ル・サンク小石川後楽園（4）

[匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

ル・サンク小石川後楽園（2）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/

ル・サンク小石川後楽園（3）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584081/

所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
売主：NIPPO
売主：神鋼不動産

[スムログ 関連記事]
【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/1332/
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し裁判の結果から見る問題点
https://www.sumu-log.com/archives/11080/

[921: 匿名さん]

>もうおわりやで。
確かに……
本日、「税金についての説明会」の案内が来たけれど、これまでの通知とは文体＆態度がぜんぜん違いますね。
定形外郵便できた。「この書類は当日持ってくるように」「受付を済ませたらお茶は自分で受け取るように」……もう、そろって頭を下げることはないし、Quoカードもださないだろうし……Nippoは、もう、お願いする必要はないのだから、あたりまえといえばその通りなのだけれど。

[922: 匿名さん]

>>914
日本ERIを選ぶのがよかったかも。避難経路の不備がないように設計変更されたかもしれない。
UHECの手続きの方が速かったのかな。
Nippoはこの建築計画は危ういという認識をしていたのでしょう。

[923: 契約済みさん]

速い遅いではなく採択したはず。

[924: 匿名さん]

>>923
UHECを採択したのはどのような理由ですか？


都市居住評価センター等3社に監督処分／国交省
http://n-seikei.jp/2012/10/post-11698.html

●株式会社都市居住評価センター（国土交通大臣指定第11号）
【違反事由の概要】
確認申請書の審査において、その業務に従事する確認検査員が、過失により、当該建築計画が建築基準法（昭和25年法律第201号）第20条（構造耐力）の規定に適合していないことを見過ごし、確認済証を交付した。また、別の確認申請書の審査において、その業務に従事する確認検査員が、過失により、当該建築計画（第二種中高層住居専用地域内に3階以上の部分を自転車駐車場の用途に供する建築物を計画）が建築基準法第48条第4項の規定に適合していないことを見過ごし、確認済証を交付した。

【関連する建築基準適合判定資格者（確認検査員）の処分】
処分日 平成24年10月11日
処分権者 関東地方整備局長
資格者名 長屋 明弘（登録番号：第4491号）
処分内容 業務禁止2月（平成24年10月30日から平成24年12月29日まで）
この業務禁止の期間中に行えない行為は、確認検査員としての全ての行為とする。
資格者名 高山 博（登録番号：第4176号）
処分内容 業務禁止1月（平成24年10月30日から平成24年11月29日まで）
この業務禁止の期間中に行えない行為は、確認検査員としての全ての行為とする。

[925: 契約済みさん]

nippoに聞けば？

[926: 匿名さん]

反対派住民と全てのデベのマンション開発に反対する事に自己の存在理由を求める左巻き活動家が溜飲を下げただけで、購入予定者を筆頭に誰も幸せに成れなかった。

今後もこの土地に何人が手を着けようとしても、何かしらの反対運動に逢うのだろう。

仮に完成していても、購入予定者が近隣の反対派に嫌な思いをさせられ続けたのではないだろうか？

[927: 匿名さん]

Nippoの企業姿勢の問題でしょう。文京区内の他の地域からも反対の声が上がっていたようです。
http://ja-jp.facebook.com/kohinata.bunkyo/posts/909897302428790

マンション完成時には絶対高さ制限がかかることが分かっていたのですから、文京区からの要請に従って高さ２２メートルの範囲で建設するべきでした。せめて２２メートルの高さの工事まででNippoは様子を見ていればよかったです。８階の工事は昨年６月頃でしたか。進退窮まっているのはNippoの判断の誤りによるものです。


>>921
同感です。酷いですね。

[928: 匿名さん]

みんなこの物件が好きなんやな。

[929: 匿名さん]

>>928 交通は至便ですが、接道が狭い急坂という問題があり大規模マンションに向きません。マンション工事に3年以上かかってます。
そして施主と設計者に問題ありです。
UHECと日本ERIの2社に建築確認申請するより、周辺住民に歩み寄って、車寄せも設ければよかったのではないでしょうか。そのようがいいマンションになるはずです。

[930: 物件比較中さん]

団体交渉派って、怒鳴ってたタイプの人達が、
集結してるってこと？

[931: 匿名さん]

＞＞929
契約者の意見だったとしたらまさに愚の骨頂。
買う前に指摘しなさい。後からなら何とでも言える。

[932: 匿名さん]

