ブランズシティ世田谷中町ってどうですか？

[サラリーマンさん]

ブランズシティ世田谷中町についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/nakamachi/

所在地：東京都世田谷区中町五丁目21番6他（地番）
交通：東急田園都市線 「桜新町」駅 徒歩15分
東急田園都市線 「用賀」駅 徒歩15分
東急大井町線 「上野毛」駅 徒歩18分
間取：3LDK～4LDK
面積：70.58平米～90.98平米
売主：東急不動産
販売代理：東急リバブル
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東急コミュニティー

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[502: 匿名さん]

豪華さなら森ビルのレジデンスが最高。コンシェルジュもスパも他のマンションとはは一線を画す。

[503: 匿名さん]

水を使う設備は、管理に手が掛かるし、コストもかかるし大変と聞きます。
水盤、ライトアップとかされると特に美しいと思いますが、
管理について、どうなんでしょうか。
そういうお話などは出たりしているのですか？
そこまで大きいものではないので、大丈夫？

[504: 匿名さん]

水辺だの、静かだの、植栽だのと書いてありますが、このマンションが売れないのは借地権であることの一点だと思います。
この近辺のマンション(この近辺にはあまりありませんが)や戸建てはそれなりに需要があるのに、それでもここが、売りさばけないのは、借地権であるからです。

[505: 評判気になるさん]

あとどれくらい残っているのかご存知の方はいますか？

[506: 匿名さん]

物件概要には先着順17戸とありました。
総戸数を思うと、本当にあとちょっと、というところなんだと思います。

定借だともう契約期間だけ、ということなんですよね？
70年後だと、
そもそも建物自体は引き続き使える年数ではないので、
解体して変換っていうのはある意味わかりやすいですが。

[507: 匿名さん]

定借なのに駅遠というのが、所有権マンションよりも安く見えても売れない要因かと。
ここは駅遠でも街並みや環境は大変良いので、所有権なら今の所有権マンションの相場価格で売れたと思う。

[508: 匿名さん]

ここの場合は、定借とか以前に、駅まで距離があるところがまず考えてしまうところかもしれないなと思います。
桜新町近辺、あまり月極の駐輪場があるイメージがないのですが、
意外と奥まったところにあったりするのでしょうか。
駅までのアクセスもよければ、この距離も解決できると思います。

[509: マンション比較中さん]

この位置なら多摩川が氾濫しても大丈夫ですね。今回の台風で、再評価されるでしょう。

[510: 匿名さん]

定借マンションのメリットは所有権マンションに比べて販売価格が抑えられている事だと思います。
今まで見てきた定借マンションは（費用を抑える為か）共用施設も最低限の物件がほとんどでしたが、こちらは共用施設が充実し、管理費の設定も高めですよね。

[511: 匿名さん]

かなり豪華なかんじなので、所有権マンションなのかなと最初は思ってしまいますよね。
定借でコレだけなのはたしかに珍しい。
建物って70年も使っていれば、どのマンションも流石に壊して建て替えということになってくるでしょう。
そう思うと
ここは最初からおしまいがわかっている分
様々な計画は立てやすいと思います。

[512: eマンションさん]

住民スレが無人なのでこちらに書き込みします。家の購入を検討し始めてから、さまざまなマンション・一戸建ての内見に行きましたが、最終的にこちらのマンションを購入しました。このスレには実際に内見したこともない方が色々とネガティブな意見を書き込んでいるようですが、私は何度も内見に行ってその豊かな住環境にとても魅力を感じ、購入に至りました。所有権にこだわる方には確かにお勧めできませんが、定借だからこその価格の安さと、都会とは思えない広大な敷地、別荘地のような優雅な暮らしは他のマンションとは一線を画しています。迷っている方はこちらの評価を鵜呑みにするのではなく、ぜひ何度も現地に足を運んでみてほしいです。

[513: 評判気になるさん]

