ブランズシティ世田谷中町ってどうですか？

[サラリーマンさん]

ブランズシティ世田谷中町についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/nakamachi/

所在地：東京都世田谷区中町五丁目21番6他（地番）
交通：東急田園都市線 「桜新町」駅 徒歩15分
東急田園都市線 「用賀」駅 徒歩15分
東急大井町線 「上野毛」駅 徒歩18分
間取：3LDK～4LDK
面積：70.58平米～90.98平米
売主：東急不動産
販売代理：東急リバブル
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東急コミュニティー

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[361: マンション検討中さん]

ここと深沢ハウスの中古とで比較検討して、こちらを選ばなかった。深沢ハウスは思ったより団地っぽいのと、共用部分のマナーが悪くてすでに嫌になってきています。こちらの物件の住み心地はどうですか。

[362: 名無しさん]

とても静かですし、住み心地いいですよ。団地感はない。共用部は子供持ちが多く使う印象なので、日中はしゃぎ声は聞こえるがそれ以外は何も気にならない

[363: マンション検討中さん]

環境もとても良かったので、購入検討中です。

[364: マンション掲示板さん]

ここの一階のロケーションは他では中々味わえないものですね。
そして70年後の住宅事情なんて誰一人分かりませんので。
自己完結マンション、良いのでは。

[365: 匿名さん]

他の方も、借地権じゃなかったらこの価格じゃなかったと書かれていますが、
本当にそのとおりだと思います。
ここは、自分たちが住むように検討されている方が本当に多いのだと思います。
借地権でも、地権者さんがOKすれば賃貸に出せるみたいですが、
駅までの距離を思うと、あまり賃貸向きではないので、人が頻繁に入れ替わることがないのは良い点でしょう。

[366: マンション比較中さん]

ここが「売れていない東京の大規模マンション10傑」に入っていないのは意外

[367: マンション比較中さん]

＞他の方も、借地権じゃなかったらこの価格じゃなかった

前払い地代+月々の地代の合計だと坪いくら？
ここらへん、坪単価そこまで高く無いと思うけどね

[368: マンション検討中さん]

深沢中町辺りに昔から住んでいると、戸建が当たり前のようなステータスのような感じで慣らされてしまっているだけだと感じるところもあります。建物の高さの縛りもあるので、規定も気にかけたりで。
そもそもマンション建てられる広い土地が必要なのと高さ制限があるので、希少なのは確か。
狭小地に立ち並ぶアパートよりも、町の景観や雰囲気を良くしてくれているのでこのマンションがあることは嬉しいですよ。

戸建もいいのですが、手入れや点検、補修を自分で世話するのが苦労です。家が大切と思うと業者にまかせるのもちょっとなと、思うところあり。
自身の財産であっても結局はそれぞれの理由で取り壊し、更地を売ってとなるお家もそれなりにありますので、周りに目を向けがちですが自身が納得いく暮らしが一番幸せだなと改めて思いました。

皆様のコメント参考にします。

[369: 匿名さん]

現在戸建てに住む者です。
最近は自然災害が多くなっており、経年劣化のメンテナンス意外のところで修理にお金がかかるようになってきました。
家が古くなればなるほどコストが嵩みますね。
将来的にはマンションに住むことを計画し、今から動いております。

[370: 検討板ユーザーさん]

マンションも古くなればなるほどコストが嵩むのは同じですよ。

[371: 匿名さん]

>>367 マンション比較中さん
ここの地代高いですよね？べらぼうに、、、
不動産屋に聞いたところ、地代が高いのはもちろんのこと、新法借地権なのが気にかかると言われました。

[372: 匿名さん]

定借の物件なんて、20数年後には売れなくなるねえ。
５０年後にマンションを取り壊しての更地返還だからね！
年々価値が下がるのが目に見えてる不動産なんて、買う人いるのかなあ？？

[373: 匿名さん]

このへんバスの接触事故が多すぎなんだが、何とかならんのかな？
ここらの狭い道をバスルートにするには無理がある気がする

[374: 名無しさん]

