ル・サンク小石川後楽園（4）

[匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

ル・サンク小石川後楽園（2）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/

ル・サンク小石川後楽園（3）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584081/

所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
売主：NIPPO
売主：神鋼不動産

[スムログ 関連記事]
【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/1332/
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し裁判の結果から見る問題点
https://www.sumu-log.com/archives/11080/

[721: 匿名さん]

>>718
日建ハウジングシステムとユーイックとの打合せ記録を開示したら
白黒はっきりすると思う

[722: 匿名さん]

このサイトの早々に既存不適格の案内があったのに有効でない。
ここでいくらごねても有効でない。
遊び場。

[723: 匿名さん]

法的手段に訴えるしかなさそう
Nippoはそういう会社やで

[724: 匿名さん]

Nippoが文京区を訴えるってホントですか？

１００億円？

[725: 匿名さん]

>>724
何を理由に訴えるの？

国土交通省への再審査請求をしないということは
Nippoは自分の非を認めたのだと思うけど。

[726: 匿名さん]

>>716
昨年9月の東京都建築審査会口頭審査のことを
Nippoが知らせるべきだったと思う

[727: 匿名さん]

本物件について書かれたブログの続きがアップされていますね。

ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し事件について(4)
http://mansioninstitute.com/?p=797#more-797

[728: 匿名さん]

既存不適格まで待って提訴するとか、
プロモンスター住民だな…本当酷いわ。

[729: 匿名さん]

こちらのブログのほうがよくないですか。契約者に対する配慮もあります。
http://ameblo.jp/manshon35/day-20160103.html

「係争中であるなら、やっぱり竣工売りをすべきだったのではと考えてしまいます。」

全く同感です。

[730: 匿名さん]

このマンションに絶対住まない人(周辺住民)には一番関係のない"避難通路のみ"がアウトになったというのは、何とも皮肉な結果ですね…

[731: 匿名さん]

>>731
東京都建築審査会は地階の判定の誤りについての指摘もしたみたいですよ。東京都建築指導課に問い合わせると教えてもらえるでしょう。

[732: 匿名さん]

>>731 は 730 へのレスです。

[733: 匿名さん]

分かりやすいブログ、読んできました。結局は……
・失敗して、大損害を受けたNippo。
（・失敗したけれど、それほど損害を受けなかった三菱地所レジデンス。）
・陰湿で、自己中心オンリーだった一部近隣住民。
（・結果よかったのか、悪かったのかわからない多くの近隣住民。）
・大儲けしたと喜んでいる投資目的購入者。
・生活設計が狂ってしまい途方に暮れている（比較的若い？）購入者。
・ま、仕方ないか……と思っている(比較的年配？）購入者。
ということなのでしょう。分からないのは、建築審査会の先生方の頭の中。
義務を果たした、正義を貫いたと思っているのでしょうか？

[734: 匿名さん]

>>729
ユーイックが杜撰な審査をしたことについては、どうでしょうか。
Nippoもわかっていたと思われます．．．それで2014年3月に変更確認を申請したのでしょう。

[735: 匿名さん]

去年発覚した杭打ちの件でも、完成前に販売してしまうことがトラブルの大きな原因の１つだって言ってた。

[736: 匿名さん]

「春日・後楽園駅前地区第一種市街地再開発事業」施設建築物等に関する説明会のご案内
地下鉄の出入口の横に掲示がされていました。
2月8日（月）午後7時から、文京区民男女平等センターです。

[737: 匿名さん]

>>736
誰が主催する説明会だか知りませんが、
ル・サンク小石川後楽園とは関係がなさそうですね。

[738: 匿名さん]

関係あると思うで

[739: 匿名さん]

>>738
何が関係あるんですか？

[740: ]]

2割以上の保証はしないと言う旨の連絡きた
一方的に解約手続きの書類を送るとは一体何様のつもりだ
ふざけるな

[741: 契約済みさん]

31日は、来ても無駄やで、
ってこと？

[742: まだ様子見さん]

本日送られてきた書類には……。
「売主、販売会社としましては、重要事項説明書の記載は、上記審査請求がなされている事実につき説明し、ご自身のご判断に基づいてご契約いただけるか否かをお決めいただくという方針に沿った内容であったと認識しております。」
こんな認識で、Nippoはこんな高額物件を売り出したのか……。
さらに繰り返しになるけれど、重要事項説明をした方は、「大丈夫」を前面に出して説明しましたね……。
３１日の説明会、結論は見えているみたいだが、やはり見届けなくてはならない……と思う。（２月１日付けで「解決金」の振込先の書類を全員に送ってくる。）

