ブランズシティ世田谷中町ってどうですか？

[サラリーマンさん]

ブランズシティ世田谷中町についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/nakamachi/

所在地：東京都世田谷区中町五丁目21番6他（地番）
交通：東急田園都市線 「桜新町」駅 徒歩15分
東急田園都市線 「用賀」駅 徒歩15分
東急大井町線 「上野毛」駅 徒歩18分
間取：3LDK～4LDK
面積：70.58平米～90.98平米
売主：東急不動産
販売代理：東急リバブル
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東急コミュニティー

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[121: マンション比較中さん]

ここは物件そのものはいいけど、定借・駅遠なのに価格が高すぎない？ってことに尽きる。
定借だからこの価格でーって値付だったら、超人気物件になってたはず。

[122: 匿名さん]

営業ではございません。住人です。
検討から購入までに得た参考情報をいままで載せておりましたが、かえって不信感を抱かせてしまったようで申し訳ありません。

ここへの立ち入りは今後いたしませんので、ご安心ください。

[123: 検討板ユーザーさん]

てか、残りの棟いつ販売すんのかな？概要に9月末入居って書いてるけどね…売れ残りがあるから次に行けないって噂…

[124: マンション検討中さん]

広告ででここのスレ来たけど、この物件ひどいですね。売れてなさそう。
駅からも遠い、定借、そして物件価格も月々経費も高い。月々のランニング合計5万くらい？それに住宅ローン入れるとなると頭金3000万くらいは無いと買えない物件では？
東急さんプロジェクト大失敗しましたね、可哀想。この物件どうなるかしばらく見守りたいと思います。

[125: 中古マンション検討中さん]

＞月々のランニング合計5万くらい？

ん？そんなに高いの！ってことで、先着物件の概要から数字拾ってみました

管理費(月額)：20,000円～25,700円
修繕積立金(月額)：7,600円～9,800円
解体準備金（月額：4,100円～5,300円

の合計は、31,700円～40,800円ですね。

ところで、上記に加え

月額地代：22,050円～28,330円

もランニングコストとして月々かかるの？？？
物件販売価格に「前払地代」が含まれているので、月額で地代は払わないという理解だったんですが違うのですかね？

ちなみに、前払地代は、21,704,940円～27,880,650円で期間が約71年ですから月あたり
約25,000円～32,000円と大体、上記の月額地代と一致するので、前払地代のみだと思ってました。

前払地代払っているのに、更に毎月地代も払うなら、完全に賃貸物件探した方がいいんじゃないですかねえ。

[126: 匿名さん]

駅から遠いですが、マンション周辺に買い物できるお店があったり、幼稚園が近隣にあったりと、
住みやすさでいいますと十分かとは思いました。
今の人たちはどうしても駅近重視なことも多いかと思いますので、
あまりこういった立地は好まれないのかもしれませんね。

[127: 中古マンション検討中さん]

ヨークマートがイマイチなんだよなあ。むしろセブンイレブンの方がいいんだけど、この近くだとファミマしか無いですよね。用賀に住んでて、OKマート両方使えないとなると、随分損してると思う。

[128: 匿名さん]

キッチンスペースにピザ窯があるのはものすごく珍しいと思いました。この釜ってガス式なんですかね？なんかすごいなぁ。
生地だけだったらホームベーカリーで練ることができるから、
あとはトッピングして焼くだけみたいなことが簡単にできる。
でもこういうところってイベント時は予約取るのが難しそうだ…

[129: 匿名さん]

すごく住民同士をつなげるコミュニティにチカラを入れているのだなと思いました。
マンションだとそういうのは好きじゃない人が多いのかなと思っていたんですが
子育て世代だと
お友達も作りたいということだったりするからちょうどいいのか。
お付き合いの仕方は人それぞれ…です。

[130: マンコミュファンさん]

第2期販売について発表されましたね。第1期の販売開始が1月くらいでしたっけ。随分間があきましたね。売れてないんだろうなぁ。そのせいか第2期は第1期よりも少し安い印象ですが。

[131: 質問]