>>372 匿名さん

そもそも購入時の年齢から考えて返還するころは生きていない。今後マンションが有り余る時代になるのに、子供にいらないマンションと土地を残したくない。負担になるだけなので現金残した方が良い。

[375: 名無しさん]

購入後から30年内？であれば東急が買い取ってくれる

[376: マンコミュファンさん]

築50年超で管理費も高く10数年後には取り壊しが決まっていて二足三文あるいは売り手すら見つからないマンションを子供に引き継がせることになる可能性が高いんですよね。
上の方で自己完結マンションって書いてる方もいましたけど、自己完結できればいいけど実際は難しいと思います。

[377: 匿名さん]

定借マンションの最後10年は賃貸に出せることがスラム化しない条件だと思う。
定期借家2年の賃貸マンションでも大体相場の8掛けで借り手は見つかるので、定借マンションの最終年付近でもそのぐらいで貸し出せば借り手はつくはず。
しかしここは駅から遠すぎて賃貸に回すことは不可能。建て替えもできないのに借地期間が長すぎるのも不利。検討した結果、悲観的な予想をせざるを得ず断念。
中町、深沢、用賀あたりの街自体は魅力的なので、エリアとしては住みたい街です。

[378: 匿名さん]

>>375 名無しさん
東急が買い取ってくれるというのが、新法だからですよね？
東急がその時どのくらいで買い取るのでしょうか。おそらく、市場に出しても売れないと思うので、東急の買取に賭けるしかないですよね、ここの最期って。

[379: 匿名さん]

正直何戸くらい残っているのでしょうか。

[380: マンコミュファンさん]

>>379
>>282の記事に載ってますよ

[381: 匿名さん]

ライブラリーラウンジの外側は、水がはられているようです。水には流れがある場合には、汚れにくいという話を聞きますが、
ここの場合はどうなっているのでしょうか。定期的に清掃が入るとは思いますけれどふとどうなのかなって思いまして。
ライトアップされているときにはおそらくきれいではあるだろうなと思います。

[382: 匿名さん]

新旧借地権の一番の違いは、旧借地権は更新可能でかつ正当な事由がない限り貸主は更新を断れないのに対し、新法借地権は更新不可。期間が過ぎたら更地にして戻すのが普通なので、解体積立がある。

[383: 匿名さん]

定借物件のネックは新築時を除きローンを扱う金融機関が少ないので買い手が限られる。東急が買い取ると言っても当然そのへんの事情をわかったうえだから、買取価格は限定される。

[384: 匿名さん]

水を使う共用施設って意外に金食い虫で、数年経つと費用削減で止めるなんてケースが少なからずある。枯山水を眺める事になるかもってことは承知しておかないと。

[385: 匿名さん]

定期借地権はリセール可能ですか？
販売主の許可がないと権利を委譲できないなどあれば、辛いかもしれないと思ったりします。

ただ、このあたりはリセールするなら世田谷区のネームバリューで借り手もつきやすく、資産価値は高くなると予想できます。

>>水を使う共用施設って意外に金食い虫
水を流すのも循環式でぐるぐる回っているだけだと意外と費用はかからないこともあります。総会で管理費が高いと止めることになることも考えておかなくちゃいけませんよね。

[386: 匿名さん]

>>385 匿名さん
世田谷区のネームバリューなんて今はないのでは？
区内で売れないマンションが多数でていますし、都心回帰が流行ってますから。

[387: 匿名さん]

全体的に駅が遠い部分が気になりますね。バスも通っているという事ですが、

使い慣れていないので、個人的にはこの立地環境は好きになれないかもしれません。

マンションは間取りも良いし、見た目も綺麗なのですが、環境が気になります。

[388: 匿名さん]

街の雰囲気はとても良いと思います。バスも恵比寿32系統の路線は駒沢通りの良い感じのところを通るので悪くないと思います。ただ、駅遠かつ定期借地だと資産価値という意味では不利な要素が満載だと思う。

[389: 匿名さん]

