ル・サンク小石川後楽園（4）

[匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

ル・サンク小石川後楽園（2）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/

ル・サンク小石川後楽園（3）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584081/

所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
売主：NIPPO
売主：神鋼不動産

[スムログ 関連記事]
【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/1332/
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し裁判の結果から見る問題点
https://www.sumu-log.com/archives/11080/

[804: 匿名さん]

取消訴訟も不戦敗なら、自分達の非を完全に認めているということ。
そんなので契約者に強く出たって説得力ないわな。

[805: 匿名さん]

>>800
悪質かつ終わっているのは契約者なのか、売主なのか、、全ては裁判所が判断してくれると思うのでそれを待ちたいと思います。

[806: 匿名さん]

談合するような会社ですよ。
まともな回答得ようとする方が無理があるような気もします。
契約者の皆さんの心中をお察しします。。負けずに頑張ってください

[807: 匿名さん]

>>804
「避難階」や「地階」の解釈が怪しいことは2013年7月頃には審査請求事件で指摘されていて
Nippoもわかっていたと思われる。
その翌年に建築確認と開発許可の変更をしている。建築計画概要書によると車路勾配を変えているが、避難階の違法の解消にはなっていないのだろう。
国土交通省に再審査請求をしないのは、東京都建築審査会の解釈が妥当で覆せないからではないだろうか。

>>805
購入者に損害を与えるおそれがある場合、売主と販売会社には十分な情報開示が求められる。

[808: 匿名]

手付けの3倍返しなら実質2倍分もらえるということですか。
それだと今から買おうと思っても値上げの方が大きいかもしれないですね。
でもそれぞれ家の事情があって、子供の学校をわざわざ近辺の私立に入れたとか、他人には想像もできないどうしてもそこに住みたい理由があるのだろうと察します。
手つけ3倍返しでもデべに誠意がないとか過失があるなら納得いかないかもしれませんね。

[809: 匿名さん]

ハイリスクな物件であることについてNippoや三菱地所は告げるべきでした。

[810: 匿名さん]

何か問題があった時にこそ、企業の本質が一番見えますね。
周りから流石だねと言われる会社なのか、酷いねと言われる会社なのか

今回は完全に後者のようですね。
上場企業でもこのような会社があるとは何とも悲しいですね。

[811: 匿名さん]

誠意≒金
3倍返しって十分過ぎる誠意だと思うけど、
土下座して涙ながらの謝罪が欲しい人は3倍返しを固辞して、
手付返金のみで手を打つべき、企業戦士だったら喜んで土下座を選ぶｗ
もちろん人生プランの大幅な変更等、
3倍どころじゃ到底容認できない人が居るのも理解できるけど、
そこは個別訴訟でとことん気の済むまでやればいいと思う

[812: 匿名さん]

竣工前に販売したのが誤り。売主と販売会社が購入者を軽視したのが問題と思う。

[813: 匿名さん]

>>812
でもねぇ、青田売りは危ないってのは、散々言い古された単語なわけで、それを承知で買ったんでしょ？ってのはあるよ。
ここの人は運悪くババ抜きで負けたからホントに不幸とは思う。
ただ、かつて消費者のために！と青田売りやめたら倒産しかけたデベロッパもあるくらいなので、消費者側にも全く問題がないわけではないかと。なにせ青田売りは価格を下げる効果もあるので麻薬みたいなものなわけです。
そして、危ないからこそ、不履行時の2割損害金が商慣行として整備されてるのだし。

[814: 匿名さん]

>>813
竣工後に販売した物件もありますよ。野村不動産のプラウド小石川とか。

> 危ないからこそ、不履行時の2割損害金が商慣行として整備されてるのだし。
その商慣行は業界団体が決めているのですか？
危ない物件は販売してはいけないと思いますが。

[815: 匿名さん]

じゃ最初から契約しなきゃよかったじゃない。
ここは皆、いま言ってもはじまらないタラレバばっかり。

[816: 匿名さん]

Nippoと三菱地所は避難経路の不備について徹底的に追及されていることを
契約時に告げていなかったですよ。

[817: 匿名さん]

それも結果論。
非難経路も含めてまだ裁決は下っていなかった。
また、事細かにすべて重説に記載しなきゃいけないわけではあるまい。
審査請求中で、取り消しになった時の条文もあるわけだし。
その通りになったまで。
不服だったら提訴だな。解決金を棚上げして何年掛かるかな。

[818: 匿名さん]

816
〉契約時に告げていなかったですよ。

契約そのものが無効だとでも？
では27条も無しで損害賠償を求めるとか？
それで勝訴しても解決金よりだいぶ安いんじゃないかな。

[819: 匿名さん]

>>817
契約者批判する暇あったら、自分の本業に精を出して下さい。
これ以上同じような被害者を出さない為に、周りの人を常に笑顔に出来るような仕事をして下さい。祈ってます。

[820: 匿名さん]

お金もらえる被害者って初めて聞いた(笑)

[821: 匿名さん]

自分も手付放棄で解約できる代わりに、デベは3倍返しで解約できる。
別に公平じゃないですか。
おまけに通常倍返しのところを3倍返しとしたところに、リスクを示しているわけで、知らなかったでは済まされませんよ。
おまけに住民からの反対はネットなどで確認もでき、売主も大手ではない。
ある程度のリスクある物件をわかったうえで買ったのに、いざことが起きると、急にしらされてないのはおかしいなんて。
悪質なクレーマーとしかいいようがない。

[822: 匿名さん]

正確には物件価格の20％ね。
だから少額手付けの人は丸儲け。被害者って違うでしょ。

[823: 匿名さん]

＞＞820
そうですか？笑

何らか被害を受けている方が損害賠償金等を
受け取ることは良くあると思いますが。。。

[824: 匿名さん]

仮に相場が下がって近くのマンションがここの3割安で買えるとなれば、手付放棄して安くなったマンション買うでしょ。
その時、売主から今なら3割安でしか売れないから差額賠償してくれと言われたら契約書どおりですからと断るはず。
なのに逆の立場になると、足りない、補てんしろと騒ぐ。
おかしくない？それとも逆の立場で差額払うの？それなら騒いでもいいけど。