第二期、発表されましたか？ＷＥＢには記載あるけど実際はまだ先って情報だったんですが。。。価格でてます？

[132: マンコミュファンさん]

http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/nakamachi/
物件概要＞第二期販売物件概要、でだいたいの価格感はわかりますよ。

[133: 検討板ユーザーさん]

これは売れ残りを売る為に、1番安い部屋の価格を出して餌まいてるみたいよ！実際は全然売り出しされないからね！

[134: 匿名さん]

＞月額地代：22,050円～28,330円

借地権のマンションって、月々地代を払うのが普通なんでしょうか？
もうそうなら、土地が所有権のマンションの販売価格と比較するには
将来に渡って払い続ける月額地代をのせた金額と比較すべきと思いますが
何か勘違いしてます？

[135: 通りがかりさん]

>>134 匿名さん

月々払いますよ。

[136: 匿名さん]

地代が意外に高くないですか？
てっきり勝手な思い込みで5000～10000円程度だと考えてしまいました。
借地権のメリットは価格の安さだと思いますが、月々の住宅ローンに地代を加算したら
所有権のマンションとあまり変わりがなくなってしまいそうですが、
それでも割安になっているのでしょうか。

[137: 匿名さん]

＞それでも割安になっているのでしょうか

どー考えても割安じゃないから、全く話題にもなってないんじゃないかな。
前払い地代に払った上で、毎月地代かかるし解体積立金までかかる。
勿論、管理費や修繕積立金とは別に。
毎月の地代と解体積立金の合計は2.5-3万くらいか。これの70年分だから、軽く+2000万。
環境はいいけど駅から遠いから、借地権と同じ価格で仮に所有権だったとしても、販売に苦戦したんじゃないかなあ。

[138: 匿名さん]

先見性を持って比較してみると安いと思いますよ。
世田谷に土地感がある方なら理解できるのではないでしょうか。大抵、億単位の目線です。
軒並み世田谷の土地価格は上昇してます。
価値観や評価する点はそれぞれですが。土地、一戸建て、他の新旧マンション、それぞれの敷地の使い方、に限定しても。
目先よりももっと目線を広くして情報収集することが重要です。
他の区市町村はどうかなど、目で見て確かめることも必要です。
結局、所有権マンションであれば解体費用積立ない分一括で用意することも念頭におくことになります。
世田谷各所だと、駅から離れているメリットは色々あります。それも個人の価値観。
駅に近くて安さを求める方なら、郊外の駅近くの物件を購入すれば良く、この物件においても近くの所有権の物件でも購入できる方が購入すれば良いのです。

[139: 匿名さん]

借地権ですと、月々の支払いがあるとなると、普通より出費がかさむのでしょうか。
ローンと組み合わさると大変そうですね。
2万円から3万円ほどかかるとは思っていませんでしたので、
こういう点では借地かどうかもしっかり見なければならないと勉強になります。

[140: 匿名さん]

地代は固定資産税評価額に連動して、2-3年おきに見直されるのが普通みたいですが、ここは70年固定なんですかね？
そうでないなら、将来、月額地代が値上がりするリスクもありますねえ。

[141: マンション検討中さん]

138の先見性って詳しく知りたいわ
中の人なのかな？ご苦労様です

この先、更に地価が上昇すれば、月額地代も値上がりするし
地価が下がれば、割高で物件購入したことになるから、正直、どのような場合に
特になるのか知りたいですね

所有権マンションを建替える時は、戸数を増やして新規入居者募りますから
うまくいけば実質負担無しで、新物件に入居できますね
70年後は、住宅事情や土地の利用状況も相当変わっているでしょうから、ここが
未来永劫、低層住宅区域ということは無いと思います
70年後は100階建が普通になっていたとしたら、30階建ては最早、低層住宅でしょうし
地下に10階あるのが普通になっているかもしれないですし

このような将来、物件の価値があがる可能性を、定借だと全く放棄することになるんじゃないかと思いますね

[142: 匿名さん]

