ル・サンク小石川後楽園（4）

[匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

ル・サンク小石川後楽園（2）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/

ル・サンク小石川後楽園（3）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584081/

所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
売主：NIPPO
売主：神鋼不動産

[スムログ 関連記事]
【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/1332/
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し裁判の結果から見る問題点
https://www.sumu-log.com/archives/11080/

[421: 匿名さん]

>>420
どうして異例の裁決が出たのか、そういった場合の初の事例としてどうなるのか。原告は何者で何のためにこの闘い方を選んだのか。情報不足で販売活動を行ったのなら宅地建物取引業者の免許に意味があるのか、情報を伏せて行わせた契約書の扱いなど気になる部分はあります。
今後の業界に与える影響も大きいので、審査のプロセス、営業活動の中身はもう少し追いかけたいですね。

[422: 匿名さん]

>>421
地域住民に受け入れられず、最高裁まで徹底的に争われているようなマンションを、竣工前に販売してしまった売主と販売会社の企業姿勢の問題が大きいと思います。同じく小石川で争われていたプラウド小石川では、野村不動産は竣工してから販売活動をしていました。
建築確認取り消し裁決はそれほど異例でないようです。ＵＨＥＣが審査した物件ではパークハウス代沢プレイスなどがあります。
２２メートルの絶対高さ制限を守り、もう少し小さい建物にすれば無理なく、法令上の解釈に極端に依存するようなことなく、建てられていたのではないでしょうか。

[423: 契約済みさん]

2000万受け取るのが二ヶ月遅れるだけって、
ｍｊｓｋ？

[424: 匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園を契約した人の多くは、情報や交流が少ないので、この掲示板を見ているのではないかと思います。書き込みには、
・あきらかに挑発を楽しんでいる人、礼儀を知らない人。
・契約していないのに「契約済みさん」を名乗っている人。
・見当違いの書き込みをする人。
が多く困ったものです。でも、こんな掲示板でも、つい、見てしまいます。No.422のようなきちんとした書き込みがあるので。

[425: 匿名さん]

きちんとしてると思いたい意見でした。残念でした。

[426: 匿名さん]

東京都建築審査会の執行停止を受けて
嘆願書に署名をさせる行為は
大企業として適切だったでしょうか。

契約者を利用するだけして
最終的に契約なしにするのですか。

[427: 匿名さん]

甘え。

[428: 匿名さん]

署名しなければよかったじゃない。

[429: 匿名さん]

Nippoや三菱地所が
> 署名しなければよかったじゃない。
といってるとしたら、とんでもない話ですね。

[430: 匿名さん]

>>426
> 嘆願書に署名をさせる行為は

Nippoは「署名をお願いした」のだと思います。
でも、そもそも契約者に「嘆願」をお願いさせるなんておかしいですよね。

[431: 匿名さん]

>>430
> でも、そもそも契約者に「嘆願」をお願いさせるなんておかしいですよね。
Nippoは敗訴裁決を受けるとの認識だったのではないですか

[432: 匿名さん]

ランキング
第2位！
http://twitter.com/kazuo57/status/679317086435282945

[433: 匿名さん]

またテレビやってましたね。
27条の解決金2割を伝えないのは何故ですかね。

[434: 匿名さん]

>>433

12月23日（水）の「NEWSアンサー」は、
入居直前に突然、建築主が一方的に契約解除を通告した東京都内の高級マンション。
怒りが収まらない購入者たちが立ち上がりました。
「違法」マンション問題の追及第2弾をお伝えします。

http://ja-jp.facebook.com/newsanswer/photos/a.324677707609410.72906.27...

[435: 契約済みさん]

>購入者たちが立ち上がりました。

どう立ち上がったの？
連絡ないけど。

[436: 匿名さん]

小石川のマンションの確認申請を担当した確認検査機関「ユーイック」に、考えを聞くべく、取材を申し込んだが、「取材には応じられません」との返答だった。

http://headlines.yahoo.co.jp/videonews/fnn?a=20151223-00000006-fnn-bus...

[437: 匿名さん]

>>435
http://www.tv-tokyo.co.jp/mv/newsanswer/newsl/post_103366

優先販売権などを求める団体交渉をすべく立ち上がったそうですよ。
このニュースの山本さんが呼びかけているそうなので
連絡がきていないなら連絡してみてはいかがでしょうか。(テレビ東京を通じて)
連絡がこなかったのは恐らく山本さんはあなたの連絡先を知らないのではないでしょうか。
26戸の購入者が賛同しているようなので、説明会等で何人かと連絡先交換してたのではないですかね。

[438: 契約済みさん]

団体交渉も門前払いされたようですから。
訴訟以外には強制力を持たないでしょうね。

[439: 契約済みさん]

NIPPO、新提案出す気はなさそうだし、
一ヶ月以上、ひたすら想定問答集を分厚くしていくだけ？

[440: 匿名さん]