[825: 匿名さん]

>>824
何らおかしいとは思いませんよ、いま近隣に住もうも思ったらもっとお金が必要なのだから。
相場が安いければ3倍返しで納得した人が多かったでしょうね。

[826: 契約済みさん]

歌舞伎役者氏は、さすがに情報が早かったってこと？

[827: 親同居さん [女性 10代]]

ホントに古事記まるだしね。
こんな大人にならないように気をつけなくっちゃ・・・

[828: 匿名さん]

結論、納得のいかない人たちは法廷で闘ってください。そのための司法ですから。
ただ、契約した際の契約書をもう一度読んでからにした方が良いと思います。
きっと納得のいかない方は学校問題等の辛い事情で周りが見えなくなっているのかもしれません。
少し冷静になってから再度契約書を読み直して、それでも納得しない場合は訴訟して闘ってくたさい。

[829: 匿名さん]

契約した当初は、２割貰えるなら良しとしようと思ったわけでしょ？今になって、相場がそれ以上上がったから、そんか条項は違法だっ！！って理屈は、どっかの国の人が得意だよね。

[830: 匿名さん]

Nippoと三菱はハイリスクであることを告げませんでした。避難経路の疑義は重要でした。
公平ではありません。

[831: 匿名さん]

羽鳥慎一モーニングショー
「どこに住めば」新築マンションが突然契約解除で購入者激怒
http://tv.yahoo.co.jp/program/?a=24&sid=275407

[832: 匿名さん]

韓国人

[833: 匿名さん]

>>831
>>
ル・サンク小石川後楽園ですね。

入居直前に契約ドタキャン 文京区の新築分譲マンション「家引き払ったのに」購入者の怒り爆発
http://twitter.com/morningshow_tv/status/694503504501604353

[834: 匿名さん]

>>833
ルサンクのことですよ

[835: 匿名さん]

>>830
２割はリスク相当であったかどうかって言いたいの？相当だろうね。
家を引き払ったなんて、安く売ってしまったなら、解約してしまえばいいし、相場で売れたならそれまで。賃貸の初期費用と引越し費用くらいは、NIPPOに言ったら出してくれんじゃないの？

[836: 匿名さん]

830
いまさら知りませんでした、告げられてませんでしたって、
ちゃんと重説と契約書に書いてあるでしょ。
あとここで主張しても何にもならないよ。

[837: 匿名]

こういうのを見ると、重要事項説明とかきちんと読まないといけないなって思うね
販売員の説明をただふんふんと聞くだけではダメだよやっぱり。
最終的には「契約」ってすごく大きな意味を持つのだから、と思ったりもした。

でもNippoの対応も、もう少しやり方があったでしょうね。俺は悪くないってつっぱねちゃうと
なにをー！！って怒る人も増えるし。土下座でも何でもして、今度建て直すマンションの優先交渉権付けます
とかなんとか言っておけば良かったのにな。

[838: 匿名さん]

今もルサンク小石川後楽園、TVでやってた。

まぁ、問題は訴えを起こした近隣住民の個人が特定されつつある事だろうか。
人の口に戸は立てられないし。

元の住居を売り払ったり、完全に人生設計狂った人の中には、短絡的な行動に走ろうとしてる奴もちらほら他サイトで見かけたし。
怒りの矛先が企業でなく、個人に(しかも非合法な復讐法で)向かう可能性が心配だ。

[839: [男性 40代]]

＞838
何事にも反対する権利はあるんです。

責任は近隣住民ではなく、
申立をされたら審査取り消しになるような建築をした設計会社、
その建築確認をおろした検査会社、
問題を隠して販売した販売会社と仲介会社です。

そのくらいの事は購買者の方々はわかっていると思いますよ。
一生棒にふるような犯罪行為を犯すほどのことじゃないです。
そんなカツカツの生活している生活層じゃないでしょ、ここ買おうとした人は。

[840: 匿名さん]

羽鳥慎一モーニングショー
都内人気マンション・契約ドタキャンに購入者激怒！
http://twitter.com/jcc_tab/status/694676282609565696

都市住居評価センターの担当者がこの期に及んで
「建築確認に不手際があったとは思っていない」と弁解するのは無責任です。

東京都建築審査会の口頭審査議事録を読みましたが
審査会委員の避難経路の疑義に対して答えていません。


>>839
>申立をされたら審査取り消しになるような建築をした設計会社、
>その建築確認をおろした検査会社、
>問題を隠して販売した販売会社と仲介会社です。

同感です。

[841: 匿名さん]

838
契約者よりもむしろ隣近所の目の方がキツイかも。
「余計な事をしてくれた」という人も中にはいるかも知れない。

[842: 匿名さん]

問題の駐車場に階段つけられないのかな
最悪駐車場を埋めちゃうとかしてもダメなの？

[843: 匿名さん]

大丈夫でしょ技術的には。
説明会でも同様の発言あったよ。

[844: 匿名さん]

>>842
階段つけたらいいと思います。駐車場をなおさないとこのマンション使えませんから。なお、新たに建築確認を受けて工事を再開するのに２２メートルの絶対高さ制限にしたがうことは求められます。

[845: 匿名さん]

そうとも言い切れないよ。

[846: 匿名さん]

平成28年3月期 第3四半期決算短信（平成28年2月3日提出）
http://www.nippo-c.co.jp/ir/ir_tansin.html

４．補足情報

（２）東京地方検察庁による強制捜査および公正取引委員会による立入検査について

当社は、平成27年1月28日、東日本高速道路株式会社東北支社および国土交通省東北地方整備局が発注する道路舗装工事に関する独占禁止法違反の疑いで、公正取引委員会による立入検査を受けました。
また、当社は、平成28年1月21日、独占禁止法違反の疑いで、東京地方検察庁特別捜査部による強制捜査および公正取引委員会による立入検査を受けました。

