ブランズシティ世田谷中町ってどうですか？

[サラリーマンさん]

ブランズシティ世田谷中町についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/nakamachi/

所在地：東京都世田谷区中町五丁目21番6他（地番）
交通：東急田園都市線 「桜新町」駅 徒歩15分
東急田園都市線 「用賀」駅 徒歩15分
東急大井町線 「上野毛」駅 徒歩18分
間取：3LDK～4LDK
面積：70.58平米～90.98平米
売主：東急不動産
販売代理：東急リバブル
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東急コミュニティー

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[222: 匿名さん]

修繕積立金はどのマンションでも同じ仕組みです。
時代と共に素材は良くなっていても外側の修繕は当然ですし、
年数経てば老朽化の点を考慮して修繕金は高くなります。

他にも個々で対応する範囲となる配管や水回り設備の入れ替え工事なども考慮すると、
戸建てよりマンションの方が楽かなと感じてしまいます。

修繕の話ではないですが、日常生活でも
掃除やゴミ出し、庭の手入れとかも管理会社でやってくれるのは助かりますね。

[223: マンション検討中さん]

これから購入する人は、借地期間が減少しているのだから、
値引きを頑張ってほしいですね。

更地にして返却するのだから、修繕積立金・建物破壊積立金？いらないよね。
と思う素人です。

近辺に高層建物がないから、月が大きくきれいに見えます。

[224: 坪単価比較中さん]

＞更地にして返却するのだから、修繕積立金・建物破壊積立金？いらないよね。
＞と思う素人です。

私もど素人ですが、約70年間、一切補修する必要が無いというわけは無いので
修繕積立金は当然必要でしょうし、最後に更地にして返却せねばならないからこそ’
建物破壊積立金が必要って事くらいは想像できます。

しかし、ここ、どれくらい埋まっているのだろうか？

[225: 匿名さん]

７０年後に残っているマンションが資産と思える借地権マンション反対派の方々の感覚が理解できない。
子供達、築７０年のマンションを財産に残されても迷惑だと思いますけど笑

借地権の残年が３０年とかじゃ売却は難しでしょうけど、その頃は築４０年でしょう。

この１０年前後で新築マンション山ほど建ってるんだから所有権のマンションも同じ頃には
ほぼ無価値じゃないですか。

管理・修繕費も他のマンションと大差ないのに高い高いて・・・

見学行きましたけど、いいマンションでしたよ。

[226: 匿名さん]

225さん、同感です。
昨日のTVタックルでは、日本の人口予想が１億人を切ることで
「要らない土地は要らない」と出演者の１人が言ってました。

[227: 匿名]

入居されるまでの借地料を心配されている方がいますが
表示価格には前払いの借地料が含まれていますよ。
ですので、完売までに何年を要したところで、全額ではないにしてもディベロッパーは
借地料は収受できるかと。

売却時も償却しきれなかった前払い借地料は売却価格に含められるはずです。

大手ですから、素人が思いつくような問題は事前に考慮されているんじゃないでしょうか。
なんで借地ってこんなにイメージ悪いんでしょうね。

[228: 匿名さん]

日本人の人口が減り、土地の価値が下がっていけば
土地を所有することのイメージも下がると思いますよ。

[229: マンション検討中さん]

>225さん
例えば購入が40歳で90歳で亡くなったとしましょう。その時こちらのマンションは、築50年。
20年を残し、終わりが見えたマンションなので、貸す事も売る事も出来ず、固定資産や管理を任される方がよっぽど不憫かと思います。
所有権であれば、建て替えやリノベーションなど様々な道があるかと思いますがね。

[230: 匿名さん]

築50年の所有権マンションだって、住みたい人は稀でしょう。
人口はドンドン減っていき、幾らでも空きマンション空き戸建てはあるでしょうから。
建て替えやリノベをやっても、費用対効果が割に合わなければ意味が無い。

[231: 匿名さん]

ここってそんなに売れてないのですか？
惨戸数が気になる。

[232: 225]

