ブランズシティ世田谷中町ってどうですか？

[サラリーマンさん]

ブランズシティ世田谷中町についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/nakamachi/

所在地：東京都世田谷区中町五丁目21番6他（地番）
交通：東急田園都市線 「桜新町」駅 徒歩15分
東急田園都市線 「用賀」駅 徒歩15分
東急大井町線 「上野毛」駅 徒歩18分
間取：3LDK～4LDK
面積：70.58平米～90.98平米
売主：東急不動産
販売代理：東急リバブル
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東急コミュニティー

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[462: 匿名さん]

水が流れている川のような場所、歩道も敷地内でしょうか。水遊びができそうだと思いましたが、さすがに禁止されているかもしれませんね。

共用施設が充実していて、家庭菜園ができる場所もあるようです。
ピザ窯があるキッチンテラスもすごいと感じましたし、散歩ができたり、キッズスペースがあったり豪華です。

販売戸数が21戸で、総戸数が252戸。現在の売れ残りはどのくらいなんだろうと思います。管理費は2万円以上かかり、修繕積立金も高い。共用施設が充実しているため割高なのでしょうか。また、定期借地権なので将来は引越ししないといけないのがデメリットで売れ残っているのかと感じています。

[463: マンション比較中さん]

>>462 匿名さん
そのほかに借地料,解体準備金なんかも必要。ランニングコストが分譲の倍近くかかるのがここの最大のデメリットだと思う。

[464: 匿名さん]

>>462 匿名さん
最近雑誌で失敗マンション事例として取り上げられていましたが、そこの記事によると半分しか売れてないそうですね。近くを週末にたまに通りますが、確かに閑散としています…

[465: 匿名さん]

それはだいぶ前の話でそこからは結構減って7割くらいは販売済みです。
まあ値引きの感じを見るとそこまて早期に売り切ろうという感じではなさそうだね
現場の営業は大変だけど。

[466: 匿名さん]

モデルルームに行くと2000円分の商品券が貰えるという紙を配ってましたよ

[467: 匿名さん]

そういう販売促進は多少なりともうれしいですし歓迎です
買う気ない方を買う気にさせるのも営業の手腕ですな

[468: 匿名さん]

貰えるのは嬉しいですけど当然個人情報を置いていかないとダメでしょうから…。
ある程度乗り気で行かないと難しいかなあと思います。

管理費、確かに高いですね。こういう超大規模マンションって戸数に比例して安くなっていくことが多いので
月二万越えは引っかかります。キッチンテラスや家庭菜園等は使わない人は全く使わないですもんね。

竣工から二年経ってますけど入居率ってどの位なんでしょう？

[469: 匿名さん]

共用設備に魅力感じないなら大規模のメリットってあんまりないんじゃない？
私はここのような設備やサービス良いと思いますけど
あとは価格くらいですね

[470: 匿名さん]

共用施設自体は、全体的にあまりコストがかからないように考えられていると思います。大規模だと内容も豪華になりがちですが、長い目で見ると、設備の更新をしなくてはいけないとか、大変です。大規模修繕自体は建物本体になるべくお金は使っていくほうが得策ですから。キッズルームはあまり使われなくなったら集会室としても使えますし、転用しやすいのがとてもいいと感じております。

[471: 匿名さん]

この辺りに長年住んでいるので、環境は気に入っています。駅から遠くても、それと引き換えに閑静な住宅地という環境が得られるので問題ないと思います。
しかしながら、やはり定期借地権の物件としては条件が良くないことと、何より物件そのものにあまり魅力を感じないので、迷った挙句保留中です。
購入された皆さんは、何が決め手となって購入されたのか知りたいところです。

[472: 名無しさん]

価格帯的に買えるものがここくらいしかなかった、いらなくなったら東急が買取ってくれる、静かな環境、緑の多さ、シニアホーム連携が決めて。いらない土地や物件を残すよりも現金残したいので定期借地権にこだわりはない。あと土地返すときも生きてる可能性極めて低いので問題ガない。駅近はたしかに便利かもしれないけど、この、静けさゆったり過ごせるのは良い。駅から歩くのがしんどかったらバスや自転車のればいいので不自由なし。

[473: 匿名さん]

>>472 名無しさん
いらない土地や物件を残すよりも現金残したい って、定期借地わかってますか？現金も残りませんよ。何も手元には残りません。

[474: 匿名さん]

まぁ建て替えできるか分からない僅かな土地の持ち分が欲しいなら借地じゃない方がいいね
ランニングコストそれなりにかかるけど借地も場合によってはいいものですよ

[475: 匿名さん]

>>474 匿名さん
お子さんがいないから財産は一代で使い切りたい発想ですかね

[476: 匿名さん]

