ブランズシティ世田谷中町ってどうですか？

[サラリーマンさん]

ブランズシティ世田谷中町についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/nakamachi/

所在地：東京都世田谷区中町五丁目21番6他（地番）
交通：東急田園都市線 「桜新町」駅 徒歩15分
東急田園都市線 「用賀」駅 徒歩15分
東急大井町線 「上野毛」駅 徒歩18分
間取：3LDK～4LDK
面積：70.58平米～90.98平米
売主：東急不動産
販売代理：東急リバブル
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東急コミュニティー

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[451: マンション検討中さん]

値引きの額は気になるけどデベが焦っているかとどうか
とかはどうでもいい話だね。
住んでる人の満足感は高そうだから価格によっては
検討したい。

[452: ご近所さん]

東急沿線徒歩5分以内のマンションを探していますが
この環境であれば15分でも妥協出来るかな。
永住者向けと思いますが何かあった時
定期借地権で売るのも厳しいし徒歩15分で賃貸も厳しい。
もう少し下がれば考えたいですが
住友ほどでないにしても東急不動産もあまり値引かない
イメージですね。

[453: 匿名さん]

東急不動産の値引率は低いのですか？
チラシ配りや広告は確実に宣伝費が発生しますが、まだ値引きには至らない状態ですか？
値引きとなればそれだけで集客力になるでしょうし成約に確実性が増しそうですが、
まだ余裕がある段階なのかもしれませんね。

[454: 匿名さん]

値引率の高い低いボーダーラインはどの位なのでしょうか？

[455: 匿名さん]

>>452 ご近所さん
駅徒歩5分のマンションをお探しだとしたら、環境云々を加味したとしても、選択肢に入ると思えないです。
ここは、マンションの周りが少し坂の上なので、帰宅時は15分歩いた後に急な坂を登るような感じになり、表記の時間よりも辛く感じます。

駅からの距離は全く気にしません、という方でないと後々辛くなると思います。

[456: 匿名さん]

環境に惹かれる人が買う物件ですね。
6-7割売れたならそういう層も確実にいるのでしょう。
ただ戸数が少し多かったですね。

[457: 匿名さん]

中古も売りに出てますしね

[458: 匿名さん]

のんびりと販売ですね。東急も他のデベもだけど値引きはあんまりないね

[459: 匿名さん]

>>456 匿名さん
7割と言われるとそこそこ売れたように錯覚しますが正しくは5割から6割です
このマンションだけで見ると半分もよく売れたなと反応されますが、世間一般的に見たら完売が普通であって半分しか売れないマンションは異常です。異常マンションという前提をきちんと頭に入れて検討しないと後で痛い目にあいます。

[460: 匿名さん]

どこだっていつかは完売するから普通なんじゃない。
別にこの程度の長期化もなくもないですしね。
そぐわないなら検討しなければいいだけの話
異常どうこうもそう思う人もいるし思わない人もいるよね。

[461: 匿名さん]

パークナード経堂の方が新築未入居の売れ残り期間長いような。

[462: 匿名さん]

水が流れている川のような場所、歩道も敷地内でしょうか。水遊びができそうだと思いましたが、さすがに禁止されているかもしれませんね。

共用施設が充実していて、家庭菜園ができる場所もあるようです。
ピザ窯があるキッチンテラスもすごいと感じましたし、散歩ができたり、キッズスペースがあったり豪華です。

販売戸数が21戸で、総戸数が252戸。現在の売れ残りはどのくらいなんだろうと思います。管理費は2万円以上かかり、修繕積立金も高い。共用施設が充実しているため割高なのでしょうか。また、定期借地権なので将来は引越ししないといけないのがデメリットで売れ残っているのかと感じています。

[463: マンション比較中さん]

>>462 匿名さん
そのほかに借地料,解体準備金なんかも必要。ランニングコストが分譲の倍近くかかるのがここの最大のデメリットだと思う。

[464: 匿名さん]

>>462 匿名さん
最近雑誌で失敗マンション事例として取り上げられていましたが、そこの記事によると半分しか売れてないそうですね。近くを週末にたまに通りますが、確かに閑散としています…

[465: 匿名さん]

それはだいぶ前の話でそこからは結構減って7割くらいは販売済みです。
まあ値引きの感じを見るとそこまて早期に売り切ろうという感じではなさそうだね
現場の営業は大変だけど。

[466: 匿名さん]

モデルルームに行くと2000円分の商品券が貰えるという紙を配ってましたよ

[467: 匿名さん]

そういう販売促進は多少なりともうれしいですし歓迎です
買う気ない方を買う気にさせるのも営業の手腕ですな

[468: 匿名さん]