>>229 マンション検討中さん

そうですね。
ただ、いづれも初期費用がかかるものですから230さんが言う通り費用対効果があるかどうかでしょう。

所有権のあるマンションは、建物の終わりが決まっていないのでリノベーションや建て替えという複数選択しが浮かび、入居者の大多数賛同を得づらくなりにっちもさっちもいかない事態が起こりうるのだと思います。

貸すも売るもできないなら、生前贈与で現金は渡しておき、不動産は相続放棄して競売にかけてもらえばいいと私は思います。

ただ、これは所有にも借地にも言えますが、競売にかけても売れず、管理組合が所有せざる得ないことがあるので、自分がまだ生きている側なら管理費が釣り上がるリスクなどはあるかもしれませんね。

築30〜40年前後で売却し、隣の老人ホームに移れるのはこの物件のメリットかと思いますよ。

ちなみに、私は営業でもブランズの回し者でもなんでもありませんので悪しからず。

[233: 225]

>>231 匿名さん

小出しで販売しているようで、残戸数は半分弱みたいです。販売中以外の未供給部屋は値付けがされていないらしく売ってくれませんでした。

NTTへ前払い地代が1件で2000万円前後入ってくるから、全戸一気に支払われると大変なのか

売れてないからなのか、諸事情があるからなのか、なぜそうしているかはわかりません。

[234: 匿名さん]

何で一気に売らないで、小出しで販売してるんだろ？と思ったんですが、帳簿や財務的な何かしらの事情があるからっていうことがある可能性もある、ということですか。

希望している部屋を値段がついていないからと販売していないということならそうなのかなって。

所有権物件は、結構建て替えとかで揉めることが多いと聞きます
ここみたいなタイプの方がある意味分かりやすいかも。

[235: マンコミュファンさん]

ここ、小出し販売でしのいでますね。

[236: 匿名さん]

そもそも、お値段もちょっとするなぁという感じで戸数も多いので
販売期自体は長くなるだろうな、というのはあるかも。

値下げなどがあると動きは早くなるとは思いますが、最近の世田谷のマンション価格を思うと飛び抜けて高いというわけではないので、
このままで行くでしょうね。

結局今は、ある意味空いている物件は好きに選べる状態なんでしょうか？

[237: マンション検討中さん]

梅雨明けの青空と敷地内の巨木の緑の対比がきれいなマンションだから住みたい。
でも、価格が。。。
あと、管理費も高い気が。。。

夜のライトアップ？もきれいな良いマンションです。

[238: 匿名さん]

管理費に関しては、総戸数がかなりあるマンションなので
もう少し安くなるのかなぁという印象でしたが意外にもそうではなかったんですね。
なんとなく
大規模マンションって
ローン以外の月々の固定費って抑えやすくなってくるのではないか、
という風になってくると期待される方も多いのではないかと思いますが。

[239: 匿名]

管理費や修繕積立金って安ければいいっていうものではないと思いますよ。

金額と修繕計画と各金額に含まれている内容で適切かどうかが重要かと思います。

表向きの金額が安くても、適切にメンテされなければ価値は下がるし新築時と同様快適に住めなくなる。

あそこは敷地が広くて、一種低層住宅の緩和処置受けるために緑地面積をとっているから維持管理が大変なんでしょうけど、プロがずっと管理してくれるならあの環境が維持できていいと思いますよ。
低層マンションは手入れが楽。

[240: 匿名さん]

駅まで多少距離がありますが、居住者専用シャトルバスがあるのはとてもすごいと思いました。
とは言いましてもこういったところが管理費に影響してしまうのかもしれませんが、
何に使われているか分からないものより、こういった実用性のあるものは良いですね。

[241: 匿名さん]

でもこのシャトルバスは乗るたびに有料ですし今のところ一年間限定で、その後は住民の理事会により継続かどうかを決定するんですよね。
これをアテにして入居するのは危険な気がします。
この辺りは小売店も少ないし坂もあるし、自転車は必須。つまり自転車に自信のない高齢者は、免許など返上したらタクシー以外に足がなくなる場合も。

