ル・サンク小石川後楽園（4）

[匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

ル・サンク小石川後楽園（2）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/

ル・サンク小石川後楽園（3）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584081/

所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
売主：NIPPO
売主：神鋼不動産

[スムログ 関連記事]
【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/1332/
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し裁判の結果から見る問題点
https://www.sumu-log.com/archives/11080/

[551: 匿名さん]

手付解約においては、売主側は一切の理由を問わず解約できるからです。

契約の無効を論じるならともかく、契約解除を論じる上では重要事項説明の内容は考慮から外しました。

では売主の手付解除に対して買主が抗戦するなら、手付受領を拒み履行に着手するという手があります。

売主が手付倍返しにより契約を解除するには、単に契約の解除の意思表示をしただけでは足りず、「手付倍額の償還」をして契約解除の意思表示をしなければなりません。⇒買主があらかじめその受領を拒む
手付倍返しにより契約解除をするときは、現実の提供が必要であり、単に「手付の倍額を返すから、契約を解除する」と口頭や書面で意思表示しても、また、それを何回繰り返しても、有効な解除とは認められません。
売主が、口頭の提供と解除の意思表示を何度もしているうちに買主が「履行の着手」をしてしまえば、売主はもはや倍返しによる解除はできなくなるのです。

「履行の着手」が何を指すか？自宅の売却やその他の行為が該当するのか？
そこは弁護士の領域ですので相談してみてもいいかもしれません。

[552: 匿名さん]

宅建業法４７条違反の疑いがあるなら、東京都不動産業課に業者への指導を求めてはいかがですか。売主および販売会社との今後の交渉に役立ちませんかね。

[553: 匿名さん]

騒いでる方たちは「焼け太り」を期待なさっているのでしょうか。

早く２割もらったほうがいいよ。
どうせ今年はマンション相場が下がるから。

[554: 匿名さん]

>>550
回答になっていませんよ。

>>551
ご回答ありがとうございます。
ただ、この物件は売買契約書に契約解除に関する条項がありますので、その範囲で論ずるのが先と思います。また、施主のスタンスは説明会で説明されているのでは。

>>552
施主や販売代理は国交省の認定なので、東京都ではなく国土交通本省が窓口と思われます。

[555: 匿名さん]

>>554
> 施主や販売代理は国交省の認定なので、東京都ではなく国土交通本省が窓口と思われます。

NIPPO、三菱地所レジデンス、野村不動産アーバンネットは関東地方整備局。神鋼不動産は近畿地方整備局。
東京都不動産業課も監督権限があります（宅建業法第65条第4項、第68条第4項）。

[556: 匿名さん]

555さま

正月でお暇なのでしょうが、
関係者を混乱させるような誤った情報を書き込むのは慎んでください。

[557: 匿名さん]

555は誤ってないよ。
本省から地方整備局に委任されているから。
http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bt_000242.html

[558: 匿名さん]

なにやってんの？君たち。

[559: 匿名さん]

履行の着手ですが以下の行為が該当しそうですね。

□引越業者との契約など、新居入居を前提とした付随契約行為
□新居に合わせた家具の購入など
□引渡期限を過ぎた場合で、売主が応じさえすればすぐに残代金の支払いができる状態にあるとき

売主の対応は納得いかないなら「手付受領を拒み履行に着手する」で対応すれば損害請求もできそうです。

[560: 物件比較中さん]

535ですが、私はこの物件を検討しましたが訴訟物件ということもあり購入を見送らせて頂きましたが、
マンション契約者側の立場からお話しをさせて頂きました。

『ディベロッパーの不法行為により損害が発生したら、その責任は誰が取るのか？』
と言えば、当然不動産業者でしょう。

それが２割＋手付け倍返しよりも大きいのであれば、その差額は当然不動産業者が出すのが当然だと言っているだけです。

購入者は、完成予定時期にマンションが完成して入居が出来るものだと普通は考えます。
それが出来ないのであればそれによって生じた損害を全額負担するのが不動産業者の責任です。

民事訴訟にすれば、今の不動産市況的に100％住民が勝訴します。
契約書の内容にあった解決金よりも大きな金額を請求することができます。

[561: 物件比較中さん]

ついでに言うと、契約書の「解決金は２割」という特約は、売主に有利な特約ですので法律上何ら効力を発揮しませんよ。
それは裁判してみれば明らかです。

[562: 匿名さん]

