ル・サンク小石川後楽園（4）

[匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

ル・サンク小石川後楽園（2）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/

ル・サンク小石川後楽園（3）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584081/

所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
売主：NIPPO
売主：神鋼不動産

[スムログ 関連記事]
【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/1332/
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し裁判の結果から見る問題点
https://www.sumu-log.com/archives/11080/

[581: ご近所さん]

>>576
あくまで建てる側（特に設計する側）の意見ですね。

>12年かけて建設した建築物に事後的に確認無効とすることができるといった制度に疑問を感じます。

と言ってますが、そもそも１２年間近隣住民の指摘を無視し続けた結果でしょう。
特に文京区の絶対高さ制限の駆け込みを図ったからこそ”取り壊し”しかとる術がなくなったのです。

[582: 匿名さん]

法規委員長が工学部を卒業しているなら、技術者倫理から勉強し直すべきでしょう。

12年間かけて、自動車を設計・製造したところ、判断が分かれるようなグレーゾーンの問題があって
車検を通してもらえなかった。こんなに巨額な費用・資源の無駄、時間の浪費……が出来てしまう制度と
>>576のリンク先が主張しているのはそういうことです。

グレーゾーンの問題があるものを設計する人は技術者として資質が問われるし、
それを擁護する人も同様です。

東京建築士会はそのような人物を法規委員長に起用しているのですね。信じられないことです。

[583: 匿名さん]

今回は、グレーゾーンが黒に判定されたわけだけれど、それまではNippoは白だと信じてこの案件を進めてきたのですよね。どちらにころんでもおかしくない……ところがこのタイミングで杭の不正問題が起こり、建設業界全体にとっての逆風となり、今回の判定に影響したのだと思います。
ま、建築審査会の判断は、影響の大きさは考慮にいれない、見せしめ的なものだったのではないでしょうか。

[584: 匿名さん]

>>583
> ところがこのタイミングで杭の不正問題が起こり

それは違うでしょう。杭の不正問題が起こる前に裁決の方向が決まっていたはずです。
9月7日の口頭審査の会議録を読むとわかります。口頭審査でNIPPO敗訴の流れが決定的になり、同日付で執行停止されています。

> グレーゾーンが黒に判定されたわけだけれど、それまではNippoは白だと信じてこの案件を進めてきた

なぜ2014年3月に計画変更、ユーイックが変更確認を下したか、ユーイックと日建ハウジングシステムとの打合せ記録を出してもらうべきでしょう。施主と設計者にはグレーゾーンを危なく進めている自覚があったのではないでしょうか。

[585: 契約者 親族 [男性 30代]]

>>437
>>>>435
http://www.tv-tokyo.co.jp/mv/newsanswer/newsl/post_103366

>>優先販売権などを求める団体交渉をすべく立ち上がったそうですよ。
>>このニュースの山本さんが呼びかけているそうなので
>>連絡がきていないなら連絡してみてはいかがでしょうか。(テレビ東京を通じて)
>>連絡がこなかったのは恐らく山本さんはあなたの連絡先を知らないのではないでしょうか。
>>26戸の購入者が賛同しているようなので、説明会等で何人かと連絡先交換してたのではないですかね。

この団体交渉に動かれた山本さん（仮）、弁護士さんとのことですがどなたかご存知の方、
もしくはご本人が見ていらっしゃったら、ご連絡とれないでしょうか。
現状がどう動いているのか把握しなければならない事情があり、困っております。
下記、連絡先として私のアドレスを載せます。

[e-mail]

こういった場で直接アドレスを表示するのはためらいがありますが…
何卒、よろしくお願いいたします。

[586: 匿名さん]

こういう場合は捨てアドレスを使用されることをオススメします
本名もわかるものはやめた方が良いですよ

[587: 匿名さん]

>>585
テレビ東京のニュースですので、テレビ東京に確認されたらいいと思います。
また、585の投稿は削除依頼をされたほうがよいと思いますよ。

[588: 匿名さん]

