ル・サンク小石川後楽園（4）

[匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

ル・サンク小石川後楽園（2）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/

ル・サンク小石川後楽園（3）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584081/

所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
売主：NIPPO
売主：神鋼不動産

[スムログ 関連記事]
【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/1332/
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し裁判の結果から見る問題点
https://www.sumu-log.com/archives/11080/

[521: 匿名さん]

520さんの仰るポイントに加え、周辺からの建設反対運動の有無やその状況もモデルルームで確認されるのではないでしょうか？私はこの物件の認可リスクが怖かったので文京区内の他物件にしました。

[522: 匿名さん]

私も同じく。土地を取得して12年後にモデルルームオープンと聞き、その時点で斜めに見てました。

[523: 匿名さん]

520
あと陽当たり、眺望、オプションの有無とかね。

[524: 匿名さん]

既存不適格建築物ではなくなったのですね。

[525: 匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園の看板が剥がされてますね
http://twitter.com/aka1you/status/681712820426153984

[526: 匿名さん]

建確取り消しにより、看板は営業宣伝行為にあたるため？

[527: 匿名さん]

518
真っ当なとは、例えば？どんなこと？

[528: 匿名さん]

車寄せを設けること
２２メートルの高さ制限にしたがうこと

それをしていれば
もう建設完了して入居も済んでいたのではないかな

[529: 匿名さん]

高さが今より低くければ、アナタが買えない価格設定になってたと思うよ。
いろんな意味でそのほうが良かったね。

[530: 匿名さん]

528
仮にそれをしたとしても、その他の項目であげつらってたと思います。そんなに単純じゃないですわ。しあわせな考えだね。

[531: 匿名さん]

528
引き渡し予定は、2月15日だったから入居は済んでないよ。

[532: 匿名さん]

>>521
普通の目を持っていればそういう判断になると思います。

[533: 物件比較中さん]

平均二千万もらえるのが怖かったって、
ｍｊｓｋ？

[535: 物件比較中さん]

なんかNIPPOの関係者が必死に訴訟にならないように誘導してますね。

あのね、今同じグレード（立地・広さ）の新築マンション買うなら、
購入時の１．５倍くらいの値段を出さないと買えないんだよ。

それを２割出しますから契約白紙ってのは筋が通らなくて、

①同じ値段で建て替えた後の新築マンションに住めます。
②建て替えが終了するまでの仮住まいの家賃分＋精神的慰謝料を支払います。

が正しいんだよ。

それを何？たかだか２割＋手付け金返却で済ませようとしてるとか素人騙しもいい加減にしろよ。

もし、同じ間取りの物件が出来ないのであれば、それはNIPPO側の責任であり、それと同等クラスの住居を購入した際の差額分をNIPPOが支払うべき。

[540: 匿名さん]

>>535
は契約者になりすました釣りでしょうね
真面目に対応している他の契約者まで同じ目で見られたら可哀想です。

[543: 匿名さん]

＞535
勘違いされてませんか。

宅建業法では手付金を返還し、さらに同額の手付解約料を支払えば、一切の理由を問わず売り主側から契約を解除できる仕組みになっています。

業法上、手付解除が成立すると買い主は損害賠償請求できない決まりです。

そもそもここは周辺住民からの反対運動もあり、通常の物件よりリスクが高いことは推察できる状況です。

大手ではさらなる手厚い対応も見受けられますが、ここは3流業者であり、契約者は、こうしたリスクを踏まえて通常の大手物件よりも割安な値段で購入できたのですから、リスクが顕在化した中で文句を言うのは筋違いですね。

一生に最も高い買い物は慎重に進めることが重要だとの教訓を再認識しました。

[544: 匿名さん]

＞535
物件比較中を装った契約者ですね。
内容が生なましすぎて・・・当事者しかわからない感情とはいえそこまで強欲だと同情も薄れてきます。

＞それを何？たかだか２割＋手付け金返却で済ませようとしてるとか素人騙しもいい加減にしろよ。
法的には手付け金倍返しで十分。
諦めて次に行く方がいいですよ、

[545: 匿名さん]