「いらなくなったら東急が買取ってくれる」といっても、 同一敷地内の介護住宅への住替えが条件だし、20年後までだし、買取請求権を使える人は限られそうです。住人が年をとってからは老人ホームに移るように仕向けて、そちらで稼ごうというデベロッパーの目論みなのでしょうか？

[477: 匿名さん]

それをメリットと感じる人が買えばいいのでは
デペロッパーの目論みはともかくとして

[478: 匿名さん]

東急に買い取ってもらえる条件をもっとゆるくしたら、定借のデメリットが緩和されるので、残り住戸が売れやすくなるのではないかな？
たとえば、介護住宅への住替えという条件を外して、買取期間を40年後くらいまでにするとか。

[479: 名無しさん]

この物件アンチなのにスレにいる人は何が目的？

[480: マンコミュファンさん]

＞478さん
さすがに住み替え要件なくして、40年後までOKにしたら東急がきついですよ。
残年数短いから、買い取った後の処分も大変そうですし。
でも、30代の購入層は20年後はまだ働き世代だから使えないので
住み替え要件あってもいいから、40年後までにするのはアリかと思います。

＞479さん
ネガ発言をすることが目的の人、どのスレにもいっぱいいますよ。
日々のストレスをネットで解消してるんです。
逆に、検討者だけが見ているスレなんてないです。

[481: 匿名さん]

東急的にはきついでしょうね。
でも、住人からすれば、将来、老人ホームに入ることになった時に、自分の子供の住むところの近くの施設に入りたいと思っても、隣の老人ホームじゃないと買い取ってもらえないというのは、なんだかなあという気がします。
せめて、20年後までは、住替え要件の縛りを外して買い取ってもらえるようにして、隣の老人ホームに住み替える場合は、40年後までは買い取ってもらえるというようにすればいいと思います。

[482: 匿名さん]

ここの借地権は、レスを拝見していると
・解体準備金を用意しないといけない
という方と
・東急が最終的には買取してくれる
という２つの書き込みがあるのですが、借地権が満期になったときに、所有者がお金を用意するのでしょうか？
もしくは東急に買い取ってもらえるので、所有者にはお金が入るのでしょうか。

[483: 匿名さん]

東急が最終的には買収してくれるっていうのは、それって希望的観測なのか、
デベ側がそういう話を実際に出しているの、どちらなんでしょうか？

もし希望的観測的な要素が強いのだったら、解体準備金は用意しなければならないので
毎月コツコツみんなで積み立てていかないといけないでしょう。

なんだか、
いろいろと普通に買うより難しいですね。

[484: 通りすがりさん]

借地期限が来たら更地返還は確定なので、解体準備金は必須です。

過去レスみると、20年以内（引き渡しか竣工かは不明）かつ
隣接の老人ホームに入居する場合は東急が買い取りってことじゃないですか？
なので、20年を過ぎたり、老人ホームに入居しない場合は買い取り不可。
「最終的に」というのは違いますよ。
もし本当に東急の無条件買い取り保証があるなら、もっと売れてます。

[485: 買い替え検討中さん]

スーパーの安売り値札じゃないんだから5990とかの数字はやめてほしいわ。

[486: 購入経験者さん]

この周辺地域で1億下まわる物件って建物的に大丈夫なのか不安にならないでしょうか・・
1億5000～3億ぐらいが妥当だと思うが・・・

[487: 通りがかりさん]

>>486 購入経験者さん
ここ定借物件だから。70年分の借地料を足すと軽く1億越える。

[488: 匿名さん]

ほんの二年前までこの付近で1億円越えの部屋なんて数えるほどしかなかったですよ。

[489: 匿名さん]

所有権でない時点で、ここは買うメリットが見当たらないんですよね。緑がいっぱいで敷地内はいい感じですが、トータルの条件が悪すぎる。。

[490: 匿名さん]

20年以内にお隣の老人ホームに入居する場合は東急に買い取ってもらえるんですか？
となるとその買い取り制度が利用できるのは50代～60代の住人に限定されるのではないでしょうか。
解体準備金は管理費や修繕積立金のように、毎月自動的に徴収されるものではないんですか？

[491: 名無しさん]

定期借地権なら賃貸にすることも、airbnbにすることもできることはできるのでは

[492: 匿名さん]

住環境はとても良いしブランドエリアで住んでいることが誇らしい気分になる街。
ただ、今の都心志向とは逆行するから、いつか売ることわ考えると買うことに躊躇する。

[493: 匿名さん]

>>492 匿名さん
駅から歩くことができない時点で住環境が良いのか？老人ホームとか駅を頻繁に利用しない世代なら良いけども。

[494: 通りがかりさん]