建築審査会は、「駐車場スロープが2.5メートルの高低差があるから避難階と認められない」ということだけれど、何メートルだったら認められたのかな？　２メートル？　階段を作っていたら認められたのかな？
車いすの人のことを考慮に入れたら、ほとんどすべてのマンションは違法建築になるのではないかな？　非常時には、エレベーター、階段、バルコニーの避難口、すべて使えないのだから。

[441: 匿名さん]

＞＞437
第二回の説明会で「山本さん（仮名）」は、「みなさん、一緒に戦いましょう。出口で名刺をお渡しします。」といいました。

[442: 匿名さん]

>>440
9月7日の口頭審査の議事録をよく読むとわかるよ

[443: 匿名さん]

＞＞437

売主は購入者の団体交渉に応じるべき

日本不動産仲裁機構
http://ameblo.jp/otani123/entry-10475516097.html

[444: 匿名さん]

↑
まったく事象が違う。闇雲にやっても意味ない。

[445: 匿名さん]

>>440
「避難階」から外に出る話だよ
ほとんどのマンションは１階のドアから外に出るだけでいい

[446: 匿名さん]

>>445
審査会委員は「１階とされた階は地階と判断すべきこととなる」と指摘している。つまり、本件駐車場は地階にあると考えられる。地下３階建のマンションということ。詳しいことはＮＩＰＰＯに尋ねるといいのでは。もう少し余裕のある建築計画にしてあれば建てられていたのではないか。ＮＩＰＰＯが施主であることを残念に思う。

[447: 匿名さん]

2.5メートルは、ほぼ１階にあたるからＮＧ。２メートルだったら・・審査会委員のサジ加減ではないかな。

[448: 匿名さん]

どこを１階にするかということで、建てられる建物の高さがきまるのですよね。
元々の地形を基準にして、削ったり掘ったりした部分は地下になるようだけれど、
あの建物を見ると、歩き住人の入り口が地下というのは、無理があるように思い
ます。

[449: 匿名さん]

審査会委員は、駐車場は地下１階、メインエントランスは地下３階だと指摘しています。
地下３階建の建築物と判定されても、高さの算定が緩くなるのではなく、現在の（無確認の）建築物の高さは約２７メートルで変わりません。
地階の判定に用いられる地盤面（建基法施行令１条２号）と、建築物の高さの算定に用いられる地盤面（建基法施行令２条１項６号）の、定義が異なるためです。

[450: 匿名さん]

>>447
> 2.5メートルは、ほぼ１階にあたるからＮＧ
そうだね。NIPPOが国交省に再審査請求したとしても、建築審査会の裁決が維持される結果だったにちがいない。

[451: 匿名さん]

ルサンク小石川後楽園が見事クソ物件オブザイヤー2015の第2位に選ばれたようです!
http://kusobukken2015.blogspot.jp/2015/12/blog-post_33.html?m=1
前代未聞のひどい建物を造ったとは正にその通り。
1位はまた凄くインパクトのある物件ですが(笑)

[452: 匿名さん]

今日も見に来ました・・・仮囲いが変わりましたか

[453: 匿名さん]

湯島でも行かれた方が・・。

[454: 匿名さん]

テレビ番組によると、マンション購入の際は、
・購入者の知識
・第三者による入念なチェック
が必要と言っていましたが、プロでもむずかしい知識を購入者はどうやって得ることができるでしょう？
購入者は、売り主、販売代理社の信用、今回はNippoよりも、三菱地所レジデンスを信用して買った人が多いのではないでしょうか？
三菱は、「解決金」について、少しは負担しているのでしょうか？

[455: 物件比較中さん]

今こんなことになってるんですね…。
訴訟物件だったので万が一住めなくなるリスクを考慮し購入を見送りましたが…。

解決金目当ての投資家さんもいるでしょうが、
一般のご家庭もいらっしゃると思うので一刻も早い解決を望みます。

[457: 匿名さん]

>>455

ゆかしメディア
2億円マンションが竣工直前で契約解除
http://ja-jp.facebook.com/yucaseemedia/posts/1104818646196997

[458: 匿名さん]

>>454
駐車場のスロープは
建築審査会で前々から疑義が指摘されていたのではないですか。
それで、2014年3月に計画変更をしたのだと思いますが。

[459: 物件比較中さん]

新提案なし
解決金は一時金として課税
だと、説明会すごく荒れそうやで

[460: 契約済みさん]

一時所得扱いで課税はしょうがないですね。
この物件の契約者だけ特例なんてしたら、今後や過去の類似例でも混乱起きるでしょうから。
受け取った金額から50万の基礎控除引いて残った金額の半分が課税対象ですよね。
うちは所得税率33％に住民税10％で、合計43％の税金がかかるという認識であっているのかな？
そうすると受取金額の2割は持っていかれそうで結構痛いです。