こういうの多いですね、他のマンションでも・・・ライブラリーあると思ったら本が入るのは一年だけとか
実際1年後は継続されることが多いのかどうなのでしょうね。

[242: 買い替え検討中さん]

台風が来ても、周囲より少し高い位置にあるから安心ですね。
モデルルームの担当者は感じの良い人だったし、購入したいが、
他の人が書いている通り、管理費の高さが気になります

[243: 匿名さん]

ここは周辺物件と比べて単価設定が高すぎるとおもう。
土地としては悪くない場所。この辺りの玉川地区高台エリアの住宅街の雰囲気が好きな人はそれなりに多い。
しかし、単価設定が相場から上方乖離しているので、中古で売るときはかなり損すると思う。

[244: マンション検討中さん]

>>243

ここは定借って認識してます？
どうやって、周辺物件の相場と比較したのでしょう？

いずれにしても割高ということに異論は無いですが。

[245: マンション検討中さん]

そろそろ中古物件がでてきても良いと思うが、価格どのくらいなのだろう？

[246: マンション比較中さん]

定借でランニングコスト糞高い中古買う人いるか？

[247: 匿名さん]

いろいろ情報間違っている部分があるので、よく確認した方がよいかと。。
なぜところどころ１年という数字がでているのかはわかりませんが、シャトルバスは乗るたびに有料ではありませんよ。
ライブラリも限定配置とかではないし。

あと、中町深沢（上野毛、用賀、駒沢とか）の住環境とか商店を知らない方なのかな。路線バスは放射状に走ってますよ。

[248: 名無しさん]

定期借地でなかったらもっと高い物件なのに、いまの価格で高いと文句言うのは理解できない。

[249: マンション比較中さん]

>>248 名無しさん
価格はまあ高いなーとは思うけど理解できる。
あり得ないと思うのは、ここのランニングコスト。

[250: 周辺住民さん]

ライトアップのポスターで好感度更にアップ
買えへんけど。
シャトルバスは、通勤時間中がブランズ住民優先
日中は、老人ホーム利用者優先と担当者が丁寧に説明してくれた。

[251: 匿名さん]

シャトルバスについてありがとうございました。
うまく住み分けできるみたいですし、そうなってくるときちんと長く運用されそうなかんじですね。
優先、ということは、空きがあれば乗れますよーということでしょうから
とても便利だと思いました。
シャトルバス有りきで考えてらっしゃる方にはいいのではないかな。

[252: 通りがかりさん]

ランニングコストそんなに高いんですか？

[253: 秋永]

東急コミュニティーが管理だと、間違いなく10年後に修繕積立金2割値上げになる。管理組合の理事選出や住人（組合員）同士の意見対立を煽り、総会や理事会への出席を嫌悪する状況を作る。結果、一部住民が長期にわたって理事を独占し、東急コミュニティの協力者への利益分配を諮る。管理コストの値上げ分の一部はこのように東急コミュニティーの利益に協力する住民と共謀し、一般組合員の意見は抹殺される。管理会社の変更は絶対にできない。分譲時の個人情報によってディベロッパー系列の管理会社はすべてを操作できるので、危険。住民間の合意、組合の民主的、主体的運営は不可能。異議を唱える住民は排除されるように個人情報が理事に吹きもまれるので、理事らは無責任な決定を、最も重要な管理規約の改悪もたやすく実行される。転売目的なら別だが。

[254: 秋永]

同一管理会社ですが、70㎡で月額5万円弱、購入時10年前は3万円台でした。東急コミュニティは持ち株会社の東急不動産の収益頭で、永久に利益を確保できる。一般住民の値上げ抵抗値は極めて低い。理事長が管理会社の関係者、利益共同関係者の弁護士やマンション管理士、修繕等の建設会社などの人間で、理事は専業主婦などとなると、月額500万のマンション管理、維持コストが高いと感じても何も意見できない。