何度か内覧を重ね購入に至りました。クチコミにて借地権なのに価格が高いとか、東洋経済で売れ残りが多いなど酷評されたりの物件ですが、とても緑が多くて、まるで軽井沢にいるかのようです。低層なので空は抜けているし、池など水場も多いので歩いてると気分が良くなります。また夜はライトアップされて素敵です。中庭共用部分はお金かけてそうです。歩いて5分程のヨークマートは品揃えが良く店内も広く高級感があります。周辺の寿司屋、焼肉屋、イタリアンなどの飲食店も質が良さそう。なにより内覧の時、たくさんの子供達が元気に中庭で遊んでいて、私は「このマンション気に入ってる？」と聞いたら「凄く気に入ってる！」と2人の子が即答してくれました笑。近くの小学校は評判がいいみたいで、子供を育てるには本当に環境が良さそうと思いました。お部屋は凄く豪華なわけでははないですが、ディスポーザー付きの御影石のキッチン、収納が多いこと、日あたりがいいリビングなど概ね気に入ってます。私の1番のお気に入りは1階のリビングについてる広い専用庭です！(子供用のプールとハンモックなど置こうかと‥)。なので私は、妻と2か月後に生まれてくる女の子と喧騒から離れたこの美しく穏やかな地で暮らす事を決意し契約書にサインしました。最近ではマンション購入の決め手の1位は資産価値が高い事のようですが、私は遠い未来の不確定な資産価値より、現在の質が高く気分が良くなる贅沢な住環境を1番に考えました。ですので借地権の事や、価格も納得です(70年の借地権は長いと思う)。現在の住まいも駅まで14分かかりますが問題に感じないので、駅までの距離も大丈夫。これから実際に住んでみて悪い部分があったら正直にまたクチコミしますが、そうならないで欲しいです。

[514: マンション掲示板さん]

気に入って納得して買ってるなら、世間の評価を気にされなくていいと思いますよ
まるで軽井沢、情緒があっていいんじゃないですかね

[515: 匿名さん]

近い将来転勤を言い渡される恐れがある、夫婦仲に不安を感じる(笑)など資産価値を気にする必要がない状況であれば環境の良さを選び、気分良く生活できるマンションを選ぶのがいいと思います。
売れ残り云々は、借地権の仕組みがよく理解できず不安を感じての事なんじゃないかと思いますよ。

[516: 匿名さん]

こちらの場合、普通に暮らしやすい場所っていうのは大きいのではないでしょうか。
定借って言っても、さすがにこの年数経てば、所有権のマンションだって建て替え問題はとっくに出ている時期。
ですのである意味、おしまいがわかっている分、揉めにくいと思うのだったら
アリだとは思います。

[517: 匿名さん]

環境が良いのはここの良い点ではあると思います。
借地権か所有権か…
借地権のほうが気楽さはあるにはある。
ただ、３０年４０年経つと、大規模修繕のモチベーションがどれくらいまで保てるのか、というのはあるでしょう。
壊すことはわかっているという点で。
最後に揉めにくいっていうのは後々のことを思えばとてもいいとは感じました。

[518: 匿名さん]

最後まで住む続けるのならそういう考え方もありですが、途中で売却しようと思ったら、定借は不利ですよ。
定借期間を70年と長めにしているのは、20年後に売却する場合に残りが50年間あるので、買い手が見つかりやすいようにとの配慮ですが、駅遠であることもあり、タイミングよく売り抜けられるとは限りません。売る時期を失すると、定借の残存期間が次第に短くなり、安くしないと売れなくなりそうです。

[519: eマンションさん]

やはり今後売るとなると、定期借地権、管理費の高さ、駅からの遠さなどから考えて、2022年以降は大幅に下がってしまうのではないかと思い購入を躊躇しています。今は6年ほど前と比べてちょっと考えられないくらいな坪単価になっています。また下がる時期が結構早くやってくるのではないか。損得考えずに買えれば良いのですが。人工川や畑など維持費がかかる設備もあり、今後も何年この景観が保たれるのか、その場合管理費も上がっていくのではないかと。購入に至った方のご意見がもっと聞きたいです。

[520: 匿名さん]