買う前にここまで危うい物件と告げてもらった？ 日本ERIへの建築確認の申請も普通そんなことする？ Nippoは危ういと認識していたということでは？

[933: 匿名さん]

>>932
ERIの件なら割りと良くあること。
それをもって危ういというのは、相当に無理筋。

[934: 匿名さん]

まぁ、だいたい工事中から周囲に建設反対のノボリが立っていたり、ビラが貼ってあるって所はロクな所じゃないよね

大きな買い物だと思うけど、買った人って現地のロケーションとか確認せずに買っちゃう訳？

[935: 匿名さん]

>>933
地下の駐車場を避難階であると解釈してはいけないと指摘しなかったことで
日本ERIがNippoから責めを受けることはありますでしょうか？

[936: 匿名さん]

↑
ありません。

[937: 匿名さん]

>>936
地下の駐車場を避難階であると解釈してはいけないと指摘しなかったことで
UHECがNippoから責めを受けることはありますでしょうか？

[938: 匿名]

過日こちらで弁護士とのやりとりで相談しました石井です。近況を報告します。

訴訟グループはNIPPOとの打ち合わせを求めていますが、すっぽかされたり無視されている状況です。
そんな中、グループ内でも分裂があり混沌とした状況です。
どうやら訴訟グループの名簿が出回っているようで、今後は他社ブランド物件でも抽選などに当たらないと圧力をかけられているようです。
またそのことで、国に至ってはすでに今回の購入者の全リストをNIPPOから受け取っていることも混乱させています。
訴訟グループだけでなく、一般の購入者の情報もデベロッパーに回っていることがすでに判明しています。（三菱から鹿島にはすでに入手しているとのこと）

[939: 匿名さん]

Nippoや三菱地所レジデンスは記者発表しないでいいのでしょうか。

[940: 匿名さん]

>>938
石井さんがどんな人だか知りませんが。

こういう掲示板だから、ル・サンク小石川後楽園を買った人、訴訟派の人、面白半分の人、業界のことを教えてあげようという人、これを機会に勉強しようという人、暇つぶしの人、わけの分からない人などなど、いろいろな発言があると思います。でも、与太話や、人を不快にしたりする発言はやめてほしいです。

[941: 匿名]

>>940
住民じゃない人はでていってほしいです。
住民がブラックリスト化されるのはわかってたことなのに

[942: 匿名さん]

訴訟派じゃない購入者リストは、
むしろ今現在一億程度（の二割まし）の購買力が宙にういている
鴨リストなんじゃないの？

[943: 匿名さん]

石井さんとやら。
アナタ購入者ではないね。

[944: 匿名さん]

＞＞937
あると思います。

[945: 匿名さん]

>>944
NippoがUHECと日本ERIに建築確認を申請したが、日本ERIは審査を途中でやめて無関係になった。UHECは審査を続けて事件の当事者になった。ということですね。

[946: 匿名さん]

違います。

[947: 匿名さん]

建築確認を二社に依頼して、より慎重な判断をした方に確認を下ろす正式依頼をした。

[948: 契約済みさん]

それ1回目の説明会で言ってたで。

[949: 匿名さん]

>>947 >>948
具体的にどの点がUHECが慎重だったのでしょう。

地階の駐車場を避難階と解釈する誤りは致命的だと思うのですけど。

UHECが日本ERIより慎重と判断したいうのは意外です。
建築確認取り消し裁決を受けた事例はUHECの方が目立っているようです。

[950: 匿名さん]

できるだけ慎重に判断したと言うなら、審査請求事件で避難経路の不備の追及を受けて、Nippoがユーイックから2014年3月に変更の建築確認を下ろしてもらった際に、車路の設計を変更するのに加えて、車路以外にも地下の駐車場から外部に直接出られる歩行者用の通路を設けるのがよかったのではないか。言っていることが矛盾していると思うが。

[951: 匿名さん]

この板、終わったかと思ったのに、なかなか終わらないですね。
根が深いのだなぁと、改めて思ったのでした。自分自身、まだこの板を読んだり書き込んだりしているし(^_^;。

税金の説明会……ずいぶんと広い会場だけれど、何人ぐらい集まるのかな？　３回目の説明会より参加者は多いか少ないか……。

[952: 匿名さん]