貰えるのは嬉しいですけど当然個人情報を置いていかないとダメでしょうから…。
ある程度乗り気で行かないと難しいかなあと思います。

管理費、確かに高いですね。こういう超大規模マンションって戸数に比例して安くなっていくことが多いので
月二万越えは引っかかります。キッチンテラスや家庭菜園等は使わない人は全く使わないですもんね。

竣工から二年経ってますけど入居率ってどの位なんでしょう？

[469: 匿名さん]

共用設備に魅力感じないなら大規模のメリットってあんまりないんじゃない？
私はここのような設備やサービス良いと思いますけど
あとは価格くらいですね

[470: 匿名さん]

共用施設自体は、全体的にあまりコストがかからないように考えられていると思います。大規模だと内容も豪華になりがちですが、長い目で見ると、設備の更新をしなくてはいけないとか、大変です。大規模修繕自体は建物本体になるべくお金は使っていくほうが得策ですから。キッズルームはあまり使われなくなったら集会室としても使えますし、転用しやすいのがとてもいいと感じております。

[471: 匿名さん]

この辺りに長年住んでいるので、環境は気に入っています。駅から遠くても、それと引き換えに閑静な住宅地という環境が得られるので問題ないと思います。
しかしながら、やはり定期借地権の物件としては条件が良くないことと、何より物件そのものにあまり魅力を感じないので、迷った挙句保留中です。
購入された皆さんは、何が決め手となって購入されたのか知りたいところです。

[472: 名無しさん]

価格帯的に買えるものがここくらいしかなかった、いらなくなったら東急が買取ってくれる、静かな環境、緑の多さ、シニアホーム連携が決めて。いらない土地や物件を残すよりも現金残したいので定期借地権にこだわりはない。あと土地返すときも生きてる可能性極めて低いので問題ガない。駅近はたしかに便利かもしれないけど、この、静けさゆったり過ごせるのは良い。駅から歩くのがしんどかったらバスや自転車のればいいので不自由なし。

[473: 匿名さん]

>>472 名無しさん
いらない土地や物件を残すよりも現金残したい って、定期借地わかってますか？現金も残りませんよ。何も手元には残りません。

[474: 匿名さん]

まぁ建て替えできるか分からない僅かな土地の持ち分が欲しいなら借地じゃない方がいいね
ランニングコストそれなりにかかるけど借地も場合によってはいいものですよ

[475: 匿名さん]

>>474 匿名さん
お子さんがいないから財産は一代で使い切りたい発想ですかね

[476: 匿名さん]

「いらなくなったら東急が買取ってくれる」といっても、 同一敷地内の介護住宅への住替えが条件だし、20年後までだし、買取請求権を使える人は限られそうです。住人が年をとってからは老人ホームに移るように仕向けて、そちらで稼ごうというデベロッパーの目論みなのでしょうか？

[477: 匿名さん]

それをメリットと感じる人が買えばいいのでは
デペロッパーの目論みはともかくとして

[478: 匿名さん]

東急に買い取ってもらえる条件をもっとゆるくしたら、定借のデメリットが緩和されるので、残り住戸が売れやすくなるのではないかな？
たとえば、介護住宅への住替えという条件を外して、買取期間を40年後くらいまでにするとか。

[479: 名無しさん]

この物件アンチなのにスレにいる人は何が目的？

[480: マンコミュファンさん]

＞478さん
さすがに住み替え要件なくして、40年後までOKにしたら東急がきついですよ。
残年数短いから、買い取った後の処分も大変そうですし。
でも、30代の購入層は20年後はまだ働き世代だから使えないので
住み替え要件あってもいいから、40年後までにするのはアリかと思います。

＞479さん
ネガ発言をすることが目的の人、どのスレにもいっぱいいますよ。
日々のストレスをネットで解消してるんです。
逆に、検討者だけが見ているスレなんてないです。

[481: 匿名さん]

東急的にはきついでしょうね。
でも、住人からすれば、将来、老人ホームに入ることになった時に、自分の子供の住むところの近くの施設に入りたいと思っても、隣の老人ホームじゃないと買い取ってもらえないというのは、なんだかなあという気がします。
せめて、20年後までは、住替え要件の縛りを外して買い取ってもらえるようにして、隣の老人ホームに住み替える場合は、40年後までは買い取ってもらえるというようにすればいいと思います。

[482: 匿名さん]

ここの借地権は、レスを拝見していると
・解体準備金を用意しないといけない
という方と
・東急が最終的には買取してくれる
という２つの書き込みがあるのですが、借地権が満期になったときに、所有者がお金を用意するのでしょうか？
もしくは東急に買い取ってもらえるので、所有者にはお金が入るのでしょうか。

[483: 匿名さん]