このマンションを購入した方々は、所有権マンションよりも安く買えることに惹かれて、定借であることのデメリットは仕方ないと割り切って買っていると思います。新築後20年以内であれば、隣接の高齢者施設に移ることを条件に東急がこのマンションを買い取ってくれるので、それをあてにしている人もいるでしょう。
ただ、そう割り切れる人がこのマンションの販売住戸数だけいなかった。だから、売れ残っているのだと思います。

[521: eマンションさん]

先日コメント致しました所有者です。私の場合は世田谷区に将来相続予定の戸建てがあり、既に家族で相続について揉めたりしていた事情もあったため、所有権や将来の資産価値についてはそこまでこだわりがなかったと言うことが購入の決め手かもしれません。近隣住民の方のプロファイルも何人か伺いましたが、大手企業の役員の方や、他にも資産をお持ちの裕福な方などが多いようです。そういう意味では、将来の資産価値よりも、日々の生活の住環境を重視する方が多く暮らしていらっしゃる印象です。少し上から目線な発言になってしまうかもしれませんが、売却前提で購入を検討している方や、価格の変動に一喜一憂する方にはこちらの物件は向いていないように感じます。「閑静な住宅街で良い暮らしが出来ること」に価値を見出し、借地権と言うこともある程度割り切って購入できる方にお勧めの物件と言えるのではないでしょうか。

他の方のご指摘にもある通り、借地権がゆえに管理体制が70年後まできちんと継続されるか否かは、マンションの管理組合と現管理会社である東急コミュニティーでしっかりと管理・修繕体制を整えていく必要があると思いますが、区分所有のマンションでも築年数が経つと高齢の所有者等による管理修繕費未払い問題や、大規模修繕の費用不足などが起こっていますので、必ずしも借地権マンションだけに起こりうる問題ではないと言う認識です。ちなみに、現時点では管理体制はしっかりと整っており、ゴミ置き場は毎日非常に綺麗に清掃され、植木職人さんがしょっちゅう木々の手入れをされている姿を見かけます。

入居して数週間が経ちましたが、室内は床暖房やディスポーザー、ミストサウナなどの最新設備が揃っており非常に住みやすく、用賀駅との往復シャトルバスも想像以上に重宝しています。最後まで販売されていなかったA棟が年明けに販売開始されるようで、HPを見たところ契約者にはバルミューダやダイソンなどの豪華な家電もセットでプレゼントされるようです。一足早く契約してしまった者としてはとても羨ましいです。笑　今は冬なので植栽は枯れ木が目立ちますが、私が最初に内見に訪れた秋頃は本当に素晴らしい景色でした。1階庭付き住戸を購入したので、春になって芝生の手入れをするのを楽しみに待っています。

[522: 匿名さん]

等々力からこちらに引っ越しましたが、なかなか良いマンションで暮らしやすい。世田谷区玉川地区は駅徒歩が近いよりも環境の良いところが好まれるので、ここは心配ないです。定期借地とはいえ、借地年数が長いので、10年後なら売ろうと思えば売れると思って買いました。私は麻布にもマンションを持っているので、将来は麻布に引っ越すつもりです。

[523: 匿名さん]

駅まで距離があるこちらを選択する、ということは
基本的に環境面重視の方が多いということになりますものね。
駅までは若干距離があるにしても、買い物自体は特に困ることもないですし、普通に生活できるかと思います。

定借で年数は長いですが、
ただリセールなどについては、駅までの距離自体は関係しそうです。

[524: 匿名さん]

定借なら、この立地に住むなら定借でも仕方がない、と思える立地がいい。フランス大使館とか渋谷区役所の隣など。

[525: 匿名さん]

買い物って近所のヨークマートとか、ビックカメラのところとか、サミットとかでしょうか
一番近くて日常的に使えるのは
ヨークマートになってくるでしょうか。
駅よりは近い場所にあるみたいなので、自転車で買い物に行ってもそこまで遠くないのかもしれないです。

[526: eマンションさん]

>>525 匿名さん

ヨークマートは徒歩4分くらいで非常に重宝しています。品揃えにも満足です。コジマも徒歩圏内で、引越し直後に家電を買い揃えるのにとても便利でした。

[527: 匿名さん]