>>548
宅建業法４７条（業務に関する禁止事項）は、３５条（重要事項の説明等）と別の規定です。念のため。

建築審査会で裁決が出る前であっても、周辺住民の代理人から避難経路の違法の疑いを追及されていること、そのために施主が車路勾配を変更しユーイックが変更確認を下したことは、購入しようとする者の判断に重要な影響を及ぼす事実であって、ＮＩＰＰＯや三菱地所は告げておくべきだったのではないかと思います。

[563: 匿名さん]

>>561
有利かどうか、なぜ言い切れる。
素人だな？場合によっては十分に買主有利なのに。
>>559
家具の購入が履行の着手？笑
自宅売却だって履行の着手にはならないよ。まぁ、買い替え特約でもあったなら別かもしれんけど。

[564: 匿名さん]

新居用のオーダーメイド家具や旧宅に入らない家具の購入は履行の着手に該当するのでは？
自宅売却はもちろん履行の着手です。
該当しないというならソースを明示してください。

[565: 匿名さん]

>>564
君は>>559？
受取拒否とか言ってる人？
実務では口頭なり書面でやるんだよ。
受取拒否されたら供託してお終い。

[566: 匿名さん]

新居用の家具ですとか勝手に言っても無理じゃない？造作家具ならまだ分かるけど、それも引き渡し後だろうからね。結局、相手にされないだろうね。引越し業者との契約なんて論外。

[567: 物件比較中さん]

>>563
裁判では、新居入居に向けた契約行為は全て履行の着手とみなされますし、
一般的な判断がなされます。

「～～とは限らないじゃないか」と売主側が反論を持ち出したところで、
一般的な考え方が優先されますので、売主敗訴は確定的ですよ。

多分、このまま行けば集団訴訟に発展するんでしょうね。
集団訴訟なら個人情報も公表されませんし、言い方として失礼かもしれませんが楽しみです。

ま、ディベロッパー側の態度が悪かったのが最大の原因ですね。

[568: 匿名さん]

執行停止の決定を受けて
NIPPOが嘆願書に署名させたことはどうだったのか。

それで契約解除にするものですか。

9月の口頭審査の会議録でも明らかに厳しい状況。
法令に適合しない疑いがあるマンションの建設を続けさせて下さいという嘆願は
建築審査会が認めるものだったのだろうか。

[569: 匿名さん]

正しい情報開示をして来たのかという問題。

同じことで、周辺住民も NIPPO に怒ってますね。

[570: 購入検討中さん]

これまでも青山やほかの物件でも契約解除に関する同様の事例が散見されます。

自分も検討者としていつ自分が同じ事態に巻き込まれるのではと懸念しており、ここでの売主の対応や買主としてできることについて非常に興味深く見守っています

まずは供託される前に履行の着手で手付解除をできなくして、集団訴訟に持ち込む方法を知り参考になりました。

当事者以外も情報を交換して買主が不利益をこうむらないようになれればいいと思います。

[571: 匿名さん]

手付解除の条件＋家賃等の実損＋優先購入権くらいは最低勝ち取りたい。

集団訴訟した結果、手付解除より条件が悪くなることはあるのか。

それとも手付解除の時の条件をベースにしてプラスアルファを得られるのか。

訴訟中、納めている手付金は帰ってこないのか。

費用と時間を使う以上、気になることは多いね。

[572: 匿名さん]

嘆願書で、ＮＩＰＰＯは自分が正しい、東京都建築審査会の執行停止の決定が誤っていると主張したつもりかもしれないが、十分な情報を提供されない弱い立場の購入者を利用したものではないか。
むしろ審査会委員に悪い印象を与えたのではないか。

ＮＩＰＰＯは自分に非がないと言うが、国土交通省への再審査請求ができないことは、違法建築物の建設を進めてきたのを認めたのではないか。

違法な行為を行ったことへの反省もせず、購入者への補償もしないつもりだろうか。

[573: 物件比較中さん]

まる三ヶ月、NIPPOの言い訳に三度呼びつけられて、
何の新提案もなし？

[574: 物件比較中さん]

四週後？

[575: 匿名さん]

>>562

宅建士はともかく
建築士は間違いなく懲戒対象

[576: 匿名さん]