当社としましては、これを厳粛に受け止め、引き続き捜査に全面的に協力して参ります。


（３）「ル・サンク小石川後楽園」事業に対する建築確認処分の取り消しについて

当社は、当社並びに神鋼不動産株式会社（神戸市中央区）が販売する「ル・サンク小石川後楽園」事業に対する建築確認処分について、東京都建築確認審査会が取り消した旨の裁決書を平成27年11月14日に確認しました。
これに伴い、当第３四半期連結会計期間において、売買契約書に基づく解決金総額15億19百万円を特別損失に計上しております。

当社としましては、当該事業の事業計画の見直しを含めて、対応を引き続き検討して参ります。

[847: 匿名さん]

↑だから？

[848: 契約済みさん]

15億19百万円って、全戸の物件価格二割より少なくない？

[849: 匿名さん]

アホか。残りは神鋼不動産やろが。

[850: 匿名さん]

>>848
神鋼不動産と按分してるのでは？

[851: 匿名さん]

そうゆうこと！

[852: 匿名さん [男性 40代]]

>>838
他サイトって？

[853: 契約済みさん]

物件価格の二割もらえるのって、
どのテレビも言わないね。

[854: 匿名さん]

それがテレビの常套手段。
ちなみに購入者も言わないね。

[855: 匿名さん]

>>846
第3四半期決算のために1月31日に説明会して2月1日に契約解除に向けての手続きでしょうか？
消費者は二の次なんですかNippoという業者は。

[856: 匿名さん]

短信読みました。

談合問題には、厳粛に受け止め全面的に協力していくのに対して
ルサンク問題は、2割払って終わりの一方的な契約解除ですか。。全く消費者をバカにしてますね。

こんな会社の株を持っている人の気がしれません。。。
私ならもっと別の有能な会社に出資、投資したいです。

[857: 匿名さん]

>>855
ね。
本当に自分達の事しか考えてないよね。Nippoさん

[858: 匿名さん]

計算式を言いましょう。
物件が１億円だったとします。契約時に支払った手付金は１千万円です。
そのあと、棚や引き出しなど２００万円のオプション工事を契約したとします。
すると、２７条の「解決金」は、２０４０万円になります。
合計３０４０万円が振り込まれます（あるいは供託されます）。
これで、「やった～」と思う人、「仕方ない」と思う人、「こんなのでは足りない」と思う人いろいろだと思います。
でも、上記の例で２千万円＋が増えたのなら、「足りない」と思う人もヨシとしなくてはならないかな……とわたしは思います。命を失ったり、身体に後遺症を受けるようなことではないのですから。もちろん、まったく受け取らないで裁判に持ち込むのは、自由ですが、損害が２千万円以上に評価されるのは、よほどの事情がなければ難しいように思います。

[859: 匿名さん]

>>846
東京都建築確認審査会???

法務担当がチェックしないのですか。それにNippoは一級建築士事務所登録もしているのですよね。

[860: 匿名さん]

858
たしかに。
2割以上ぶん取ろうと、裁判を仕掛ける一派はどうゆう結果になるか。
にわかチームで一丸となれるか。。。
法律家の、単なる商売のように思えるのだが。。。。

[861: 匿名さん]

Nippoのコンプライアンスの欠如が招いた結果と思う

[862: 匿名さん]

ん、もう結果出たからね。
だから？

[863: 匿名さん]

>>862
そんな仕事しかしてなかったらいつか痛い目みるよってこと！

[864: 匿名さん]

いつかではなく、既に痛い目にあってると思いますが。

[865: 契約済みさん]

NIPPO、好決算で株価爆上げ中やで。

[866: 匿名さん]

一般的に、中古でもそうだけど、不動産取り引きにおいて売買契約を締結した場合には、違約金1割か2割が設定されるんだよね。
例えば、売主が引き渡し前に自分勝手な理由でやっぱり売るのやぁめた！と言っても、設定された違約金で解決するはずなんだね。それを、相場が上昇したからって、対応が悪い！説明不足だ！って、そんなのも含めて違約金なんだと思うけどな。

[867: 物件比較中さん]

談合は、儲かるってこと？

[868: 匿名さん]

買い主だって、やっぱり買うのや～めた！てあるからね。
普通やで。
これ契約後は手付け金放棄。契約前は手付け金返還。
日常茶飯事やで。

[869: 契約済みさん]

解除通知もう届いたで。

[870: 匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し事件について(5)終
http://mansioninstitute.com/?p=805

コメント欄が面白いですね。

[871: 契約済みさん]

口座番号書いて金払ってもらうで。

[872: 匿名さん]

このようなページもあります。

小石川二丁目マンションが確認取消
http://www.facebook.com/kohinata.bunkyo/posts/910491355702718

[873: 匿名さん]

>>870
どっちもどっちって気がしないでもない
全ての関係者の立場になったとしても何となく釈然としないというか、
気が晴れないモヤモヤ感があるけど、
コメント欄にあるように、司法の場に於いて住民側が勝訴した、
結果としてはただそれだけだよね・・・

[874: 匿名さん]

テレビ局も民間の検査機関の審査で起きている問題を詳しく報道したらいいのにね。住民側勝訴の事件はかなりありそうだよ。
避難経路の不備を消防が指摘しないでいいのかなとも思った。

[875: まだ様子見さん]

いつまでも、様子見するわけにはいかない。
重説に不備があったとは思う。でも、それを楯にとって、署名捺印した契約自体を無効だと裁判を起こすのは無謀だ……取りあえず２割バックを放棄することになる。勝つか負けるかわからない。
２割を頂いといてから、重説に不備があるから上乗せしろというのも無理がある。
決まってもいない次のマンションのオプション権を約束しろというのも無理がある。
他に選択肢はあるのかな？

[876: 契約済みさん]

重説に不備ではなく、理解力と先見の明の不備やで。

[877: 匿名さん]

国土交通省に再審査請求しないのは非を認めていることになる。Nippoの説明は明らかに矛盾している。

[878: 契約済みさん]

裁判派は、どんな追加補償を想定してるの？

[879: 匿名さん]

>>878
秘密です

[880: 契約済みさん]

再審査請求だけがカードやないで。

[881: 契約済みさん]

日本は三審制。さあ何年掛かるかな？

[882: まだ様子見さん]

