ブランズシティ世田谷中町ってどうですか？

[サラリーマンさん]

ブランズシティ世田谷中町についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/nakamachi/

所在地：東京都世田谷区中町五丁目21番6他（地番）
交通：東急田園都市線 「桜新町」駅 徒歩15分
東急田園都市線 「用賀」駅 徒歩15分
東急大井町線 「上野毛」駅 徒歩18分
間取：3LDK～4LDK
面積：70.58平米～90.98平米
売主：東急不動産
販売代理：東急リバブル
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東急コミュニティー

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[101: 匿名さん]

E街区の間取りをみて思ったのですが、ポーチと言われるのは一体どういう仕組みなのでしょうか。
共用廊下からドアを通じて入るようになっていますが、一つ一つのお部屋にこういった空間があり、
他の住人が立ち入りできないようになっているのでしょうか。

[102: 匿名さん]

＞100さん

確定でＯＫです。
ただ、定借期間に物件所有者が亡くなられた場合は、相続は決まった計算式で算出されます。住める年数は限られている状況になると思いますが、相続としては節税効果があります。
相続は、一緒に住んでいるか、目的利用しているかで課税率がかなり変化すると理解しています。都内で親から相続しても住めない問題は多いですよね。

ところで、ゲストサロンへの訪問や資料などご覧になっておりますでしょうか。
こちらは、第一種低層住居専用地域のため、３階建て以上の建物は建てられません。世田谷中町が４階建てにできるのは、建物同士の距離が空いていること、さらに、傾斜を利用した土地の高低を若干彫り込んでレベル下げしているからです。中町社宅の時も４階建てが建てられたのは、ゆったりした空間だったからです。
桜新町駅北側を散策しますと、第一種低層住居専用地域でないところが多数ありますので、中高層マンションが建っており地下に１階を設けた工法になっています。結構、圧迫感のある街並みに感じるかもしれません。
さらに、この土地はＮＴＴ東日本の土地ですので、考えにくいと思います。東急不動産が表に立って所有者を手助けしているイメージが正しいです。もし、定借期間が終わったら、経済情勢を見て社宅やＮＴＴ都市開発のマンションが建つかもしれませんし、地盤の強度から低層（＋地下）局舎か研究所、もしくは研修所を立てるなど、いろいろな可能性が考えられます。

[103: 匿名さん]

E90Jなど、ポーチの先にバルコニーがあって、そのバルコニーのところに扉がついているのが気になります。単なる避難路としての機能として扉がついているのでしょうか。普段は開閉することが出来るのかしら。
ポーチから入ることが出来るということになりますが、
大きめの荷物とか（例えば子供の三輪車など）を入れておいてもいいのでしょうかね？

[104: 匿名さん]

>103 匿名さん

避難経路ではなく、出入りできる扉です。
扉から共用廊下が一直線構造のため、他住人とで対面しないように目隠し扉の構造にしているのでしょう。

通常セキュリティに配慮するはずですので。
内から外は、
洋室扉から外に出てバルコニー扉を開けて出ていける造りで、
外から内に入る際は、
家鍵と同じ鍵で解錠しては入れるのだと思います。

余談ですが、
このマンションは景観を損ねることなく、要所にしっかりと目隠し構造を取り入れているので、ストレスを感じません。
周りも落ち着いていていますし。

[105: 匿名さん]

キッチンスペースやキッズスペースなどの施設があることに驚きました。
ママ友や子供の友達を作る機会にはなりますが、
どれだけ自由に使用して良い設備なのかは気になるところですね。
使用料金はかからないかなど、詳細が書かれておりませんでしたので。

[106: 匿名さん]

キッチンテラス・キッズベースは、管理人さんが勤務されている時間帯であれば解錠されていますので、
自由に使えています。確か、夕方の鐘がなる頃までだったと思います。
全戸完成が９月以降ですので、今は、コンシェルジュではなく管理人さんが管理されています。
占有して利用したい場合は（週末などの休みの日が限定ですが）、時間単位で利用料を払う形となります。
中の雰囲気は、圧迫疳はあまりないです。角部屋に配置配置されていることから、外も見渡せ解放感があると思います。

[107: 匿名さん]

>>105
友人が住むマンションだと、管理人さんが管理しているみたいです。誰でも自由に借りられるわけではなく、事前申請で貸出。文化教室なども自由に行われるようですよ。

>>時間単位で利用料を払う形となります。
無料かと思っていました。

キッチンスペースはガス代など光熱費もかかるので、自由に無料で貸し出すわけにはいかないのでしょうか。
ママ友会もできるので、部屋に呼ぶより気軽にできそうですね。いいと思います。

[108: 通りがかりさん]

