ブランズシティ世田谷中町ってどうですか？

[サラリーマンさん]

ブランズシティ世田谷中町についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/nakamachi/

所在地：東京都世田谷区中町五丁目21番6他（地番）
交通：東急田園都市線 「桜新町」駅 徒歩15分
東急田園都市線 「用賀」駅 徒歩15分
東急大井町線 「上野毛」駅 徒歩18分
間取：3LDK～4LDK
面積：70.58平米～90.98平米
売主：東急不動産
販売代理：東急リバブル
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東急コミュニティー

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[301: マンション掲示板さん]

ここも、ヤバイマンショの筆頭になっちゃいましたね

ソライエ成増かここが日本一売れてないマンションでは？

もちろん、悪くはないんですがいかんせん、高すぎですよね。
中町に価値を感じて、返済に問題ない人はいいですけど、

[302: 匿名さん]

中町自体は良い街ですよ。等々力渓谷に接する中町一丁目は建築協定のある高級住宅街だし、高台の五丁目は外国人向け住宅や清泉インターナショナルスクールもあるセレブな街。
かつては寿司のあら輝があり、いまも焼肉らぼうふ、うなぎの神田きくかわなど、世田谷、目黒、田園調布エリアでも随一の隠れ家的グルメスポット。
しかし、いかんせんここは価格設定が高すぎ。もともとはNTTの古い社宅が建つパッとしない場所だった。そもそも駅から遠いのは致命的なネガティプポイント。
私はこのエリアの雰囲気は好きですが、この価格では買いません。

[303: 通りがかりさん]

借地でこの値段はね。。借地でなければここまで売れないことはなかったでしょう。
そのくらい抵抗があります。

[304: 名無しさん]

わかります。
自分も安くても借地物件の購入は極力避けたいです。
ましてやこの価格では…いくら上物が良いとしてもリスクが大きすぎる。

[305: 匿名さん]

ずっと借り続けることができるタイプの借地（旧借地借家法？）だといいのかもしれないですが、
もう壊すことまで織り込み済みであると思うと
もっとお得感が出て来てほしいよね、と感じる人は多いのかもしれないですね。
この辺りはそもそも高級住宅地なんで
所有権マンションでこういう低層のマンションを作ると
本当はもっと高くなってくるんでしょうけれども。

[306: 匿名さん]

定期借地権ということですが、借地期間が終了した時に、再契約の可能性はどれ位あるのでしょうか。地主は誰なのでしょうか。再契約に応じてくれそうな地主なのでしょうか。
もし、敷地をずっと借り続けられる見込みがあるのならば、あまりデメリットはないような気がします。
前払地代として2000万円以上も払うことになっているので、再契約を期待できてもいいように思います。
そもそも、どうして普通借地権にしなかったのでしょうね。

[307: マンション検討中さん]

月額で解体積立金を集めておいて取り壊ししないで再契約とかないでしょ

[308: 匿名さん]

そうですね。定期借地権なので、貸し手が再契約しないと言えば、取り壊すしかないですね。
再契約はできないという前提で解体積立金を設けているのでしょう。
たぶん、実際に再契約できるかどうかは、借地期間の終了間近にならないと分からないでしょうから、仮に再契約できることになったら、解体のための積立金は修繕費（または建替えのための資金）に回せばよいですね。
定期借地権付きのマンションは、数十年後に中古で売却する場合には、借地期間の終了時に価値がゼロになるという前提の価格で取引されるので、それなりの低価格になりそうです。でも、仮に再契約できたとしたら、建物の価値は維持されるので、買った人はラッキーということになりそうですね。
最近はオフィスビルでも定期賃貸借が珍しくないですが、ビル会社にとってテナントは大切なお客さんなので、定期賃貸借の場合でもテナントが希望すれば（建物のリニューアルとかの理由がない限り）大抵は再契約できるようです。
定期借地権のマンションでも、地主にとって普通借地権よりも抵抗感が小さいので定期借地にしているだけで、実際は再契約は困難ではないといえないでしょうか。もちろん、貸し手次第ではありますが。

[309: 匿名さん]

ＮＴＴ東日本が地主なので70年後にどういう判断に至るかでしょうね。後、東急不動産が対面で立っているようなので心強いのかなと。個人的には。
近辺、お店ないとかコメント出てますが、通り名ついているようなところでないとスーパーなどは建てられないですよ。第一種低層住居専用地域ですから（個店は例外のはず）。でも、立てたとしても土地高すぎて採算が取れないですよ。世田谷の高級住宅街はだいたい。
お店が近隣に並ぶ雰囲気よりきれいに作られた家やマンションが並んでいる方が落ち着く気がします。

