ル・サンク小石川後楽園（4）

[匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

ル・サンク小石川後楽園（2）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/

ル・サンク小石川後楽園（3）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584081/

所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
売主：NIPPO
売主：神鋼不動産

[スムログ 関連記事]
【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/1332/
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し裁判の結果から見る問題点
https://www.sumu-log.com/archives/11080/

[881: 契約済みさん]

日本は三審制。さあ何年掛かるかな？

[882: まだ様子見さん]

>>876
>重説に不備ではなく、理解力と先見の明の不備やで。
なるほど、そういうことですか……勉強になりますです。
私のような、初めてマンションを買う者にとっては、重要事項の文章よりも、重要事項の説明トークのほうが頭に入ってしまうのですよね……「大丈夫」という説明。

[883: 匿名さん]

口頭であっても「大丈夫」と説明すると宅建業法に抵触するだろ。

[884: まだ様子見さん]

>>883
>口頭であっても「大丈夫」と説明すると宅建業法に抵触するだろ。
さあ、どうでしょうか。素人のわたしには、宅建業法のなんという文言に抵触するのかは分かりませんが……。
こちらが勝手に印象づけられたのかもしれないし……最終的には、契約書の文章が優先されるのではないでしょうか。

[885: 契約済みさん]

「大丈夫」じゃなかった結果が出たから27条やで。

[886: まだ様子見さん]

>>885
>「大丈夫」じゃなかった結果が出たから27条やで。
なるほど、そうですよね。
わたしが「様子見」にしたのは、もしかしたら、三菱が「不十分な説明をして多大なご迷惑をおかけしました」というようなことで何かが起こるかな……という(^_^;。

>>883
文言にない説明があったとして、それを指摘しないで署名捺印してしまった場合、どうなるのでしょうか。

[887: 契約済みさん]

再開発タワー待ちの人、
いる？

[888: 匿名さん]

春日・後楽園駅前地区第一種市街地再開発事業
http://en-us.facebook.com/bunkyomirai/photos/a.390296937835999.1073741...

施設建築物等に関する説明会
2月8日（月）午後7時から、文京区民男女平等センター

[889: 匿名さん]

外部の人からみるとこういった意見のようですね。

マンションマニアのマンマンタイム ル・サンク小石川後楽園　建築確認取り消しに思うこと
http://mansionmania.blog.jp/archives/1051265386.html

[890: 匿名さん]

>>888
春日駅前のタワーの件、別の物件なので、別の板を立てるなりしていただけますか。

[891: 契約済みさん]

〉〉886
文言にない説明をされたという証明が出来ますか。

[892: 匿名さん]

相談してみれば？

東京都不動産取引特別相談室
03-5320-5015
東京都不動産業課指導相談係
03-5320-5071
国土交通省関東地方整備局建政部建設産業第二課
048-601-3151

[893: 契約済みさん]

たらい回しやで。

[894: 匿名さん]

>>889
ちょっと知識がある人の見解だね、比較的中立で公平だと思う
（DJあかい氏の鋭い切り口は不動産業に携わってるだけあって若干業者寄りかな？）
勝者が居ないのはその通りで、一応勝訴した住民側もゴーストＭＳじゃあ本末転倒だし、
次は放置された建物の早期解体や計画変更等を要求していくことになるのかな？
5年10年でけりがつくとは到底思えないしまだまだ戦いは続く・・・

テレビを見ただけの素人の印象だと、
「マンション怖い、契約者かわいそう、不動産屋汚い」ぐらいの印象じゃない？

[895: 匿名さん]

889さんのブログもマンション業者寄りに見えるけど。

この争訟の落としどころを間違えているのはNippoでしょう。

2012年に絶対高さ制限を守ることを文京区から要請されていたようだし
高さが２２メートル以内になっていれば避難経路をなおして工事再開できるのですから。


アクセスが多い記事
文京区小石川で全戸完売の人気マンション「ル・サンク小石川後楽園」が突然販売をドタキャン！
http://b.hatena.ne.jp/entry/278018438