ガラッガラのブルーのシャトルバスが走ってるけど、平日なんて1人か2人しかバスに乗ってる人いないんですが、あのシャトルバスの費用はどこから出てるんですか？

[109: 匿名さん]

居住者限定のシャトルバスが用意されているのがすごいと思いましたね。
駅から15分と離れているため、こういったサービスはとてもありがたい事でしょう。
ただご近所付き合いが得意でない方にとっては、
必ず同じマンション内の人と顔をあわせる事になるので、そこが不安かもしれませんね。

[110: 周辺住民さん]

駅から遠いから、所有権だったとしても販売苦戦したと思うなあ。

[111: 匿名さん]

>>108 通りがかりさん

毎回座席を譲り合いになるほど混んでいるバスより、すいているバスの方が余裕があっていいと思いますよ。
中町、深沢は路線バス利用でもすいてますし。

[112: 匿名さん]

シャトルバスについては、契約更新の時にものすごくお高くなってしまって
継続できなくなってしまったとき、どうなるのかというところですよねぇ。

ただ、ここの場合はかなりニーズがあるので
すぐになくなったりということはないのではないかしら。
シャトルバスがあるということで、購入に至った人も少なからずいらっしゃるでしょう。

[113: 通りがかりさん]

シャトルバスは「どこからの支出で運営されているか？」だと思います。
杉並にある大規模マンション（駅遠）で分譲なのに、施工当初、管理費で運営（組合が乗客から料金を徴収）してましたが、赤字だったので翌年度には中止した例を知っています。デベから赤字分を補填させたり大変だったようです。

その点、この物件はグランクレールがあるので、お財布的には、シルバーマンションのサービスのひとつに分譲組も乗っかる程度として考えても良いかもしれません。
（管理組合費における、このサービスの費用分担がいくらなのか存じあげませんが…）

[114: 匿名さん]

キッズスペースがとても便利そうに思えるのですが、
子供だけで使わせておくのはダメなのでしょうか。
勝手に遊ばせておけるのであれば、公園よりも不審者がいないので安心ではありますが、
保護者が一緒にいなければ使用できないとなると、どうでしょう。

[115: マンション検討中さん]

前払地代の分も住宅ローンは組めますでしょうか？
ご教示頂ければ幸甚です。

[116: 匿名さん]

シャトルバスは２年間は東急不動産で提供していただいています。それ以降は、管理費に加算させて運営するか否か管理組合によって決議することになっております。
月額負担金額は第二工区完成（全戸完成）９月前ということもあり、資金計画中ということから明確にされておりませんでしたが、高すぎるという印象はなく良心的な金額と判断しています。家族が多い方は、より有用になると考えています。
路線バスと比較した場合も、本数と価格から得をしていると感じる方の方が多いかもしれません。
駅までの利用を考えますと、シャトルバス・路線バス・徒歩など状況にあわせて通勤（通学・通園）できるので便利に感じています。

[117: 匿名さん]

公園で子供だけで遊ばせる状況を思い浮かべていただくとよろしいかと思います。小学生であれば問題ないと思います。ただ、建物が安全でもよくわからないところで怪我をするのが子供です。未就学児であれば、親が同伴していた方が良いと考えます。

[118: 匿名さん]

先ほどのコメント、「114　匿名さん」への回答です。
失礼いたしました。

[119: 匿名さん]

＞115　マンション検討中さん

はい。
不動産として内訳を明示しているだけであり、価格は表示価格（トータル価格）でローンを組むと考えていただければ問題ありません。

一般的に販売されている定期借地（例えば京都や大使館跡地など）は概ね同様の考え方です。

金利状況からローンは金融機関（銀行）から不動産提携で変動や固定など借りられる方が多いと思いますので、あまり気になる点ではないと思いますが、ご参考までに。確か、フラットや財住金などを通してローンは借りられませんので、ご確認をお勧めいたします。また既に不動産をご所有であり、借入継続中の場合は金融機関によっては借りられない場合があります。
不明点や理解が曖昧な点があれば、ゲストサロンの担当の方に頼れば一生懸命確認してくださいます（余力あれば自身でお調べになることも重要です）。希望すれば銀行の方のローン相談も受けられます。

[120: マンション検討中さん]

営業担当者の書き込みが露骨過ぎる
ここは値下げしないと厳しい意と思うけど
定借の相場は、ざっくり所有権物件の８割だとして、近隣のリストレジデンス
と比較してどうなの？

[121: マンション比較中さん]

ここは物件そのものはいいけど、定借・駅遠なのに価格が高すぎない？ってことに尽きる。
定借だからこの価格でーって値付だったら、超人気物件になってたはず。

[122: 匿名さん]

