自身にとって納得できる値段で理想に近い物件であれば、借地権だけが懸念事項で購入を見送るのがもったいないと思いますよ。

[574: 通りがかりさん]

>>572 マンション住民さん
こちらの物件の借地期間は50年ではなく70年です。契約した際の資料を読んでの推察に過ぎませんが、東急は恐らく借地期間が残りわずかになって来た頃には地代や解体準備金の支払いが滞る世帯が出てくる事を想定し、あらかじめ高めの金額設定をしているのでは？と思います。土地を更地にしてNTTに返すという契約をしているのは東急ですから、解体できずに困るのは住民ではなく東急ですしね。笑　ですので、もし解体金がどうしても足りなくなったら最終的には東急が負担せざるを得なくなるのでは？勿論それを防ぐためにあらゆる手段を講じると思いますので、滞納世帯は訴えられたりするのだと思いますが。

とは言え、気が遠くなるほど先の話なので正直どうなるかわからないですね。。苦笑

[575: マンション検討中さん]

販売開始からかれこれ3年ほど経ちますが、大量に売れ残っているのが気になります。
地代はデベが負担してるとしてもこの期間に修繕、解体積立、駐車場代は回収出来ていません。
今後の運営が破綻しないかかなり不安です。
値上げしないと今後成り立たないなら早めに対応した方が良いかと思うのですがいかがでしょうか？
デベさんには販売活動頑張って頂いて、値引きしてでも早く完売頂きたいです。

[576: 通りがかりさん]

>>575 マンション検討中さん

住民です。未販売住戸の管理費、修繕積立金、解体準備金は東急が負担しているはずですよ。契約の時にそのように聞いたので、管理組合の収支報告書でも確認しましたが、全住戸分の収入がありました。こちらの物件に限らず、基本的には未販売住戸の管理費等は分譲業者が支払義務を負うことがほとんどだと思いますよ。ちなみに駐車場はほぼ満車のはずです。

当方も最初内見に来た際には、未販売住戸がまだ多く売れ残りのように感じ、色々と疑問を持ってあれこれ問いただしました。が、東急はさすが大きなグループだけあって、目先の利益にとらわれてどんどん値引き販売をするようなことをしていないんですね。（緊急事態宣言中もずっと営業活動自粛していて、住民の方が心配になるくらいです　笑）　時間をかけて少しずつ販売することによって、本当にこの物件を気に入った方が集まって来て下さっていて、とても良いマンションコミュニティが形成されていると感じ、今はその販売姿勢に感謝しています。まだ未販売住戸もありますが、自粛生活によってこの広大で緑豊かなマンションの価値も上がったはず。どうかこれからも投げ売りのようなことはせずに、じっくりと良い買い手を見つけて欲しいなぁと思っている次第です。

[577: マンション検討中さん]

コロナで在宅勤務が増え駅遠が見直される、と言うのは駅遠物件を売る為の新しいセールストークになりそうですね。しかし残念ながら殆どの会社員の通勤が無くなる事は無いですし、駅から近いに越した事ないですから今後も駅近至上主義は大きくは変わらないでしょう。
ちなみに殆どがファミリー世帯かと思いますが、経験上駅遠は本当に大変ですよ。一年の内3分の1は雨天、行き来でびしょ濡れになりますし、外出するにも億劫になります。暑い日寒い日は運動になって良いというレベルではありません。

[578: マンション検討中さん]

どうしても駅前に主要施設がある事は変わらないですから、便利な駅近に越した事はないです。
子供が居なくて自宅で自営業、家から出ない人なら良いですが、大多数の方にとって駅遠は本当に大変です。

[579: ご近所さん]

ここって、駅までシャトルバス出てませんでしたっけ？
それとも、皆んな駅まで歩いてんのかな？

[580: マンション検討中さん]