[896: 匿名さん]

建築計画時点では22メートル制限なかったんじゃないの？

[897: 匿名さん]

マンション完成までに２２メートルの絶対高さ制限が発効することは
わかってましたよ。

東京都建築審査会に審査請求され、避難経路の不備も追及されてました。

Nippoの謝りは、係争中の竣工前に販売をしたことと、
既存不適格マンションの建設を強行したこと。

真っ当なデベならこのような事件になりません。

[898: 契約済みさん]

真っ当な人ならこんな物件買わないで。

[900: 匿名さん]

しかしマスコミの情報操作はホントなんだなと思う。
どこの局も解決金が売買価格の20％支払われるて報道しないもんな。
可哀想で怒り立ち上がる消費者と傲慢な売主と販売会社という構図を崩したくないんだろうな。

[901: 匿名さん]

>>895

都市居住評価センター
（国交大臣指定確認検査機関）

「建築確認に不手際が
あったとは思っていない
遺憾である」


この期に及んで酷いコメント

[902: 匿名さん]

>>856
被害者気分のつもりでしょうが、、、
全く関係のないNIPPO株主までを「気がしれません」とは！
そういうことを言える無能な人が投資する有能な会社とは、教えてくれますか？

[903: 匿名さん]

>>856
>こんな会社の株を持っている人の気がしれません。。。
つまり、「こんな会社のマンションを買った人の気がしれません。。。」と同じことですね。

[904: 契約済みさん]

そうゆうことやで。

[905: 匿名さん]

901
この期に及んで酷いコメント？
このコメントの意味をあとで知る事になるであろう。ふふ。

[906: 匿名さん]

ユーイックの避難階の解釈は誤っていると思うよ。東京都建築審査会の判断が正しい。
ル・サンク小石川のような地下の駐車場を避難階と認めてしまうと、ドライエリアの底に面している住戸とかも避難階になってしまう。東京都建築審査会は避難階の解釈が誤ったマンションが蔓延することを危険と考えたのだろう。
Nippoも日建ハウジングシステムも法解釈に依存するような設計と知りながら建設をすすめたことを反省するべきと思う。

[907: 匿名さん]

となりのグランツオーベル小石川も目の前のセレナハイムも駐車場は急勾配が有りますが、どのように解釈しますか？

[908: 匿名さん]

そうですね。ル・サンク小石川後楽園の建築確認取り消し裁決の報道から気になってしまい、いろいろなマンションの駐車場のスロープがどうなっているか見るようになりました。907さんのおっしゃっている２つのマンションのスロープのほうが、車路の幅が広くて、しかも、車路に並行して歩行者が通るための階段状の通路が設けてあるようです。そもそも、マンションの規模が全然違いますから、駐車する車両台数も多くないのではないですかね。

ル・サンク小石川後楽園で違法の理由とされたスロープを見ると、これで６０台の自動車が出入りできるのと思うくらい幅が狭く感じられました。車路と別に歩行者が通るための通路も設けられてなかったです。
建築計画概要書によると、2014年にNippoは車路をなおすために建築確認の変更をしていますが、避難経路は安全側に設計するべきであって、歩行者のための通路を別に設けることも必要だったのではないですか。

[909: 匿名さん]

なるほど。
わたしは、車を持たない、運転しないので契約時にはそのあたりを軽く聞き流していました。今回はたいへん勉強になりました（授業料はいただくことにしました）。

[910: 匿名さん]

>>909
昔は、区役所が建築確認を下ろすものでしたが（ル・サンク小石川後楽園は大規模建築物のために都庁）、いまは民間の検査機関で建築確認を下ろすことができます。
しかも、民間の検査機関が数多くあって、建築主の都合で選ぶことができます。

建物の居住者のことを考えると、安全側に判断する検査機関が選ばれるべきなのですが、儲けを追求する建築主にとっては、安全側に判断する検査機関より、法解釈が微妙でも建築確認を下ろしてくれる検査機関を選んでしまうのだろうと思います。