>根が深いのだなぁと、改めて思ったのでした。
Nippoの言っていることが明確でないから、十分な情報開示がされてないからではないでしょうか。

[953: 匿名さん]

石井さんは存じませんが、

訴訟グループリスト：今後抽選当たらない
その他購買者リスト：鴨

いかにもありそうな話では。

[954: 匿名さん]

1回目の説明会で質問すれば良かったね。
もう遅い。終わったで。

[955: 匿名さん]

たしかにこの板で披露するわけにはイカンわな。

[956: 匿名さん]

> Nippoの言っていることが明確でないから、十分な情報開示がされてないからではないでしょうか。
確かにそれはそうなのですが……。
建築確認が取り消されて、「ル・サンク小石川後楽園」は存在しなくなった。
２７条が実行され、契約がなくなり、２割バックが支払われた。
（ご迷惑をおかけした……という罪滅ぼしでNippoは税の説明会をひらく。）

もやもやした気持ちは残るけれど、もう終わったこの件でぐだぐだいうのは意味がないように思います。
むしろ、次の機会に、今回のことを教訓にするとか。

[957: 匿名さん]

＞＞953
あるわけがない。大問題だよそれ。
　
ひとつ言えるのは、客を選ぶ会社であるという事。
n社はね。

[958: 匿名]

>>957
いやぜんぜんありますよ。
ちなみに名簿はすでに出回ってるのは確実。
うちにはフジから電話かかってきた。

[959: 匿名さん]

>>950
20数億円の解決金を払うくらいなら、大々的に設計変更して、既存不適格にならない、法解釈にも依存しない、余裕のあるマンション計画にすればよかったね。
エスカレーターより、地下の駐車場から外部に出られる階段のほうが価値が高かったね。
Nippoという業者の意思決定プロセスにも問題あるのだろうな。

[960: 匿名さん]

>>957
大問題な事態だからあるんでしょう。
n社じゃなくても客選ぶでしょ。
そういう情報も使ってね。

[961: 匿名さん]

>1回目の説明会で質問すれば良かったね。
1回目の説明会で大問題な事態が想定されていたのか

[962: 匿名さん]

それ2回目の説明会で言ってたかな、たしか。

[963: 匿名さん]

怪しい話だな。UHECが日本ERIより慎重な検査機関であると判断したことも含めて。それに日本ERIが難を逃れていていいの。

[964: 匿名さん]

1回目と2回目の説明会資料に書いてある。日本ERIの社名が出てるのは2回目の説明会から。
二社にチェックを依頼して、判断が分かれた時はより慎重な方を取って進めたと。

[965: 契約済みさん]

963
怪しいのはアナタ。
なぜ説明会資料に書いてある事をいま初めて聞いたかのように。契約者じゃないやろ。

[966: 匿名さん]

判断が分かれた時はより慎重な方を取ってというのが、むしろ気になっている。Nippo（＋日建ハウジングシステム）とUHECと日本ERIの3者で協議したのではなく、UHEC、日本ERI別々に指導を受けているんだよね。それで、より慎重な方を取ってとやると、ある部分はUHECの指導に従い、ある部分は日本ERIの指導に従いになり、建築計画全体ではかえって整合しなくなる、追及されるおそれはないかしらね。
昨年9月7日の口頭審査の記録を読んでみるといいよ。UHECがまともに返答できていない部分があまりに多い。

[967: 物件比較中さん]

本来なら、残金支払いの時期やね。
危うく、株を底値で売る羽目になるとこやったで。

[968: 匿名さん]

住めるマンション建ててもらうことのほうが株の損得より大切と思いますけど。

[969: 契約済みさん]

967は釣り釣り。
相手にしたらあかんて。

[970: 物件比較中さん]

967やけど、釣りやないで。
やっぱ株売ってまうで。

[972: 匿名さん]

>>967
>967やけど、釣りやないで。
わたしも釣りではないと思います。
単に板を和らげようと……でも、ピリピリしている人も多いから。

>石井さんとやら、どこ行った。
この「匿名の石井さん」こそあぶない人ですね。
そのあとの書き込みにも、たぶん名前を変えて同調発言していると思う。

それはともかく、「気が知れない」と言われるかもしれないけれど、「解決金」をNIPPOの株につぎこめば、税金を払ってもおつりがくるかも(^_^;。

[973: 物件比較中さん]