>>584
当時はグレーという認識はあったと思うよ。
でも、どこまでダメ元感があったかは分からないが経緯はともあれ確認とれた時点でこれで問題クリア。と判断するのが施主、設計者の立場なら当然。
まさかひっくり返されるなんて想像だにしてなかったかと。
ストッパーになるべき建築確認が通ってしまったことを責めるならわかるけど、その点においてはNIPPOに責任はない。
それでも、立場上賠償の責任は追わなきゃいけないけどね。

[589: 匿名さん]

>>588
NIPPOは2005年6月にも建築確認を取り消されている

[590: 匿名さん]

審査請求を行った周辺住民とは違う目線でルサンク小石川後楽園の建築確認取り消し事件が振り返られていますね。
まだ、続きがありそう。

DJあかいのマンション総研 ルサンク小石川後楽園建築確認取り消し事件について(1)
http://mansioninstitute.com/?p=761

[591: 匿名さん]

>>590
こんな偉そうなこと言っている割には大したことないブログだった
↓
http://twitter.com/aka1you/status/682734720451350528

建築審査会の裁決を取り寄せてどこをどう直せばいいのか解説するくらいして欲しかった...

[592: 匿名さん]

>>590 は、前々から
ハナレがおかしいと指摘していた人ですね。
そういう分析はしないのかな。

[593: 購入者 [男性]]

５８５さんのアドレスやご意向が本当であるならば
ご紹介します。僕も購入者かつ弁護士の賛同者で、５８５さんがなりすましやいたずらでないならば
なのですが。

確かめる方法が見当たらず。

[594: 物件比較中さん]

NIPPOの関係者かもしれないし、あまり弁護士のことを教えない方がいいぞ。

[595: 匿名さん]

>>594
Nippoの関係者のわけ、ないでしょう。
弁護士さんは、マンション購入の契約者なんだから、Nippoはなにからなにまで
ご存じですヨ。
弁護士さんは、何回か、この板で書き込んでいるようなので、きっと連絡している、
あるいは、連絡すると思います。

[596: まだ様子見]

いまさらですが……
離れ、ハナレ、Hanare・・マンションにこんなものがあるというのは、なんだかなぁ(^_^;)
契約解除になって、よかったような気もします。

[597: 匿名さん]

>>596 全く同感です

hanare は所有者に勝手な使い方をされ
（規程で制限されていても所有している意識がある）
揉め事の種にしかならないです

管理組合のもとに共有スペースとして使われるべきです

[598: 物件比較中さん]

冷静に見ると、
斜面に無理やり建てた
変な物件に○億払うところだったんですね。

[599: 匿名さん]

地下室マンションにして
容積を稼ごうとして無理していますね。

接道も悪いし
このボリュームで建たない敷地なのでしょう。
土地を入手する際の判断にミスがあったのではないですか。

[600: 匿名さん]

昨年9月7日の口頭審査の会議録によると
建築審査会の委員は
エントランスは地下３階との判断をしている。

１階の住戸＝建築基準法上は地下２階
２階の住戸＝建築基準法上は地下１階
となる。

高低差のある斜面地に無理して建てようとしたからかもしれないが
ここまでして建てないでいいのではないかな。

[601: 585 [男性 30代]]

585に投稿した者です。
今のところ変なメールも届かずホッとしております（笑）
肝心の連絡もなく、残念ではありますが…

>>587
テレビ東京に問い合わせてみましたが、回答はもらえませんでした。

>>593
すみません、確かに怪しいですよね…
どうにも情報がなく、焦っております。年末に入口の警備員にまで聞いてしまいました（笑）
そしたらたまたま通りかかった方が、自称・親族が購入者ということで相談してみましたが、ご存知なかったです。
もしお名前だけでも分かれば、こちらから連絡とってみたいと思っております。
なんとか、ご協力願えないでしょうか。メールなど頂けましたら、こちらの氏名連絡先等々お知らせもします。

[602: 契約済みさん]

NIPPOは国税からは回答を頂けたのでしょうか？

[603: 物件比較中さん]