[310: マンコミュファンさん]

>>309 匿名さん

それって、不便な田舎みたいに聞こえますよ

[311: 検討板ユーザーさん]

以前近隣に住んでいましたが、スーパーはヨークマートが用賀中町通りあったはず。外食は有名店がチラホラありますよ。

[312: マンション検討中さん]

定借物件の難点は売却が極めて難しいことですね。普通のマンションなら10年20年住んだ後に相応の価格で売れるが、定借物件は残りの住める期間を消化してるので売却はものすごい大変。なので、通常定借はそのデメリットを上書きしてしまうほどのメリットがある、つまり港区の超一等地などの利便性がズバ抜けてるところが多い。ここは駅が遠く、世田谷という万人ウケする地域でもないので、定借で事業をスタートした判断は謎だ。半額くらいまで下げれば完売は可能だろうが、先に買った人は暴れますわな。東急はこのお荷物物件を今後どうしていくつもりなんだろう。

[313: 匿名さん]

先日この近所でバスが児童を轢く事故がありましたね
道が狭く見通しが悪い道が多いので心配です。

[314: マンション検討中さん]

定借マンションで再契約なんて有り得ないでしょう。解体して更地にする約束で土地を貸してるわけです。だから解体準備金を積み立ててるのです。
再契約の可能性はゼロですね。

[315: 匿名さん]

定借で2088年までの71年か。
ここにず～っと住み続けるなら良いのかな？
買ったら引っ越さないつもりで住み続けることが前提ってことですよね。
10年住んでから売却として、残りが61年か。
残り61年でも良いよって人に対して売ることになるんですね。

[316: 匿名さん]

再契約の可能性はゼロというよりは、再契約するどうかは貸主次第ということ。
借地期間終了時に、貸主が別の用途に使いたいと思えば、再契約しないだろうし、貸し続けた方が有利だと思えば、再契約に応じるでしょう。
再契約に応じるかどうかは、マンションの解体工事に着手するタイミングで分かるのでしょうかね。再契約の見込みがあれば、解体しなくてもよいので。
いずれにしても、再契約は貸主の一存で決まることなので、マンションの購入者は再契約は当てにできないという前提で買うしかない。その前提だと、定借の残存期間が少なくなればなるほど転売は難しくなる。
それがこのマンションのつらいところ。

[317: マンション検討中さん]

そうですね。普通のマンションなら土地も含めた所有権がありますから、建て替えても部屋を確保できて資産価値は維持できますが、ここは70年後は返却、つまり資産はゼロになる。こんなもったいない買い物あるのか？半分以上売れ残ってるそうだが、むしろ半分近くが売れたわけで買う人がいたのが驚き。

[318: マンション検討中さん]

>>316 匿名さん
再契約はありえないよ。
東急は再契約があるかもしれないなんて話をしてるの？そうなら酷すぎる。

ここは定借で地代も高いのに、物件がかなり割高だから厳しい。

[319: マンション検討中さん]

>>306 匿名さん
再契約のためにもう一回前払地代を2千万円払うんですか？現実的ですか？
築70年のマンションに？

[320: 匿名さん]

話しがかみ合っていないようですが、定期借地権であっても、貸主がOKといえば再契約は可能です。
ただ、貸主の意向次第なので、再契約は当てにできず、購入者は、再契約はないという前提で買うしかないということ。その意味で、「再契約はありえない」というのはその通り。
70年先のことなので、再契約できるかどうかとか（再契約できるとした場合の）借地料などの条件を今確定するのは無理でしょう。
仮に再契約が可能だとして、>>319 マンション検討中さん のように、再契約が現実的でないと70年後の住民が判断すれば、再契約しないで解体すればよいだけのこと。
要するに、そうした選択肢がいっさいなく、70年後にはマンションが無価値になる可能性が大きいということが、定借マンションが敬遠される理由でしょう。
最近のマンションは耐用年数にかかわらず、メンテナンス次第では70年以上もつでしょう。当初のマンション購入代金・前払地代だけでなく、期中も多額の管理費・修繕費をつぎ込んだマンションが70年後には価値ゼロになるのだから、勿体ない気がする。
貸主がお寺なら、再契約の見込みありですが、JRだと見込みないと思った方がよいのかな。

[321: マンション検討中さん]