世田谷のネームバリュー、、、当方世田谷住みですが、すでに世田谷の不動産状況は下降が始まってると思います。新築、中古、戸建、マンション、全てにおいて下降していると思います。

[390: 匿名さん]

新築の売り出し価格はまだ高いと思いますが、東急沿線の世田谷区玉川地区でも中古マンションの価格が下がってきているのは間違いないですね。
都心に近い三茶、池尻、代沢は値上がりしているようなので、都心駅近志向が強まってきている影響なのではないでしょうか。

[391: 匿名さん]

「世田谷区」のネームバリューなんてないよｗ
地方在住の方ですか？
やれ「下北沢」やら「三軒茶屋」やら「成城」やら「深沢」等にはあるかもしれないが

[392: 匿名さん]

成城、岡本、深沢、桜新町、上野毛、瀬田、用賀あたりは結構下がってきましたね。
池尻、三宿、下馬、三軒茶屋、北沢、代沢あたりの都心寄りは逆に値上がりしています。

[393: 匿名さん]

あら、本当だ。共用施設のシーズンプロムナードと呼ばれるスペースに小川が流れる仕様ですか。
水物は清掃業務も頻繁で管理コストがかかってきそうですし、住人に小さなお子さんがいれば水の事故が心配かもしれません。
皆さんが仰るように将来的に水が止まる可能性もありそうですね。

[394: 匿名さん]

そもそも15分歩いたらマンションじゃないですよね、普通は戸建て買う。お金ないならもっと下った駅近住む

[395: 匿名さん]

世田谷区も都心駅近志向の影響を受け始めているようですね。世田谷区だけでなく、東急沿線の目黒区大田区でも、都心から離れるほど値下がりが見られ始めています。
東急沿線で数年前まで高級住宅地だった横浜市青葉区都筑区などは人口減や値下がりがかなり目立ってきてますし。

[396: マンション検討中さん]

そうですかね？
田園都市線の都内であれば、駅近は即完売ですよ。
用賀駅徒歩1分のディアナコート用賀は坪500という驚異的な価格でしたがで即完売です。

[397: 匿名さん]

駅近と都心近くは即完売ですね。
駅から離れるとなかなか売れないマンションが増えてきているように思います。

[398: 匿名さん]

表参道辺りで世田谷ナンバーの車よく見ます。しかも高級外車。やっぱり世田谷はセレブなんですかね。駅遠、借地でもいいと思います。

[399: 匿名さん]

>>398 匿名さん
世田谷は環境が良いと思いますので、あとは借地と値段の比較衡量ですね。

[400: マンション検討中さん]

用賀は公園も多く、スーパーや文教系も多いので非常に良い環境かと思います。
この時期はお花見客で1年で一番賑やかな時期でしょうか。
この物件に関して言えば皆さんの言う通り、駅遠、借地だけをどう捉えるかという点でしょうね。

[401: 匿名さん]

>>398
世田谷区といってもピンキリでしょう。ここ含む玉川地区の高台はセレブエリアですけど、成城以外の旧砧村や旧千歳村エリアは庶民的なところですし。
私は世田谷ナンバーよりも品川ナンバーのままのほうがよかったなと思っています。
世田谷区から玉川地区だけ玉川区として独立して品川ナンバーに戻せたら良いのに。

[402: 匿名さん]

感じの悪い方ですね。個人的には玉川地区がセレブエリアとは思いません。住宅地として良い環境だとは思いますが、セレブって…。地価も都心寄りのエリアの方が高いです。こんなところにあれこれ書いたって世間には世田谷としてひとまとめにされますので、貴方様は庶民的なエリアも多い世田谷なんかに住まないでセレブアピールのできる品川ナンバーの区に住む方が幸せになれると思いますよ。

[403: マンコミュファンさん]

なんか、世田谷区内でのマウント合戦みっともないですよ。都心からみればどうでもよい、区部の端ですよ。毎日通勤ラッシュが可哀想に感じますよ。

[404: 通りがかりさん]

都心の人は世田谷に興味ないのは分かるけど、↑は都心暮らしではなく千歳村エリア住民とみた

[405: 匿名さん]