>>543
> 業法上、手付解除が成立すると買い主は損害賠償請求できない決まりです。

これは、宅建業法何条ですか。教えてください。

審査請求事件で周辺住民の代理人が徹底的に追及している事実を
ＮＩＰＰＯが購入しようとしている者に告げなかったことは
宅建業法４７条に抵触しないでしょうか。

[546: 匿名さん]

感情的になってしまい、契約内容や法的なところが見えなくなってるのでしょう。残念過ぎます。
訴訟？それはご自分でお考えなさい。

[547: 匿名さん]

売買契約自体が無効であると主張してるの？
じゃ二割も無効なの？
543ではない者です。

[548: 匿名さん]

解約手付による解除では、別途損害賠償請求をすることはできません（557条2項）。

＞審査請求事件で周辺住民の代理人が徹底的に追及している事実を
＞ＮＩＰＰＯが購入しようとしている者に告げなかったことは
＞宅建業法４７条に抵触しないでしょうか。

重要事項説明の内容などがわからないので、判断できませんが、いずれにしても宅建業法では手付金倍返しで、一切の理由を問わず売り主側から契約を解除できる仕組みになっています。

訴訟はどうぞご自由にというのが売主のスタンスでしょうし、買主はごねればごねるほど時間と費用を失って得ものがないということだけがわかる 最悪の状況となります。

一日も早く手付倍返しを受領し、再スタートきられることを祈念しております。

[549: 匿名さん]

>>548
重要事項説明の内容も知らないのに、売主のスタンスをどうして語れるのですか。

[550: 匿名さん]

548じゃないけど、代わりに答えるとすると、
三流デベ、だからだよ。

[551: 匿名さん]

手付解約においては、売主側は一切の理由を問わず解約できるからです。

契約の無効を論じるならともかく、契約解除を論じる上では重要事項説明の内容は考慮から外しました。

では売主の手付解除に対して買主が抗戦するなら、手付受領を拒み履行に着手するという手があります。

売主が手付倍返しにより契約を解除するには、単に契約の解除の意思表示をしただけでは足りず、「手付倍額の償還」をして契約解除の意思表示をしなければなりません。⇒買主があらかじめその受領を拒む
手付倍返しにより契約解除をするときは、現実の提供が必要であり、単に「手付の倍額を返すから、契約を解除する」と口頭や書面で意思表示しても、また、それを何回繰り返しても、有効な解除とは認められません。
売主が、口頭の提供と解除の意思表示を何度もしているうちに買主が「履行の着手」をしてしまえば、売主はもはや倍返しによる解除はできなくなるのです。

「履行の着手」が何を指すか？自宅の売却やその他の行為が該当するのか？
そこは弁護士の領域ですので相談してみてもいいかもしれません。

[552: 匿名さん]

宅建業法４７条違反の疑いがあるなら、東京都不動産業課に業者への指導を求めてはいかがですか。売主および販売会社との今後の交渉に役立ちませんかね。

[553: 匿名さん]

騒いでる方たちは「焼け太り」を期待なさっているのでしょうか。

早く２割もらったほうがいいよ。
どうせ今年はマンション相場が下がるから。

[554: 匿名さん]

>>550
回答になっていませんよ。

>>551
ご回答ありがとうございます。
ただ、この物件は売買契約書に契約解除に関する条項がありますので、その範囲で論ずるのが先と思います。また、施主のスタンスは説明会で説明されているのでは。

>>552
施主や販売代理は国交省の認定なので、東京都ではなく国土交通本省が窓口と思われます。

[555: 匿名さん]

>>554
> 施主や販売代理は国交省の認定なので、東京都ではなく国土交通本省が窓口と思われます。

NIPPO、三菱地所レジデンス、野村不動産アーバンネットは関東地方整備局。神鋼不動産は近畿地方整備局。
東京都不動産業課も監督権限があります（宅建業法第65条第4項、第68条第4項）。

[556: 匿名さん]

555さま

正月でお暇なのでしょうが、
関係者を混乱させるような誤った情報を書き込むのは慎んでください。

[557: 匿名さん]

555は誤ってないよ。
本省から地方整備局に委任されているから。
http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bt_000242.html

[558: 匿名さん]

なにやってんの？君たち。

[559: 匿名さん]

履行の着手ですが以下の行為が該当しそうですね。

□引越業者との契約など、新居入居を前提とした付随契約行為
□新居に合わせた家具の購入など
□引渡期限を過ぎた場合で、売主が応じさえすればすぐに残代金の支払いができる状態にあるとき