[743: 物件比較中さん]

罰として、
三菱地所の営業トークを
全国テレビ放送してもらわんといかんで。

[744: まだ様子見さん]

わたしは、三菱地所レジデンスの営業女性を責めるつもりは毛頭ないです。
Nippoの「完売物件に、まさかこんな裁定が……」という認識こそ、責められることだと思います。
つまり、Nippoはまずは完売という事実を作るということを優先した。その結果が今回の結果になったのだと思います。
Nippoは、個人相手の商売がまったく分かっていないということなのでしょう。

[745: 匿名さん]

Nippoは
開発許可や建築確認の変更を繰り返している。
その辺の事情を説明していない。
危うい状況だったのではないかな。

[746: 匿名さん]

甘利経済再生相が閣僚辞任か・・・そういえば、ル・サンク小石川後楽園も、都市再生機構（UR）の事業なんだよね。
URは今回の事件でNippoにどのような指導をしているのだろう。

[747: 匿名さん]

>>742 >>743 >>744
三菱地所レジデンスの営業女性は係争中の物件の購入を奨めている自覚があったのですよね。

[748: 物件比較中さん]

録音持ってる人に期待やで

[749: まだ様子見さん]

>>747
"自覚"については分かりませんが、係争中であるということよりも、「いろいろ譲歩して折り合いがついた」という説明でした。

[750: 匿名さん]

>>749
不実のことを告げる行為（宅建業法４７条）に該当しませんか？

譲歩して折り合いがついているマンション計画であったなら
東京都建築審査会が建築確認を取り消す裁決をしたりしないですけどね。

[751: まだ様子見さん]

>>750
不実のことを告げたとは思いません。
係争中であることは軽く流し、町内会とか裏の住人など折り合いの付いたところを重点的に説明し、結果として「大丈夫」という印象づけになったのだと思います。

[752: 匿名さん]

> 係争中であることは軽く流し
それは「故意に事実を告げず」に該当しないか。東京都不動産業課に確かめてみた？

ル・サンク小石川後楽園の係争では、かなり前から避難経路の疑義が指摘されていたようだよ。開発側が2014年に建築確認や開発許可の変更をしたのは、周辺住民側の追及から逃げ回っていたということではないかと思うのだが。

[753: 物件比較中さん]

あと、一日・・・

[754: 匿名さん]

審査請求人は東西南北にいまっせ。

[755: 匿名さん]

みんなこれ以上争って何が欲しいの!?
三倍返しなら十分じゃないか
強欲すぎて呆れるよ

[756: 匿名さん]

Nippoや三菱が審査請求事件について十分な情報開示をせず

「売主、販売会社としましては、重要事項説明書の記載は、上記審査請求がなされている事実につき説明し、ご自身のご判断に基づいてご契約いただけるか否かをお決めいただくという方針に沿った内容であったと認識しております。」

と強弁していることに納得がいくほうがおかしいと思います。

[757: 物件比較中さん]

訴訟派、
いる？

[758: 匿名さん]

小石川の住民が徹底的に争うことを、三菱地所レジデンスの宅建士は分かっていたはずと思うのだが。

[759: まだ様子見さん]

本日３０日、Nippoから「解決金」の税金についての見解資料が届きました。
明日の説明会でNippoは、先日の資料と今回の資料を読みあげることで、時間の大半を使うのでしょう。
それに対して訴訟派がどれだけ迫られるか、何をどのように求めるのか……そのあたりを見極めたいと思います。
Nippoは自分の非は絶対に認めないだろうから、三菱地所レジデンスの方から攻めるのがいいかもしれませんね。

[760: 匿名さん]

> Nippoは自分の非は絶対に認めない

国土交通省に再審査請求をしないということは
Nippoはル・サンク小石川後楽園を違反建築物とした東京都建築審査会の判断が正しいと認めているのですよね。

[761: 物件比較中さん]

解決金は全額一時金と既に決まったなら、
明日出る意味、なくなったで。

[762: まだ様子見さん]

明日の説明会は、絶対に見届けなくてはいけません。

さて、わたしのわからない部分。
こんな危ない物件を売るのに、契約条項に「だめになったときには、手付金＋販売額の２割を支払う」というのを設けたことです。１割バックの物件も多いと思いますが……これって良心的なのかor購入者を安心させて完売させるためなのか。
今後のマンション購入を考えるとき、２割バックというのは、危ない物件ということになるのでしょうか？

[763: 匿名さん]