５２６さんありがとうございます。
買い物に関しては困ること、なさそうですね！
ヨークマート、規模もそこそこありますし、いい感じそうです。

既に暮らしている方の投稿を見ていると、とても満足されているのが伝わってきます。
今のところは
管理もしっかりとされているというのが伝わってきました。
管理は資産価値の維持に、とても大きな役割を果たすので大切でうs。

[528: 匿名さん]

(ご参考)購入後約4ヶ月住んだ感想

●駅遠い問題
基本自転車。慣れた。桜新町駅の駐輪場は十分キャパあり。マンションから駐輪場に自転車を置いて駅改札まで約10分。雨の日はバス。たまのバスも変化があってまああり。

●定期借地権問題
子なし夫婦ということもあり、財産残す意識は薄め。一生住むと決めればリセールあまり気にならない。ゆえに一生住めるか？の問いとなるが、夫婦ともここならYesだったので、問題にならなくなった。

●地代問題(月約2万数千円)
当初重みを感じていたが、格安携帯へ移行(夫婦で1万圧縮)と、その他諸々を組み合わせて、固定費から捻出。一度下げておくと、あとストレスなし。

●管理組合
総会に参加させてもらったが、自主性があり熱心でクレバーな印象。おこがましいが感心した。

●老齢になったときの医療機関
まだ通ったことはないが、徒歩4分の電々アパート前バス停から東京医療センター前まで8-10分。どんな病気になってもまあ対処してもらえるだろうと。

●来客の不便さ
駅から遠いので大変だろうと思ったが、周辺の桜並木と閑静な雰囲気のレアさで思ったより苦にならない模様。プラスマイナスゼロと勝手に判定。

●住んでわかったこと[1]
遮蔽がうまく設計されており、基本開けっぴろげでもいける(人によると思うが...)。ゆえに一日中植栽を借景にできる。いまは冬だが、春になるとさぞ...と思っている。

●住んでわかったこと[2]
冬でも寒くない。床暖房だけでエアコンいらない(ただしガス代はそこそこいく)。厚手のカーテンなくともいける。

●住んでわかったこと[3]
いつも清掃が行き届いている。毎朝の出勤時、特に天気の良い日は心が晴れ晴れする。24時間ゴミ置き場もいつもきれい。

●住んでわかったこと[4]
いろんな世代の方が住んでいる。ファミリー、DINKs、老ご夫婦など。多様で偏ってない感。それゆえかマンション全体が穏やかな雰囲気。土日は子供の声がほどよく賑やかで活気がある。

[529: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当]

[530: えぴ]

なにかあった時の管理人さんって何曜日お休みかわかる方
情報をお願いします
出来れば連絡先もあると助かります…

[531: 匿名さん]

それはこんな匿名掲示板ではなく管理会社にお問い合わせを。

[532: 住民板ユーザーさん1]

>>528 匿名さん
貴重なコメントありがとうございます。
悪天候の際や来客の際、駅遠は結構キツくないですか？あと今は自転車で問題無くても、老後は自転車に乗れませんよね。老後、終わりの見えているマンションに買い手は付きませんからその点は考えられた方がよろしいかと。

[533: 匿名さん]

実際に４ヶ月住んでの感想、ということで、かなり参考になります。ありがとうございます。
ここの場合は、ただただ駅までの距離が気になるという人が多いのだと思います。
あまり気にならない人にとっては、気にならないんだなぁ

資産性も大切だけど
自分が住んでいて暮らしやすいかどうかが一番大切だと思います。

[534: 匿名さん]

このマンションの住人の方々の満足度はとても高そうですね。住環境は素晴らしそうです。
「住む満足度>>資産性」と考える人には向いているマンションだと思います。
でも、大金持ちの人でない限り、普通は資産性は気になるので、駅遠の定借物件ということで敬遠する人が多いのでしょうか。
そもそも、このマンションが所有権物件だったと仮定した場合に比べて、定借物件であることにより実際にどれだけ値段的にお買い得なのでしょうか。定借物件については地代と解体積立金の負担が必要になり（他方で、土地部分の固定資産税は負担不要）、結局、そんなに安くはなっていないのではないかなという気もします。
定借マンションが世の中に出回り始めたころは、売り手も市場に受け入れられるかどうか半信半疑だったため、所有権マンションよりも格安で売り出された物件もあると聞いていますが、現在はそこまでの価格差はないのかなと感じます。