>>579 ご近所さん
1時間に1本とかでしょ、歩いた方が早い。
ただ246の信号、陸橋で実測用賀駅まで25分は掛かるから微妙だけどね。
同じようなシャトルバス付き駅遠物件に住んだことあるけど、雨の日とかはほんと地獄、何だかんだ駅近に施設が集まってるから。ここの周辺も何もないでしょ？ずっとヨークマートの食材で過ごすわけにはいかないでしょう。

[581: マンション検討中さん]

あと、子供が大きくなって電車通学がはじまったら可哀想だよ。駅からの移動時間分、勉強の時間も少なくなるし疲れて帰ってきて駅からこの距離は流石に酷だ。
テレワークが普及すると言っても通勤、通学は無くならないし、何しろ駅近至上主義発端の共働き化は絶対に収まらない。よって駅遠が見直される事は無いと思うね。

[582: 通りがかりさん]

>>580 マンション検討中さん
用賀側にもエントランスがありますので、用賀駅に行く際はそちらを通って行っていますが、陸橋は渡りませんし25分もかかった事は一度もありませんよ。信号待ちしてもせいぜい17分程度です。（子供やお年寄りはわかりませんが）
なんかこのマンションに恨みでもあるんですか？というような書き込みばかりされてますが（笑）、駅近を重視する方はそもそもここを購入されてないですからね。少し駅から遠くても1万坪の敷地と静かで安全な暮らしに惹かれて購入されてる方々ですので、そもそもの価値観が違うと思います。食材や日用品もAmazonや楽天、Uber eatsなど駆使してますので、わざわざ人が多い駅近に出なくても全く不便してません。駅近タワマンでは感じれないであろう、お庭やテラスで鳥の鳴き声を聴きながらの食事に癒されています♪

[583: ご近所さん]

別にシャトルバスじゃなくても、路線バスもあるのだが？
通勤の5分?10分に目の色変えて、どんだけ会社LOVEなんだよwww

[584: マンション掲示板さん]

>>583 ご近所さん

通勤に限らず、5分10分に目の色変える人がめちゃくちゃ多いから駆け込み乗車がなくならないんですけどね。

電車利用客が大幅減が続くと、運賃値上げされてもおかしくないから、都心から離れたの駅近よりは、都心に近い駅遠の方がいいかな、とは思います。

[585: マンション検討中さん]

>>584 マンション掲示板さん
通勤に限らず駅遠はやっぱり不便だよ。
何だかんだで駅前に施設や店舗が集中してるし、
子供が大きくなったら通学も大変、準備支度も駅前より30分は早くしないといけないし雨の日はずぶ濡れで帰ってこないといけないのは可哀想。
住人板でコメントされてるおすすめのレストランは何処かという質問に誰も返信無いのも気になりますよね。
駅前に行かないとやはり何も無いのでしょうか。

[586: 匿名さん]

通りがかりに現物を見たけど、本当に環境の良いところでだと思います。
リタイアしたあと（もしくはstayhomeがずっと続く）なら快適なマンションだろうなとは思う。
でも通勤と定借（なのに価格もランニングコストも高い）というハードルが高すぎて、働いているうちはここには住めないなと思った。（通りがかりの社畜サラリーマン）

[587: ご近所さん]

「雨の日はずぶ濡れ」好きですねww そんなずぶ濡れで歩いている人なんか滅多に見ないですけどね。「子供は通学も大変」って、バスも自転車もシャトルバスもあるのに、なぜか駅まで絶対歩く前提なのが面白いです。

[588: eマンションさん]

先日久しぶりに東急の営業の方に会った際に聞いたのですが、営業活動自粛中に問い合わせが100件以上来ていたようなので、いよいよ完売も近いかもしれないですね。

[589: 検討者さん]

予約がいっぱいで見に行けないぐらい人気みたいです。
いよいよ完売ですかね？

[590: マンション検討中さん]

>>589 検討者さん
残念ながらそれは無い。

[591: eマンションさん]

>>544 ご近所さん

来年長男が桜町小学校に入学予定です。
たしか「世田谷の学習院」と呼ばれる評判のいい学校だと聞いていたのですが、実態を詳しく教えていただけませんか。