マンション専用シャトルバスは居住者優先の時間帯があると書いてありますが、
他のマンション専用のシャトルバスと共用なんですか？
平日の9時から17時30分、土日祝の9時から17時30分も利用は可能ですが、
基本的に他のマンション住人が優先されるという事ですか？

[406: 口コミ知りたいさん]

日中は隣の老人ホームが優先です。時間はかぶらないからあまり影響ないと思っています。営業の人が丁寧に教えてくれますよ。

[407: 桜新町在中]

桜新町の駅近にインフォメーションセンターを作ったんですね

[408: 匿名さん]

竣工してからこれだけ期間も経過し、大半が売れ残りの失敗プロジェクトは明らか。もはやどんな人がこれから買うのだろう。半額とか、余程の価格メリットがないとあえてここを選ぶ人はいなそう。

[409: 匿名さん]

住んでみると街もマンションもとても良く、不満はありません。
この良さが伝わらず残念。

[410: 匿名さん]

定借でしょう
それが全て
きちんと将来のことを考えている人はここを選ばない

[411: マンション比較中]

そうですよね。定借のデメリットを払拭するのは、駅近が全て。ここは立地も価格も特別感も訴求力なし。企画したプロジェクトリーダーはクビものです。

[412: マンション比較中さん]

マンション自体はいいと思うんだけどね。
定借でも、比較的安く住めるならこれほど売れ足鈍くなかったと思う。
購入するとして資金計画考えると、初期費用・ランニングコスト合わせると分譲マンションと変わらない。特にランニングコスト高すぎ。高級分譲マンションを賃貸したほうがいいと思える。

[413: マンション検討中さん]

売れ残り期間中の月々の地代は誰が負担するのだろう？前払い地代に上乗せされて、購入者が未入居期間もさかのぼって負担？

[414: 匿名さん]

デベロッパーです。管理費と同じです。

[415: マンション検討中さん]

修繕積立金と解体積立金もデベで負担してもらわないと、将来不足しますよね・・・。
デベ大丈夫なんだろうか？

[416: 匿名さん]

定期借地権だと賃貸需要が見込める場所でないと買うのに躊躇する。少なくとも駅近か、広尾や南麻布のようにブランドエリアでないと定期借地権マンションを買うのは勇気がいる。

[417: 買い替え検討中さん]

多少長引いて利益が目減りしようが250戸のマンションから60年近く管理費搾り取れるんだから美味しい商売だよ。管理会社の変更は大変だし。
あと修繕費も解体金も管理費も全部デベ持ちだよ。売れるまでは。

[418: 名無しさん]

>>417 買い替え検討中さん

いえいえ、この規模のマンションで、このレベルの販売不振なら60年で儲けられる管理利益と、例えば1年販売延期＋値下げ金額のダメージを考えたら、マイナスの方がはるかに大きいことはちょっと適当に計算すればわかりますよ。

[419: 買い替え検討中さん]

じゃ計算してごらん。いくらで仕入れていくらで建ててるのかな？

[420: 買い替え検討中さん]

割引率と管理会社の利益率なども含めてよろしくね。

[421: 通りがかりさん]

いくらで仕入れていくらで建ててるのか知ってるんですか？
お詳しいですね。
それなら自分で計算して書いてくれたらいいのに。

[422: 匿名さん]

>>417 買い替え検討中さん
管理会社なんてやろうと思えば簡単だよw 管理費の収入をアテにした事業計画ならその担当者クビだよ。収入の確実性が全くないのだから。それと、売主は東急不動産、管理は東急コミュニティで、別会社です。同じ連結内であっても片方で損を出して子会社で利益を出す操作をしてたら利益供与だし脱税ですよ。そんなこと社会人ならわかると思うけどね。

[423: 買い替え検討中さん]

聞いているのはこちらですよ
都合が悪いからと言ってごまかさないでちゃんと答えて下さいね。
簡単な計算なのでしょう？
よろしくです。

[424: 買い替え検討中さん]