東急が最終的には買収してくれるっていうのは、それって希望的観測なのか、
デベ側がそういう話を実際に出しているの、どちらなんでしょうか？

もし希望的観測的な要素が強いのだったら、解体準備金は用意しなければならないので
毎月コツコツみんなで積み立てていかないといけないでしょう。

なんだか、
いろいろと普通に買うより難しいですね。

[484: 通りすがりさん]

借地期限が来たら更地返還は確定なので、解体準備金は必須です。

過去レスみると、20年以内（引き渡しか竣工かは不明）かつ
隣接の老人ホームに入居する場合は東急が買い取りってことじゃないですか？
なので、20年を過ぎたり、老人ホームに入居しない場合は買い取り不可。
「最終的に」というのは違いますよ。
もし本当に東急の無条件買い取り保証があるなら、もっと売れてます。

[485: 買い替え検討中さん]

スーパーの安売り値札じゃないんだから5990とかの数字はやめてほしいわ。

[486: 購入経験者さん]

この周辺地域で1億下まわる物件って建物的に大丈夫なのか不安にならないでしょうか・・
1億5000～3億ぐらいが妥当だと思うが・・・

[487: 通りがかりさん]

>>486 購入経験者さん
ここ定借物件だから。70年分の借地料を足すと軽く1億越える。

[488: 匿名さん]

ほんの二年前までこの付近で1億円越えの部屋なんて数えるほどしかなかったですよ。

[489: 匿名さん]

所有権でない時点で、ここは買うメリットが見当たらないんですよね。緑がいっぱいで敷地内はいい感じですが、トータルの条件が悪すぎる。。

[490: 匿名さん]

20年以内にお隣の老人ホームに入居する場合は東急に買い取ってもらえるんですか？
となるとその買い取り制度が利用できるのは50代～60代の住人に限定されるのではないでしょうか。
解体準備金は管理費や修繕積立金のように、毎月自動的に徴収されるものではないんですか？

[491: 名無しさん]

定期借地権なら賃貸にすることも、airbnbにすることもできることはできるのでは

[492: 匿名さん]

住環境はとても良いしブランドエリアで住んでいることが誇らしい気分になる街。
ただ、今の都心志向とは逆行するから、いつか売ることわ考えると買うことに躊躇する。

[493: 匿名さん]

>>492 匿名さん
駅から歩くことができない時点で住環境が良いのか？老人ホームとか駅を頻繁に利用しない世代なら良いけども。

[494: 通りがかりさん]

>>493 匿名さん
住環境＝駅からの距離だとでも？
どこぞやのマンションブロガーにでも毒されてんじゃない？

[495: 名無しさん]

駅近はうるさいしいやだけどな。
歩ける距離だし、自転車もあるしバスも無料シャトルもある
不便と思わない

[496: マンコミュファンさん]

駅近すぎるのがうるさくて嫌なのは理解できますが、この辺でしたら徒歩10分も離れれば充分静かですよね。
実質徒歩20分を不便と思わない、は驚きですがこの辺は完全に感覚の違いですしそう思える方が買われているのでしょうね。

[497: マンション検討中さん]

この辺りは徒歩10分はまだ246越えたあたりです。12.3分歩けば充分静かですよ。この辺りでこの規模はなかなかありません。

[498: マンション検討中さん]

コンセプトはいいマンションだと思うけどね。
頑張れ営業！

[499: 匿名さん]

理想的なのは、駅前すぎず、徒歩圏内。
雨が続くと、家から駅までの徒歩距離が辛いです。雨なのに自転車勤務している人を見かけますが、傘をさしながらの運転は危ないです。雨の日はバスか徒歩で行けたらいいと感じてしまいます。

このマンションは植栽に力を入れているみたいで、エントランスのロビーから外を眺めたり、お散歩道を歩いたりする楽しみもありますね。途中、階段もあるのでベビーカーは不便のようにも感じますけど、水路も屋外のテーブルと椅子あったりしてのどかに暮らせそうな気がしています。

[500: マンション検討中さん]

水盤が涼しげだし、ライトアップもリゾートホテルみたいで豪華。ライブラリも素敵。
その分、管理費高いよね。。。

[501: 名無しさん]

>>500 マンション検討中さん
共有設備の豪華さを求めてるならなおさらこのマンションは該当しないと思うけど。悪くはないけどもっと良いマンションはいくらでもあります。そもそも東急は豪華さは下手な傾向にありますよね。野村はギラギラ系豪華、住友のクラッシイは高級だけどシンプルモダン、東急はどっち付かずのコンセプト

[502: 匿名さん]

豪華さなら森ビルのレジデンスが最高。コンシェルジュもスパも他のマンションとはは一線を画す。

[503: 匿名さん]