[461: 物件比較中さん]

解決金をもれなく二割増量すれば解決ですね。
少々の誤差はおいといて。

[462: 匿名さん]

>>460
こんなドタキャンは、過去に類似例がないのでは？
課税額も、年収によって、ぜんぜん違うし。

[463: 匿名さん]

だから2割の解決金の条項を盛り込んだなかな。
でなければ、手付け金の倍返しでおしまいやもの。

[465: 物件比較中さん]

まる三ヶ月かけて、三回呼び出して何も変わらずなら、
最初から二割振込み通知送付でよかったで。

[466: 匿名さん]

そうゆう人は既に解約してお金振り込んでもらってるやろ。
なので、余計に新提案もなにも無いわな。

[467: 匿名さん]

>>458
口頭審査が開催されることを案内するべきだったと思う。

[468: 匿名さん]

案内されても何も出来なかったと思う。
所有権移転前だし、その権利もない。

取り消されたら27条で終わり。それだけ。

[469: 匿名さん]

>>460
所得+一時所得が1800万円以下ならあっていると思いますよ。

[470: 匿名さん]

前スレで
口頭審査の開催が話題になっていたのだけど。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/res/841-948
認容の結果が出るとは到底思えない
とかの書込みはNIPPO関係者？
記録見れば危機を感じるはずですがね。

[471: 匿名さん]

三菱地所レジデンス億ションが引き渡し2ヵ月前「突然建設中止!」で住民激怒
駐車場の不備で「建築確認取り消し」のお粗末
説明会では平身低頭も個別ケアや再審査など顧客の要求はほぼ拒否

http://friday.kodansha.ne.jp/archives/68411/


売り主である「NIPPO」と「神鋼不動産」、販売を担当した「三菱地所レジデンス」と「野村不動産アーバンネット」の幹部らは、頭こそ下げたものの、「我々には非はない」「違法ではない」「私どもに責任はない」と全員が責任を転嫁した。

主婦の森川陽子さん（仮名）も「三菱ブランドを信じて買った」という。
「建設も巡って10年以上、近隣の住民とモメていることは耳にしていましたから、何度も大丈夫なのか確認しました。三菱地所レジデンスのベテラン営業マンが『最高裁まで争って勝っている。これ以上のおスミつきはないですよ！』と太鼓判を押したから、契約したんです」

30代の会社員はタメ息をついた。
「自分たちに落ち度はない。遺憾だと言うクセに再審査の請求はしない。解決金にしても、見舞金なあいいけど、一時所得になるなら税金がかかる。ところがお客様センターに問い合わせたら、『お世話になります～』と言うばかりで何も把握していない。話にならないです」

被害者の声を伝えると、三菱地所レジデンスの小野真路社長は、「事業主じゃないもんですから……」と口ごもった。

利益追求のための無理な設計が、住民たちの人生設計を狂わせてしまった。

[472: 匿名さん]

>>471
ほんと、そうですよね～。
三菱地所レジデンスの重説の営業ウーマンは、「いろいろありましたが、もう、大丈夫です」っていいましたものね。
この期に及んで、頭を下げられても……

[473: 匿名さん]

>>472

> いろいろありましたが、もう、大丈夫です

係争中の物件の購入を奨めている自覚があったのですよね。三菱地所レジデンスの営業ウーマンは。

[474: 物件比較中さん]

今後、NIPPO と組んでくれる販売会社、
いるのか？

[475: 匿名さん]

>>473
営業ウーマンでなくても、係争中なのは誰の目にも明らかでしょう。

[476: 匿名さん]

>>475
誰の目にも明らか。周辺住民の代理人は日置雅晴弁護士で、最高裁まで徹底的に争っていることは全国的に有名だった。そういう状況で販売する判断をしたNIPPOと、事業主でないから責任はないといっている三菱地所レジデンスの企業姿勢の問題だと思う。

[477: 匿名さん]

>>476
そのご認識なら、不当販売というより正常な合意に見えてしまいますけど。

[478: 匿名さん]

この事態になり、慌てて都合のいいように帳尻あわせしてる意見ですね。

[479: 匿名さん]

>>476
＞誰の目にも明らか
そんなあぶない物件が、１０７戸完売になると思いますか？
重説を聞いて安心して契約したのだと思います。

[480: 匿名さん]

>>479
あぶない物件だから、東京都建築審査会の建築確認取り消し裁決を受け、さらに、国土交通省に再審査請求することができなかったのではないでしょうか。

[481: 匿名さん]

宅地建物取引業法第15条
宅地建物取引士は、宅地建物取引業の業務に従事するときは、宅地又は建物の取引の専門家として、購入者等の利益の保護及び円滑な宅地又は建物の流通に資するよう、公正かつ誠実にこの法律に定める事務を行うとともに、宅地建物取引業に関連する業務に従事する者との連携に努めなければならない。