その弁護士さん、説明会で希望者には名刺を配ってたので、
契約者関係の人に伝えるのは大丈夫と思います。

○○○○○○弁護士で検索すると、連絡先が出てきます
○○○○○○は、ひらがな六文字で、重要事項説明書の
１文字目：２４ページ下から七行目（「に引渡」で始まる）前から八文字目
２文字目：１５ページ２．アフタサービス内「概要」下から二行目後ろから二文字目（句読点含まず）
３文字目：１６ページ二行目（「特記事項の」で始まる）後ろから八文字目（句読点含まず）
４文字目：１６ページ二行目（「特記事項の」で始まる）後ろから十二文字目（句読点含まず）
５文字目：１６ページ二行目（「特記事項の」で始まる）後ろから五文字目（句読点含まず）
６文字目：１８ページ五行目（「製品の」で始まる）前から十四文字目のカタカナをひらがなに（句読点含まず）

[604: まだ様子見]

>>603
す、すばらしい。古典的ですが、こんな方法もありなのですね。

[605: 匿名さん]

工事完了６月１５日と書かれていますが
http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/detail/100036_011.html

[606: 購入者 [男性]]

先日投稿したものです。
この投稿を信用して、先日のメールアドレスにお送りします。
私は、実は購入者であり、この番組をしっているものです。

これから先日のアドレスにおおくりします。

[607: 購入者 [男性]]

先日のアドレスのメールいたしましたので
ご返信ください。
週末に会合がありますので急いでご返信いただければと思います。

[608: 物件比較中さん]

また、説明会日程連絡は、
直前でしょうか。

[609: 匿名さん]

不誠実な業者ですね。一事が万事、情報開示の姿勢に問題ありです。

[610: 物件比較中さん]

八月三十一日に宿題するタイプだな。
説明会も、一月三十一日だろうな。

[611: まだ様子見]

怒りを継続させるのは、エネルギーがいるからなぁ。
これが、最後の説明会になるのかなぁ。
Nippoの説明は、
１回目……遅れますので、一律300万円。
２回目……売るものがなくなりました。300万円はなしで、27条で行きます。
３回目……？？？
こちらの疲れを待つ戦略に出るのかな？

[612: 物件比較中さん]

八月三十一日にがんばって間に合わせるタイプと、
八月三十一日の時点でもはや間に合わないことが確定しているタイプがいて、
NIPPO は、（ｒｙ

[613: 契約済みさん]

全員が納得するはずないし、
四回目の説明会はないだろうから、
これ以上の補償求める場合は訴訟で、
という開き直りで終了やろうな。

[614: 契約済みさん]

次回、メディアも荒れっぷりに注目やろうな

[615: 匿名さん]

> １回目……遅れますので、一律300万円。

すでに敗色濃厚だったと思うが。9月7日の口頭審査の会議録を読むとわかる。

[616: 匿名さん]

NIPPOは東京都平均年収ランキングで80位みたいです。

http://toyokeizai.net/articles/-/99722

利益優先で儲かってるんですね。

[617: 契約済みさん]

三菱地所の営業トーク録音は、
各メディアも心待ちにしてるで

[618: まだ様子見]

いまさらですが……
「勝利した近隣住民」は、ル・サンク小石川後楽園を買った１０７世帯の夢や計画を壊したことをどう思っているのかな、と考えてしまいます。
「この地にこのようなマンションは、景観を損ねる」と彼らはいうけれど、そもそも景観なるものは、時代によって変化するものです。景観を損ねるという理由ではなく、自分の家のそばにマンションが建つのがいやなだけでしょう。
こんな近隣住民の近くには住みたくないというのは負け惜しみかな。

[619: 周辺住民さん]

この物件の東に張り付いてるハーモニカ状態の家屋の方が（ｒｙ

[620: 匿名さん]

>>618
普通に考えると、反対住人の住むマンションが立ったときも景観を破壊したと思います。
景観とはなんなんでしょうかね。

http://mansioninstitute.com/?p=782

[621: 匿名さん]

素人ですみません。
本来、個人の財産権や経済活動の自由は憲法で保証されていて、公共の福祉に反する時のみ制約を受けると学校の授業で習ったと思います。
訴えた人達の権利がこの土地建物の持ち主や契約者の権利を上回るものなのでしょうかね？
避難通路だけが問題なら、どこかに階段でも追加してやればＯＫとか、そんな単純なことではダメなのでしょうか？