>>876
>重説に不備ではなく、理解力と先見の明の不備やで。
なるほど、そういうことですか……勉強になりますです。
私のような、初めてマンションを買う者にとっては、重要事項の文章よりも、重要事項の説明トークのほうが頭に入ってしまうのですよね……「大丈夫」という説明。

[883: 匿名さん]

口頭であっても「大丈夫」と説明すると宅建業法に抵触するだろ。

[884: まだ様子見さん]

>>883
>口頭であっても「大丈夫」と説明すると宅建業法に抵触するだろ。
さあ、どうでしょうか。素人のわたしには、宅建業法のなんという文言に抵触するのかは分かりませんが……。
こちらが勝手に印象づけられたのかもしれないし……最終的には、契約書の文章が優先されるのではないでしょうか。

[885: 契約済みさん]

「大丈夫」じゃなかった結果が出たから27条やで。

[886: まだ様子見さん]

>>885
>「大丈夫」じゃなかった結果が出たから27条やで。
なるほど、そうですよね。
わたしが「様子見」にしたのは、もしかしたら、三菱が「不十分な説明をして多大なご迷惑をおかけしました」というようなことで何かが起こるかな……という(^_^;。

>>883
文言にない説明があったとして、それを指摘しないで署名捺印してしまった場合、どうなるのでしょうか。

[887: 契約済みさん]

再開発タワー待ちの人、
いる？

[888: 匿名さん]

春日・後楽園駅前地区第一種市街地再開発事業
http://en-us.facebook.com/bunkyomirai/photos/a.390296937835999.1073741...

施設建築物等に関する説明会
2月8日（月）午後7時から、文京区民男女平等センター

[889: 匿名さん]

外部の人からみるとこういった意見のようですね。

マンションマニアのマンマンタイム ル・サンク小石川後楽園　建築確認取り消しに思うこと
http://mansionmania.blog.jp/archives/1051265386.html

[890: 匿名さん]

>>888
春日駅前のタワーの件、別の物件なので、別の板を立てるなりしていただけますか。

[891: 契約済みさん]

〉〉886
文言にない説明をされたという証明が出来ますか。

[892: 匿名さん]

相談してみれば？

東京都不動産取引特別相談室
03-5320-5015
東京都不動産業課指導相談係
03-5320-5071
国土交通省関東地方整備局建政部建設産業第二課
048-601-3151

[893: 契約済みさん]

たらい回しやで。

[894: 匿名さん]

>>889
ちょっと知識がある人の見解だね、比較的中立で公平だと思う
（DJあかい氏の鋭い切り口は不動産業に携わってるだけあって若干業者寄りかな？）
勝者が居ないのはその通りで、一応勝訴した住民側もゴーストＭＳじゃあ本末転倒だし、
次は放置された建物の早期解体や計画変更等を要求していくことになるのかな？
5年10年でけりがつくとは到底思えないしまだまだ戦いは続く・・・

テレビを見ただけの素人の印象だと、
「マンション怖い、契約者かわいそう、不動産屋汚い」ぐらいの印象じゃない？

[895: 匿名さん]

889さんのブログもマンション業者寄りに見えるけど。

この争訟の落としどころを間違えているのはNippoでしょう。

2012年に絶対高さ制限を守ることを文京区から要請されていたようだし
高さが２２メートル以内になっていれば避難経路をなおして工事再開できるのですから。


アクセスが多い記事
文京区小石川で全戸完売の人気マンション「ル・サンク小石川後楽園」が突然販売をドタキャン！
http://b.hatena.ne.jp/entry/278018438

[896: 匿名さん]

建築計画時点では22メートル制限なかったんじゃないの？

[897: 匿名さん]

マンション完成までに２２メートルの絶対高さ制限が発効することは
わかってましたよ。

東京都建築審査会に審査請求され、避難経路の不備も追及されてました。

Nippoの謝りは、係争中の竣工前に販売をしたことと、
既存不適格マンションの建設を強行したこと。

真っ当なデベならこのような事件になりません。

[898: 契約済みさん]

真っ当な人ならこんな物件買わないで。

[900: 匿名さん]

しかしマスコミの情報操作はホントなんだなと思う。
どこの局も解決金が売買価格の20％支払われるて報道しないもんな。
可哀想で怒り立ち上がる消費者と傲慢な売主と販売会社という構図を崩したくないんだろうな。

[901: 匿名さん]

>>895

都市居住評価センター
（国交大臣指定確認検査機関）

「建築確認に不手際が
あったとは思っていない
遺憾である」


この期に及んで酷いコメント

[902: 匿名さん]

>>856
被害者気分のつもりでしょうが、、、
全く関係のないNIPPO株主までを「気がしれません」とは！
そういうことを言える無能な人が投資する有能な会社とは、教えてくれますか？

[903: 匿名さん]

>>856
>こんな会社の株を持っている人の気がしれません。。。
つまり、「こんな会社のマンションを買った人の気がしれません。。。」と同じことですね。

[904: 契約済みさん]

そうゆうことやで。

[905: 匿名さん]

901
この期に及んで酷いコメント？
このコメントの意味をあとで知る事になるであろう。ふふ。

[906: 匿名さん]

ユーイックの避難階の解釈は誤っていると思うよ。東京都建築審査会の判断が正しい。
ル・サンク小石川のような地下の駐車場を避難階と認めてしまうと、ドライエリアの底に面している住戸とかも避難階になってしまう。東京都建築審査会は避難階の解釈が誤ったマンションが蔓延することを危険と考えたのだろう。
Nippoも日建ハウジングシステムも法解釈に依存するような設計と知りながら建設をすすめたことを反省するべきと思う。

[907: 匿名さん]

となりのグランツオーベル小石川も目の前のセレナハイムも駐車場は急勾配が有りますが、どのように解釈しますか？

[908: 匿名さん]

そうですね。ル・サンク小石川後楽園の建築確認取り消し裁決の報道から気になってしまい、いろいろなマンションの駐車場のスロープがどうなっているか見るようになりました。907さんのおっしゃっている２つのマンションのスロープのほうが、車路の幅が広くて、しかも、車路に並行して歩行者が通るための階段状の通路が設けてあるようです。そもそも、マンションの規模が全然違いますから、駐車する車両台数も多くないのではないですかね。