建物の安全は、その居住者だけでなく、建物利用者、隣人、通行人等にも密接に係わるものです。建築確認に関するものでありませんが、建物の安全について平成19年7月6日に最高裁の判断があります。

この建物を認めると、今後、同様の建物が増えることになって危険と考えられる場合に、建築審査会は建築確認取り消し裁決を出しているのだと思います。

ここの建築敷地については11年前にも建築確認取り消し裁決が出ています。当時、ここの建築敷地と同様に、前面道路の幅員が問題になるマンション計画で、いくつかの建築確認取り消し裁決が出ました。民間の検査機関によるものばかりでした。

Nippoはその時の教訓から、法解釈が微妙でも建築確認を下ろしてくれる検査機関を選ぶのではなく、安全側に判断する検査機関を選ぶべきだったのだと思います。

[911: 匿名さん]

団体交渉派の御加減は？

[912: 匿名さん]

避難経路に不備がある建物と判断されたわけだが、建物からの避難について消防とどのような打合せをしてきたか気になる。

[913: 匿名さん]

>>856
856さん、やり場のない怒りは自分へぶつけましょう
もしあなたが購入者であったとしたら、誰にも同情してもらえませんよ

[914: 匿名さん]

＞＞910
建築確認はUHECと日本ERIの二社で下ろしてUHECを採用した経緯有り。
これは？どのように解説しますか？

[915: 匿名さん]

日本ERIは確認下ろしてはいないと思うよ。確認下ろしているなら「確認済証」があるはずだけど、あるの？

[916: 契約済みさん]

日本ERIにも依頼して確認までは降ろしてないで。
ただ日本ERIも非難経路は指摘しとらんで。

[917: 匿名さん]

怪しい話になってきたな。
つまり日本ERIは途中で審査をやめているのでしょ。日本ERIが建築基準法に適合しているという書面を出してくれたの？　そのような書面もなく、建築確認はUHECと日本ERIの二社で下ろしたと告げていいのかね。

[918: 匿名さん]

どうでもいい　ゲームオーバー。

[919: 物件比較中さん]

もう、終わりだね。

[920: 契約済みさん]

もうおわりやで。

[921: 匿名さん]

>もうおわりやで。
確かに……
本日、「税金についての説明会」の案内が来たけれど、これまでの通知とは文体＆態度がぜんぜん違いますね。
定形外郵便できた。「この書類は当日持ってくるように」「受付を済ませたらお茶は自分で受け取るように」……もう、そろって頭を下げることはないし、Quoカードもださないだろうし……Nippoは、もう、お願いする必要はないのだから、あたりまえといえばその通りなのだけれど。

[922: 匿名さん]

>>914
日本ERIを選ぶのがよかったかも。避難経路の不備がないように設計変更されたかもしれない。
UHECの手続きの方が速かったのかな。
Nippoはこの建築計画は危ういという認識をしていたのでしょう。

[923: 契約済みさん]

速い遅いではなく採択したはず。

[924: 匿名さん]

>>923
UHECを採択したのはどのような理由ですか？


都市居住評価センター等3社に監督処分／国交省
http://n-seikei.jp/2012/10/post-11698.html

●株式会社都市居住評価センター（国土交通大臣指定第11号）
【違反事由の概要】
確認申請書の審査において、その業務に従事する確認検査員が、過失により、当該建築計画が建築基準法（昭和25年法律第201号）第20条（構造耐力）の規定に適合していないことを見過ごし、確認済証を交付した。また、別の確認申請書の審査において、その業務に従事する確認検査員が、過失により、当該建築計画（第二種中高層住居専用地域内に3階以上の部分を自転車駐車場の用途に供する建築物を計画）が建築基準法第48条第4項の規定に適合していないことを見過ごし、確認済証を交付した。