[622: 匿名さん]

周辺住民のブログ
http://kota-mishima.blogspot.com/2016/01/2016-01-06.html


>>621

法令違反をしている建築計画は問題外ですよ。
建築基準法違反には罰則もあります。

ここは２回も建築確認取り消し裁決を受けている前代未聞のマンション計画です。

[623: 匿名さん]

>>622
621です。
法令違反がまずいのは法治国家である以上、当然だと思います。
ただ今回の件は周辺住民が何十項目も指摘した中の一項目だけが審査会で違反とされたと聞いています。
たった１％(？)の違反のために残りの９９％も否定されてしまうというのはいかがなものか、ペナルティとして重すぎではないかなと素人考えとして思っただけです。

[624: 匿名さん]

>>623
違法建築との判断がされる
リスクを承知の上で
周辺住民との間で争いのある建築計画を強行したのですよね。

弁解もそれくらいにしたらどうですか。
２回も建築確認を取り消されてレッドカードですよ。

[625: 匿名さん]

22メートルの絶対高さ制限を守っておけばよかったね。
文京区から要請されていたのだから。
今回のように売ってしまったのは売主と販売会社は非難されるべきことだが
絶対高さ制限を守っていれば、違法と判断された箇所をなおせた。
購入者が困窮することにならなかったと思う。

[626: まだ様子見]

わたしが言いたかったのは、「周辺住民がマンション建設を反対した理由」は、
・景観を損ねるから。
・違法マンションだから。
ではなく、「自分の家の前にマンションが建つのがいやだ」ということです。
このたびは、「周辺住民」＋専門家が、グレーゾーンの部分をどんどん指摘し、そのうちの一つがたまたま通ったということなのだと理解しています。つまり、「違法マンション」は理由ではなく、手段として利用したと。

資源の無駄、時間の無駄、お金の無駄、精神的、物質的、生活設計のダメージ、（周辺住民の目の前に残る巨大な廃墟）、良いことは一つもなかった今回の結果でした。
この責任は、やはり、「周辺住民」に負けたNippoが一番には間違いないのだけれど。

[627: 匿名さん]

>>624
Nippoの関係者ではないので弁解するつもりなんて毛頭ないですし、足元を見られてしまった事業者を擁護する気も全くありません。
むしろ、今後マンションの購入を検討している身として、物件のリスクをどこまで考慮しなければならないかの観点から、今回の成り行きに注目している契約者予備軍です。
外部の立場から見ると、数十項目もの指摘というのは、やはり違和感を感じます。
世の中の建物って、そんな完璧なのでしょうかね…
「下手な鉄砲も数撃ちゃ当たる」じゃないですが、「何だかなぁ」という感想を持ちました。

[628: 匿名さん]

グレーゾーンの部分をどんどん指摘し…というのは
多くのグレーゾーンの設計をした建築士の姿勢に
問題がありませんか。

日建ハウジングシステムの建築士が
周辺住民の代理人に徹底的に指摘されるような
問題のある設計をしたともいえませんか。
Hanareとかおかしいですよ。


そして何より問題なのは
Nippoと三菱地所レジデンスが
グレーゾーンを徹底的に指摘されていることを
購入者に情報開示しなかったことではないですか。

[629: 匿名さん]

>>626
住民側の意図や対応なんて当たり前の話な訳ですよ。別に違法なことなんか何もしてない。
端的に言えば、たまたまの指摘が通るようなぬるい企画する方が悪いんです。それ以上でも以下でもない。
プロなら反対派がありとあらゆる手を使って来るなんて分かりきってること。そんな突っ込みに負けないように準備しておいて当然。
実際、反対運動なんてほとんどが頓挫してるからこそ、ココがこんなに話題になってる。

ただ、NIPPOに同情するとしたら、法に則り確認した上で建築したのに、最後にひっくり返されるなんて、というのは、有りますけどね。
だったら建築確認という制度はなんためにあるんだよ、と。

[630: 匿名さん]