２２メートルの絶対高さ制限を守り、「避難階」や「地階」などの法令上の解釈に極端に依存するようなことなく建てていればよかったです。

[764: 匿名さん]

三倍返し受けて焼け太りしてるんだから税金くらい払えよ
売主は契約書通りにお金払うのに、買主はルールを捻じ曲げようと騒ぐなんて
周辺住民、売主と比べても一番劣悪なのは買主だな

[765: 匿名さん]

売れない物件でも？

[766: 匿名さん]

開発側の問題と思う。

グレーゾーンな計画で建設を強行しなければ建築確認取り消し裁決を受けることはなかったし、
竣工前に販売活動をしなければ契約者が巻き込まれることはなかった。

Nippoと三菱には誠実な対応をしてもらいたい。

[767: 匿名さん]

>>764
一番劣悪なのは、お前だよ！！

[768: 匿名さん]

ルサンク連載の最終回ですね。

DJあかいのマンション総研 ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し事件について(5)終
http://mansioninstitute.com/?p=805

[769: 匿名さん]

後始末が大変そうですね。

[770: 匿名さん]

>>768

不動産関係者の内輪の意見しか書かれてなくて
Nippo擁護が目立つブログ記事でした。

売主と販売会社が十分に情報開示していたのかどうかと
契約者が直面している状況について
真剣に取り上げていただきたかったです。

ユーイックの審査の不備のことは少し触れられていましたが。

東京都建築審査会の裁決の内容を
詳しく分析する記事を期待していただけに残念です。

[771: 物件比較中さん]

今日、何時までやってたの？

[772: 契約済みさん]

フジテレビは来てたね

[773: まだ様子見さん]

本日の説明会は、予想通り、最後通牒的なものでありました。
計３回の説明会はなんだったのだろうと思わせるものでした。つまり、「粛々と２７条を実行します」というだけのもので、それ以上は何もない。
予想外だったのは、Nippoが説明会に慣れた＆準備に十分時間をかけていて、するどい質問に対しても、「資料に書いてある通りです」というだけで、それ以上は何も答えないことに徹したこと。それと、これまでの説明会ではなんてお馬鹿な顧問弁護士だと思っていたら、今回は同じ答弁を繰り返す馬鹿のふりをするしたたさが際だったことでした。
なんだか、国会の答弁を見ているみたいで疲れました……さて、これからどうしよう。

[774: 契約済みさん]

裁判派が結成されたの？

[775: 契約済みさん]

小石川の駅近（5分以内）って
クレヴィア文京小石川（残り二邸）の後、
当分なさそうやで。

[776: 匿名さん]

クレヴィア文京小石川（残り二邸）は、ル・サンク小石川後楽園よりも駅まで遠く（６分）、値段も高い（＋１５００万円）ので、なかなか完売になりませんね。ル・サンク小石川後楽園の１０７棟完売は、やはり魅力的な物件だったのでしょう。

[777: 契約済みさん]

クレヴィアのプラス１５００万って、
二割の解決金マイナス税金を狙ったような値付けやね。

[778: 匿名さん]

>>773
ごもっとも。
Nippoのレベルの低さ、覚悟のなさ、消費者をバカにした態度
全てが現れた説明会でしたね。
彼らの開き直ったような態度が本当にイライラしました。
そんな仕事しかしてない人は、いつかもっともっと痛い目に遭うでしょー

[779: 匿名さん]

>>776
> ル・サンク小石川後楽園の１０７棟完売は、やはり魅力的な物件だったのでしょう。

違法建築物でないならね。

真っ当なデベが、グレーゾーンな設計にしないで建設すれば、もっと高くなっていたのでは？

[780: 匿名さん]

ル・サンク相生通りで事故があったと書込みがされてます

>>773 >>778
２回も建築確認取り消しになっているのはNippoの企業姿勢によると思いますよ

[781: 匿名さん]

契約書通りの対応で企業は全くの問題なし。
通常倍返しのところが三倍返しも納得せず、説明会の映像を流出させたり税金の支払いも逃れようとする住民こそ、被害者意識を盾に無理な言い分をねじ込もうとする無法者。
これ以上お金いくらもらったら納得するの。
世間の目も企業に同情的になりますよね。

[782: 匿名さん]

売る側に寄った書込みですね。宅建士の人かな。

[783: 匿名さん]

今更だけど商業施設でもないマンションにエスカレーターって管理するのが大変だったのかな。
http://twitter.com/tv_asahi_news/status/694025914821160960

[784: 契約済みさん]