[255: マンション契約済み]

ブランズシティ世田谷中町の契約者専用スレをたてましたので、よろしくお願いします。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/637085/

[256: 匿名さん]

駅から若干遠いので通勤には不便に感じるかもしれませんが、個人的にはこのくらいの距離であれば十分に快適に生活出来るので良いですね。外観もきれいなので評価の高い物件と言えると思います。

[257: 匿名さん]

契約者さんの専用スレッドができたんですね。ありがとうございます。
覗いてみたら、できたばかりのせいかまだ書き込みがありませんでした。
契約者専用とは言え、読む方が参考になるような活気のある掲示板になるといいですね。
特にシャトルバスについては興味のある方が多いと思います。

[258: 匿名さん]

シャトルバスやコンシェルジュサービスと充実していますが息の長い運営ができるか気になります。先々のことを考えると継続していただかないと車も手放すでしょうから。二子玉川にも近いけれど公園などが多く自然もたくさんあり落ち着いている場所ですね。保育園や小学校、中学校が近くなのでファミリー層も多く入られるでしょう。

[259: マンション検討中さん]

こちら、C棟とF棟は老人ホームが目の前に、
B棟とE棟は目の前が狭い中庭
A棟とD棟が、一番眺望はいいと思いますが
D棟は広くて高い部屋ばかり。
A棟はまだ売り出してないって…。

A棟は70平米前半の部屋があり、ちょうどいいかなと思っていたのに、まだ売り出しません！って、かなり機会損失してますよね。
借地権でも考慮に入れようと思っていたのに…。
何なんでしょうね、この天狗な売り方は。
もう竣工して一年以上経つのに、A棟まるごと販売まだですとかどういうこと？

ほかのマンション行こう、っと。
本当、売り方間違ってるよね。

[260: 名無しさん]

>>259 マンション検討中さん

まてばええやん

[261: マンション検討中さん]

>>260 名無しさん

今年度中に買おうと思って動いているので、無理ですね。

しかも、いつかわかっているならともかく、
いつになるかわからない、と…。

竣工してから一年以上経っててこれはないですよ。
そのうちに中古も出て来る頃なんじゃないですかね。

[262: マンション検討中さん]

>>261 マンション検討中さん
今売り出している東側の棟を売り切るまで西側は売らないって聞いたよ。
他をあたったほうがいいですね。

[263: マンション検討中さん]

>>262 マンション検討中さん
西側の中でも、C棟はもう売りに出されてるんですよね。
F棟がまだ売れてないのに。

A棟とB棟だけまだ売られていない。

どういう戦略なのかもよくわかりません。

借地権でそもそも融資引くの難しい物件だから、現金で買える金持ちシニア狙いなのか…

ポツポツと空いているのが東急のプライドとして許せないから、確実に片側ずつ埋めたいんですかね。

[264: 名無しさん]

>>263 マンション検討中さん

中古物件でましたね。

[265: hiro]

D棟角部屋売りに出てますよ。
チラシ見ました。
７６８０万だったかな？

[266: 匿名さん]

もう中古物件が販売されているそうですが、完売前の中古とは珍しいように思います。
このような部屋はどのような理由で売りに出されているのでしょう？
価格を見るとあまり安くなっていないようですが、未入居の部屋ですか？
それとも運用向けとして購入された部屋が動きはじめたのでしょうか？

[267: マンション検討中さん]

>>266 匿名さん

理由はわかりませんが、D棟のほかの部屋よりは安いです。
D棟は少し広めの部屋が多く、前に見たときは8千万台にのってしまう部屋が殆ど。
角部屋ともなればその中でも高く、借地のくせに強気の値段でした。
8千万以下となれば、自分の予算にものってくるので考えたいですが、いかんせん中古になるので、悩みますね。

[268: マンション検討中さん]

ところでここの中古って、どこに情報出てるんですか？

[269: 匿名さん]