水を使う設備は、管理に手が掛かるし、コストもかかるし大変と聞きます。
水盤、ライトアップとかされると特に美しいと思いますが、
管理について、どうなんでしょうか。
そういうお話などは出たりしているのですか？
そこまで大きいものではないので、大丈夫？

[504: 匿名さん]

水辺だの、静かだの、植栽だのと書いてありますが、このマンションが売れないのは借地権であることの一点だと思います。
この近辺のマンション(この近辺にはあまりありませんが)や戸建てはそれなりに需要があるのに、それでもここが、売りさばけないのは、借地権であるからです。

[505: 評判気になるさん]

あとどれくらい残っているのかご存知の方はいますか？

[506: 匿名さん]

物件概要には先着順17戸とありました。
総戸数を思うと、本当にあとちょっと、というところなんだと思います。

定借だともう契約期間だけ、ということなんですよね？
70年後だと、
そもそも建物自体は引き続き使える年数ではないので、
解体して変換っていうのはある意味わかりやすいですが。

[507: 匿名さん]

定借なのに駅遠というのが、所有権マンションよりも安く見えても売れない要因かと。
ここは駅遠でも街並みや環境は大変良いので、所有権なら今の所有権マンションの相場価格で売れたと思う。

[508: 匿名さん]

ここの場合は、定借とか以前に、駅まで距離があるところがまず考えてしまうところかもしれないなと思います。
桜新町近辺、あまり月極の駐輪場があるイメージがないのですが、
意外と奥まったところにあったりするのでしょうか。
駅までのアクセスもよければ、この距離も解決できると思います。

[509: マンション比較中さん]

この位置なら多摩川が氾濫しても大丈夫ですね。今回の台風で、再評価されるでしょう。

[510: 匿名さん]

定借マンションのメリットは所有権マンションに比べて販売価格が抑えられている事だと思います。
今まで見てきた定借マンションは（費用を抑える為か）共用施設も最低限の物件がほとんどでしたが、こちらは共用施設が充実し、管理費の設定も高めですよね。

[511: 匿名さん]

かなり豪華なかんじなので、所有権マンションなのかなと最初は思ってしまいますよね。
定借でコレだけなのはたしかに珍しい。
建物って70年も使っていれば、どのマンションも流石に壊して建て替えということになってくるでしょう。
そう思うと
ここは最初からおしまいがわかっている分
様々な計画は立てやすいと思います。

[512: eマンションさん]

住民スレが無人なのでこちらに書き込みします。家の購入を検討し始めてから、さまざまなマンション・一戸建ての内見に行きましたが、最終的にこちらのマンションを購入しました。このスレには実際に内見したこともない方が色々とネガティブな意見を書き込んでいるようですが、私は何度も内見に行ってその豊かな住環境にとても魅力を感じ、購入に至りました。所有権にこだわる方には確かにお勧めできませんが、定借だからこその価格の安さと、都会とは思えない広大な敷地、別荘地のような優雅な暮らしは他のマンションとは一線を画しています。迷っている方はこちらの評価を鵜呑みにするのではなく、ぜひ何度も現地に足を運んでみてほしいです。

[513: 評判気になるさん]

何度か内覧を重ね購入に至りました。クチコミにて借地権なのに価格が高いとか、東洋経済で売れ残りが多いなど酷評されたりの物件ですが、とても緑が多くて、まるで軽井沢にいるかのようです。低層なので空は抜けているし、池など水場も多いので歩いてると気分が良くなります。また夜はライトアップされて素敵です。中庭共用部分はお金かけてそうです。歩いて5分程のヨークマートは品揃えが良く店内も広く高級感があります。周辺の寿司屋、焼肉屋、イタリアンなどの飲食店も質が良さそう。なにより内覧の時、たくさんの子供達が元気に中庭で遊んでいて、私は「このマンション気に入ってる？」と聞いたら「凄く気に入ってる！」と2人の子が即答してくれました笑。近くの小学校は評判がいいみたいで、子供を育てるには本当に環境が良さそうと思いました。お部屋は凄く豪華なわけでははないですが、ディスポーザー付きの御影石のキッチン、収納が多いこと、日あたりがいいリビングなど概ね気に入ってます。私の1番のお気に入りは1階のリビングについてる広い専用庭です！(子供用のプールとハンモックなど置こうかと‥)。なので私は、妻と2か月後に生まれてくる女の子と喧騒から離れたこの美しく穏やかな地で暮らす事を決意し契約書にサインしました。最近ではマンション購入の決め手の1位は資産価値が高い事のようですが、私は遠い未来の不確定な資産価値より、現在の質が高く気分が良くなる贅沢な住環境を1番に考えました。ですので借地権の事や、価格も納得です(70年の借地権は長いと思う)。現在の住まいも駅まで14分かかりますが問題に感じないので、駅までの距離も大丈夫。これから実際に住んでみて悪い部分があったら正直にまたクチコミしますが、そうならないで欲しいです。