裁判経過報告スレになるの？

[785: 契約者]

>>781
どれだけ人生のプランが変わってしまったかを考えればこんな発言できないと思います
あんな保証では2月から新しい生活はこのご時世送れません
あなたは冷酷な人ですね

[786: 匿名さん]

アンサーが追跡取材している違法マンション問題の第３弾です。
東京・文京区の新築分譲マンション
http://twitter.com/txbiz_ondemand/status/694085006696710144

[787: 匿名さん]

>>785
挑発に乗るのはやめましょう。無視しましょう。
＞あなたは冷酷な人ですね
ちがいますヨ。お金を支払われる人がうらやましい、激しく嫉妬しているだけなのです。

[788: 契約済みさん]

今後、NIPPOと、三菱・野村が
組むのかどうか注目

[789: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん [女性 30代]]

近隣住民悪質だなあ

ちょっと普通の感覚では理解できないね
10階建て相当が圧迫感あるのはわかるけどその時は適法だったわけだし
何十億もかけて出来上がった建物がパーになるのは社会的な損失でしょ
コンクリートも鉄筋もなにもかも無駄にしてもったいない

購入者が怒るのはまあ理解できるけど
傍から見たら手付の3倍返しは十分
誠意ある対応だよ

[790: 匿名さん]

NIPPOが今後、建築確認取り消しの取り消しを求める裁判をするとか、しないとかの話は、説明会ではなかったですか？
再審査請求は不戦敗だった様ですが。

[791: 匿名さん]

> 何十億もかけて出来上がった建物がパーになるのは社会的な損失でしょ

だからNippoが２２メートルの絶対高さ制限の範囲で建設しないといけなかったとも言えるのだが。
東京都建築審査会で２連敗したNippo経営陣の責任は重大だと思う。

[792: 匿名さん]

>>790
施主側は再審査請求しても勝てない、東京都建築審査会の避難階についての解釈が妥当だと判断したのでしょう。施主側は地階の判定の誤りについても東京都建築審査会から指摘されています。

[793: 周辺住民さん [男性 40代]]

購入者は再審査請求が出来ないのですか？

[794: 匿名さん]

>>793
できません（行政不服審査法５３条）

[795: 匿名さん]

>>789
売主は、自分達に都合の良い契約書に沿って淡々と処理しているだけで誠意なんて1ミリも感じないですよ。ヒクぐらいないですよ。誠意。。。

近隣住民、購入者に対してそれぞれ本当に誠意ある対応を売主がきちんとしていたなら、そもそもこんな揉め事になってないですよ。

なんで近隣住民が徹底的にマンション建設に反対したのか。
購入者は、今現在こんなに怒っているのか。
それは、売主の対応が普通の感覚では理解出来ないくらい酷いからですよ。

あなたも冷静な目で見て発言された方が良いと思いますよ。

[796: 匿名さん]

>>795
わけの分からない発言に対して反応・反論するのはやめましょう。

[797: 契約済みさん]

七割方の人が
撤退？

[798: 匿名さん]

795
じゃあ、あなたの求める誠意ってなんですか?
結局、誰かが言ってた税金分を補填しろとか値上がり分を加算しろとか3割以上のお金での誠意を求めても受け付けてくれないことが不満なのでしょう？
あくまでも売主は契約に基づいて粛々と対応すれば契約上の責任を果たしているのだから問題ないのでは？
あなたのいう誠意とはなんですか？

[799: 匿名さん]

>>798
契約上の責任を果たすのなんて当たり前であって、それも果たさなかったら違反ですよ。論外です。

さて、購入者の皆さんがよくおっしゃる誠意って一体何でしょうね。
自分でよーく考えてみて下さい。
何も思い浮かばないなら、ディベロッパーとしておわってますね。

[800: 匿名さん]

契約上の約束を果たす以外に何があるのか？
誠意見せろって、◎◎じゃあるまいし、恥ずかしくないですか?
三倍返しで合法的な契約解除ですよ。
言いがかりつけて利益を得ようとするなんて、悪質なクレーマーですよ。
むしろ契約者として終わってます。

[801: 匿名さん]

799さん達も合意してるから契約なんですけどね。
契約を反故にされようとしてるならわかりますが、今はまさにクレーマーにしか見えないですね。残念ながら。

[802: 匿名さん]

消費者契約法８条に抵触しませんか

[803: 匿名さん]

>>795
同感です。

売ってそれでおしまいの人たちにはわからないのでしょう。

[804: 匿名さん]

