ブランズシティ世田谷中町ってどうですか？

[サラリーマンさん]

ブランズシティ世田谷中町についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/nakamachi/

所在地：東京都世田谷区中町五丁目21番6他（地番）
交通：東急田園都市線 「桜新町」駅 徒歩15分
東急田園都市線 「用賀」駅 徒歩15分
東急大井町線 「上野毛」駅 徒歩18分
間取：3LDK～4LDK
面積：70.58平米～90.98平米
売主：東急不動産
販売代理：東急リバブル
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東急コミュニティー

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[221: 通りがかりさん]

修繕積立金(月額)：7,600円～8,700円
て・・・ずっとこのままなわけがありません。最初は安く設定してますが、初期設定では必ず資金繰りがショートするので、後々上げることになります。その辺は忘れずに。

[222: 匿名さん]

修繕積立金はどのマンションでも同じ仕組みです。
時代と共に素材は良くなっていても外側の修繕は当然ですし、
年数経てば老朽化の点を考慮して修繕金は高くなります。

他にも個々で対応する範囲となる配管や水回り設備の入れ替え工事なども考慮すると、
戸建てよりマンションの方が楽かなと感じてしまいます。

修繕の話ではないですが、日常生活でも
掃除やゴミ出し、庭の手入れとかも管理会社でやってくれるのは助かりますね。

[223: マンション検討中さん]

これから購入する人は、借地期間が減少しているのだから、
値引きを頑張ってほしいですね。

更地にして返却するのだから、修繕積立金・建物破壊積立金？いらないよね。
と思う素人です。

近辺に高層建物がないから、月が大きくきれいに見えます。

[224: 坪単価比較中さん]

＞更地にして返却するのだから、修繕積立金・建物破壊積立金？いらないよね。
＞と思う素人です。

私もど素人ですが、約70年間、一切補修する必要が無いというわけは無いので
修繕積立金は当然必要でしょうし、最後に更地にして返却せねばならないからこそ’
建物破壊積立金が必要って事くらいは想像できます。

しかし、ここ、どれくらい埋まっているのだろうか？

[225: 匿名さん]

７０年後に残っているマンションが資産と思える借地権マンション反対派の方々の感覚が理解できない。
子供達、築７０年のマンションを財産に残されても迷惑だと思いますけど笑

借地権の残年が３０年とかじゃ売却は難しでしょうけど、その頃は築４０年でしょう。

この１０年前後で新築マンション山ほど建ってるんだから所有権のマンションも同じ頃には
ほぼ無価値じゃないですか。

管理・修繕費も他のマンションと大差ないのに高い高いて・・・

見学行きましたけど、いいマンションでしたよ。

[226: 匿名さん]

225さん、同感です。
昨日のTVタックルでは、日本の人口予想が１億人を切ることで
「要らない土地は要らない」と出演者の１人が言ってました。

[227: 匿名]

入居されるまでの借地料を心配されている方がいますが
表示価格には前払いの借地料が含まれていますよ。
ですので、完売までに何年を要したところで、全額ではないにしてもディベロッパーは
借地料は収受できるかと。

売却時も償却しきれなかった前払い借地料は売却価格に含められるはずです。

大手ですから、素人が思いつくような問題は事前に考慮されているんじゃないでしょうか。
なんで借地ってこんなにイメージ悪いんでしょうね。

[228: 匿名さん]

日本人の人口が減り、土地の価値が下がっていけば
土地を所有することのイメージも下がると思いますよ。

[229: マンション検討中さん]

>225さん
例えば購入が40歳で90歳で亡くなったとしましょう。その時こちらのマンションは、築50年。
20年を残し、終わりが見えたマンションなので、貸す事も売る事も出来ず、固定資産や管理を任される方がよっぽど不憫かと思います。
所有権であれば、建て替えやリノベーションなど様々な道があるかと思いますがね。

[230: 匿名さん]

築50年の所有権マンションだって、住みたい人は稀でしょう。
人口はドンドン減っていき、幾らでも空きマンション空き戸建てはあるでしょうから。
建て替えやリノベをやっても、費用対効果が割に合わなければ意味が無い。

[231: 匿名さん]