[514: マンション掲示板さん]

気に入って納得して買ってるなら、世間の評価を気にされなくていいと思いますよ
まるで軽井沢、情緒があっていいんじゃないですかね

[515: 匿名さん]

近い将来転勤を言い渡される恐れがある、夫婦仲に不安を感じる(笑)など資産価値を気にする必要がない状況であれば環境の良さを選び、気分良く生活できるマンションを選ぶのがいいと思います。
売れ残り云々は、借地権の仕組みがよく理解できず不安を感じての事なんじゃないかと思いますよ。

[516: 匿名さん]

こちらの場合、普通に暮らしやすい場所っていうのは大きいのではないでしょうか。
定借って言っても、さすがにこの年数経てば、所有権のマンションだって建て替え問題はとっくに出ている時期。
ですのである意味、おしまいがわかっている分、揉めにくいと思うのだったら
アリだとは思います。

[517: 匿名さん]

環境が良いのはここの良い点ではあると思います。
借地権か所有権か…
借地権のほうが気楽さはあるにはある。
ただ、３０年４０年経つと、大規模修繕のモチベーションがどれくらいまで保てるのか、というのはあるでしょう。
壊すことはわかっているという点で。
最後に揉めにくいっていうのは後々のことを思えばとてもいいとは感じました。

[518: 匿名さん]

最後まで住む続けるのならそういう考え方もありですが、途中で売却しようと思ったら、定借は不利ですよ。
定借期間を70年と長めにしているのは、20年後に売却する場合に残りが50年間あるので、買い手が見つかりやすいようにとの配慮ですが、駅遠であることもあり、タイミングよく売り抜けられるとは限りません。売る時期を失すると、定借の残存期間が次第に短くなり、安くしないと売れなくなりそうです。

[519: eマンションさん]

やはり今後売るとなると、定期借地権、管理費の高さ、駅からの遠さなどから考えて、2022年以降は大幅に下がってしまうのではないかと思い購入を躊躇しています。今は6年ほど前と比べてちょっと考えられないくらいな坪単価になっています。また下がる時期が結構早くやってくるのではないか。損得考えずに買えれば良いのですが。人工川や畑など維持費がかかる設備もあり、今後も何年この景観が保たれるのか、その場合管理費も上がっていくのではないかと。購入に至った方のご意見がもっと聞きたいです。

[520: 匿名さん]

このマンションを購入した方々は、所有権マンションよりも安く買えることに惹かれて、定借であることのデメリットは仕方ないと割り切って買っていると思います。新築後20年以内であれば、隣接の高齢者施設に移ることを条件に東急がこのマンションを買い取ってくれるので、それをあてにしている人もいるでしょう。
ただ、そう割り切れる人がこのマンションの販売住戸数だけいなかった。だから、売れ残っているのだと思います。

[521: eマンションさん]

先日コメント致しました所有者です。私の場合は世田谷区に将来相続予定の戸建てがあり、既に家族で相続について揉めたりしていた事情もあったため、所有権や将来の資産価値についてはそこまでこだわりがなかったと言うことが購入の決め手かもしれません。近隣住民の方のプロファイルも何人か伺いましたが、大手企業の役員の方や、他にも資産をお持ちの裕福な方などが多いようです。そういう意味では、将来の資産価値よりも、日々の生活の住環境を重視する方が多く暮らしていらっしゃる印象です。少し上から目線な発言になってしまうかもしれませんが、売却前提で購入を検討している方や、価格の変動に一喜一憂する方にはこちらの物件は向いていないように感じます。「閑静な住宅街で良い暮らしが出来ること」に価値を見出し、借地権と言うこともある程度割り切って購入できる方にお勧めの物件と言えるのではないでしょうか。

他の方のご指摘にもある通り、借地権がゆえに管理体制が70年後まできちんと継続されるか否かは、マンションの管理組合と現管理会社である東急コミュニティーでしっかりと管理・修繕体制を整えていく必要があると思いますが、区分所有のマンションでも築年数が経つと高齢の所有者等による管理修繕費未払い問題や、大規模修繕の費用不足などが起こっていますので、必ずしも借地権マンションだけに起こりうる問題ではないと言う認識です。ちなみに、現時点では管理体制はしっかりと整っており、ゴミ置き場は毎日非常に綺麗に清掃され、植木職人さんがしょっちゅう木々の手入れをされている姿を見かけます。

