ブランズシティ世田谷中町ってどうですか？

[サラリーマンさん]

ブランズシティ世田谷中町についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/nakamachi/

所在地：東京都世田谷区中町五丁目21番6他（地番）
交通：東急田園都市線 「桜新町」駅 徒歩15分
東急田園都市線 「用賀」駅 徒歩15分
東急大井町線 「上野毛」駅 徒歩18分
間取：3LDK～4LDK
面積：70.58平米～90.98平米
売主：東急不動産
販売代理：東急リバブル
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東急コミュニティー

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[162: 匿名さん]

共用施設にピザ窯もあるんですか？
ファミリーの憧れを詰め込んだ施設を詰め込んでみたものの、
蓋を開ければ稼働率が低い事態もあり得るかも？
燃料には薪を使うでしょうし、何もしなくても維持費が高くなってしまいそうです。

[163: マンション検討中さん]

モデルルーム見学者宛に、新価格案内ハガキがきた。
欲しいけど手がでません。

地盤硬くて、高い位置にあるから災害時は安心だし、
敷地は囲まれているから、中で子供を遊せとけばいいし、
老親は隣のホームに入ってもらえばいいのだけど（入居料しらんけど）、
どうやっても、購入むりですわ。

[164: マンション検討中さん]

ランニングコスト高すぎね？
ここと比べると、スミフの砧公園ですらお買い得物件のように思えるｗｗｗｗ

[165: 匿名さん]

敷地が囲まれているのは子供のいるファミリー層にとって一つの安心できる要素ですね。
駅から離れている分、落ち着いた住宅街という雰囲気も、子育てには良い環境だと思います。
ただやはり、コスト面で考えが揺れてしまう人が多いのでしょうか。

[166: 匿名さん]

共用施設は、ライブラリーラウンジと、キッチン付きのキッズスペースでしょうか。
キッチン付きのキッズスペースって
パーティールームとして貸し切ることも可能だったりするのかしら。
マンションだと、キッチンがついている所ってパーティー目的で使うことが出来たりするところも多いようですが。
子供の友達を集めて誕生会とかできると、いいのかなと思ったりしました。

[167: 匿名さん]

定期的に営業が書き込んでいる気がするのは私だけだろうか？

ここは確かに環境はいいよ。ただし駅遠だから不便。
教育環境がいいのも小学生まで。
殆ど中学は私立に行くだろうから、逆に地元の公立中学のレベルはかなり微妙で、
それなり荒れてるんじゃないかな。
割高だし、資産価値もないし、ランニングコストもバカ高いので、ここ買うのは
地元出身＆コスパとか一切気にしない人の裕福な親が生前贈与感覚で買うくらいしか
需要が無い気がする。

[168: 匿名さん]

安く社宅として住めるならば良い場所
6～8000万払い管理・修繕で毎月3万程度支払って70年後には何も残らないない
これでは購入者は自ずと限られる
東急不が鳴り物入りでやったが相当数残ってる、いっそ東急不の社宅で使用すれば良いかも

[169: マンション検討中さん]

管理費が高すぎ。
一般の人は購入無理ですね。

[170: 匿名さん]

管理費は20,000円～22,900円と確かに高く感じますが、
共用施設の維持管理に使われるのですか？
建物内の施設だけでなく植栽や畑もあるようですし、
そちらの管理にもコストがかかってしまうのかもしれませんね。

[171: 匿名さん]

管理費に加えて、毎月数万円地代払うからネエ
前払い地代もそれなり高いのに
殆ど賃貸と変わらん気がする

[172: マンション比較中さん]

ここって地代・管理費・修繕積立金など住宅ローン以外の毎月の支払額って、いったいいくらになるんだろう？
軽く５万は越えてくるのかな？本当に賃貸しているようなもんですね。
いっそ高級賃貸物件にしてくれた方がすっきりする気がする。

[173: 匿名さん]

＞地代・管理費・修繕積立金など住宅ローン以外の毎月の支払額

公式の物件概要から

管理費(月額)：20,000円～22,900円
修繕積立金(月額)：7,600円～8,700円
月額地代：22,050円～25,300円
解体準備金：4,100円～4,700円（月額）

以上合計（月額）：53,750円～61,600円

は、最低掛かるでしょうね。
駐車場も入れたら更に、月+2万。勿論、定期借地といえども固定資産税は掛かるはず。

[174: マンション検討中さん]

庭に大樹があって植栽が立派で水盤があるのも気に入ってますが、
その分、管理費が高くなるのですね。

[175: 匿名さん]

意外と月々の支払いは結構かかるんですね。そこに月々のローンや固定資産税等も加えると、かなりのものです。
解体準備金というのをあまり聞いた事はありませんが、具体的にはどういった事に使われるお金なのでしょうか？
何かしらの解体にかかる費用なのでしょうが、具体的にイメージできないところでした。