消費税の増税前に買いたい人も多そうなのに、まだ販売されていないんですね。

3000万円の物件、8%だと240万、10％だと300万
4000万円の物件、8％だと320万、10％だと400万

この2％の差額、割引キャンペーンなどで適用してくれればいいのですが。あとは、大手だと株主優待を利用すると〇％割引で建てられるなんてこともありました。

中古物件は現在ないみたいです。検索してみましたがヒットしませんでした。一時期のものだったんでしょうか。

[270: 匿名さん]

消費税は土地部分にはかからない

[271: マンション検討中さん]

>266
こんな短期間に買って売ったら値上がりもしてないし課税が大きくてまともな転売ビジネスになりません。買って後悔されたか転勤などの事情があったのか、何らかあったのでしょう。

[272: 匿名さん]

駅遠バス便、ファミリー向けの定借新築物件が投資物件になる訳ないでしょう。

[273: 匿名さん]

中古で売り出されている部屋が、契約した途端に転勤が決まってしまったなど
オーナーさんが泣く泣く手放さざるを得ないような事情で、未入居物件であれば
掘り出し物になりますよね。
もうなくなってしまったとの事ですが、申込みが殺到したのかしら…？

[274: 匿名さん]

消費税は土地部分にはかからないということですが、
建物と土地の価格の割合っていうのはどれくらいになるのですか？
半々？それとも土地のほうがお高いのか？
そういう割合っていうのは、モデルルームに行った段階で
教えてもらえたりするのですか？
不動産、むずかしい。

[275: eマンションさん]

>>274 匿名さん
購入者ですが、土地代は大体2000〜2500万円ほどだったと思いますよ。
ブランズの営業さんは皆さん親切でしたので、聞けば教えてくれると思います。
販売価格に建物代と土地代の一部が入っていて、その土地代は竣工日から償却した額になりますので1年半〜2年分くらいは償却されてると思います。
月々の土地代は2万円〜3万円のあいだで、地価に応じて変動します。
ご参考になれば。。

[276: マンション検討中さん]

しかしいつまでもここ売ってるね。
大丈夫なのか？
借地だから住める日数が刻々と…

[277: 名無しさん]

もう1年たったしね、経ってから。
住民の方、買ってみてどうですか？

[278: マンション検討中さん]

>>277 名無しさん
住み心地はとてもいいです。周りの環境も住人の方も落ち着いていてゆったり暮らせてますし、ここで子育てができて満足しています。

[279: 検討板ユーザーさん]

>>278
どの程度の部屋が埋まっているのでしょうか？

[280: 匿名さん]

落ち着いている環境というのはいいなと思います。ここまで駅まで離れてしまうと、さすがに繁華街みたいなものからは無縁になってきますよね

今のところは、14戸の販売となっています。その他の住戸はもう入居済みなんでしょうか。駅まで遠い上に、定期転借地なので、
その分、マンション価格としてはかなり抑えられているのですが
反面、それが決断しにくい条件にもなってしまっているので、難しいですよね、、、

[281: 住民板ユーザーさん1]

今朝、こちらの青色のシャトルバスが
駅前近くの信号をすごいスピードで抜けていきました。黄色から赤信号に変わっていたのに。
危なかったです。
遅れていたからか焦っていたのかも知れませんが、マナーは守っていただきたいです。

[282: マンション検討中さん]

このマンションのことが記事で出てますね。

http://news.livedoor.com/lite/article_detail/15681843/

[283: 匿名]

駅から15分はエントランスまで？
３階の奥側のお部屋ですと玄関ドアまで22～23分って
とこでしょうか？
このあたりでこの価格ならいちいちマンションに住む
必要無く戸建てがいいかと

[284: 匿名さん]

世田谷の駅遠物件より城東地区の駅近物件のほうがマシに思える。都心勤務ならね。

[285: 匿名さん]

いまや北千住の駅近と世田谷区玉川エリアの駅遠物件の坪単価がほぼ同じになってきたというのが感慨深い。自分は北千住なんか住みたくないけど、若い世代はそうではないらしい。