いいえ。今は地方在住です。
物件として惹かれたため、気になりました。

地代が上がり続けることはなく、ある程度の幅で変動することが保証されているものですよ。一般的に。
タワーマンションなど開拓地を流行に合わせて売っている物件ならあるかもれませんが、低層居住地域は揺るぎませんよ。勝手な想像で話を膨らませず、きちんと事実に基づいた説明をすべきかと。
どの将来を指しているかはわかりませんが、手放したくないなら所有権を購入するまでです。居住する部屋だけ注目している方はそういう考え方になりますよね。多いと思います、そういう方。

[143: 匿名さん]

なんか根拠無く上から目線の書き込みですね。
心配しなくても、流石にここは売れないと思いますよ。
数年内に答えは出るでしょうから、静かに見守りましょう。

[144: マンコミュファンさん]

地方在住…なるほど。
だから「世田谷に土地感がある方なら理解できるのではないでしょうか。大抵、億単位の目線です。」とかトンチンカンなことを書かれているのですね。
世田谷を一括りにして語られている時点で土地勘がないことがよくわかります。

[145: マンション比較中さん]

たぶん、もともと最寄りに住んでたのではないでしょうか。。。
このマンションのまわりは一戸建てが多から、その感覚なのかな。東側で売り出していた戸建ては土地付きで１億超えてました。それは売れたのだろうか。

[146: 匿名さん]

>>138 匿名さん

世田谷は人気無くなってきてない？どこも苦戦中かと

[147: 匿名さん]

場所的には少し悩んでしまいそうなところですね。
駅から15分くらいはどうなのでしょう。物件的には広く快適に住めそうですが、
立地的には交通面がネックになりそうな印象です。
せめて朝方の混み具合がなければ良さそうですが。

[148: マンション掲示板さん]

>>145 マンション比較中さん

隣の戸建は条件が良くて高い家が一期で売れていました。
高くていい所から売れるのが世田谷クオリティ。

隣はアドレスが深沢だったしね。

[149: 通りがかりさん]

>>138 匿名さん
高くなっているのは世田谷区だけではなくて、首都圏全体です。
地方在住の方が語れるほど、この物件はシンプルではありません。
良くも悪くも特徴があり、好みが分かれる物件です。

[150: 匿名さん]

毎日歩くの大変そう 老後や子供の事考えるとねぇ

[151: 匿名さん]

住友以外で「シティ」がつくマンションは信頼できんしどこも苦戦してるな。

[152: 検討板ユーザーさん]

>>151 匿名さん

そういう傾向があるんですか。
これから注意して見てみます。

[153: 匿名さん]

住友の「シティハウス用賀砧公園」は苦戦を通り越して完全にネタスレになってますがね。
世田谷区内は立地が悪いと極端に売れ行きが悪いです。

[154: 匿名さん]

世田谷はサザエさん一家が住んでいる地域と思っています。昔は住宅街、今は高級マンションもある場所といった感じかな。

今はDEFは即入居できてABCは20179月下旬の引き渡しと書かれています。20179月、もう過ぎましたが入居がはじまっていますか？DやEの間の川が癒されそうな気がしています。この川、夏は子供と一緒に遊べたら水遊びができていいですね。どうかな。

[155: 匿名さん]

基本的には静かな住宅街という感じです。学校は比較的多いかな。有名なインターナショナルスクールもあります。
普段のお買い物は比較的近くにヨークマートがあるのでそこで済ませることができそう。結構このあたり歩いていると、生協の個配のトラックをよく見かけるので、生協を使われている方も多いのかもしれないです。
何種類かの生協を見かけますよ。

[156: マンション検討中さん]

ここが世田谷というより23区内で最も完売するのが難しい物件のような気がする。
今度第二期のようですが、第一期はどれくらい売れたの？

[157: 匿名さん]

様々な意見を見ていると、生活には適した環境のように思えます。
やはり静かな住宅地というところが良いですね。駅から少し離れている分、
にぎやかな感じがなさそうで落ち着きそうです。
この雰囲気ですと治安も良さそうですし、子育てに良さそうな環境でしょうか。

[158: マンション検討中さん]