[176: マンション検討中さん]

>>175 匿名さん

当方不勉強ですが、定期借地権が終わった際に、建物を壊す費用の積み立てではないでしょうか？

[177: マンション検討中さん]

＞勿論、定期借地といえども固定資産税は掛かるはず。

マンションの場合は、固定資産税の大半は上物（建物）だろうから
土地所有権の場合と同じくらい固定資産税はかかると思う。

土地分の固定資産税はかからないけど、それより月額地代の方が高い気がする。
なので、借地だから固定資産税安いですよってセールストークされたら
根拠を求めるわ。

[178: 口コミ知りたいさん]

少々高くなっても借地権でなければ。。。
って考える人は一定数いそうですね。

[179: マンション比較中さん]

ここ普通に分譲だったらいい高級マンションだと思うな。
価格がすごいことになるけど、周囲の一戸建てからの住み替え需要を取り込めたような気がする。

[180: マンション検討中さん]

>>179 マンション比較中さん

178です。同感です。

[181: 通りがかりさん]

私も借地権なので検討から外しました。いい物件だとは思います。

[182: 住民板ユーザーさん1]

ローン15万、月額6万、駐車場2万合わせると月額23万＋固定資産。。。
便利な一等地駅前にノーリスクな高級賃貸借りられますね。
20年〜30年後、終わりの見えてるマンションに買い手はつかないでしょうし、
70年後に空き家が増えていた際、解体準備金が集まらないリスクなど、デベとしてはどう考えてるんでしょうね？

[183: eマンションさん]

>>182 住民板ユーザーさん1さん

25万で一等地駅前に借りれない。
桜新町、用賀の70平米が25万から。
駐車場は別。

だから買おうと探しています。

[184: マンション比較中さん]

買えるなら買いたいです。
ここは、借地権70年だけど、建物はそんなに持つのかね。
低層だから、大規模修繕しやすいのかな。

[185: 匿名さん]

70年となると、建物の心配をするより自分の寿命の心配をしたほうがよい。

[186: マンション検討中さん]

185さん

確かに、、、
借地権残り10年とかで持ち主亡くなってしまったら売りにも賃貸にも出せないから、
どうなっちゃうんでしょうね？
将来の取り壊し、修繕、管理費の未払い、不足の
リスクも十分考える必要ありかと思います。

[187: 匿名さん]

低層マンションの場合は、大規模修繕はまだし易いという話は聞いたことがあります。タワマンだと費用もとんでもないことになる、ということはありますが
低層の場合は、足場をかけやすいのもあるし、期間も短くて済むという利点もあったりするそうです。
借地権の場合のマンションは、トータルで費用が抑えられると、はっきりとした利点になるのだろうけれど。

[188: 匿名さん]

>>186 マンション検討中さん

所有者である限り、地代や管理費や各種積立金の債務からは逃れられない。仮に亡くなっていても相続人が債務を引き継ぐだけのこと。よく地方のリゾートマンションが売値50万円でも買い手がつかないのは、皆そんな債務を引き受けたくないからでしょう。

[189: 匿名さん]

スレを見てると、価格が下がれば、欲しいという人が多そうですな。

[190: マンション比較中さん]

いや、ちょっとやそっと価格が下がっても毎月のコスト高すぎて、価格がネックの人は手が出ないと思うよ。
むしろ定借でなければ、ずっと高くても欲しい人は多いと思う。

[191: マンション住民さん]

＞190
同意
定借でなければ買う人は一定数いると思います。
販売状況はどうなんでしょうかね。
売れ無い期間が長い程、修繕積立が減ってしまうと思うのですが、
大丈夫なんですかね・・・

[192: マンコミュファンさん]

当方、世田谷エリアを中心に物件探しをしていますが、駅遠とはいえあの立地とゆったりとした低層マンションはあこがれます。ランは確かに負担ですが、価格は割安なのでその分をランに回すと考えて検討しております

[193: マンション比較中さん]

＞価格は割安なので

定借でも割安なら需要はある。
需要が無いのは、定借でも割高ということじゃないのかな。

駅遠＆長谷工＆老人ホーム併設なので、同じ価格で所有権だったとしても
どうかなあと思う。

[194: マンション検討中さん]

世田谷周辺で低層マンションを探していろいろ見ましたが駅遠とはいえあのゆったりとした雰囲気がとてもいいです。近隣の物件と比較して、ランニングコストがかかる分、価格は押さえてあるのだと考えると視野にはいってくるのでしょうか。

[195: マンション検討中さん]

年取ってから住むならありかな。駅から遠いし借地権だし30代には厳しいです。

[196: 匿名さん]