ここってそんなに売れてないのですか？
惨戸数が気になる。

[232: 225]

>>229 マンション検討中さん

そうですね。
ただ、いづれも初期費用がかかるものですから230さんが言う通り費用対効果があるかどうかでしょう。

所有権のあるマンションは、建物の終わりが決まっていないのでリノベーションや建て替えという複数選択しが浮かび、入居者の大多数賛同を得づらくなりにっちもさっちもいかない事態が起こりうるのだと思います。

貸すも売るもできないなら、生前贈与で現金は渡しておき、不動産は相続放棄して競売にかけてもらえばいいと私は思います。

ただ、これは所有にも借地にも言えますが、競売にかけても売れず、管理組合が所有せざる得ないことがあるので、自分がまだ生きている側なら管理費が釣り上がるリスクなどはあるかもしれませんね。

築30〜40年前後で売却し、隣の老人ホームに移れるのはこの物件のメリットかと思いますよ。

ちなみに、私は営業でもブランズの回し者でもなんでもありませんので悪しからず。

[233: 225]

>>231 匿名さん

小出しで販売しているようで、残戸数は半分弱みたいです。販売中以外の未供給部屋は値付けがされていないらしく売ってくれませんでした。

NTTへ前払い地代が1件で2000万円前後入ってくるから、全戸一気に支払われると大変なのか

売れてないからなのか、諸事情があるからなのか、なぜそうしているかはわかりません。

[234: 匿名さん]

何で一気に売らないで、小出しで販売してるんだろ？と思ったんですが、帳簿や財務的な何かしらの事情があるからっていうことがある可能性もある、ということですか。

希望している部屋を値段がついていないからと販売していないということならそうなのかなって。

所有権物件は、結構建て替えとかで揉めることが多いと聞きます
ここみたいなタイプの方がある意味分かりやすいかも。

[235: マンコミュファンさん]

ここ、小出し販売でしのいでますね。

[236: 匿名さん]

そもそも、お値段もちょっとするなぁという感じで戸数も多いので
販売期自体は長くなるだろうな、というのはあるかも。

値下げなどがあると動きは早くなるとは思いますが、最近の世田谷のマンション価格を思うと飛び抜けて高いというわけではないので、
このままで行くでしょうね。

結局今は、ある意味空いている物件は好きに選べる状態なんでしょうか？

[237: マンション検討中さん]

梅雨明けの青空と敷地内の巨木の緑の対比がきれいなマンションだから住みたい。
でも、価格が。。。
あと、管理費も高い気が。。。

夜のライトアップ？もきれいな良いマンションです。

[238: 匿名さん]

管理費に関しては、総戸数がかなりあるマンションなので
もう少し安くなるのかなぁという印象でしたが意外にもそうではなかったんですね。
なんとなく
大規模マンションって
ローン以外の月々の固定費って抑えやすくなってくるのではないか、
という風になってくると期待される方も多いのではないかと思いますが。

[239: 匿名]

管理費や修繕積立金って安ければいいっていうものではないと思いますよ。

金額と修繕計画と各金額に含まれている内容で適切かどうかが重要かと思います。

表向きの金額が安くても、適切にメンテされなければ価値は下がるし新築時と同様快適に住めなくなる。

あそこは敷地が広くて、一種低層住宅の緩和処置受けるために緑地面積をとっているから維持管理が大変なんでしょうけど、プロがずっと管理してくれるならあの環境が維持できていいと思いますよ。
低層マンションは手入れが楽。

[240: 匿名さん]

駅まで多少距離がありますが、居住者専用シャトルバスがあるのはとてもすごいと思いました。
とは言いましてもこういったところが管理費に影響してしまうのかもしれませんが、
何に使われているか分からないものより、こういった実用性のあるものは良いですね。

[241: 匿名さん]

でもこのシャトルバスは乗るたびに有料ですし今のところ一年間限定で、その後は住民の理事会により継続かどうかを決定するんですよね。
これをアテにして入居するのは危険な気がします。
この辺りは小売店も少ないし坂もあるし、自転車は必須。つまり自転車に自信のない高齢者は、免許など返上したらタクシー以外に足がなくなる場合も。