[286: 評判気になるさん]

>>282 マンション検討中さん
記事によれば、まだ半分も残っているんですね…大幅値引き狙えそうですね。

[287: 匿名さん]

>>285 匿名さん
北千住のタワーは期待できますよ。間違いなくここより高いですが。

[288: マンション検討中さん]

半分残っていても割引はあまりなかったです。大幅値引きを狙えるのはプラウドくらいじゃないですか？

[289: 匿名さん]

北千住の新築タワマンは坪450万円ですよ。足立区ですが、ここの1.5倍くらい高いです。

[290: 匿名さん]

>>289 匿名さん
有史最高値の足立区物件ですね。

[291: 匿名さん]

京王小田急の世田谷のマンションが不人気になってきているというのは聞いていたけど、東急沿線も徐々に売りにくくなってきているのかな。
世田谷ナンバー導入してから、城南エリアでも世田谷だけが人気無くなってきているような気がする。

[292: 匿名さん]

赤羽や錦糸町あたりの駅近もかなり値上がりして、世田谷の駅遠に肉薄しつつありますね。

[293: マンション検討中さん]

ブランズシティ久が原も絶賛値引き中なんだから、プラウドに限らず東急も値引きしてるだろう。値引き無いと思いたいのは購入者だけ。

[294: マンション検討中さん]

世田谷がどうこうではなく、駅から遠いのに周りに日常的に使えるお店がないから売れ行きが良くないだけだと思う。
結局は駅近が人気…

[295: 名無しさん]

徒歩15分超えの弦巻・千歳台で供給も多いのが…だよね。

[296: マンション検討中さん]

某雑誌見てここ覗きに来てみました。
借地なのにいまだに半分も売れ残ってるのは悲惨ですね。。。

[297: マンション検討中さん]

小出しに販売してることに対してコメントされてる方いますが、単に売れてないだけですよ。
購入意思が事前にない住戸を販売対象にしてしまうと、在庫 として今後カウントされます。在庫が多くなると売残り感が出てしまうので、通常は事前申し込みが入った住戸のみ販売とします。だから第１期完売とかになるわけです。完売なのは当たり前なのに知らない人は見て焦るわけです。販売が長引けば長引くほど販売固定費もかさみ、会社の利益を圧迫します。あえてゆっくり販売するところなんてありません。ゆっくり販売せざるを得ない状況ということです。

[298: 匿名さん]

駅が遠い上に定借なのに、販売価格が高すぎるのではないかと。

[299: 匿名さん]

>>294
新しい街を作るって言ってたのにマンションの敷地内に東急ストアさえ作らなかったのはなぜなんでしょうね？それこそ本当に街を作っちゃえば良かったのに

[300: 匿名さん]

東洋経済の絶望未来マンション記事を読んで来たのですが、世田谷で本当にそんなことが起きてるんですね
バブルの後処理で千葉の季美の森の土地が売り出し後5年以上経ってパンフの4割引になっていたのを思い出しました

[301: マンション掲示板さん]

ここも、ヤバイマンショの筆頭になっちゃいましたね

ソライエ成増かここが日本一売れてないマンションでは？

もちろん、悪くはないんですがいかんせん、高すぎですよね。
中町に価値を感じて、返済に問題ない人はいいですけど、

[302: 匿名さん]

中町自体は良い街ですよ。等々力渓谷に接する中町一丁目は建築協定のある高級住宅街だし、高台の五丁目は外国人向け住宅や清泉インターナショナルスクールもあるセレブな街。
かつては寿司のあら輝があり、いまも焼肉らぼうふ、うなぎの神田きくかわなど、世田谷、目黒、田園調布エリアでも随一の隠れ家的グルメスポット。
しかし、いかんせんここは価格設定が高すぎ。もともとはNTTの古い社宅が建つパッとしない場所だった。そもそも駅から遠いのは致命的なネガティプポイント。
私はこのエリアの雰囲気は好きですが、この価格では買いません。