本物件の建築確認取消について、東京建築士会の法規委員長がコメントを出していますね。

http://www.tokyokenchikushikai.or.jp/topics/2015/12/714/

こういった経緯をたどる物件はこれで最後にしてほしいと切に願います。

[577: 匿名さん]

ちなみに売主が提案する補償条件って今どうなってるの？

[578: 匿名さん]

>>576
建築士会が建築審査会批判ですか。
この法規委員長は、施主が建築審査会の裁決を受け入れ国土交通省への再審査請求しないことを知った上で批判しているのでしょうか。

[579: 匿名さん]

>>576
読んできました。これは、建築審査会の批判ではなく、制度の批判ですね。
合法か否かだけが問題になるのは分かるけれど、その判断が分かれるようなグレーゾーンの案件において、建築審査会の（委員長の）さじ加減だけで、ほぼ完成のマンションの実質的な取り壊し命令……こんなに巨額な費用・資源の無駄、時間の浪費、契約した人の金銭では代えられない（現実にはそれしかないのだけれど）苦痛と損害、訴訟に参加していない近隣住民のこれからも続く気分の悪さ……が出来てしまう制度は、確かに疑問だと思いました。

[580: 匿名さん]

>>579
宅建士か建築士か知りませんが建てる側の人の理屈ですね。

避難経路に違反のあるマンションが購入者に引渡しをされることのほうがおかしいです。


建築審査会が建築途中のものを建築確認取り消しできるのも正しいです。

この制度では、施主だけでなく設計者も、国土交通省に再審査請求できます。
再審査請求できなかったということは、違反建築物であると認めたことを意味します。

制度に問題あるとすれば、建築審査会が施主や設計者に建築図書の提出を命じなかったことではないですか。

[581: ご近所さん]

>>576
あくまで建てる側（特に設計する側）の意見ですね。

>12年かけて建設した建築物に事後的に確認無効とすることができるといった制度に疑問を感じます。

と言ってますが、そもそも１２年間近隣住民の指摘を無視し続けた結果でしょう。
特に文京区の絶対高さ制限の駆け込みを図ったからこそ”取り壊し”しかとる術がなくなったのです。

[582: 匿名さん]

法規委員長が工学部を卒業しているなら、技術者倫理から勉強し直すべきでしょう。

12年間かけて、自動車を設計・製造したところ、判断が分かれるようなグレーゾーンの問題があって
車検を通してもらえなかった。こんなに巨額な費用・資源の無駄、時間の浪費……が出来てしまう制度と
>>576のリンク先が主張しているのはそういうことです。

グレーゾーンの問題があるものを設計する人は技術者として資質が問われるし、
それを擁護する人も同様です。

東京建築士会はそのような人物を法規委員長に起用しているのですね。信じられないことです。

[583: 匿名さん]

今回は、グレーゾーンが黒に判定されたわけだけれど、それまではNippoは白だと信じてこの案件を進めてきたのですよね。どちらにころんでもおかしくない……ところがこのタイミングで杭の不正問題が起こり、建設業界全体にとっての逆風となり、今回の判定に影響したのだと思います。
ま、建築審査会の判断は、影響の大きさは考慮にいれない、見せしめ的なものだったのではないでしょうか。

[584: 匿名さん]

>>583
> ところがこのタイミングで杭の不正問題が起こり

それは違うでしょう。杭の不正問題が起こる前に裁決の方向が決まっていたはずです。
9月7日の口頭審査の会議録を読むとわかります。口頭審査でNIPPO敗訴の流れが決定的になり、同日付で執行停止されています。

> グレーゾーンが黒に判定されたわけだけれど、それまではNippoは白だと信じてこの案件を進めてきた

なぜ2014年3月に計画変更、ユーイックが変更確認を下したか、ユーイックと日建ハウジングシステムとの打合せ記録を出してもらうべきでしょう。施主と設計者にはグレーゾーンを危なく進めている自覚があったのではないでしょうか。

[585: 契約者 親族 [男性 30代]]