こういうの多いですね、他のマンションでも・・・ライブラリーあると思ったら本が入るのは一年だけとか
実際1年後は継続されることが多いのかどうなのでしょうね。

[242: 買い替え検討中さん]

台風が来ても、周囲より少し高い位置にあるから安心ですね。
モデルルームの担当者は感じの良い人だったし、購入したいが、
他の人が書いている通り、管理費の高さが気になります

[243: 匿名さん]

ここは周辺物件と比べて単価設定が高すぎるとおもう。
土地としては悪くない場所。この辺りの玉川地区高台エリアの住宅街の雰囲気が好きな人はそれなりに多い。
しかし、単価設定が相場から上方乖離しているので、中古で売るときはかなり損すると思う。

[244: マンション検討中さん]

>>243

ここは定借って認識してます？
どうやって、周辺物件の相場と比較したのでしょう？

いずれにしても割高ということに異論は無いですが。

[245: マンション検討中さん]

そろそろ中古物件がでてきても良いと思うが、価格どのくらいなのだろう？

[246: マンション比較中さん]

定借でランニングコスト糞高い中古買う人いるか？

[247: 匿名さん]

いろいろ情報間違っている部分があるので、よく確認した方がよいかと。。
なぜところどころ１年という数字がでているのかはわかりませんが、シャトルバスは乗るたびに有料ではありませんよ。
ライブラリも限定配置とかではないし。

あと、中町深沢（上野毛、用賀、駒沢とか）の住環境とか商店を知らない方なのかな。路線バスは放射状に走ってますよ。

[248: 名無しさん]

定期借地でなかったらもっと高い物件なのに、いまの価格で高いと文句言うのは理解できない。

[249: マンション比較中さん]

>>248 名無しさん
価格はまあ高いなーとは思うけど理解できる。
あり得ないと思うのは、ここのランニングコスト。

[250: 周辺住民さん]

ライトアップのポスターで好感度更にアップ
買えへんけど。
シャトルバスは、通勤時間中がブランズ住民優先
日中は、老人ホーム利用者優先と担当者が丁寧に説明してくれた。

[251: 匿名さん]

シャトルバスについてありがとうございました。
うまく住み分けできるみたいですし、そうなってくるときちんと長く運用されそうなかんじですね。
優先、ということは、空きがあれば乗れますよーということでしょうから
とても便利だと思いました。
シャトルバス有りきで考えてらっしゃる方にはいいのではないかな。

[252: 通りがかりさん]

ランニングコストそんなに高いんですか？

[253: 秋永]

東急コミュニティーが管理だと、間違いなく10年後に修繕積立金2割値上げになる。管理組合の理事選出や住人（組合員）同士の意見対立を煽り、総会や理事会への出席を嫌悪する状況を作る。結果、一部住民が長期にわたって理事を独占し、東急コミュニティの協力者への利益分配を諮る。管理コストの値上げ分の一部はこのように東急コミュニティーの利益に協力する住民と共謀し、一般組合員の意見は抹殺される。管理会社の変更は絶対にできない。分譲時の個人情報によってディベロッパー系列の管理会社はすべてを操作できるので、危険。住民間の合意、組合の民主的、主体的運営は不可能。異議を唱える住民は排除されるように個人情報が理事に吹きもまれるので、理事らは無責任な決定を、最も重要な管理規約の改悪もたやすく実行される。転売目的なら別だが。

[254: 秋永]

同一管理会社ですが、70㎡で月額5万円弱、購入時10年前は3万円台でした。東急コミュニティは持ち株会社の東急不動産の収益頭で、永久に利益を確保できる。一般住民の値上げ抵抗値は極めて低い。理事長が管理会社の関係者、利益共同関係者の弁護士やマンション管理士、修繕等の建設会社などの人間で、理事は専業主婦などとなると、月額500万のマンション管理、維持コストが高いと感じても何も意見できない。

[255: マンション契約済み]

ブランズシティ世田谷中町の契約者専用スレをたてましたので、よろしくお願いします。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/637085/

[256: 匿名さん]