>>同じ連結内であっても片方で損を出して子会社で利益を出す操作をしてたら
>>利益供与だし脱税ですよ。

なんか話が飛躍しすぎてて失笑です。
ほんとに社会人ですか？
誰もそんな話はしていません。

[425: マンション検討中さん]

>250戸のマンションから60年近く管理費

横から失礼しますが、このマンションは昨年末時点で４割売れ残っていると雑誌で名指しされてましたよね？そこから急速に販売状況改善していない限り、250戸で管理費収入を見積もるのは変じゃないですかね？

[426: 買い替え検討中さん]

東急コミュニティーは60年分管理費入るだろ。その負担が東急不動産だとしても
まぁそれがだめなら数年分削ってもいいよ。長期に渡ってと言う部分は変わらんしな。

[427: マンション検討中さん]

https://biz-journal.jp/2018/12/post_25901.html

長期的に管理で利益を得られるのが傘下に管理会社をもつメリットですね
今じゃ存在感のない大京（もうオリックス傘下）なんて昔の遺産で食べてるようなものですし、東急コミュニティも利益に相当貢献しているのは確かですよね。
ちなみに東急で言えば久が原も勝島も普通に長期販売物件ですしデフォルトですね
上を見れば住友不動産やゴクレみたいなデベも存在してますしね

[428: 匿名さん]

タワーマンションが流行っていますが、
いざとという時もすぐに出やすいですし、エレベーターの維持費も不要なため
低層階マンションは絶対に住みやすくて良いと思います。
ただ、ここはちょっと駅まで距離があり過ぎなんですよね。
なのに価格帯は結構な高さ。住むにはちょっと厳しいかも。

[429: 匿名さん]

>>428 匿名さん
加えて定借。将来の資産価値が綺麗にゼロのマンション。本来定借はものすごい好立地とかで販売されるモデルであり、こんな郊外はあまり聞いたことがないですね。

[430: 周辺住民さん]

まぁ売れてないのは事実だけど気に入らないなら買わなければいいだけだね。
別に無理にここにする必要もないでしょうから。無駄なことに精を出さずに
アンチさんも程々にね

[431: 匿名さん]

このあたりの雰囲気は好きなんだけどね。
周辺の駒沢通り、園芸高校、少し足を伸ばせば駒沢公園、二子玉川、自由が丘。
ただ、金額的には十分予算の範囲内だけど、定期借地権でこの価格設定は買うのに躊躇してしまう。
今の価格設定よりも2割高くても、所有権のほうが買いやすかった。

[432: 匿名さん]

長期化してるとはいえ、この価格で６割も売れてることが普通に凄い
環境とかに惹かれるのかな。確かに便利ではないけど住環境としては悪くないよね

[433: マンション検討中さん]

値下げしてるからね

[434: 匿名さん]

>>433 マンション検討中さん
いくらくらいまで提示されてるのでしょうか。
半額くらいなら検討したいです。

[435: 匿名さん]

ここに限らずだけど大した金額はでてこないね
供給が少ないから

[436: 匿名さん]

ちなみに半額は流石にどこでもないでしょう
構ってちゃんの荒らしだったら構った私が愚かでした

[437: 匿名さん]

こんな高値で新築のここを買うなら、中古の三軒茶屋のグランドヒルズや池尻のアトラス、深沢ハウスを買ったほうがマシな気がする。

[438: 匿名さん]

>>437 匿名さん
ここは資産価値がゼロになり手元には何も残りませんからね。グランドヒルズなどであれば所有権は永遠にありますので資産価値はあり、将来建て替えでも自分の部屋はありますしね。そもそも普通のマンションとは比較してはいけないかと。

[439: 匿名さん]

それなら所有権物件を買えばいいだけですね。ここが所有権になるわけでもないですし。
所有権も追い銭必要だったり建て替えで揉める物件が多いですけどね。
まぁ色々な選択肢があるのはいいことですね。こちらだって６割以上は売れてる訳で
良いと思う方もそれなりにいるのでしょうから

[440: 匿名さん]