[535: マンション検討中さん]

ここ気になってはいますが、娘がいるのでこの駅距離は厳しい。
親の目が届く小さい頃ならまだしも、高校生大学生になってからの塾帰りバイト帰り飲み会帰りの夜道が心配すぎる。
いくら住宅街を抜けていくとは言え15分も20分も歩かせたくない。
もちろん息子でも心配だし、妻でも心配だが。
みなさん送迎必須を念頭に入れて購入に踏み切っているのでしょうか。

[536: 匿名さん]

>>534 匿名さん

この近くの築10年の中古が坪単価300万円ぐらいなので、新築は２割増しと考えると、ここが所有権だった場合の適正価値は坪単価360万円だと思います。25坪=82.5平米で9000万円ですね。

[537: eマンションさん]

>>535 マンション検討中さん
駅からの距離は確かに徒歩15分程度かかりますが、住んでみると実際に使うのはシャトルバスか自転車が多いです。（用賀駅発のシャトルバスは平日21時台まで走っています）あとマンション周辺に路線バスが沢山走っているので、必ずしも電車を使わなくてもあまり不便していません。私個人は246沿を走っている渋谷駅行きのバスをよく使います。こちらですとマンションから徒歩10分もかからないですし、空いてて座れるので快適です。

[538: 匿名]

>>530 えぴさん
管理人さんは日曜と月曜が休みですが、コンシェルジュさんは無休のためいつでも頼れます。

[539: 匿名さん]

>>536 匿名さん
有難うございます。
ブランズシティ世田谷中町の公式ＨＰによると、81㎡弱の住戸が大体7800万円～8300万円で販売されています（これは値下げした価格でしょうか）。
「25坪=82.5平米で9000万円」を81㎡弱に換算すると、約8800万円。
所有権マンションだった場合に比べて、500万円～1000万円（5.7％～11.4％）安くなっているといえそうです。
これに、地代（月額22,050円～28,430円）と解体積立金（月額4,100円～4,700円）が追加で負担となるので、土地部分の固都税を負担しなくてもよいことを考慮しても、それほど安くはなっていない印象です。（築3年なので、価格交渉の余地があるかもしれません。）
駅遠なので投資用としては向かないでしょうから、やはり住み心地重視で資産価値は気にならない人が買うマンションでしょうか。

[540: 匿名さん]

住人さんからの実際に住まれてみたご感想が参考になりますね。
特に管理状況や管理組合の様子は外側からは知り得ない情報なので
貴重でした。
来客の不便さは桜並木と閑静さで相殺は少々無理がありそうですが、
来客の際はタクシーを利用する事になりますか？

[541: Melonhearer]

購入を検討中です。
良さ：
1, 娘が清泉に決まったので、徒歩4分で安全。評判が区内でもトップ、敷地が恐ろしいほど広い桜町小学校にも近い
2, 敷地内外の住・子育て環境には申し分ない。一階部屋の専用庭が重宝！買い物もヨークマートで便利

[542: Melonhearer]

[続き]
懸念点：
1, 駅から遠い→シャトルバス（雨の日は込む？）や、自転車（用賀駅前の駐輪キャパが大、桜新町駅の北にもある）を利用。二子玉川や等々力渓谷、駒沢公園、病院なども自転車15分圏内。バスは乗ったことがないので、何とも言えない
2, 借地権・ランニングコスト・値段問題→借地なので普通の物件と価値評価の仕方は違う。固定資産税や保険料など込みで毎月負担は7.2万と計算。新築なので初期費用も抑える。そしてご自身でインフレ率や居住後のリセール価額を仮定し、「居住期間中みなし毎月支払家賃」を計算。我が家はこの家だと毎月15万を払って15年間住んでもいいと決めたので、毎月みなし家賃15万・15年後のリセール価値が○○万だと最初の物件購入金額がいくらであるべきかを計算する。金額が合えば購入する、との考え方です。[67年間もずっと住む方には向きません。なぜなら普通の物件は土地の価値があり、プロではないので何十年後の土地値段はわかりません]