>>320 匿名さん
違うだろう。
定借と普通借はまったくの別物なんだよね。
定借を再契約するということは実質的に普通借にすることに近い。
普通借というのは権利金を払って借地権という物権に近い強力な権利を創出すること。
定借はほぼ債権だよね。権利金も払ってないし。
まだ使えるから勿体ないとか関係なくて、70年分の対価しか払ってない以上、再契約は有り得ない。
もちろん、NTTがアホなら無くはないけど、合理的な判断能力があれば有りえないことがわかる。

[322: 匿名さん]

>>321 マンション検討中さん

定借も権利金ありますよ。
渋谷タワーは2000万円くらい取られた。

[323: 匿名さん]

それは一括前払い地代では？？

[324: 匿名さん]

>>323 匿名さん

いいえ、一括払い地代は別に2000万円です。契約書には、建物代、権利金、一括払い地代の３項目が記載されています。

[325: 匿名さん]

>>321 マンション検討中さん
320ですが、たぶん、言い方が多少違っているだけで、お互いの認識に違いはないと思いますよ。

「定借と普通借はまったくの別物なんだよね。」⇒その通り。

「定借を再契約するということは実質的に普通借にすることに近い。」⇒厳密には、ちょっと違う。普通借の場合は、基本的に解約・更新拒絶の正当事由がない限り、借主はずっと借り続けられるが、定借の場合は、基本的に借主は満期が来ると退去しなければならない。
でも、定借でも再契約が禁止されているわけではなく、満期時に貸主と借主が新たに合意すれば定借を再契約することは可能であり、再契約することによって定借が当然に普通借に切り替わるわけではない（オフィスビルの定借は再契約されることが珍しくないが、それで自動的に普通借に転換されることはない）。定借はあくまでも定借であり、再契約の期間が満了して、貸主が再々契約に応じなければ、借主は退去しなければならない。

NTTが貸主なら、再契約に応じる見込みは小さいだろうというのはその通りだと思う。
要するに、321さんはNTTが再契約に応じることはまず考えられないので、事実上「再契約はありえない」と言っているのだと思う。その点は同意。
つまり、このマンションでは定借の再契約はないだろうということ。（ただ、法律上は、（再契約が禁止されているわけではないので）もしNTTが貸し続けてもいいと思えば、定借の再契約に応じる理論的な可能性はあるということ。）

ちなみに、定借のマンションでお寺・神社が貸主のところもあるようなので、そうした物件なら再契約は見込めるかもしれない。お寺・神社は所有する不動産を自由に処分できないので、自分で使う予定のない土地はずっと貸し続けた方が有利だから。

[326: マンション検討中さん]

>>324 匿名さん
定借で権利金もなくはないけど、そのうち消える権利だよね。所詮は定借だから普通借より圧倒的に弱い。権利金が無いケースの方が多いよ。当たり前だけどね。

[327: 匿名さん]

>>326 マンション検討中さん

何言ってるか不明。
定借にない、との書き込みがあったから、あるよと言っただけ。
負けず嫌いなのかな？

[328: マンション検討中さん]

>>327 匿名さん
定借に権利金払っちゃった人に失礼な発言をしてしまい、すみませんでした笑
ゆるしてださーい。

[329: 匿名さん]

ブランズシチーもブリリア シチーも
なかなか勝ちあがれないね

[330: 匿名さん]

確かに、普通借の権利金と定借の権利金とでは、意味合いが違いますね。
パークコート渋谷ザタワーで、一括前払地代2000万円のほかに、権利金として2000万円とられたというのは、実質的に一括前払地代4000万円であるのを、それだと高すぎると言われそうなので、半分を権利金名目で徴求したということですか。それとも、定借で一括前払地代と権利金とを分ける実質的な意味はあるのですか（会計上・税務上の違いなど）？
もし、両者で税務上の違いがあるのなら、本来的には一括前払地代である金額の一部を意図的に権利金にするのは問題がありそうな気がする。

[331: 匿名さん]

>>330 匿名さん

前者と思って納得しています。
権利金は賃貸の礼金のように意味不明ですが、私のような買手からは、すべて込みでの物件価格なので、内訳の名目はどうでもいいのです。物件価格としてみて、お得感があったので買いました。
影響があるとすれば売却益を計算するときの建物部分の減価償却費ですが、それも小さめにでるので、税金は安くなる方向なので損はありません。

自分で定借を買っておいてなんですが、郊外の定借は避けた方が無難かと思います。出口戦略の選択肢である賃貸の需要が小さく賃料がとれないので。
また、敢えて定借だからこそマンションが建ったと思えるような都心の希少な立地でもないと所有権に対して競争優位に立てません。

[332: 匿名さん]

>>331 匿名さん
ご回答ありがとうございます。参考になります。

[333: 検討板ユーザーさん]