入居して数週間が経ちましたが、室内は床暖房やディスポーザー、ミストサウナなどの最新設備が揃っており非常に住みやすく、用賀駅との往復シャトルバスも想像以上に重宝しています。最後まで販売されていなかったA棟が年明けに販売開始されるようで、HPを見たところ契約者にはバルミューダやダイソンなどの豪華な家電もセットでプレゼントされるようです。一足早く契約してしまった者としてはとても羨ましいです。笑　今は冬なので植栽は枯れ木が目立ちますが、私が最初に内見に訪れた秋頃は本当に素晴らしい景色でした。1階庭付き住戸を購入したので、春になって芝生の手入れをするのを楽しみに待っています。

[522: 匿名さん]

等々力からこちらに引っ越しましたが、なかなか良いマンションで暮らしやすい。世田谷区玉川地区は駅徒歩が近いよりも環境の良いところが好まれるので、ここは心配ないです。定期借地とはいえ、借地年数が長いので、10年後なら売ろうと思えば売れると思って買いました。私は麻布にもマンションを持っているので、将来は麻布に引っ越すつもりです。

[523: 匿名さん]

駅まで距離があるこちらを選択する、ということは
基本的に環境面重視の方が多いということになりますものね。
駅までは若干距離があるにしても、買い物自体は特に困ることもないですし、普通に生活できるかと思います。

定借で年数は長いですが、
ただリセールなどについては、駅までの距離自体は関係しそうです。

[524: 匿名さん]

定借なら、この立地に住むなら定借でも仕方がない、と思える立地がいい。フランス大使館とか渋谷区役所の隣など。

[525: 匿名さん]

買い物って近所のヨークマートとか、ビックカメラのところとか、サミットとかでしょうか
一番近くて日常的に使えるのは
ヨークマートになってくるでしょうか。
駅よりは近い場所にあるみたいなので、自転車で買い物に行ってもそこまで遠くないのかもしれないです。

[526: eマンションさん]

>>525 匿名さん

ヨークマートは徒歩4分くらいで非常に重宝しています。品揃えにも満足です。コジマも徒歩圏内で、引越し直後に家電を買い揃えるのにとても便利でした。

[527: 匿名さん]

５２６さんありがとうございます。
買い物に関しては困ること、なさそうですね！
ヨークマート、規模もそこそこありますし、いい感じそうです。

既に暮らしている方の投稿を見ていると、とても満足されているのが伝わってきます。
今のところは
管理もしっかりとされているというのが伝わってきました。
管理は資産価値の維持に、とても大きな役割を果たすので大切でうs。

[528: 匿名さん]

(ご参考)購入後約4ヶ月住んだ感想

●駅遠い問題
基本自転車。慣れた。桜新町駅の駐輪場は十分キャパあり。マンションから駐輪場に自転車を置いて駅改札まで約10分。雨の日はバス。たまのバスも変化があってまああり。

●定期借地権問題
子なし夫婦ということもあり、財産残す意識は薄め。一生住むと決めればリセールあまり気にならない。ゆえに一生住めるか？の問いとなるが、夫婦ともここならYesだったので、問題にならなくなった。

●地代問題(月約2万数千円)
当初重みを感じていたが、格安携帯へ移行(夫婦で1万圧縮)と、その他諸々を組み合わせて、固定費から捻出。一度下げておくと、あとストレスなし。

●管理組合
総会に参加させてもらったが、自主性があり熱心でクレバーな印象。おこがましいが感心した。

●老齢になったときの医療機関
まだ通ったことはないが、徒歩4分の電々アパート前バス停から東京医療センター前まで8-10分。どんな病気になってもまあ対処してもらえるだろうと。

●来客の不便さ
駅から遠いので大変だろうと思ったが、周辺の桜並木と閑静な雰囲気のレアさで思ったより苦にならない模様。プラスマイナスゼロと勝手に判定。

●住んでわかったこと[1]
遮蔽がうまく設計されており、基本開けっぴろげでもいける(人によると思うが...)。ゆえに一日中植栽を借景にできる。いまは冬だが、春になるとさぞ...と思っている。

●住んでわかったこと[2]
冬でも寒くない。床暖房だけでエアコンいらない(ただしガス代はそこそこいく)。厚手のカーテンなくともいける。

●住んでわかったこと[3]
いつも清掃が行き届いている。毎朝の出勤時、特に天気の良い日は心が晴れ晴れする。24時間ゴミ置き場もいつもきれい。

●住んでわかったこと[4]
いろんな世代の方が住んでいる。ファミリー、DINKs、老ご夫婦など。多様で偏ってない感。それゆえかマンション全体が穏やかな雰囲気。土日は子供の声がほどよく賑やかで活気がある。

[529: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当]

[530: えぴ]