営業ではございません。住人です。
検討から購入までに得た参考情報をいままで載せておりましたが、かえって不信感を抱かせてしまったようで申し訳ありません。

ここへの立ち入りは今後いたしませんので、ご安心ください。

[123: 検討板ユーザーさん]

てか、残りの棟いつ販売すんのかな？概要に9月末入居って書いてるけどね…売れ残りがあるから次に行けないって噂…

[124: マンション検討中さん]

広告ででここのスレ来たけど、この物件ひどいですね。売れてなさそう。
駅からも遠い、定借、そして物件価格も月々経費も高い。月々のランニング合計5万くらい？それに住宅ローン入れるとなると頭金3000万くらいは無いと買えない物件では？
東急さんプロジェクト大失敗しましたね、可哀想。この物件どうなるかしばらく見守りたいと思います。

[125: 中古マンション検討中さん]

＞月々のランニング合計5万くらい？

ん？そんなに高いの！ってことで、先着物件の概要から数字拾ってみました

管理費(月額)：20,000円～25,700円
修繕積立金(月額)：7,600円～9,800円
解体準備金（月額：4,100円～5,300円

の合計は、31,700円～40,800円ですね。

ところで、上記に加え

月額地代：22,050円～28,330円

もランニングコストとして月々かかるの？？？
物件販売価格に「前払地代」が含まれているので、月額で地代は払わないという理解だったんですが違うのですかね？

ちなみに、前払地代は、21,704,940円～27,880,650円で期間が約71年ですから月あたり
約25,000円～32,000円と大体、上記の月額地代と一致するので、前払地代のみだと思ってました。

前払地代払っているのに、更に毎月地代も払うなら、完全に賃貸物件探した方がいいんじゃないですかねえ。

[126: 匿名さん]

駅から遠いですが、マンション周辺に買い物できるお店があったり、幼稚園が近隣にあったりと、
住みやすさでいいますと十分かとは思いました。
今の人たちはどうしても駅近重視なことも多いかと思いますので、
あまりこういった立地は好まれないのかもしれませんね。

[127: 中古マンション検討中さん]

ヨークマートがイマイチなんだよなあ。むしろセブンイレブンの方がいいんだけど、この近くだとファミマしか無いですよね。用賀に住んでて、OKマート両方使えないとなると、随分損してると思う。

[128: 匿名さん]

キッチンスペースにピザ窯があるのはものすごく珍しいと思いました。この釜ってガス式なんですかね？なんかすごいなぁ。
生地だけだったらホームベーカリーで練ることができるから、
あとはトッピングして焼くだけみたいなことが簡単にできる。
でもこういうところってイベント時は予約取るのが難しそうだ…

[129: 匿名さん]

すごく住民同士をつなげるコミュニティにチカラを入れているのだなと思いました。
マンションだとそういうのは好きじゃない人が多いのかなと思っていたんですが
子育て世代だと
お友達も作りたいということだったりするからちょうどいいのか。
お付き合いの仕方は人それぞれ…です。

[130: マンコミュファンさん]

第2期販売について発表されましたね。第1期の販売開始が1月くらいでしたっけ。随分間があきましたね。売れてないんだろうなぁ。そのせいか第2期は第1期よりも少し安い印象ですが。

[131: 質問]

第二期、発表されましたか？ＷＥＢには記載あるけど実際はまだ先って情報だったんですが。。。価格でてます？

[132: マンコミュファンさん]

http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/nakamachi/
物件概要＞第二期販売物件概要、でだいたいの価格感はわかりますよ。

[133: 検討板ユーザーさん]

これは売れ残りを売る為に、1番安い部屋の価格を出して餌まいてるみたいよ！実際は全然売り出しされないからね！

[134: 匿名さん]

＞月額地代：22,050円～28,330円

借地権のマンションって、月々地代を払うのが普通なんでしょうか？
もうそうなら、土地が所有権のマンションの販売価格と比較するには
将来に渡って払い続ける月額地代をのせた金額と比較すべきと思いますが
何か勘違いしてます？

[135: 通りがかりさん]

>>134 匿名さん

月々払いますよ。

[136: 匿名さん]

地代が意外に高くないですか？
てっきり勝手な思い込みで5000～10000円程度だと考えてしまいました。
借地権のメリットは価格の安さだと思いますが、月々の住宅ローンに地代を加算したら
所有権のマンションとあまり変わりがなくなってしまいそうですが、
それでも割安になっているのでしょうか。

[137: 匿名さん]

＞それでも割安になっているのでしょうか

どー考えても割安じゃないから、全く話題にもなってないんじゃないかな。
前払い地代に払った上で、毎月地代かかるし解体積立金までかかる。
勿論、管理費や修繕積立金とは別に。
毎月の地代と解体積立金の合計は2.5-3万くらいか。これの70年分だから、軽く+2000万。
環境はいいけど駅から遠いから、借地権と同じ価格で仮に所有権だったとしても、販売に苦戦したんじゃないかなあ。