広尾ガーデンフォレストとかパークホームズ南麻布なら定借でも最後は賃貸に出せると思うけど、ここは難しいと思う。

[334: 匿名]

>>331 匿名さん
考えが甘いですね。
将来売却前提のお話ですがそもそも終わりが見えてるマンションに買い手がつくと思ってますか？新築でも中々売れないのに。
あとここの立地だと立派な郊外ですよ。
駅15分は有り得ない。

[335: 匿名さん]

>>334 匿名さん

だから、ここは郊外だから買っていませんよ。わかり難かったですか？
前から読んでください。

[336: マンション比較中さん]

地代が月2万強、年25万強、40年で1000万強、70年だと1800万ぐらい。
普通の分譲物件より、これだけ余計な支払いが生じる。
これじゃ定借物件なのに普通の分譲よりトータル支払い高い気がします。定借のメリットって何?

[337: 匿名さん]

定借かつ駅遠物件の割に物件価格が高すぎますね。
駅近志向、都心志向が年々強まっていることを考えると、将来この物件を売るにも貸すにも、損をするリスクがかなり高いと思う。
ずっと住み続けて次世代に資産として残すことも、定借なのでできないですし。
世田谷区東急沿線駅遠物件でも、まだ深沢ハウスの中古を買う方がマシのように思えます。

[338: マンション検討中さん]

>>331 匿名さん
その通りですね。定借は本来それのデメリットを上回る価値のある立地があるから成り立つ。場所が良ければどんだけ古くなっても必ず需要がある。ここは立地が悪すぎて賃貸も需要ない。何故定借なんかで事業スタートしたのか理解不能。半分売れ残りと騒がれてるが、半分近くも売れたことが驚き。

[339: 匿名さん]

物件価格に関しては、
ここまで来ると最後の最後までもうディスカウントはないので
これで検討していく形になるのですよね？

建材が高くなっているとか、人件費が高くなっているとの理由で
マンション価格は上がっていると聞いていますので
簡単には安くできないのであろうとは思いますが…
もう少しだけ、なにかお得感的な物があるといいのかなと思いました。

[340: マンション検討中さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[341: 匿名さん]

世田谷物件の未入居中古の値引きが割と増えてきているので、このまま値下げせずに行けるとは思えないなあ。
後一年頑張っても売れ残っていたら、バルク売りの後、賃貸に出されるというのがありそうなパターンかな。

[342: 匿名さん]

逆にこのマンションを買った人に、どうして買ったのかを聞きたいレベル。

全員が、「親を隣の老人ホームに入れたから」じゃないよね、ってくらい理由がわからない。

[343: マンション検討中さん]

>>342 匿名さん
可哀想だが、本当に決断した理由は気になりますね。家は高い買い物です。皆さん熟考されて買われたんでしょうが…

[344: 匿名さん]

東急関係の社員とか？
そのくらいしか思いつかないなぁ。

[345: 匿名さん]

住民スレも機能してないし、本当に誰か買って住んでるんだよね？

[346: 匿名さん]

桜新町から15分ということは往復30分
ただ、不動産関係だからいいますが、あくまでもそれって直線距離なので
女性でヒールを履いてれば、まぁ片道20分ですね。

[347: 検討板ユーザーさん]

過去レスには住民の方の書き込みありますね

[348: 検討板ユーザーさん]

いいじゃないですか。
駅近だけが良いマンションではないのだし、定借のが都合が良い人だって中にはいるはず。
いろんなマンションがあるからこそ、自分好みのマンションを選べるのだから。
ここを選ぶ方も、皆んなが皆んな、港区に住みたい訳じゃないのとそう変わらないと思いますよ。

[349: 匿名さん]

駅まで片道20分でもシャトルバスがあれば大きな問題ではないように思います。
朝は6時30分から運行しているんですよね？
時間帯ごとの本数が知りたいので時刻表があればと思いますが、
詳細はまだ決まっていないのでしょうか。

[350: 匿名さん]

中町は落ち着いた環境の良い住宅街だと思いますよ。ただ、今の時代は、都心志向の高まりと駅近志向の高まりを受けて、このエリアの需要が落ちてきているのは事実。
そんな中で、このマンションは駅遠で定期借地というハンデを抱えながら、単価は決して安くない。この駅距離だと賃貸需要もほぼなし。
落ち着いた環境ではあるけれども、自由が丘周辺、駒沢公園周辺、二子玉川エリアのようなプレミアム感もない。
このマンションを買われた方は、何を決め手に買ったのか、お尋ねしたいです。