>>437
>>>>435
http://www.tv-tokyo.co.jp/mv/newsanswer/newsl/post_103366

>>優先販売権などを求める団体交渉をすべく立ち上がったそうですよ。
>>このニュースの山本さんが呼びかけているそうなので
>>連絡がきていないなら連絡してみてはいかがでしょうか。(テレビ東京を通じて)
>>連絡がこなかったのは恐らく山本さんはあなたの連絡先を知らないのではないでしょうか。
>>26戸の購入者が賛同しているようなので、説明会等で何人かと連絡先交換してたのではないですかね。

この団体交渉に動かれた山本さん（仮）、弁護士さんとのことですがどなたかご存知の方、
もしくはご本人が見ていらっしゃったら、ご連絡とれないでしょうか。
現状がどう動いているのか把握しなければならない事情があり、困っております。
下記、連絡先として私のアドレスを載せます。

[e-mail]

こういった場で直接アドレスを表示するのはためらいがありますが…
何卒、よろしくお願いいたします。

[586: 匿名さん]

こういう場合は捨てアドレスを使用されることをオススメします
本名もわかるものはやめた方が良いですよ

[587: 匿名さん]

>>585
テレビ東京のニュースですので、テレビ東京に確認されたらいいと思います。
また、585の投稿は削除依頼をされたほうがよいと思いますよ。

[588: 匿名さん]

>>584
当時はグレーという認識はあったと思うよ。
でも、どこまでダメ元感があったかは分からないが経緯はともあれ確認とれた時点でこれで問題クリア。と判断するのが施主、設計者の立場なら当然。
まさかひっくり返されるなんて想像だにしてなかったかと。
ストッパーになるべき建築確認が通ってしまったことを責めるならわかるけど、その点においてはNIPPOに責任はない。
それでも、立場上賠償の責任は追わなきゃいけないけどね。

[589: 匿名さん]

>>588
NIPPOは2005年6月にも建築確認を取り消されている

[590: 匿名さん]

審査請求を行った周辺住民とは違う目線でルサンク小石川後楽園の建築確認取り消し事件が振り返られていますね。
まだ、続きがありそう。

DJあかいのマンション総研 ルサンク小石川後楽園建築確認取り消し事件について(1)
http://mansioninstitute.com/?p=761

[591: 匿名さん]

>>590
こんな偉そうなこと言っている割には大したことないブログだった
↓
http://twitter.com/aka1you/status/682734720451350528

建築審査会の裁決を取り寄せてどこをどう直せばいいのか解説するくらいして欲しかった...

[592: 匿名さん]

>>590 は、前々から
ハナレがおかしいと指摘していた人ですね。
そういう分析はしないのかな。

[593: 購入者 [男性]]

５８５さんのアドレスやご意向が本当であるならば
ご紹介します。僕も購入者かつ弁護士の賛同者で、５８５さんがなりすましやいたずらでないならば
なのですが。

確かめる方法が見当たらず。

[594: 物件比較中さん]

NIPPOの関係者かもしれないし、あまり弁護士のことを教えない方がいいぞ。

[595: 匿名さん]

>>594
Nippoの関係者のわけ、ないでしょう。
弁護士さんは、マンション購入の契約者なんだから、Nippoはなにからなにまで
ご存じですヨ。
弁護士さんは、何回か、この板で書き込んでいるようなので、きっと連絡している、
あるいは、連絡すると思います。

[596: まだ様子見]

いまさらですが……
離れ、ハナレ、Hanare・・マンションにこんなものがあるというのは、なんだかなぁ(^_^;)
契約解除になって、よかったような気もします。

[597: 匿名さん]

>>596 全く同感です

hanare は所有者に勝手な使い方をされ
（規程で制限されていても所有している意識がある）
揉め事の種にしかならないです

管理組合のもとに共有スペースとして使われるべきです

[598: 物件比較中さん]

冷静に見ると、
斜面に無理やり建てた
変な物件に○億払うところだったんですね。

[599: 匿名さん]

地下室マンションにして
容積を稼ごうとして無理していますね。

接道も悪いし
このボリュームで建たない敷地なのでしょう。
土地を入手する際の判断にミスがあったのではないですか。

[600: 匿名さん]

昨年9月7日の口頭審査の会議録によると
建築審査会の委員は
エントランスは地下３階との判断をしている。

１階の住戸＝建築基準法上は地下２階
２階の住戸＝建築基準法上は地下１階
となる。

高低差のある斜面地に無理して建てようとしたからかもしれないが
ここまでして建てないでいいのではないかな。