ル・サンク小石川後楽園で違法の理由とされたスロープを見ると、これで６０台の自動車が出入りできるのと思うくらい幅が狭く感じられました。車路と別に歩行者が通るための通路も設けられてなかったです。
建築計画概要書によると、2014年にNippoは車路をなおすために建築確認の変更をしていますが、避難経路は安全側に設計するべきであって、歩行者のための通路を別に設けることも必要だったのではないですか。

[909: 匿名さん]

なるほど。
わたしは、車を持たない、運転しないので契約時にはそのあたりを軽く聞き流していました。今回はたいへん勉強になりました（授業料はいただくことにしました）。

[910: 匿名さん]

>>909
昔は、区役所が建築確認を下ろすものでしたが（ル・サンク小石川後楽園は大規模建築物のために都庁）、いまは民間の検査機関で建築確認を下ろすことができます。
しかも、民間の検査機関が数多くあって、建築主の都合で選ぶことができます。

建物の居住者のことを考えると、安全側に判断する検査機関が選ばれるべきなのですが、儲けを追求する建築主にとっては、安全側に判断する検査機関より、法解釈が微妙でも建築確認を下ろしてくれる検査機関を選んでしまうのだろうと思います。

建物の安全は、その居住者だけでなく、建物利用者、隣人、通行人等にも密接に係わるものです。建築確認に関するものでありませんが、建物の安全について平成19年7月6日に最高裁の判断があります。

この建物を認めると、今後、同様の建物が増えることになって危険と考えられる場合に、建築審査会は建築確認取り消し裁決を出しているのだと思います。

ここの建築敷地については11年前にも建築確認取り消し裁決が出ています。当時、ここの建築敷地と同様に、前面道路の幅員が問題になるマンション計画で、いくつかの建築確認取り消し裁決が出ました。民間の検査機関によるものばかりでした。

Nippoはその時の教訓から、法解釈が微妙でも建築確認を下ろしてくれる検査機関を選ぶのではなく、安全側に判断する検査機関を選ぶべきだったのだと思います。

[911: 匿名さん]

団体交渉派の御加減は？

[912: 匿名さん]

避難経路に不備がある建物と判断されたわけだが、建物からの避難について消防とどのような打合せをしてきたか気になる。

[913: 匿名さん]

>>856
856さん、やり場のない怒りは自分へぶつけましょう
もしあなたが購入者であったとしたら、誰にも同情してもらえませんよ

[914: 匿名さん]

＞＞910
建築確認はUHECと日本ERIの二社で下ろしてUHECを採用した経緯有り。
これは？どのように解説しますか？

[915: 匿名さん]

日本ERIは確認下ろしてはいないと思うよ。確認下ろしているなら「確認済証」があるはずだけど、あるの？

[916: 契約済みさん]

日本ERIにも依頼して確認までは降ろしてないで。
ただ日本ERIも非難経路は指摘しとらんで。

[917: 匿名さん]

怪しい話になってきたな。
つまり日本ERIは途中で審査をやめているのでしょ。日本ERIが建築基準法に適合しているという書面を出してくれたの？　そのような書面もなく、建築確認はUHECと日本ERIの二社で下ろしたと告げていいのかね。

[918: 匿名さん]

どうでもいい　ゲームオーバー。

[919: 物件比較中さん]

もう、終わりだね。

[920: 契約済みさん]

もうおわりやで。

[921: 匿名さん]

>もうおわりやで。
確かに……
本日、「税金についての説明会」の案内が来たけれど、これまでの通知とは文体＆態度がぜんぜん違いますね。
定形外郵便できた。「この書類は当日持ってくるように」「受付を済ませたらお茶は自分で受け取るように」……もう、そろって頭を下げることはないし、Quoカードもださないだろうし……Nippoは、もう、お願いする必要はないのだから、あたりまえといえばその通りなのだけれど。

[922: 匿名さん]

>>914
日本ERIを選ぶのがよかったかも。避難経路の不備がないように設計変更されたかもしれない。
UHECの手続きの方が速かったのかな。
Nippoはこの建築計画は危ういという認識をしていたのでしょう。

[923: 契約済みさん]

速い遅いではなく採択したはず。

[924: 匿名さん]

>>923
UHECを採択したのはどのような理由ですか？


都市居住評価センター等3社に監督処分／国交省
http://n-seikei.jp/2012/10/post-11698.html

●株式会社都市居住評価センター（国土交通大臣指定第11号）
【違反事由の概要】
確認申請書の審査において、その業務に従事する確認検査員が、過失により、当該建築計画が建築基準法（昭和25年法律第201号）第20条（構造耐力）の規定に適合していないことを見過ごし、確認済証を交付した。また、別の確認申請書の審査において、その業務に従事する確認検査員が、過失により、当該建築計画（第二種中高層住居専用地域内に3階以上の部分を自転車駐車場の用途に供する建築物を計画）が建築基準法第48条第4項の規定に適合していないことを見過ごし、確認済証を交付した。

【関連する建築基準適合判定資格者（確認検査員）の処分】
処分日 平成24年10月11日
処分権者 関東地方整備局長
資格者名 長屋 明弘（登録番号：第4491号）
処分内容 業務禁止2月（平成24年10月30日から平成24年12月29日まで）
この業務禁止の期間中に行えない行為は、確認検査員としての全ての行為とする。
資格者名 高山 博（登録番号：第4176号）
処分内容 業務禁止1月（平成24年10月30日から平成24年11月29日まで）
この業務禁止の期間中に行えない行為は、確認検査員としての全ての行為とする。

[925: 契約済みさん]

nippoに聞けば？

[926: 匿名さん]

反対派住民と全てのデベのマンション開発に反対する事に自己の存在理由を求める左巻き活動家が溜飲を下げただけで、購入予定者を筆頭に誰も幸せに成れなかった。

今後もこの土地に何人が手を着けようとしても、何かしらの反対運動に逢うのだろう。

仮に完成していても、購入予定者が近隣の反対派に嫌な思いをさせられ続けたのではないだろうか？

[927: 匿名さん]