駅から若干遠いので通勤には不便に感じるかもしれませんが、個人的にはこのくらいの距離であれば十分に快適に生活出来るので良いですね。外観もきれいなので評価の高い物件と言えると思います。

[257: 匿名さん]

契約者さんの専用スレッドができたんですね。ありがとうございます。
覗いてみたら、できたばかりのせいかまだ書き込みがありませんでした。
契約者専用とは言え、読む方が参考になるような活気のある掲示板になるといいですね。
特にシャトルバスについては興味のある方が多いと思います。

[258: 匿名さん]

シャトルバスやコンシェルジュサービスと充実していますが息の長い運営ができるか気になります。先々のことを考えると継続していただかないと車も手放すでしょうから。二子玉川にも近いけれど公園などが多く自然もたくさんあり落ち着いている場所ですね。保育園や小学校、中学校が近くなのでファミリー層も多く入られるでしょう。

[259: マンション検討中さん]

こちら、C棟とF棟は老人ホームが目の前に、
B棟とE棟は目の前が狭い中庭
A棟とD棟が、一番眺望はいいと思いますが
D棟は広くて高い部屋ばかり。
A棟はまだ売り出してないって…。

A棟は70平米前半の部屋があり、ちょうどいいかなと思っていたのに、まだ売り出しません！って、かなり機会損失してますよね。
借地権でも考慮に入れようと思っていたのに…。
何なんでしょうね、この天狗な売り方は。
もう竣工して一年以上経つのに、A棟まるごと販売まだですとかどういうこと？

ほかのマンション行こう、っと。
本当、売り方間違ってるよね。

[260: 名無しさん]

>>259 マンション検討中さん

まてばええやん

[261: マンション検討中さん]

>>260 名無しさん

今年度中に買おうと思って動いているので、無理ですね。

しかも、いつかわかっているならともかく、
いつになるかわからない、と…。

竣工してから一年以上経っててこれはないですよ。
そのうちに中古も出て来る頃なんじゃないですかね。

[262: マンション検討中さん]

>>261 マンション検討中さん
今売り出している東側の棟を売り切るまで西側は売らないって聞いたよ。
他をあたったほうがいいですね。

[263: マンション検討中さん]

>>262 マンション検討中さん
西側の中でも、C棟はもう売りに出されてるんですよね。
F棟がまだ売れてないのに。

A棟とB棟だけまだ売られていない。

どういう戦略なのかもよくわかりません。

借地権でそもそも融資引くの難しい物件だから、現金で買える金持ちシニア狙いなのか…

ポツポツと空いているのが東急のプライドとして許せないから、確実に片側ずつ埋めたいんですかね。

[264: 名無しさん]

>>263 マンション検討中さん

中古物件でましたね。

[265: hiro]

D棟角部屋売りに出てますよ。
チラシ見ました。
７６８０万だったかな？

[266: 匿名さん]

もう中古物件が販売されているそうですが、完売前の中古とは珍しいように思います。
このような部屋はどのような理由で売りに出されているのでしょう？
価格を見るとあまり安くなっていないようですが、未入居の部屋ですか？
それとも運用向けとして購入された部屋が動きはじめたのでしょうか？

[267: マンション検討中さん]

>>266 匿名さん

理由はわかりませんが、D棟のほかの部屋よりは安いです。
D棟は少し広めの部屋が多く、前に見たときは8千万台にのってしまう部屋が殆ど。
角部屋ともなればその中でも高く、借地のくせに強気の値段でした。
8千万以下となれば、自分の予算にものってくるので考えたいですが、いかんせん中古になるので、悩みますね。

[268: マンション検討中さん]

ところでここの中古って、どこに情報出てるんですか？

[269: 匿名さん]

消費税の増税前に買いたい人も多そうなのに、まだ販売されていないんですね。

3000万円の物件、8%だと240万、10％だと300万
4000万円の物件、8％だと320万、10％だと400万

この2％の差額、割引キャンペーンなどで適用してくれればいいのですが。あとは、大手だと株主優待を利用すると〇％割引で建てられるなんてこともありました。

中古物件は現在ないみたいです。検索してみましたがヒットしませんでした。一時期のものだったんでしょうか。

[270: 匿名さん]

消費税は土地部分にはかからない