【関連する建築基準適合判定資格者（確認検査員）の処分】
処分日 平成24年10月11日
処分権者 関東地方整備局長
資格者名 長屋 明弘（登録番号：第4491号）
処分内容 業務禁止2月（平成24年10月30日から平成24年12月29日まで）
この業務禁止の期間中に行えない行為は、確認検査員としての全ての行為とする。
資格者名 高山 博（登録番号：第4176号）
処分内容 業務禁止1月（平成24年10月30日から平成24年11月29日まで）
この業務禁止の期間中に行えない行為は、確認検査員としての全ての行為とする。

[925: 契約済みさん]

nippoに聞けば？

[926: 匿名さん]

反対派住民と全てのデベのマンション開発に反対する事に自己の存在理由を求める左巻き活動家が溜飲を下げただけで、購入予定者を筆頭に誰も幸せに成れなかった。

今後もこの土地に何人が手を着けようとしても、何かしらの反対運動に逢うのだろう。

仮に完成していても、購入予定者が近隣の反対派に嫌な思いをさせられ続けたのではないだろうか？

[927: 匿名さん]

Nippoの企業姿勢の問題でしょう。文京区内の他の地域からも反対の声が上がっていたようです。
http://ja-jp.facebook.com/kohinata.bunkyo/posts/909897302428790

マンション完成時には絶対高さ制限がかかることが分かっていたのですから、文京区からの要請に従って高さ２２メートルの範囲で建設するべきでした。せめて２２メートルの高さの工事まででNippoは様子を見ていればよかったです。８階の工事は昨年６月頃でしたか。進退窮まっているのはNippoの判断の誤りによるものです。


>>921
同感です。酷いですね。

[928: 匿名さん]

みんなこの物件が好きなんやな。

[929: 匿名さん]

>>928 交通は至便ですが、接道が狭い急坂という問題があり大規模マンションに向きません。マンション工事に3年以上かかってます。
そして施主と設計者に問題ありです。
UHECと日本ERIの2社に建築確認申請するより、周辺住民に歩み寄って、車寄せも設ければよかったのではないでしょうか。そのようがいいマンションになるはずです。

[930: 物件比較中さん]

団体交渉派って、怒鳴ってたタイプの人達が、
集結してるってこと？

[931: 匿名さん]

＞＞929
契約者の意見だったとしたらまさに愚の骨頂。
買う前に指摘しなさい。後からなら何とでも言える。

[932: 匿名さん]

買う前にここまで危うい物件と告げてもらった？ 日本ERIへの建築確認の申請も普通そんなことする？ Nippoは危ういと認識していたということでは？

[933: 匿名さん]

>>932
ERIの件なら割りと良くあること。
それをもって危ういというのは、相当に無理筋。

[934: 匿名さん]

まぁ、だいたい工事中から周囲に建設反対のノボリが立っていたり、ビラが貼ってあるって所はロクな所じゃないよね

大きな買い物だと思うけど、買った人って現地のロケーションとか確認せずに買っちゃう訳？

[935: 匿名さん]

>>933
地下の駐車場を避難階であると解釈してはいけないと指摘しなかったことで
日本ERIがNippoから責めを受けることはありますでしょうか？

[936: 匿名さん]

↑
ありません。

[937: 匿名さん]

>>936
地下の駐車場を避難階であると解釈してはいけないと指摘しなかったことで
UHECがNippoから責めを受けることはありますでしょうか？

[938: 匿名]

過日こちらで弁護士とのやりとりで相談しました石井です。近況を報告します。

訴訟グループはNIPPOとの打ち合わせを求めていますが、すっぽかされたり無視されている状況です。
そんな中、グループ内でも分裂があり混沌とした状況です。
どうやら訴訟グループの名簿が出回っているようで、今後は他社ブランド物件でも抽選などに当たらないと圧力をかけられているようです。
またそのことで、国に至ってはすでに今回の購入者の全リストをNIPPOから受け取っていることも混乱させています。
訴訟グループだけでなく、一般の購入者の情報もデベロッパーに回っていることがすでに判明しています。（三菱から鹿島にはすでに入手しているとのこと）