なにかあった時の管理人さんって何曜日お休みかわかる方
情報をお願いします
出来れば連絡先もあると助かります…

[531: 匿名さん]

それはこんな匿名掲示板ではなく管理会社にお問い合わせを。

[532: 住民板ユーザーさん1]

>>528 匿名さん
貴重なコメントありがとうございます。
悪天候の際や来客の際、駅遠は結構キツくないですか？あと今は自転車で問題無くても、老後は自転車に乗れませんよね。老後、終わりの見えているマンションに買い手は付きませんからその点は考えられた方がよろしいかと。

[533: 匿名さん]

実際に４ヶ月住んでの感想、ということで、かなり参考になります。ありがとうございます。
ここの場合は、ただただ駅までの距離が気になるという人が多いのだと思います。
あまり気にならない人にとっては、気にならないんだなぁ

資産性も大切だけど
自分が住んでいて暮らしやすいかどうかが一番大切だと思います。

[534: 匿名さん]

このマンションの住人の方々の満足度はとても高そうですね。住環境は素晴らしそうです。
「住む満足度>>資産性」と考える人には向いているマンションだと思います。
でも、大金持ちの人でない限り、普通は資産性は気になるので、駅遠の定借物件ということで敬遠する人が多いのでしょうか。
そもそも、このマンションが所有権物件だったと仮定した場合に比べて、定借物件であることにより実際にどれだけ値段的にお買い得なのでしょうか。定借物件については地代と解体積立金の負担が必要になり（他方で、土地部分の固定資産税は負担不要）、結局、そんなに安くはなっていないのではないかなという気もします。
定借マンションが世の中に出回り始めたころは、売り手も市場に受け入れられるかどうか半信半疑だったため、所有権マンションよりも格安で売り出された物件もあると聞いていますが、現在はそこまでの価格差はないのかなと感じます。

[535: マンション検討中さん]

ここ気になってはいますが、娘がいるのでこの駅距離は厳しい。
親の目が届く小さい頃ならまだしも、高校生大学生になってからの塾帰りバイト帰り飲み会帰りの夜道が心配すぎる。
いくら住宅街を抜けていくとは言え15分も20分も歩かせたくない。
もちろん息子でも心配だし、妻でも心配だが。
みなさん送迎必須を念頭に入れて購入に踏み切っているのでしょうか。

[536: 匿名さん]

>>534 匿名さん

この近くの築10年の中古が坪単価300万円ぐらいなので、新築は２割増しと考えると、ここが所有権だった場合の適正価値は坪単価360万円だと思います。25坪=82.5平米で9000万円ですね。

[537: eマンションさん]

>>535 マンション検討中さん
駅からの距離は確かに徒歩15分程度かかりますが、住んでみると実際に使うのはシャトルバスか自転車が多いです。（用賀駅発のシャトルバスは平日21時台まで走っています）あとマンション周辺に路線バスが沢山走っているので、必ずしも電車を使わなくてもあまり不便していません。私個人は246沿を走っている渋谷駅行きのバスをよく使います。こちらですとマンションから徒歩10分もかからないですし、空いてて座れるので快適です。

[538: 匿名]

>>530 えぴさん
管理人さんは日曜と月曜が休みですが、コンシェルジュさんは無休のためいつでも頼れます。

[539: 匿名さん]

>>536 匿名さん
有難うございます。
ブランズシティ世田谷中町の公式ＨＰによると、81㎡弱の住戸が大体7800万円～8300万円で販売されています（これは値下げした価格でしょうか）。
「25坪=82.5平米で9000万円」を81㎡弱に換算すると、約8800万円。
所有権マンションだった場合に比べて、500万円～1000万円（5.7％～11.4％）安くなっているといえそうです。
これに、地代（月額22,050円～28,430円）と解体積立金（月額4,100円～4,700円）が追加で負担となるので、土地部分の固都税を負担しなくてもよいことを考慮しても、それほど安くはなっていない印象です。（築3年なので、価格交渉の余地があるかもしれません。）
駅遠なので投資用としては向かないでしょうから、やはり住み心地重視で資産価値は気にならない人が買うマンションでしょうか。

[540: 匿名さん]

住人さんからの実際に住まれてみたご感想が参考になりますね。
特に管理状況や管理組合の様子は外側からは知り得ない情報なので
貴重でした。
来客の不便さは桜並木と閑静さで相殺は少々無理がありそうですが、
来客の際はタクシーを利用する事になりますか？

[541: Melonhearer]

購入を検討中です。
良さ：
1, 娘が清泉に決まったので、徒歩4分で安全。評判が区内でもトップ、敷地が恐ろしいほど広い桜町小学校にも近い
2, 敷地内外の住・子育て環境には申し分ない。一階部屋の専用庭が重宝！買い物もヨークマートで便利