本来なら、残金支払いの時期やね。
惜しくも、暴落前に売りそこねることに
なってしもたで。

[974: 物件比較中さん]

なんてウソやで。

[975: 匿名さん]

↓真偽やいかに？
http://twitter.com/ratoryuu/status/696917337904033792

20年前には南側と西側のマンションもできてない．．．その頃からNippoは画策していたのだろうか。

[976: 匿名さん]

もう、この板も終わりですか。

[977: 匿名さん]

Nippoは、非を認めて反省していますか。

[978: 物件比較中さん]

あれ、フジテレビは？

[979: 匿名さん]

977
もうおわりやで。

[980: 匿名さん]

> 建築確認が取り消されて、「ル・サンク小石川後楽園」は存在しなくなった。

週末に見に行きました。
現地に標識は掲げられていますよ。

[981: 匿名さん]

皆さん、着々とお金振り込んでもらってるのでしょうか。

[982: 匿名さん]

今週月曜日の駅前再開発の説明会行った人います？いらっしゃったらその内容教えてください。

[983: 契約済みさん]

それ別スレあるので、そちらで聞いてもらっていいですか？

[984: 匿名さん]

>>980
標識が出ているのならル・サンク小石川が続いているのでは？

[985: 匿名さん]

板も終わりに近づき、それらしい発言も増えてきましたね。

>977　Nippoは、非を認めて反省していますか。
「非」の内容はわかりませんが、金銭的に損をしたことについては、きっと反省しているでしょう。
もしかしたら、配置換えみたいなものもあったかもしれませんね。

>980　現地に標識は掲げられていますよ。
そうか……標識があるかぎり「ル・サンク小石川後楽園は存在する」のか～(^_^;。
Nippoの説明では、「もう売るものが無くなったのだから、存在しない」といっていたのだから、
Nippoは標識をはずさなくてはいけませんね(^_^;。

[986: 匿名さん]

>>982

春日・後楽園駅前地区第一種市街地再開発事業の進捗状況について


１ 経過

当該再開発事業は、平成21年6月12日付で都市計画決定後、再開発組合の設立認可を経て、平成27年12月14日付で東京都より権利変換計画認可を受けた。
現在、解体工事が施工中である。


２ 現状

昨今の建設工事費の高騰等の影響により事業費が増加してきた。
そのため当該再開発組合において、設計変更や工事費縮減等を行なうなど事業費抑制の努力を重ねている。
しかしながら、現在、事業費として約100億円が不足する見通しである。


３ 今後の対応

補助金枠を拡大することにより、当該再開発事業の推進を支援し、良好な市街地環境や災害に強い市街地形成に努めていく。

補助金枠
【従来補助金枠】
65億円（区支出金：32.5億円、国支出金：32.5億円）
【変更補助金枠】
165億円（区支出金：82.5億円、国支出金：82.5億円）


４ 今後の予定

平成28年2月初旬～3月 事業計画変更認可申請（資金計画・建物計画）
平成28年2月中旬～3月 工事入札、着工

[987: 匿名さん]

> Nippoの説明では、「もう売るものが無くなったのだから、存在しない」といっていたのだから、
> Nippoは標識をはずさなくてはいけませんね(^_^;。

そうですね。標識をはずさなくてはいけません。
はずしてないということは、ル・サンクは存在しているのでしょう。言っていることと違っています。

[989: 匿名さん]

>>986
ありがとうございます！
しかし素人目から見たら、建築工事費の高騰分を階数低くすれば良いと思うんですが。
高さでクレームが出て揉めていた経緯もあるんですから。

[990: 匿名さん]

次スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/593929/
まだ未解決と思われましたので作っておきました。


>>989
建築工事費の高騰分を階数低くすれば良いというのは
同感です。
再開発の税負担65億→165億って2.5倍になってますしね。
2月26日に区議会の建設委員会があるので
傍聴すれば詳しい情報が得られるのではないですか。

[991: 契約済みさん]

だから、他でやれっちゅうの！

[992: 匿名さん]

↑このように、人の話を聞かないから変な物件の契約しちゃうんですよ。
で、挙げ句の果てには「聞いてない」と騒ぐ。

[993: 匿名さん]

>>992
周辺住民の関係者じゃないかな。区議会の関係者いるし。

[995: 匿名さん]