[939: 匿名さん]

Nippoや三菱地所レジデンスは記者発表しないでいいのでしょうか。

[940: 匿名さん]

>>938
石井さんがどんな人だか知りませんが。

こういう掲示板だから、ル・サンク小石川後楽園を買った人、訴訟派の人、面白半分の人、業界のことを教えてあげようという人、これを機会に勉強しようという人、暇つぶしの人、わけの分からない人などなど、いろいろな発言があると思います。でも、与太話や、人を不快にしたりする発言はやめてほしいです。

[941: 匿名]

>>940
住民じゃない人はでていってほしいです。
住民がブラックリスト化されるのはわかってたことなのに

[942: 匿名さん]

訴訟派じゃない購入者リストは、
むしろ今現在一億程度（の二割まし）の購買力が宙にういている
鴨リストなんじゃないの？

[943: 匿名さん]

石井さんとやら。
アナタ購入者ではないね。

[944: 匿名さん]

＞＞937
あると思います。

[945: 匿名さん]

>>944
NippoがUHECと日本ERIに建築確認を申請したが、日本ERIは審査を途中でやめて無関係になった。UHECは審査を続けて事件の当事者になった。ということですね。

[946: 匿名さん]

違います。

[947: 匿名さん]

建築確認を二社に依頼して、より慎重な判断をした方に確認を下ろす正式依頼をした。

[948: 契約済みさん]

それ1回目の説明会で言ってたで。

[949: 匿名さん]

>>947 >>948
具体的にどの点がUHECが慎重だったのでしょう。

地階の駐車場を避難階と解釈する誤りは致命的だと思うのですけど。

UHECが日本ERIより慎重と判断したいうのは意外です。
建築確認取り消し裁決を受けた事例はUHECの方が目立っているようです。

[950: 匿名さん]

できるだけ慎重に判断したと言うなら、審査請求事件で避難経路の不備の追及を受けて、Nippoがユーイックから2014年3月に変更の建築確認を下ろしてもらった際に、車路の設計を変更するのに加えて、車路以外にも地下の駐車場から外部に直接出られる歩行者用の通路を設けるのがよかったのではないか。言っていることが矛盾していると思うが。

[951: 匿名さん]

この板、終わったかと思ったのに、なかなか終わらないですね。
根が深いのだなぁと、改めて思ったのでした。自分自身、まだこの板を読んだり書き込んだりしているし(^_^;。

税金の説明会……ずいぶんと広い会場だけれど、何人ぐらい集まるのかな？　３回目の説明会より参加者は多いか少ないか……。

[952: 匿名さん]

>根が深いのだなぁと、改めて思ったのでした。
Nippoの言っていることが明確でないから、十分な情報開示がされてないからではないでしょうか。

[953: 匿名さん]

石井さんは存じませんが、

訴訟グループリスト：今後抽選当たらない
その他購買者リスト：鴨

いかにもありそうな話では。

[954: 匿名さん]

1回目の説明会で質問すれば良かったね。
もう遅い。終わったで。

[955: 匿名さん]

たしかにこの板で披露するわけにはイカンわな。

[956: 匿名さん]

> Nippoの言っていることが明確でないから、十分な情報開示がされてないからではないでしょうか。
確かにそれはそうなのですが……。
建築確認が取り消されて、「ル・サンク小石川後楽園」は存在しなくなった。
２７条が実行され、契約がなくなり、２割バックが支払われた。
（ご迷惑をおかけした……という罪滅ぼしでNippoは税の説明会をひらく。）

もやもやした気持ちは残るけれど、もう終わったこの件でぐだぐだいうのは意味がないように思います。
むしろ、次の機会に、今回のことを教訓にするとか。

[957: 匿名さん]

＞＞953
あるわけがない。大問題だよそれ。
　
ひとつ言えるのは、客を選ぶ会社であるという事。
n社はね。

[958: 匿名]