売主の対応は納得いかないなら「手付受領を拒み履行に着手する」で対応すれば損害請求もできそうです。

[560: 物件比較中さん]

535ですが、私はこの物件を検討しましたが訴訟物件ということもあり購入を見送らせて頂きましたが、
マンション契約者側の立場からお話しをさせて頂きました。

『ディベロッパーの不法行為により損害が発生したら、その責任は誰が取るのか？』
と言えば、当然不動産業者でしょう。

それが２割＋手付け倍返しよりも大きいのであれば、その差額は当然不動産業者が出すのが当然だと言っているだけです。

購入者は、完成予定時期にマンションが完成して入居が出来るものだと普通は考えます。
それが出来ないのであればそれによって生じた損害を全額負担するのが不動産業者の責任です。

民事訴訟にすれば、今の不動産市況的に100％住民が勝訴します。
契約書の内容にあった解決金よりも大きな金額を請求することができます。

[561: 物件比較中さん]

ついでに言うと、契約書の「解決金は２割」という特約は、売主に有利な特約ですので法律上何ら効力を発揮しませんよ。
それは裁判してみれば明らかです。

[562: 匿名さん]

>>548
宅建業法４７条（業務に関する禁止事項）は、３５条（重要事項の説明等）と別の規定です。念のため。

建築審査会で裁決が出る前であっても、周辺住民の代理人から避難経路の違法の疑いを追及されていること、そのために施主が車路勾配を変更しユーイックが変更確認を下したことは、購入しようとする者の判断に重要な影響を及ぼす事実であって、ＮＩＰＰＯや三菱地所は告げておくべきだったのではないかと思います。

[563: 匿名さん]

>>561
有利かどうか、なぜ言い切れる。
素人だな？場合によっては十分に買主有利なのに。
>>559
家具の購入が履行の着手？笑
自宅売却だって履行の着手にはならないよ。まぁ、買い替え特約でもあったなら別かもしれんけど。

[564: 匿名さん]

新居用のオーダーメイド家具や旧宅に入らない家具の購入は履行の着手に該当するのでは？
自宅売却はもちろん履行の着手です。
該当しないというならソースを明示してください。

[565: 匿名さん]

>>564
君は>>559？
受取拒否とか言ってる人？
実務では口頭なり書面でやるんだよ。
受取拒否されたら供託してお終い。

[566: 匿名さん]

新居用の家具ですとか勝手に言っても無理じゃない？造作家具ならまだ分かるけど、それも引き渡し後だろうからね。結局、相手にされないだろうね。引越し業者との契約なんて論外。

[567: 物件比較中さん]

>>563
裁判では、新居入居に向けた契約行為は全て履行の着手とみなされますし、
一般的な判断がなされます。

「～～とは限らないじゃないか」と売主側が反論を持ち出したところで、
一般的な考え方が優先されますので、売主敗訴は確定的ですよ。

多分、このまま行けば集団訴訟に発展するんでしょうね。
集団訴訟なら個人情報も公表されませんし、言い方として失礼かもしれませんが楽しみです。

ま、ディベロッパー側の態度が悪かったのが最大の原因ですね。

[568: 匿名さん]

執行停止の決定を受けて
NIPPOが嘆願書に署名させたことはどうだったのか。

それで契約解除にするものですか。

9月の口頭審査の会議録でも明らかに厳しい状況。
法令に適合しない疑いがあるマンションの建設を続けさせて下さいという嘆願は
建築審査会が認めるものだったのだろうか。

[569: 匿名さん]

正しい情報開示をして来たのかという問題。

同じことで、周辺住民も NIPPO に怒ってますね。

[570: 購入検討中さん]

これまでも青山やほかの物件でも契約解除に関する同様の事例が散見されます。

自分も検討者としていつ自分が同じ事態に巻き込まれるのではと懸念しており、ここでの売主の対応や買主としてできることについて非常に興味深く見守っています

まずは供託される前に履行の着手で手付解除をできなくして、集団訴訟に持ち込む方法を知り参考になりました。

当事者以外も情報を交換して買主が不利益をこうむらないようになれればいいと思います。