[542: Melonhearer]

[続き]
懸念点：
1, 駅から遠い→シャトルバス（雨の日は込む？）や、自転車（用賀駅前の駐輪キャパが大、桜新町駅の北にもある）を利用。二子玉川や等々力渓谷、駒沢公園、病院なども自転車15分圏内。バスは乗ったことがないので、何とも言えない
2, 借地権・ランニングコスト・値段問題→借地なので普通の物件と価値評価の仕方は違う。固定資産税や保険料など込みで毎月負担は7.2万と計算。新築なので初期費用も抑える。そしてご自身でインフレ率や居住後のリセール価額を仮定し、「居住期間中みなし毎月支払家賃」を計算。我が家はこの家だと毎月15万を払って15年間住んでもいいと決めたので、毎月みなし家賃15万・15年後のリセール価値が○○万だと最初の物件購入金額がいくらであるべきかを計算する。金額が合えば購入する、との考え方です。[67年間もずっと住む方には向きません。なぜなら普通の物件は土地の価値があり、プロではないので何十年後の土地値段はわかりません]

[543: 通りがかりさん]

>>540 匿名さん

来客の際は用賀駅まで迎えに行ってシャトルバスを使用しています。大人数だと断られると思いますが、2,3名でしたらバスカードを持っている住民が付き添っていてバスが空いていれば使用に問題はなさそうです。今のところ断られたことはありません。

[544: ご近所さん]

＞評判が区内でもトップ、敷地が恐ろしいほど広い桜町小学校

３年くらい前ならそうかもね
ネットじゃ殆ど情報流れてないけど、今は・・・
冗談抜きで足立、葛飾あたりの方がマシかもよ

[545: 名無しさん]

駅からは遠いかもしれないが正直歩くのはそんなにしんどくない。荷物多い日はシャトルバス、普通のバスあるいは用賀からタクシーで問題なし。雨の日も人が乗れないという程バスは混まない。買い物がしんどかったら、ネットスーパーたるものあるしいまのところ不自由はありません。病院や動物病院も徒歩たくさんあるので何なあった際は安心です。資産価値どうのといっても、賃貸として貸し出すこともできるし、正直マンションだらけ+高齢化でマンションがあまる今後そこは考えても無駄な気がする。お子さんが清泉なら徒歩で通えるからスクールバス代も浮くしいいですね。

[546: Melonhearer]

ありがとうございます。↑（営業の方ですか　笑）
このスレを一から全部読みました。他の情報や周辺物件の条件を熟考した結果、本日購入することに至りました。営業マンも大変親切で、とてもとてもとても満足です。気に入らない営業マンなんての業績に貢献したくありません。将来はどうなるかわかりませんが、今はとにかくうれしくてたまりません。妻も、笑ｗ
とにかく、○○万の建物の値段+80平米の土地（普通マンションの持分所有土地面積は20～40㎡で、多くても60を見たことがあるが、80というのは第一種低層地域の大規模マンション特有の数字ですね）を67年間で1％台の年間利回りで借りる、という考え方ですね。悪くないと思います。2万㎡敷地面積割ることの252戸、かけることのこの辺り65万円の土地平米単価、＝5200万の一戸あたりの土地価値。もし土地も購入できるとしたら、70平米台部屋でも分譲価格は9000万台を簡単に超えちゃいますね。土地の購入を放棄し、67年間毎月2万円（3万円減ることの1万円の節税効果）で借りることによって初期費用を抑える。正直これを購入を検討している皆さんに伝えてほしい　ｗ
新生活にお楽しみにしています。東急さんにしっかりしてほしいです！

[547: Melonhearer]

そうだ、そういう意味では、この家は、「一戸建版のマンション」、という概念で作られているとも言えそうですね、土地が広くて（実際に各部屋の専用面積ではなく、この敷地の広さからもたらす良い環境、ということですね）。実際に購入したのも庭付き物件で、土地を広く構えている実感があります。逆に私の場合は、庭のない部屋は買わないです。
この環境（第一種低層にある大規模マンション）を認めない方、あるいは土地まで所有することにこだわりのある方は、普通のマンションを求めていいと思います。

[548: 匿名さん]

販売して5年近く
60年もあっという間に。

[549: 通りがかりさん]

>>547 Melonhearerさん
ご購入おめでとうございます。東急の営業の方、親切ですよね。このマンションに住んでる方も、皆さんとても親切で良い方ばかりですよ！サークル活動やイベントも色々あるので、住民の方との交流も図れます。楽しいマンションライフが送れますように。

[550: Melonhearer]

↑ありがとうございます。お楽しみしております！