駅までフラットだし、大きな信号も一つだから、駅まで通いやすい。
ただ、桜新町も用賀も急行は停車しない。
購入を躊躇するのは、やはり価格です。

[197: 通りがかりさん]

トータルだとプラウドあたりと同じ金額になるのかな。

[198: 周辺住民さん]

＞駅までフラットだし

？
用賀からは、神学院下まではフラットだけど、そこからは坂登るのでは？
桜新町からも、ルートによるかもしれないけど、登って下ると思うけど

[199: 名無しさん]

近隣のプラウド弦巻三丁目と比べると2割は安い。駅までの距離は倍だけどね。

[200: 匿名さん]

お値段が抑えめなのは、純粋に駅までの距離があるからだと思います
なんとなく自転車だったらよさそうなんですが、駅の周辺で自転車をおいておく場所の確保自体が大変そうな感じです

駒沢通り沿いのところのバス停を使うのが、一番ラクな方法なのではないかなと感じました。

[201: マンション比較中さん]

>>199 名無しさん
ここが分譲だったらその通りだけど、定借物件という要素を考慮しないと。
借地料等のランニングコスト考えたら、ここは近隣より凄く高いと思う。
物件自体はいいと思うけど高過ぎ。

[202: 匿名さん]

定借ということは、地代を払っていくということになると思います。
その分、土地の固定資産税は払わなくて良い、と。
建物分の固定資産税は払う形になりますけれどね。
固定資産税と、地代と、どちらがお安いの？という勘定に結局はなってくるのかな？と思いました。
トータルで考えたときの事を考えていく必要があるのではないでしょうか。

[203: マンション検討中さん]

近く住みだけと、ココは用賀、桜新町から遠いのに加えて夜は暗いわ道は高低差あるわで、毎日の電車通勤には全く向かない。
送迎バスがあっても本数少ないし、中町通りはしょっちゅう混むから。

ここの営業はなぜ近隣の駅8分のプラウド弦巻三丁目が高くてもほぼ完売してるか良く考えた方が良い。

マンションは効率を求める集合住宅なんだから、購入者が利便性を求めるのは当然。

で、おまけに借地権でしょ。売れないよ。

[204: 通りがかりさん]

↑マンションは効率を求める集合住宅なんだから、購入者が利便性を求めるのは当然。

って決めつけすぎ。
そういう人もいるし、それだけじゃない人もいるでしょ。
小さい子供がいる家族にとっては広い家、広い敷地、緑豊かでセキュリティの中で安心して遊ばせられるのは駅からの近さよりも魅力的と感じる人も多いと思うけど。

[205: 匿名さん]

現地案内図と現地販売センターは違うんですよね？

物件概要では用賀駅から徒歩15分、ほか、桜新町は徒歩15分、大井町線の上野毛駅からは徒歩18分。
最寄駅が用賀駅であるものの、駅からは遠いのかと思いました。

人によっては住宅街でセキュリティ重視がいいからマンションを選ぶ人もいます。子育て環境としては住宅街の方がいいと感じている人もいます。

二子玉川周辺は住環境としても人気エリアです。

[206: マンション検討中さん]

表記上は15分ですが、246の信号が長いのと、不動産表記の1分80mは結構早歩きですから
実質は20分くらいかかると思います。

[207: マンション検討中さん]

定借、駅からの距離を考慮してこの値段…
トータルするとプラウドより全然高い
こことプラウドどちらも見学いったが住環境や共用部分、室内ともにプラウドより良かった

[208: 匿名さん]

定期転借地権の準共有ということなんですが、転借地ということは、地権者がいて、転借人がいて、転借人から更にマンション側は借りているということになるのですよね？
権利として持っているので、地権者さんがどうにかしようとしても、動かすことは難しいという権利状態になっているかと思います。
2088年まで使えるとのこと。そのときには建物は更地にして返すとわかっているのはある意味わかりやすい。
所有権物件だと、建て直すか修繕するかでものすごく揉めて、何も決まらないということもあるらしいので。

[209: マンション比較中さん]

2088年の分かりやすさの為に分譲と同等の金額を定借に払う。
理屈では有だと思うけど、感情としてあり得ない。

[210: 匿名さん]

将来建物を更地にして返却するとして、高年齢層になる住人の引っ越しは可能なのか、
転居先は確保できるのか等、スムーズな住み替えができるのかが心配です。
分譲シニアマンションならともかくですが、歳を取ってからの転居は難しくなりますよね。

[211: 匿名さん]

80年後のあるかも分からないキャッシュインなんて割り引いたらゼロと同じ。定借の価値は過小評価されてる。ファイナンスの教科書読み直した方がいいよ。