第二期販売分は、前払い地代と建物の内訳がHPに明記されていませんね。
先着販売分は、ちゃんと内訳を明記しているのに、何か理由があるんですかね？

[159: 周辺住民さん]

現地モデルルーム見学したけど、パンフレット写真よりずっと良い。
緑も豊かで、夏は水盤で遊ばすのもよさそう。
敷地が囲まれているので、子供を安心して遊ばせます。
共用の書斎もきれいです。ピザ窯、オープンキッチンは一部の人しか利用しないかも。

長谷工仕様だと思ったのが、
玄関からリビング窓までのフローリングが一直線に施工されてなくリビング入り口の巾木でカットされていること。
外壁の内側が、クロスの直張りになっていないこと。
施工能力の差だそうです。

NTT地代高すぎ。
ドコモ解約してAU系格安スマホにします。

[160: マンション掲示板さん]

ここは好みが分かれますね。
好むのが少数なのでこんな状況なのでしょうけども。
前払地代って売れなきゃデベが負担しているんでしょうか？
恐らくIRRやばいですよね。デベの立場にたつと、ここは多少身を切ってでも捌かないと泥沼にはまりますね。

[161: マンション比較中さん]

>>160 マンション掲示板さん
確かに定借物件って売れ残ると、分譲よりデベの負担大きくなりますよね。ここどうするんだろう？

[162: 匿名さん]

共用施設にピザ窯もあるんですか？
ファミリーの憧れを詰め込んだ施設を詰め込んでみたものの、
蓋を開ければ稼働率が低い事態もあり得るかも？
燃料には薪を使うでしょうし、何もしなくても維持費が高くなってしまいそうです。

[163: マンション検討中さん]

モデルルーム見学者宛に、新価格案内ハガキがきた。
欲しいけど手がでません。

地盤硬くて、高い位置にあるから災害時は安心だし、
敷地は囲まれているから、中で子供を遊せとけばいいし、
老親は隣のホームに入ってもらえばいいのだけど（入居料しらんけど）、
どうやっても、購入むりですわ。

[164: マンション検討中さん]

ランニングコスト高すぎね？
ここと比べると、スミフの砧公園ですらお買い得物件のように思えるｗｗｗｗ

[165: 匿名さん]

敷地が囲まれているのは子供のいるファミリー層にとって一つの安心できる要素ですね。
駅から離れている分、落ち着いた住宅街という雰囲気も、子育てには良い環境だと思います。
ただやはり、コスト面で考えが揺れてしまう人が多いのでしょうか。

[166: 匿名さん]

共用施設は、ライブラリーラウンジと、キッチン付きのキッズスペースでしょうか。
キッチン付きのキッズスペースって
パーティールームとして貸し切ることも可能だったりするのかしら。
マンションだと、キッチンがついている所ってパーティー目的で使うことが出来たりするところも多いようですが。
子供の友達を集めて誕生会とかできると、いいのかなと思ったりしました。

[167: 匿名さん]

定期的に営業が書き込んでいる気がするのは私だけだろうか？

ここは確かに環境はいいよ。ただし駅遠だから不便。
教育環境がいいのも小学生まで。
殆ど中学は私立に行くだろうから、逆に地元の公立中学のレベルはかなり微妙で、
それなり荒れてるんじゃないかな。
割高だし、資産価値もないし、ランニングコストもバカ高いので、ここ買うのは
地元出身＆コスパとか一切気にしない人の裕福な親が生前贈与感覚で買うくらいしか
需要が無い気がする。

[168: 匿名さん]

安く社宅として住めるならば良い場所
6～8000万払い管理・修繕で毎月3万程度支払って70年後には何も残らないない
これでは購入者は自ずと限られる
東急不が鳴り物入りでやったが相当数残ってる、いっそ東急不の社宅で使用すれば良いかも

[169: マンション検討中さん]

管理費が高すぎ。
一般の人は購入無理ですね。

[170: 匿名さん]

管理費は20,000円～22,900円と確かに高く感じますが、
共用施設の維持管理に使われるのですか？
建物内の施設だけでなく植栽や畑もあるようですし、
そちらの管理にもコストがかかってしまうのかもしれませんね。