[138: 匿名さん]

先見性を持って比較してみると安いと思いますよ。
世田谷に土地感がある方なら理解できるのではないでしょうか。大抵、億単位の目線です。
軒並み世田谷の土地価格は上昇してます。
価値観や評価する点はそれぞれですが。土地、一戸建て、他の新旧マンション、それぞれの敷地の使い方、に限定しても。
目先よりももっと目線を広くして情報収集することが重要です。
他の区市町村はどうかなど、目で見て確かめることも必要です。
結局、所有権マンションであれば解体費用積立ない分一括で用意することも念頭におくことになります。
世田谷各所だと、駅から離れているメリットは色々あります。それも個人の価値観。
駅に近くて安さを求める方なら、郊外の駅近くの物件を購入すれば良く、この物件においても近くの所有権の物件でも購入できる方が購入すれば良いのです。

[139: 匿名さん]

借地権ですと、月々の支払いがあるとなると、普通より出費がかさむのでしょうか。
ローンと組み合わさると大変そうですね。
2万円から3万円ほどかかるとは思っていませんでしたので、
こういう点では借地かどうかもしっかり見なければならないと勉強になります。

[140: 匿名さん]

地代は固定資産税評価額に連動して、2-3年おきに見直されるのが普通みたいですが、ここは70年固定なんですかね？
そうでないなら、将来、月額地代が値上がりするリスクもありますねえ。

[141: マンション検討中さん]

138の先見性って詳しく知りたいわ
中の人なのかな？ご苦労様です

この先、更に地価が上昇すれば、月額地代も値上がりするし
地価が下がれば、割高で物件購入したことになるから、正直、どのような場合に
特になるのか知りたいですね

所有権マンションを建替える時は、戸数を増やして新規入居者募りますから
うまくいけば実質負担無しで、新物件に入居できますね
70年後は、住宅事情や土地の利用状況も相当変わっているでしょうから、ここが
未来永劫、低層住宅区域ということは無いと思います
70年後は100階建が普通になっていたとしたら、30階建ては最早、低層住宅でしょうし
地下に10階あるのが普通になっているかもしれないですし

このような将来、物件の価値があがる可能性を、定借だと全く放棄することになるんじゃないかと思いますね

[142: 匿名さん]

いいえ。今は地方在住です。
物件として惹かれたため、気になりました。

地代が上がり続けることはなく、ある程度の幅で変動することが保証されているものですよ。一般的に。
タワーマンションなど開拓地を流行に合わせて売っている物件ならあるかもれませんが、低層居住地域は揺るぎませんよ。勝手な想像で話を膨らませず、きちんと事実に基づいた説明をすべきかと。
どの将来を指しているかはわかりませんが、手放したくないなら所有権を購入するまでです。居住する部屋だけ注目している方はそういう考え方になりますよね。多いと思います、そういう方。

[143: 匿名さん]

なんか根拠無く上から目線の書き込みですね。
心配しなくても、流石にここは売れないと思いますよ。
数年内に答えは出るでしょうから、静かに見守りましょう。

[144: マンコミュファンさん]

地方在住…なるほど。
だから「世田谷に土地感がある方なら理解できるのではないでしょうか。大抵、億単位の目線です。」とかトンチンカンなことを書かれているのですね。
世田谷を一括りにして語られている時点で土地勘がないことがよくわかります。

[145: マンション比較中さん]

たぶん、もともと最寄りに住んでたのではないでしょうか。。。
このマンションのまわりは一戸建てが多から、その感覚なのかな。東側で売り出していた戸建ては土地付きで１億超えてました。それは売れたのだろうか。

[146: 匿名さん]

>>138 匿名さん

世田谷は人気無くなってきてない？どこも苦戦中かと

[147: 匿名さん]

場所的には少し悩んでしまいそうなところですね。
駅から15分くらいはどうなのでしょう。物件的には広く快適に住めそうですが、
立地的には交通面がネックになりそうな印象です。
せめて朝方の混み具合がなければ良さそうですが。

[148: マンション掲示板さん]

>>145 マンション比較中さん

隣の戸建は条件が良くて高い家が一期で売れていました。
高くていい所から売れるのが世田谷クオリティ。

隣はアドレスが深沢だったしね。

[149: 通りがかりさん]

>>138 匿名さん
高くなっているのは世田谷区だけではなくて、首都圏全体です。
地方在住の方が語れるほど、この物件はシンプルではありません。
良くも悪くも特徴があり、好みが分かれる物件です。

[150: 匿名さん]

毎日歩くの大変そう 老後や子供の事考えるとねぇ