>>957
いやぜんぜんありますよ。
ちなみに名簿はすでに出回ってるのは確実。
うちにはフジから電話かかってきた。

[959: 匿名さん]

>>950
20数億円の解決金を払うくらいなら、大々的に設計変更して、既存不適格にならない、法解釈にも依存しない、余裕のあるマンション計画にすればよかったね。
エスカレーターより、地下の駐車場から外部に出られる階段のほうが価値が高かったね。
Nippoという業者の意思決定プロセスにも問題あるのだろうな。

[960: 匿名さん]

>>957
大問題な事態だからあるんでしょう。
n社じゃなくても客選ぶでしょ。
そういう情報も使ってね。

[961: 匿名さん]

>1回目の説明会で質問すれば良かったね。
1回目の説明会で大問題な事態が想定されていたのか

[962: 匿名さん]

それ2回目の説明会で言ってたかな、たしか。

[963: 匿名さん]

怪しい話だな。UHECが日本ERIより慎重な検査機関であると判断したことも含めて。それに日本ERIが難を逃れていていいの。

[964: 匿名さん]

1回目と2回目の説明会資料に書いてある。日本ERIの社名が出てるのは2回目の説明会から。
二社にチェックを依頼して、判断が分かれた時はより慎重な方を取って進めたと。

[965: 契約済みさん]

963
怪しいのはアナタ。
なぜ説明会資料に書いてある事をいま初めて聞いたかのように。契約者じゃないやろ。

[966: 匿名さん]

判断が分かれた時はより慎重な方を取ってというのが、むしろ気になっている。Nippo（＋日建ハウジングシステム）とUHECと日本ERIの3者で協議したのではなく、UHEC、日本ERI別々に指導を受けているんだよね。それで、より慎重な方を取ってとやると、ある部分はUHECの指導に従い、ある部分は日本ERIの指導に従いになり、建築計画全体ではかえって整合しなくなる、追及されるおそれはないかしらね。
昨年9月7日の口頭審査の記録を読んでみるといいよ。UHECがまともに返答できていない部分があまりに多い。

[967: 物件比較中さん]

本来なら、残金支払いの時期やね。
危うく、株を底値で売る羽目になるとこやったで。

[968: 匿名さん]

住めるマンション建ててもらうことのほうが株の損得より大切と思いますけど。

[969: 契約済みさん]

967は釣り釣り。
相手にしたらあかんて。

[970: 物件比較中さん]

967やけど、釣りやないで。
やっぱ株売ってまうで。

[972: 匿名さん]

>>967
>967やけど、釣りやないで。
わたしも釣りではないと思います。
単に板を和らげようと……でも、ピリピリしている人も多いから。

>石井さんとやら、どこ行った。
この「匿名の石井さん」こそあぶない人ですね。
そのあとの書き込みにも、たぶん名前を変えて同調発言していると思う。

それはともかく、「気が知れない」と言われるかもしれないけれど、「解決金」をNIPPOの株につぎこめば、税金を払ってもおつりがくるかも(^_^;。

[973: 物件比較中さん]

本来なら、残金支払いの時期やね。
惜しくも、暴落前に売りそこねることに
なってしもたで。

[974: 物件比較中さん]

なんてウソやで。

[975: 匿名さん]

↓真偽やいかに？
http://twitter.com/ratoryuu/status/696917337904033792

20年前には南側と西側のマンションもできてない．．．その頃からNippoは画策していたのだろうか。

[976: 匿名さん]

もう、この板も終わりですか。

[977: 匿名さん]

Nippoは、非を認めて反省していますか。

[978: 物件比較中さん]

あれ、フジテレビは？

[979: 匿名さん]

977
もうおわりやで。

[980: 匿名さん]

> 建築確認が取り消されて、「ル・サンク小石川後楽園」は存在しなくなった。

週末に見に行きました。
現地に標識は掲げられていますよ。