Nippoの企業姿勢の問題でしょう。文京区内の他の地域からも反対の声が上がっていたようです。
http://ja-jp.facebook.com/kohinata.bunkyo/posts/909897302428790

マンション完成時には絶対高さ制限がかかることが分かっていたのですから、文京区からの要請に従って高さ２２メートルの範囲で建設するべきでした。せめて２２メートルの高さの工事まででNippoは様子を見ていればよかったです。８階の工事は昨年６月頃でしたか。進退窮まっているのはNippoの判断の誤りによるものです。


>>921
同感です。酷いですね。

[928: 匿名さん]

みんなこの物件が好きなんやな。

[929: 匿名さん]

>>928 交通は至便ですが、接道が狭い急坂という問題があり大規模マンションに向きません。マンション工事に3年以上かかってます。
そして施主と設計者に問題ありです。
UHECと日本ERIの2社に建築確認申請するより、周辺住民に歩み寄って、車寄せも設ければよかったのではないでしょうか。そのようがいいマンションになるはずです。

[930: 物件比較中さん]

団体交渉派って、怒鳴ってたタイプの人達が、
集結してるってこと？

[931: 匿名さん]

＞＞929
契約者の意見だったとしたらまさに愚の骨頂。
買う前に指摘しなさい。後からなら何とでも言える。

[932: 匿名さん]

買う前にここまで危うい物件と告げてもらった？ 日本ERIへの建築確認の申請も普通そんなことする？ Nippoは危ういと認識していたということでは？

[933: 匿名さん]

>>932
ERIの件なら割りと良くあること。
それをもって危ういというのは、相当に無理筋。

[934: 匿名さん]

まぁ、だいたい工事中から周囲に建設反対のノボリが立っていたり、ビラが貼ってあるって所はロクな所じゃないよね

大きな買い物だと思うけど、買った人って現地のロケーションとか確認せずに買っちゃう訳？

[935: 匿名さん]

>>933
地下の駐車場を避難階であると解釈してはいけないと指摘しなかったことで
日本ERIがNippoから責めを受けることはありますでしょうか？

[936: 匿名さん]

↑
ありません。

[937: 匿名さん]

>>936
地下の駐車場を避難階であると解釈してはいけないと指摘しなかったことで
UHECがNippoから責めを受けることはありますでしょうか？

[938: 匿名]

過日こちらで弁護士とのやりとりで相談しました石井です。近況を報告します。

訴訟グループはNIPPOとの打ち合わせを求めていますが、すっぽかされたり無視されている状況です。
そんな中、グループ内でも分裂があり混沌とした状況です。
どうやら訴訟グループの名簿が出回っているようで、今後は他社ブランド物件でも抽選などに当たらないと圧力をかけられているようです。
またそのことで、国に至ってはすでに今回の購入者の全リストをNIPPOから受け取っていることも混乱させています。
訴訟グループだけでなく、一般の購入者の情報もデベロッパーに回っていることがすでに判明しています。（三菱から鹿島にはすでに入手しているとのこと）

[939: 匿名さん]

Nippoや三菱地所レジデンスは記者発表しないでいいのでしょうか。

[940: 匿名さん]

>>938
石井さんがどんな人だか知りませんが。

こういう掲示板だから、ル・サンク小石川後楽園を買った人、訴訟派の人、面白半分の人、業界のことを教えてあげようという人、これを機会に勉強しようという人、暇つぶしの人、わけの分からない人などなど、いろいろな発言があると思います。でも、与太話や、人を不快にしたりする発言はやめてほしいです。

[941: 匿名]

>>940
住民じゃない人はでていってほしいです。
住民がブラックリスト化されるのはわかってたことなのに

[942: 匿名さん]

訴訟派じゃない購入者リストは、
むしろ今現在一億程度（の二割まし）の購買力が宙にういている
鴨リストなんじゃないの？

[943: 匿名さん]

石井さんとやら。
アナタ購入者ではないね。

[944: 匿名さん]

＞＞937
あると思います。

[945: 匿名さん]

>>944
NippoがUHECと日本ERIに建築確認を申請したが、日本ERIは審査を途中でやめて無関係になった。UHECは審査を続けて事件の当事者になった。ということですね。

[946: 匿名さん]

違います。

[947: 匿名さん]

建築確認を二社に依頼して、より慎重な判断をした方に確認を下ろす正式依頼をした。

[948: 契約済みさん]

それ1回目の説明会で言ってたで。

[949: 匿名さん]

>>947 >>948
具体的にどの点がUHECが慎重だったのでしょう。

地階の駐車場を避難階と解釈する誤りは致命的だと思うのですけど。

UHECが日本ERIより慎重と判断したいうのは意外です。
建築確認取り消し裁決を受けた事例はUHECの方が目立っているようです。

[950: 匿名さん]

できるだけ慎重に判断したと言うなら、審査請求事件で避難経路の不備の追及を受けて、Nippoがユーイックから2014年3月に変更の建築確認を下ろしてもらった際に、車路の設計を変更するのに加えて、車路以外にも地下の駐車場から外部に直接出られる歩行者用の通路を設けるのがよかったのではないか。言っていることが矛盾していると思うが。

[951: 匿名さん]

この板、終わったかと思ったのに、なかなか終わらないですね。
根が深いのだなぁと、改めて思ったのでした。自分自身、まだこの板を読んだり書き込んだりしているし(^_^;。

税金の説明会……ずいぶんと広い会場だけれど、何人ぐらい集まるのかな？　３回目の説明会より参加者は多いか少ないか……。

[952: 匿名さん]

>根が深いのだなぁと、改めて思ったのでした。
Nippoの言っていることが明確でないから、十分な情報開示がされてないからではないでしょうか。

[953: 匿名さん]

石井さんは存じませんが、

訴訟グループリスト：今後抽選当たらない
その他購買者リスト：鴨

いかにもありそうな話では。

[954: 匿名さん]

1回目の説明会で質問すれば良かったね。
もう遅い。終わったで。

[955: 匿名さん]

たしかにこの板で披露するわけにはイカンわな。

[956: 匿名さん]