>>629
> 法に則り確認した上で建築したのに、最後にひっくり返される

2014年3月の変更確認が怪しい。
危ういからNippoは変更確認を申請したのでしょう。
Nippoを質すほうがいいと思います。

[631: 匿名さん]

>>630
危ういから変更したのならむしろ正しい対応。
それを確認した側の方が問題。そこで止めとけば遥かに問題は小さくてすんだ。
確認に際して癒着でもあったというなら別の話ですが、その根拠がないと、単なる言い掛かりになっちゃいますしね。

[632: 匿名さん]

>>628
指摘はほぼどの物件でも起こってますからねぇ。
反対の幟が立ってるような物件はもちろん、一見平和に見えても裏で反対者がチクチクとなんてよくあることです。

それでも、建設に着手すれば完成しないケースは99%以上の確率で発生しないので、それをイチイチ伝えるのはむしろあり得ない対応かと。

[633: 匿名さん]

>>631
日建ハウジングシステムが
変更確認についてユーイックとの打合せ記録を作っているだろうから
提出させればいいのでは（民事訴訟法２２１条）

[634: 物件比較中さん]

あと、三週間？

[635: 匿名さん]

>>632
> 指摘はほぼどの物件でも起こってますからねぇ。

高さ違反で建設中断 反対住民が指摘
http://lovethesun.blog121.fc2.com/?sp&no=241

“レクサス・マンション”問題として知られています。

[636: 匿名さん]

不毛

[637: 物件比較中さん]

１月下旬の土日は、
全部空けておかないといけないってこと？

[638: 匿名さん]

１０７戸完売の今回の物件。
投資目的の購入者は、こんな短期間で２割の配当！。きっと昨年のうちに２割を貰ったことでしょう。
終の棲家として購入した人は、「やれやれ、また探さなくては……」と思うでしょう。
子どもの教育もふくめ、これからの人生を設計して購入した人は、「どうしてくれるんだ。２割じゃ許さない」と思っていることでしょう。
さて、どんな説明会になるのでしょうね。

[639: 匿名さん]

>>638
こんなスレがありました
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45357/1

Nippoの話題にもなってます

[640: 物件比較中さん]

ゴネ得は許さない、
という、毅然とした態度で
のぞんでくるでしょう。

[641: 匿名さん]

ゴネ得は許さないってNIPPOの立場で言うことですか？
違法マンションを売ったことは許されるのですか？

[642: 匿名さん]

2割もらえば、賃貸で数年暮らせるよね。その間に、相場が下がってメデタシメデタシじゃダメ？

[643: 匿名さん]

>>642
２割もらえる人のことを羨んでいるみたいだけれど。
そんなに簡単ではないいろいろな事情があるから、この板がこれほど盛り上がっているのですよ。

[644: 契約済みさん]

日程連絡、
まだ？

[645: 契約済みさん]

延期連絡、
まだ？

[646: 匿名さん]

２割も貰えるの？

[647: 匿名さん]

手付金を払った人は貰えます。

[648: 匿名さん]

くい打ち建設業者を行政処分
http://lovethesun.blog121.fc2.com/?sp&no=3968

工事監理者は許されるのだろうか。

[649: ご近所さん [男性 40代]]

建築確認の取消ってそんなに頻繁に起こることなの？

[650: 匿名さん]

>>649
> 建築確認の取消ってそんなに頻繁に起こることなの？

都市居住評価センターの事例
http://blog.goo.ne.jp/gcy/d/20060914

[651: 匿名さん]

107戸完売⇒ほぼ完成⇒引き渡し直前⇒建築確認取り消し。
こんなの、ないよね。

[652: 契約済みさん]

今週も日程連絡、
ないの？

[653: 匿名さん]

>>652
契約済みさんならば、Nippoに電話してみたら？
遅くとも開催の２週間前には連絡がありますよ。

[654: 契約済みさん]

すると、３０日か３１日しかないんですね。

[655: 物件比較中さん]

土曜は文句がでそうですから、
31日か再延期ですね。

[656: 匿名さん]