>>493 匿名さん
住環境＝駅からの距離だとでも？
どこぞやのマンションブロガーにでも毒されてんじゃない？

[495: 名無しさん]

駅近はうるさいしいやだけどな。
歩ける距離だし、自転車もあるしバスも無料シャトルもある
不便と思わない

[496: マンコミュファンさん]

駅近すぎるのがうるさくて嫌なのは理解できますが、この辺でしたら徒歩10分も離れれば充分静かですよね。
実質徒歩20分を不便と思わない、は驚きですがこの辺は完全に感覚の違いですしそう思える方が買われているのでしょうね。

[497: マンション検討中さん]

この辺りは徒歩10分はまだ246越えたあたりです。12.3分歩けば充分静かですよ。この辺りでこの規模はなかなかありません。

[498: マンション検討中さん]

コンセプトはいいマンションだと思うけどね。
頑張れ営業！

[499: 匿名さん]

理想的なのは、駅前すぎず、徒歩圏内。
雨が続くと、家から駅までの徒歩距離が辛いです。雨なのに自転車勤務している人を見かけますが、傘をさしながらの運転は危ないです。雨の日はバスか徒歩で行けたらいいと感じてしまいます。

このマンションは植栽に力を入れているみたいで、エントランスのロビーから外を眺めたり、お散歩道を歩いたりする楽しみもありますね。途中、階段もあるのでベビーカーは不便のようにも感じますけど、水路も屋外のテーブルと椅子あったりしてのどかに暮らせそうな気がしています。

[500: マンション検討中さん]

水盤が涼しげだし、ライトアップもリゾートホテルみたいで豪華。ライブラリも素敵。
その分、管理費高いよね。。。

[501: 名無しさん]

>>500 マンション検討中さん
共有設備の豪華さを求めてるならなおさらこのマンションは該当しないと思うけど。悪くはないけどもっと良いマンションはいくらでもあります。そもそも東急は豪華さは下手な傾向にありますよね。野村はギラギラ系豪華、住友のクラッシイは高級だけどシンプルモダン、東急はどっち付かずのコンセプト

[502: 匿名さん]

豪華さなら森ビルのレジデンスが最高。コンシェルジュもスパも他のマンションとはは一線を画す。

[503: 匿名さん]

水を使う設備は、管理に手が掛かるし、コストもかかるし大変と聞きます。
水盤、ライトアップとかされると特に美しいと思いますが、
管理について、どうなんでしょうか。
そういうお話などは出たりしているのですか？
そこまで大きいものではないので、大丈夫？

[504: 匿名さん]

水辺だの、静かだの、植栽だのと書いてありますが、このマンションが売れないのは借地権であることの一点だと思います。
この近辺のマンション(この近辺にはあまりありませんが)や戸建てはそれなりに需要があるのに、それでもここが、売りさばけないのは、借地権であるからです。

[505: 評判気になるさん]

あとどれくらい残っているのかご存知の方はいますか？

[506: 匿名さん]

物件概要には先着順17戸とありました。
総戸数を思うと、本当にあとちょっと、というところなんだと思います。

定借だともう契約期間だけ、ということなんですよね？
70年後だと、
そもそも建物自体は引き続き使える年数ではないので、
解体して変換っていうのはある意味わかりやすいですが。

[507: 匿名さん]

定借なのに駅遠というのが、所有権マンションよりも安く見えても売れない要因かと。
ここは駅遠でも街並みや環境は大変良いので、所有権なら今の所有権マンションの相場価格で売れたと思う。

[508: 匿名さん]

ここの場合は、定借とか以前に、駅まで距離があるところがまず考えてしまうところかもしれないなと思います。
桜新町近辺、あまり月極の駐輪場があるイメージがないのですが、
意外と奥まったところにあったりするのでしょうか。
駅までのアクセスもよければ、この距離も解決できると思います。

[509: マンション比較中さん]

この位置なら多摩川が氾濫しても大丈夫ですね。今回の台風で、再評価されるでしょう。

[510: 匿名さん]

定借マンションのメリットは所有権マンションに比べて販売価格が抑えられている事だと思います。
今まで見てきた定借マンションは（費用を抑える為か）共用施設も最低限の物件がほとんどでしたが、こちらは共用施設が充実し、管理費の設定も高めですよね。

[511: 匿名さん]

かなり豪華なかんじなので、所有権マンションなのかなと最初は思ってしまいますよね。
定借でコレだけなのはたしかに珍しい。
建物って70年も使っていれば、どのマンションも流石に壊して建て替えということになってくるでしょう。
そう思うと
ここは最初からおしまいがわかっている分
様々な計画は立てやすいと思います。