三茶や池尻を買えるならこんな辺鄙な場所を買おうとしないでしょ。

[441: 匿名さん]

環境の良さがウリでしょうから高い駅近とはまた層が違うのでしょう
ここも安くはないですけどね

[442: マンション検討中さん]

知り合いが住んでますが最高の環境だと言ってました。購入しようかな?。

[443: マンション掲示板さん]

住んでる方たちの評判は良いみたいですね

[444: マンション比較中さん]

物件自体はなかなか良いので、資産価値とか費用対効果とか気にしない人なら、購入も有りだと思います。

[445: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[446: 匿名さん]

住んでる方の住み心地は新築ですし、最高というしかないと思いますが。
でも、マンションは住み心地よりもランニングコストや管理形態、所有区分方法などを確認して購入するものだと思っています。

[447: 匿名さん]

駅までのシャトルバスもガラガラ、ピザ窯っていう意味不明な共用施設もあったり。
さらにガラガラな入居率でどうやって収支を管理しているんだろう、と不思議で仕方ないと思われてます、ご近所からは。

逆に、一気に賃貸マンション化した方が需要ありそう。
インターもありますし。

[448: 匿名さん]

でもそこまで値引きしてないしそんなに焦る感じもなさそうなんだよね。住んでる人の満足度も高そうだし、まあ近隣としては環境も整備してくれて良いイメージです。
早く全戸捌けるといいですね

[449: 匿名さん]

焦ってはいるでしょう
未だに週末は駅前でティッシュ配ってるし
スーモのフリーペーパーにも公告出してるし
より駅近にインフォメーションサロンを作ったのだから

[450: 匿名さん]

でも値引き渋いよ
焦ってたらとっとと大幅値引きして売るでしょ。

[451: マンション検討中さん]

値引きの額は気になるけどデベが焦っているかとどうか
とかはどうでもいい話だね。
住んでる人の満足感は高そうだから価格によっては
検討したい。

[452: ご近所さん]

東急沿線徒歩5分以内のマンションを探していますが
この環境であれば15分でも妥協出来るかな。
永住者向けと思いますが何かあった時
定期借地権で売るのも厳しいし徒歩15分で賃貸も厳しい。
もう少し下がれば考えたいですが
住友ほどでないにしても東急不動産もあまり値引かない
イメージですね。

[453: 匿名さん]

東急不動産の値引率は低いのですか？
チラシ配りや広告は確実に宣伝費が発生しますが、まだ値引きには至らない状態ですか？
値引きとなればそれだけで集客力になるでしょうし成約に確実性が増しそうですが、
まだ余裕がある段階なのかもしれませんね。

[454: 匿名さん]

値引率の高い低いボーダーラインはどの位なのでしょうか？

[455: 匿名さん]

>>452 ご近所さん
駅徒歩5分のマンションをお探しだとしたら、環境云々を加味したとしても、選択肢に入ると思えないです。
ここは、マンションの周りが少し坂の上なので、帰宅時は15分歩いた後に急な坂を登るような感じになり、表記の時間よりも辛く感じます。

駅からの距離は全く気にしません、という方でないと後々辛くなると思います。

[456: 匿名さん]

環境に惹かれる人が買う物件ですね。
6-7割売れたならそういう層も確実にいるのでしょう。
ただ戸数が少し多かったですね。

[457: 匿名さん]

中古も売りに出てますしね

[458: 匿名さん]

のんびりと販売ですね。東急も他のデベもだけど値引きはあんまりないね

[459: 匿名さん]

>>456 匿名さん
7割と言われるとそこそこ売れたように錯覚しますが正しくは5割から6割です
このマンションだけで見ると半分もよく売れたなと反応されますが、世間一般的に見たら完売が普通であって半分しか売れないマンションは異常です。異常マンションという前提をきちんと頭に入れて検討しないと後で痛い目にあいます。

[460: 匿名さん]

どこだっていつかは完売するから普通なんじゃない。
別にこの程度の長期化もなくもないですしね。
そぐわないなら検討しなければいいだけの話
異常どうこうもそう思う人もいるし思わない人もいるよね。