> Nippoの言っていることが明確でないから、十分な情報開示がされてないからではないでしょうか。
確かにそれはそうなのですが……。
建築確認が取り消されて、「ル・サンク小石川後楽園」は存在しなくなった。
２７条が実行され、契約がなくなり、２割バックが支払われた。
（ご迷惑をおかけした……という罪滅ぼしでNippoは税の説明会をひらく。）

もやもやした気持ちは残るけれど、もう終わったこの件でぐだぐだいうのは意味がないように思います。
むしろ、次の機会に、今回のことを教訓にするとか。

[957: 匿名さん]

＞＞953
あるわけがない。大問題だよそれ。
　
ひとつ言えるのは、客を選ぶ会社であるという事。
n社はね。

[958: 匿名]

>>957
いやぜんぜんありますよ。
ちなみに名簿はすでに出回ってるのは確実。
うちにはフジから電話かかってきた。

[959: 匿名さん]

>>950
20数億円の解決金を払うくらいなら、大々的に設計変更して、既存不適格にならない、法解釈にも依存しない、余裕のあるマンション計画にすればよかったね。
エスカレーターより、地下の駐車場から外部に出られる階段のほうが価値が高かったね。
Nippoという業者の意思決定プロセスにも問題あるのだろうな。

[960: 匿名さん]

>>957
大問題な事態だからあるんでしょう。
n社じゃなくても客選ぶでしょ。
そういう情報も使ってね。

[961: 匿名さん]

>1回目の説明会で質問すれば良かったね。
1回目の説明会で大問題な事態が想定されていたのか

[962: 匿名さん]

それ2回目の説明会で言ってたかな、たしか。

[963: 匿名さん]

怪しい話だな。UHECが日本ERIより慎重な検査機関であると判断したことも含めて。それに日本ERIが難を逃れていていいの。

[964: 匿名さん]

1回目と2回目の説明会資料に書いてある。日本ERIの社名が出てるのは2回目の説明会から。
二社にチェックを依頼して、判断が分かれた時はより慎重な方を取って進めたと。

[965: 契約済みさん]

963
怪しいのはアナタ。
なぜ説明会資料に書いてある事をいま初めて聞いたかのように。契約者じゃないやろ。

[966: 匿名さん]

判断が分かれた時はより慎重な方を取ってというのが、むしろ気になっている。Nippo（＋日建ハウジングシステム）とUHECと日本ERIの3者で協議したのではなく、UHEC、日本ERI別々に指導を受けているんだよね。それで、より慎重な方を取ってとやると、ある部分はUHECの指導に従い、ある部分は日本ERIの指導に従いになり、建築計画全体ではかえって整合しなくなる、追及されるおそれはないかしらね。
昨年9月7日の口頭審査の記録を読んでみるといいよ。UHECがまともに返答できていない部分があまりに多い。

[967: 物件比較中さん]

本来なら、残金支払いの時期やね。
危うく、株を底値で売る羽目になるとこやったで。

[968: 匿名さん]

住めるマンション建ててもらうことのほうが株の損得より大切と思いますけど。

[969: 契約済みさん]

967は釣り釣り。
相手にしたらあかんて。

[970: 物件比較中さん]

967やけど、釣りやないで。
やっぱ株売ってまうで。

[972: 匿名さん]

>>967
>967やけど、釣りやないで。
わたしも釣りではないと思います。
単に板を和らげようと……でも、ピリピリしている人も多いから。

>石井さんとやら、どこ行った。
この「匿名の石井さん」こそあぶない人ですね。
そのあとの書き込みにも、たぶん名前を変えて同調発言していると思う。

それはともかく、「気が知れない」と言われるかもしれないけれど、「解決金」をNIPPOの株につぎこめば、税金を払ってもおつりがくるかも(^_^;。

[973: 物件比較中さん]

本来なら、残金支払いの時期やね。
惜しくも、暴落前に売りそこねることに
なってしもたで。

[974: 物件比較中さん]

なんてウソやで。

[975: 匿名さん]

↓真偽やいかに？
http://twitter.com/ratoryuu/status/696917337904033792

20年前には南側と西側のマンションもできてない．．．その頃からNippoは画策していたのだろうか。

[976: 匿名さん]

もう、この板も終わりですか。

[977: 匿名さん]

Nippoは、非を認めて反省していますか。

[978: 物件比較中さん]

あれ、フジテレビは？

[979: 匿名さん]

977
もうおわりやで。

[980: 匿名さん]

> 建築確認が取り消されて、「ル・サンク小石川後楽園」は存在しなくなった。

週末に見に行きました。
現地に標識は掲げられていますよ。

[981: 匿名さん]

皆さん、着々とお金振り込んでもらってるのでしょうか。

[982: 匿名さん]

今週月曜日の駅前再開発の説明会行った人います？いらっしゃったらその内容教えてください。

[983: 契約済みさん]

それ別スレあるので、そちらで聞いてもらっていいですか？

[984: 匿名さん]

>>980
標識が出ているのならル・サンク小石川が続いているのでは？

[985: 匿名さん]

板も終わりに近づき、それらしい発言も増えてきましたね。

>977　Nippoは、非を認めて反省していますか。
「非」の内容はわかりませんが、金銭的に損をしたことについては、きっと反省しているでしょう。
もしかしたら、配置換えみたいなものもあったかもしれませんね。

>980　現地に標識は掲げられていますよ。
そうか……標識があるかぎり「ル・サンク小石川後楽園は存在する」のか～(^_^;。
Nippoの説明では、「もう売るものが無くなったのだから、存在しない」といっていたのだから、
Nippoは標識をはずさなくてはいけませんね(^_^;。

[986: 匿名さん]

>>982

春日・後楽園駅前地区第一種市街地再開発事業の進捗状況について


１ 経過

当該再開発事業は、平成21年6月12日付で都市計画決定後、再開発組合の設立認可を経て、平成27年12月14日付で東京都より権利変換計画認可を受けた。
現在、解体工事が施工中である。


２ 現状

昨今の建設工事費の高騰等の影響により事業費が増加してきた。
そのため当該再開発組合において、設計変更や工事費縮減等を行なうなど事業費抑制の努力を重ねている。
しかしながら、現在、事業費として約100億円が不足する見通しである。