[303: 通りがかりさん]

借地でこの値段はね。。借地でなければここまで売れないことはなかったでしょう。
そのくらい抵抗があります。

[304: 名無しさん]

わかります。
自分も安くても借地物件の購入は極力避けたいです。
ましてやこの価格では…いくら上物が良いとしてもリスクが大きすぎる。

[305: 匿名さん]

ずっと借り続けることができるタイプの借地（旧借地借家法？）だといいのかもしれないですが、
もう壊すことまで織り込み済みであると思うと
もっとお得感が出て来てほしいよね、と感じる人は多いのかもしれないですね。
この辺りはそもそも高級住宅地なんで
所有権マンションでこういう低層のマンションを作ると
本当はもっと高くなってくるんでしょうけれども。

[306: 匿名さん]

定期借地権ということですが、借地期間が終了した時に、再契約の可能性はどれ位あるのでしょうか。地主は誰なのでしょうか。再契約に応じてくれそうな地主なのでしょうか。
もし、敷地をずっと借り続けられる見込みがあるのならば、あまりデメリットはないような気がします。
前払地代として2000万円以上も払うことになっているので、再契約を期待できてもいいように思います。
そもそも、どうして普通借地権にしなかったのでしょうね。

[307: マンション検討中さん]

月額で解体積立金を集めておいて取り壊ししないで再契約とかないでしょ

[308: 匿名さん]

そうですね。定期借地権なので、貸し手が再契約しないと言えば、取り壊すしかないですね。
再契約はできないという前提で解体積立金を設けているのでしょう。
たぶん、実際に再契約できるかどうかは、借地期間の終了間近にならないと分からないでしょうから、仮に再契約できることになったら、解体のための積立金は修繕費（または建替えのための資金）に回せばよいですね。
定期借地権付きのマンションは、数十年後に中古で売却する場合には、借地期間の終了時に価値がゼロになるという前提の価格で取引されるので、それなりの低価格になりそうです。でも、仮に再契約できたとしたら、建物の価値は維持されるので、買った人はラッキーということになりそうですね。
最近はオフィスビルでも定期賃貸借が珍しくないですが、ビル会社にとってテナントは大切なお客さんなので、定期賃貸借の場合でもテナントが希望すれば（建物のリニューアルとかの理由がない限り）大抵は再契約できるようです。
定期借地権のマンションでも、地主にとって普通借地権よりも抵抗感が小さいので定期借地にしているだけで、実際は再契約は困難ではないといえないでしょうか。もちろん、貸し手次第ではありますが。

[309: 匿名さん]

ＮＴＴ東日本が地主なので70年後にどういう判断に至るかでしょうね。後、東急不動産が対面で立っているようなので心強いのかなと。個人的には。
近辺、お店ないとかコメント出てますが、通り名ついているようなところでないとスーパーなどは建てられないですよ。第一種低層住居専用地域ですから（個店は例外のはず）。でも、立てたとしても土地高すぎて採算が取れないですよ。世田谷の高級住宅街はだいたい。
お店が近隣に並ぶ雰囲気よりきれいに作られた家やマンションが並んでいる方が落ち着く気がします。

[310: マンコミュファンさん]

>>309 匿名さん

それって、不便な田舎みたいに聞こえますよ

[311: 検討板ユーザーさん]

以前近隣に住んでいましたが、スーパーはヨークマートが用賀中町通りあったはず。外食は有名店がチラホラありますよ。

[312: マンション検討中さん]

定借物件の難点は売却が極めて難しいことですね。普通のマンションなら10年20年住んだ後に相応の価格で売れるが、定借物件は残りの住める期間を消化してるので売却はものすごい大変。なので、通常定借はそのデメリットを上書きしてしまうほどのメリットがある、つまり港区の超一等地などの利便性がズバ抜けてるところが多い。ここは駅が遠く、世田谷という万人ウケする地域でもないので、定借で事業をスタートした判断は謎だ。半額くらいまで下げれば完売は可能だろうが、先に買った人は暴れますわな。東急はこのお荷物物件を今後どうしていくつもりなんだろう。