[543: 通りがかりさん]

>>540 匿名さん

来客の際は用賀駅まで迎えに行ってシャトルバスを使用しています。大人数だと断られると思いますが、2,3名でしたらバスカードを持っている住民が付き添っていてバスが空いていれば使用に問題はなさそうです。今のところ断られたことはありません。

[544: ご近所さん]

＞評判が区内でもトップ、敷地が恐ろしいほど広い桜町小学校

３年くらい前ならそうかもね
ネットじゃ殆ど情報流れてないけど、今は・・・
冗談抜きで足立、葛飾あたりの方がマシかもよ

[545: 名無しさん]

駅からは遠いかもしれないが正直歩くのはそんなにしんどくない。荷物多い日はシャトルバス、普通のバスあるいは用賀からタクシーで問題なし。雨の日も人が乗れないという程バスは混まない。買い物がしんどかったら、ネットスーパーたるものあるしいまのところ不自由はありません。病院や動物病院も徒歩たくさんあるので何なあった際は安心です。資産価値どうのといっても、賃貸として貸し出すこともできるし、正直マンションだらけ+高齢化でマンションがあまる今後そこは考えても無駄な気がする。お子さんが清泉なら徒歩で通えるからスクールバス代も浮くしいいですね。

[546: Melonhearer]

ありがとうございます。↑（営業の方ですか　笑）
このスレを一から全部読みました。他の情報や周辺物件の条件を熟考した結果、本日購入することに至りました。営業マンも大変親切で、とてもとてもとても満足です。気に入らない営業マンなんての業績に貢献したくありません。将来はどうなるかわかりませんが、今はとにかくうれしくてたまりません。妻も、笑ｗ
とにかく、○○万の建物の値段+80平米の土地（普通マンションの持分所有土地面積は20～40㎡で、多くても60を見たことがあるが、80というのは第一種低層地域の大規模マンション特有の数字ですね）を67年間で1％台の年間利回りで借りる、という考え方ですね。悪くないと思います。2万㎡敷地面積割ることの252戸、かけることのこの辺り65万円の土地平米単価、＝5200万の一戸あたりの土地価値。もし土地も購入できるとしたら、70平米台部屋でも分譲価格は9000万台を簡単に超えちゃいますね。土地の購入を放棄し、67年間毎月2万円（3万円減ることの1万円の節税効果）で借りることによって初期費用を抑える。正直これを購入を検討している皆さんに伝えてほしい　ｗ
新生活にお楽しみにしています。東急さんにしっかりしてほしいです！

[547: Melonhearer]

そうだ、そういう意味では、この家は、「一戸建版のマンション」、という概念で作られているとも言えそうですね、土地が広くて（実際に各部屋の専用面積ではなく、この敷地の広さからもたらす良い環境、ということですね）。実際に購入したのも庭付き物件で、土地を広く構えている実感があります。逆に私の場合は、庭のない部屋は買わないです。
この環境（第一種低層にある大規模マンション）を認めない方、あるいは土地まで所有することにこだわりのある方は、普通のマンションを求めていいと思います。

[548: 匿名さん]

販売して5年近く
60年もあっという間に。

[549: 通りがかりさん]

>>547 Melonhearerさん
ご購入おめでとうございます。東急の営業の方、親切ですよね。このマンションに住んでる方も、皆さんとても親切で良い方ばかりですよ！サークル活動やイベントも色々あるので、住民の方との交流も図れます。楽しいマンションライフが送れますように。

[550: Melonhearer]

↑ありがとうございます。お楽しみしております！

[551: 職人さん]

この物件、何気に管理費たかくないですか？
スケールメリットが生かされていないように思いましたが、こんなものでしょうか。