３ 今後の対応

補助金枠を拡大することにより、当該再開発事業の推進を支援し、良好な市街地環境や災害に強い市街地形成に努めていく。

補助金枠
【従来補助金枠】
65億円（区支出金：32.5億円、国支出金：32.5億円）
【変更補助金枠】
165億円（区支出金：82.5億円、国支出金：82.5億円）


４ 今後の予定

平成28年2月初旬～3月 事業計画変更認可申請（資金計画・建物計画）
平成28年2月中旬～3月 工事入札、着工

[987: 匿名さん]

> Nippoの説明では、「もう売るものが無くなったのだから、存在しない」といっていたのだから、
> Nippoは標識をはずさなくてはいけませんね(^_^;。

そうですね。標識をはずさなくてはいけません。
はずしてないということは、ル・サンクは存在しているのでしょう。言っていることと違っています。

[989: 匿名さん]

>>986
ありがとうございます！
しかし素人目から見たら、建築工事費の高騰分を階数低くすれば良いと思うんですが。
高さでクレームが出て揉めていた経緯もあるんですから。

[990: 匿名さん]

次スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/593929/
まだ未解決と思われましたので作っておきました。


>>989
建築工事費の高騰分を階数低くすれば良いというのは
同感です。
再開発の税負担65億→165億って2.5倍になってますしね。
2月26日に区議会の建設委員会があるので
傍聴すれば詳しい情報が得られるのではないですか。

[991: 契約済みさん]

だから、他でやれっちゅうの！

[992: 匿名さん]

↑このように、人の話を聞かないから変な物件の契約しちゃうんですよ。
で、挙げ句の果てには「聞いてない」と騒ぐ。

[993: 匿名さん]

>>992
周辺住民の関係者じゃないかな。区議会の関係者いるし。

[995: 匿名さん]

>987
>そうですね。標識をはずさなくてはいけません。
いよいよ、「工事完了予定日」の２月１５日が近づきました。
この日が過ぎたら、標識をはずすのでしょうか。
思えば、こんなことにならなければ、今頃は引っ越しの準備に追われていたのですよね。

それはともかく、「匿名の石井さん」がまだ発言しているような気がしてなりません。

[996: 匿名さん]

2月15日は、工場完了ではなく引渡し日です。

[997: A [男性 30代]]

教えて下さい。解決金として購入代金の２割を補償してもらい儲かったの、なぜ購入者の方々は怒っているのでしょうか？

[998: 宅建士[男性 30代]]

条文
［民法］
（手付）
第五百五十七条 　買主が売主に手付を交付したときは、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。
２（略）

わが国の売買契約等では、解約手付が交付されることが多い。解約手付とは、手付の放棄（または手付の倍額の償還）によって、任意に契約を解除することができるという手付のことである（民法第557条第1項）。

具体的には、売買契約成立時に買主が売主に解約手付を交付する。買主は手付を放棄すればいつでも契約を解除でき、手付相当額以外の損害賠償を支払わなくてよい（これを「手付流し」という）。
また売主も、手付の倍額を買主に償還することで、いつでも契約を解除でき、手付相当額以外の損害賠償を支払わなくてよい（これは「手付倍返し」という）。
このように、手付相当額の出費を負担するだけで、いつでも売買契約関係から離脱できるのである。

しかし、このような手付流し・手付倍返しによる契約解除はいつまでも可能なのではなく、契約の相手方が「履行の着手」を行なった時点からはこのような契約解除ができなくなるとされている（民法第557条第1項）。そのため、この「履行の着手」が重要な意味を持つことになる。

過去の判例では、「履行の着手」とは「客観的に外部から認識できるような形で、契約の履行行為の一部をなしたこと、または履行の提供をするために欠くことのできない前提行為をしたこと」と解釈されている（最高裁判決昭和40年11月24日）。
具体的にいえば、単に物を引き渡すための「準備」や、代金を支払うための「準備」をしただけでは「履行の着手」には該当しないと考えられている。

実際に履行の着手があったと判断された事例には、「他人物売買において、売主が他人の不動産を取得して登記を得たこと」、「買主が代金の用意をして、売主に物の引渡しをするように催告したこと」などがある。

なお、手付流し・手付倍返しによる契約解除は、契約の「相手方」が履行の着手を行なった時点からは契約解除ができなくなる。従って「自分が履行の着手をしたが、相手方は履行の着手をしていない」状態であれば、自分から手付流し・手付倍返しによる契約解除を行なうことは可能である。

買主様は、「履行の着手」として、認められれば、実損の被害額や、慰謝料などを損害賠償として請求出来るという事です。
売買契約解除事項はどのように記載されていますか。売主様は、手付解除の変わりに、解決金を払うという事なのでしょうか？詳しい情報を知りたいです。
契約書に手付金を3倍返して解約すると書かれているなら、解決金を払う必要がないと思います。言葉をすり替えたように聞こえて実際、手付を払ってないようにも思えますね。。。

[999: 匿名さん [男性 30代]]

＞解決金として購入代金の２割を補償してもらい儲かったの、なぜ購入者の方々は怒っている

一部の人は前まで住んでいたマンションを売り、ココに入居する予定で人生設計をしていた人もいます。
はい。ここで、「来月から住む家がありません。どうしますか？」となりますね？

それに、結構なお金を積んで買ったのに戻ってきたのが20％。で、この少ない20％には税金がかかります。
実際に手元に残るのはもっと少なくなるでしょう。

例えば5000万で購入したとして、違約金で戻ってくるのは1000万。税金引かれて800万ちょっとが手元に残ります。
これで「儲かっている」ワケがないでしょう。明らかに損です。大損です。
もっと深く考えてみましょうよ。

[1000: 匿名さん]

>>999
ご記載いただいた内容からは、儲かってるようにしか思えません。笑

[1001: 匿名さん [男性 40代]]

ん？所有権も移ってないのに、五千万は、まだ払ってないよ。払ってあるお金は、手付金です。

[1002: 匿名さん]

根底からわかっていない、調べようともしていないのに、「もっと深く考えましょうよ」と言われましても。

[1003: 匿名さん]

続きはこちらで
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/593929/1