[313: 匿名さん]

先日この近所でバスが児童を轢く事故がありましたね
道が狭く見通しが悪い道が多いので心配です。

[314: マンション検討中さん]

定借マンションで再契約なんて有り得ないでしょう。解体して更地にする約束で土地を貸してるわけです。だから解体準備金を積み立ててるのです。
再契約の可能性はゼロですね。

[315: 匿名さん]

定借で2088年までの71年か。
ここにず～っと住み続けるなら良いのかな？
買ったら引っ越さないつもりで住み続けることが前提ってことですよね。
10年住んでから売却として、残りが61年か。
残り61年でも良いよって人に対して売ることになるんですね。

[316: 匿名さん]

再契約の可能性はゼロというよりは、再契約するどうかは貸主次第ということ。
借地期間終了時に、貸主が別の用途に使いたいと思えば、再契約しないだろうし、貸し続けた方が有利だと思えば、再契約に応じるでしょう。
再契約に応じるかどうかは、マンションの解体工事に着手するタイミングで分かるのでしょうかね。再契約の見込みがあれば、解体しなくてもよいので。
いずれにしても、再契約は貸主の一存で決まることなので、マンションの購入者は再契約は当てにできないという前提で買うしかない。その前提だと、定借の残存期間が少なくなればなるほど転売は難しくなる。
それがこのマンションのつらいところ。

[317: マンション検討中さん]

そうですね。普通のマンションなら土地も含めた所有権がありますから、建て替えても部屋を確保できて資産価値は維持できますが、ここは70年後は返却、つまり資産はゼロになる。こんなもったいない買い物あるのか？半分以上売れ残ってるそうだが、むしろ半分近くが売れたわけで買う人がいたのが驚き。

[318: マンション検討中さん]

>>316 匿名さん
再契約はありえないよ。
東急は再契約があるかもしれないなんて話をしてるの？そうなら酷すぎる。

ここは定借で地代も高いのに、物件がかなり割高だから厳しい。

[319: マンション検討中さん]

>>306 匿名さん
再契約のためにもう一回前払地代を2千万円払うんですか？現実的ですか？
築70年のマンションに？

[320: 匿名さん]

話しがかみ合っていないようですが、定期借地権であっても、貸主がOKといえば再契約は可能です。
ただ、貸主の意向次第なので、再契約は当てにできず、購入者は、再契約はないという前提で買うしかないということ。その意味で、「再契約はありえない」というのはその通り。
70年先のことなので、再契約できるかどうかとか（再契約できるとした場合の）借地料などの条件を今確定するのは無理でしょう。
仮に再契約が可能だとして、>>319 マンション検討中さん のように、再契約が現実的でないと70年後の住民が判断すれば、再契約しないで解体すればよいだけのこと。
要するに、そうした選択肢がいっさいなく、70年後にはマンションが無価値になる可能性が大きいということが、定借マンションが敬遠される理由でしょう。
最近のマンションは耐用年数にかかわらず、メンテナンス次第では70年以上もつでしょう。当初のマンション購入代金・前払地代だけでなく、期中も多額の管理費・修繕費をつぎ込んだマンションが70年後には価値ゼロになるのだから、勿体ない気がする。
貸主がお寺なら、再契約の見込みありですが、JRだと見込みないと思った方がよいのかな。

[321: マンション検討中さん]

>>320 匿名さん
違うだろう。
定借と普通借はまったくの別物なんだよね。
定借を再契約するということは実質的に普通借にすることに近い。
普通借というのは権利金を払って借地権という物権に近い強力な権利を創出すること。
定借はほぼ債権だよね。権利金も払ってないし。
まだ使えるから勿体ないとか関係なくて、70年分の対価しか払ってない以上、再契約は有り得ない。
もちろん、NTTがアホなら無くはないけど、合理的な判断能力があれば有りえないことがわかる。