取消訴訟も不戦敗なら、自分達の非を完全に認めているということ。
そんなので契約者に強く出たって説得力ないわな。

[805: 匿名さん]

>>800
悪質かつ終わっているのは契約者なのか、売主なのか、、全ては裁判所が判断してくれると思うのでそれを待ちたいと思います。

[806: 匿名さん]

談合するような会社ですよ。
まともな回答得ようとする方が無理があるような気もします。
契約者の皆さんの心中をお察しします。。負けずに頑張ってください

[807: 匿名さん]

>>804
「避難階」や「地階」の解釈が怪しいことは2013年7月頃には審査請求事件で指摘されていて
Nippoもわかっていたと思われる。
その翌年に建築確認と開発許可の変更をしている。建築計画概要書によると車路勾配を変えているが、避難階の違法の解消にはなっていないのだろう。
国土交通省に再審査請求をしないのは、東京都建築審査会の解釈が妥当で覆せないからではないだろうか。

>>805
購入者に損害を与えるおそれがある場合、売主と販売会社には十分な情報開示が求められる。

[808: 匿名]

手付けの3倍返しなら実質2倍分もらえるということですか。
それだと今から買おうと思っても値上げの方が大きいかもしれないですね。
でもそれぞれ家の事情があって、子供の学校をわざわざ近辺の私立に入れたとか、他人には想像もできないどうしてもそこに住みたい理由があるのだろうと察します。
手つけ3倍返しでもデべに誠意がないとか過失があるなら納得いかないかもしれませんね。

[809: 匿名さん]

ハイリスクな物件であることについてNippoや三菱地所は告げるべきでした。

[810: 匿名さん]

何か問題があった時にこそ、企業の本質が一番見えますね。
周りから流石だねと言われる会社なのか、酷いねと言われる会社なのか

今回は完全に後者のようですね。
上場企業でもこのような会社があるとは何とも悲しいですね。

[811: 匿名さん]

誠意≒金
3倍返しって十分過ぎる誠意だと思うけど、
土下座して涙ながらの謝罪が欲しい人は3倍返しを固辞して、
手付返金のみで手を打つべき、企業戦士だったら喜んで土下座を選ぶｗ
もちろん人生プランの大幅な変更等、
3倍どころじゃ到底容認できない人が居るのも理解できるけど、
そこは個別訴訟でとことん気の済むまでやればいいと思う

[812: 匿名さん]

竣工前に販売したのが誤り。売主と販売会社が購入者を軽視したのが問題と思う。

[813: 匿名さん]

>>812
でもねぇ、青田売りは危ないってのは、散々言い古された単語なわけで、それを承知で買ったんでしょ？ってのはあるよ。
ここの人は運悪くババ抜きで負けたからホントに不幸とは思う。
ただ、かつて消費者のために！と青田売りやめたら倒産しかけたデベロッパもあるくらいなので、消費者側にも全く問題がないわけではないかと。なにせ青田売りは価格を下げる効果もあるので麻薬みたいなものなわけです。
そして、危ないからこそ、不履行時の2割損害金が商慣行として整備されてるのだし。

[814: 匿名さん]

>>813
竣工後に販売した物件もありますよ。野村不動産のプラウド小石川とか。

> 危ないからこそ、不履行時の2割損害金が商慣行として整備されてるのだし。
その商慣行は業界団体が決めているのですか？
危ない物件は販売してはいけないと思いますが。

[815: 匿名さん]

じゃ最初から契約しなきゃよかったじゃない。
ここは皆、いま言ってもはじまらないタラレバばっかり。

[816: 匿名さん]

Nippoと三菱地所は避難経路の不備について徹底的に追及されていることを
契約時に告げていなかったですよ。

[817: 匿名さん]

それも結果論。
非難経路も含めてまだ裁決は下っていなかった。
また、事細かにすべて重説に記載しなきゃいけないわけではあるまい。
審査請求中で、取り消しになった時の条文もあるわけだし。
その通りになったまで。
不服だったら提訴だな。解決金を棚上げして何年掛かるかな。

[818: 匿名さん]

816
〉契約時に告げていなかったですよ。

契約そのものが無効だとでも？
では27条も無しで損害賠償を求めるとか？
それで勝訴しても解決金よりだいぶ安いんじゃないかな。

[819: 匿名さん]

>>817
契約者批判する暇あったら、自分の本業に精を出して下さい。
これ以上同じような被害者を出さない為に、周りの人を常に笑顔に出来るような仕事をして下さい。祈ってます。

[820: 匿名さん]

お金もらえる被害者って初めて聞いた(笑)