>987
>そうですね。標識をはずさなくてはいけません。
いよいよ、「工事完了予定日」の２月１５日が近づきました。
この日が過ぎたら、標識をはずすのでしょうか。
思えば、こんなことにならなければ、今頃は引っ越しの準備に追われていたのですよね。

それはともかく、「匿名の石井さん」がまだ発言しているような気がしてなりません。

[996: 匿名さん]

2月15日は、工場完了ではなく引渡し日です。

[997: A [男性 30代]]

教えて下さい。解決金として購入代金の２割を補償してもらい儲かったの、なぜ購入者の方々は怒っているのでしょうか？

[998: 宅建士[男性 30代]]

条文
［民法］
（手付）
第五百五十七条 　買主が売主に手付を交付したときは、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。
２（略）

わが国の売買契約等では、解約手付が交付されることが多い。解約手付とは、手付の放棄（または手付の倍額の償還）によって、任意に契約を解除することができるという手付のことである（民法第557条第1項）。

具体的には、売買契約成立時に買主が売主に解約手付を交付する。買主は手付を放棄すればいつでも契約を解除でき、手付相当額以外の損害賠償を支払わなくてよい（これを「手付流し」という）。
また売主も、手付の倍額を買主に償還することで、いつでも契約を解除でき、手付相当額以外の損害賠償を支払わなくてよい（これは「手付倍返し」という）。
このように、手付相当額の出費を負担するだけで、いつでも売買契約関係から離脱できるのである。

しかし、このような手付流し・手付倍返しによる契約解除はいつまでも可能なのではなく、契約の相手方が「履行の着手」を行なった時点からはこのような契約解除ができなくなるとされている（民法第557条第1項）。そのため、この「履行の着手」が重要な意味を持つことになる。

過去の判例では、「履行の着手」とは「客観的に外部から認識できるような形で、契約の履行行為の一部をなしたこと、または履行の提供をするために欠くことのできない前提行為をしたこと」と解釈されている（最高裁判決昭和40年11月24日）。
具体的にいえば、単に物を引き渡すための「準備」や、代金を支払うための「準備」をしただけでは「履行の着手」には該当しないと考えられている。

実際に履行の着手があったと判断された事例には、「他人物売買において、売主が他人の不動産を取得して登記を得たこと」、「買主が代金の用意をして、売主に物の引渡しをするように催告したこと」などがある。

なお、手付流し・手付倍返しによる契約解除は、契約の「相手方」が履行の着手を行なった時点からは契約解除ができなくなる。従って「自分が履行の着手をしたが、相手方は履行の着手をしていない」状態であれば、自分から手付流し・手付倍返しによる契約解除を行なうことは可能である。

買主様は、「履行の着手」として、認められれば、実損の被害額や、慰謝料などを損害賠償として請求出来るという事です。
売買契約解除事項はどのように記載されていますか。売主様は、手付解除の変わりに、解決金を払うという事なのでしょうか？詳しい情報を知りたいです。
契約書に手付金を3倍返して解約すると書かれているなら、解決金を払う必要がないと思います。言葉をすり替えたように聞こえて実際、手付を払ってないようにも思えますね。。。

[999: 匿名さん [男性 30代]]

＞解決金として購入代金の２割を補償してもらい儲かったの、なぜ購入者の方々は怒っている

一部の人は前まで住んでいたマンションを売り、ココに入居する予定で人生設計をしていた人もいます。
はい。ここで、「来月から住む家がありません。どうしますか？」となりますね？

それに、結構なお金を積んで買ったのに戻ってきたのが20％。で、この少ない20％には税金がかかります。
実際に手元に残るのはもっと少なくなるでしょう。

例えば5000万で購入したとして、違約金で戻ってくるのは1000万。税金引かれて800万ちょっとが手元に残ります。
これで「儲かっている」ワケがないでしょう。明らかに損です。大損です。
もっと深く考えてみましょうよ。

[1000: 匿名さん]

>>999
ご記載いただいた内容からは、儲かってるようにしか思えません。笑

[1001: 匿名さん [男性 40代]]

ん？所有権も移ってないのに、五千万は、まだ払ってないよ。払ってあるお金は、手付金です。

[1002: 匿名さん]

根底からわかっていない、調べようともしていないのに、「もっと深く考えましょうよ」と言われましても。

[1003: 匿名さん]

続きはこちらで
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/593929/1