>>651
中野区の事例
開発業者は無確認建築物となった建物を壊して更地に戻しました。
http://saginomiya.blog.jp/archives/2006-09-03.html

ル・サンク小石川後楽園の問題は
Nippoと三菱地所レジデンスが販売したことでしょう。

[657: 物件比較中さん]

今月、あと二週間くらいしかないで。

[658: 匿名さん]

>>656
そこは基礎工事始めた程度の時期に取消になってます。
出来あがった建築物を壊して更地に戻したわけではありません。
そのおかげで直ぐに修正がきき、5階建てに変更し2年後完成しています。

[659: 匿名さん]

>>658
９階→５階に修正して建てなおしたのでしたね。

中野区では中野３丁目でも
８階→５階に修正した有名な事例があります。
こちらはかなり建ちあがってました。


どちらも開発業者が販売していなかったために
契約者が困ることにはなりませんでした。

[660: 匿名さん]

>>659
中野三丁目の方もよう壁と基礎完成程度だったかと。
どちらにせよ、ここのように完成間際ではなく、建て直しではなかったので比較的短期で片付いたパターンですね。

完成間際で撤去が必要になるケースだと国立とか、狸の森なんかがそうですが、裁判で長期に渡って解決してませんね。
国立は最後に業者が勝ってますのでちょっと違いますが。

[661: 物件比較中さん]

NIPPOは、ギリギリまで連絡しないという、
一人チキンレースしてんの？

[662: 匿名さん]

>>660
ライオンズ中野ミッドサイトは５階の建設中でした。

2005年7月13日に建築審査会が建築確認取り消し裁決。
2007年1月に工事再開しました。

[663: 匿名さん]

>>662

中野三丁目の新聞記事
http://no16f.blog14.fc2.com/blog-entry-485.html

写真はこちら
http://www.jsc-com.net/shimoochiai/news/159.htm

[664: 物件比較中さん]

31日に決まったで。

[665: 契約済みさん]

荒れるのが確実の最後の説明会で、
三時間しか時間をとってないって、
開きなおる気、満々やね。

[666: まだ様子見さん]

参加しても仕方ない気がするけれど……
やはり、参加することになるのだろうな。
もったいない日曜日になりそうな予感。

[667: 匿名さん]

何故Nippoの物件を購入したのだろう．．．

[668: 匿名さん]

今さら何の話？

[669: 契約済みさん]

訴訟を受けて立つ宣言でしょ。

[670: 匿名さん]

ル・サンク東京森下
この状況で販売するのかい
http://www.iki99.jp/brand.html

[671: 匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園の損失を、森下で取り戻そうとしているのかも。

[672: 契約済みさん]

三菱地所を見に行けないってこと？

[673: 匿名さん]

>>670
道路舗装業のイメージしかない

[674: 契約済みさん]

国税の件はどうなったの？

[675: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

先週NIPPOと打ち合わせをし、二割以上は訴訟以外では出さないそうですので、当方は諦めて契約解除に合意しました。そういう方は複数いらっしゃるそうです。なお31日の知らせは届いておりますが出席しませんので、ここで皆様とお別れです。さようなら。

[676: 匿名さん]

Nippoが
法的手続き以外では
一切、配慮しないという業者だから
周辺住民との紛争にもなったのだろう。

2度、建築審査会から建築確認取り消し裁決を受けたのは
ルサンク小石川だけではないか。

[677: 買い換え検討中]

こちらも合意解除組です。訴訟の場合は大手デベからブラックリスト入りは勘弁。
弁護士の先生逃走しましたね。

[678: 匿名さん]

Nippoの関係者らしき人の発言が見受けられますね。

[679: 契約済みさん]

まぁ結局こんな貧乏くさいところを買った我々が悪いのですよ。

[680: まだ様子見さん]

>>679
>>まぁ結局こんな貧乏くさいところを買った我々が悪いのですよ。
そこまで卑下することはないと思いますヨ。
たしかに、エスカレーターの設置、Hanareなど、あやしい部分はあったけれど。
悪いのはNippoと三菱地所レジデンスです。（あと、審査会と近隣住民も）

>>678
ほんとね。わたしもそう思います。