[484: 匿名さん]

みなさん結果論でよく言えたもんだね。

[485: 匿名さん]

>>472
営業ウーマンが宅地建物取引士の登録をしているかどうかは
宅地建物取引業者名簿等を閲覧すればわかりますよ。
http://www.ktr.mlit.go.jp/kensan/kensan00000029.html

[486: 匿名さん]

営業ウーマン

[487: 匿名さん]

485
それはどんな意味がありますか。

[488: 匿名さん]

宅建業法第68条第1項に該当する場合には、都知事にしかるべき手続きをとってもらうべきでは？
「いろいろありましたが、もう、大丈夫です」といって係争中の物件の購入を奨めることは、宅建士として相応しい行為と思えません。

[489: 匿名さん]

だから？

[491: 物件比較中さん]

説明会に、地所の販売トーク録音持参すればええで

[492: 匿名さん]

宅建士が購入者に損害を与えた場合、民法第715条により販売会社に賠償する責任があるのではないかな。

[493: 匿名さん]

ならばそれを証明して下さい。

[494: 匿名さん]

損害どころか、物件価格の2割ゲット。
課税されても金銭的にはプラスであり、損害を証明できるかな。

[495: 匿名さん]

訴え出ても「二割もらえるんでしょ？」で終わりじゃない。

[496: 匿名さん]

まず宅建士の責任を都知事に申入れするところからですね。

[497: 匿名さん]

東京以外で登録してても？

[498: 匿名さん]

損害の証明はどうやる？

[499: 匿名さん]

東京以外で登録していても東京都不動産業課に申入れしてよいでしょ。ル・サンク小石川後楽園が東京都の区域内だから。

[500: 匿名さん]

どうぞどうぞ！

[501: 匿名さん]

>>471

事業者は周辺住民への説明もこういう態度だったんだろうな。
法的な争いになるのも当然だよ。

[502: 匿名さん]

録音なければ、言った言わないの不毛なやりとりで終了。

[503: 匿名さん]

不毛もなにも、27条が書いてあり理解して契約済みという事実があり、今回まさにそのまんまになった。
ということですよね。

[504: 匿名さん]

2割で何が気に入らないのでしょう。

[505: 匿名さん]

496
宅建士は審査請求されてる事が重説に書いてあり、説明もしてて、その後、出た裁決によって責任を追及されるの？
んなばかな！

[506: 匿名さん]

係争中の物件の販売活動を竣工の1年半も前に開始したから
購入者が巻き込まれたのですよ。宅建士に自覚があったのでしょうか。

[507: 匿名さん]

通りすがりの者ですが、
この結果を誰が予測できたというのでしょうか。

[508: 匿名さん]

だから手付け金返して、さらに二割もらえるんでしょ。
なにが不満？？

[509: 匿名さん]

駐車場のスロープの違法の疑義は
審査請求事件の早い段階で周辺住民の代理人が指摘していたようだよ。
NIPPOに確かめてみれば？

是正するために2014年3月に建築計画の変更をして、ユーイックが変更確認を下したが
不十分な計画変更だったので東京都建築審査会の取り消し裁決を受けたということ。
NIPPOが国土交通省に再審査請求できなかったのはそういう事情もあると思う。

[510: 匿名さん]

だから条項通りの27条で終わり。ですね。

[511: 匿名さん]

509
なにも解ってない。

[512: 匿名さん]

>>509
建築計画概要書にも「車路勾配変更」と記載されてますね。
施主が知らないはずありません。

[513: 匿名さん]

知ってた知らなかったという問題じゃないよね。
審査会がどう判断したかだよね。

[514: 匿名さん]

事業者は地下駐車場の違法の疑義を知っていたのでしょう。
販売しなければいいじゃない。
井さんも市川猿之助と対談していられる状況でなかったのでは？

[515: 匿名さん]

↑
なにも解ってない方がここにもいた。

[516: 匿名さん]

514
判断しなければいいじゃない。
↓
契約しなければいいじゃない。となるわな。

[517: 匿名さん]

516間違えてる。判断じゃなくて販売でしょ

[518: 匿名さん]

「地下駐車場に違法の疑義があって
周辺住民の代理人から徹底的に追及されていますが
そういう物件でも購入しますか？」
と告げて販売していれば問題ないだろう。

それでかまわない人に購入してもらえばよかった。

購入者の判断に重要な影響を及ぼすこととなる事実ということ。

真っ当なデベなら
そういう物件は販売しないと思う。

[519: 匿名さん]

それは今だから言えることでしょ。
引き渡し直前に審査会が裁決したんだから、しょうがないと思う。
事業者はそのために二割の支払いの条項を加えたんでしょ。
その支払いが実行されて終了。ですよね？

[520: 匿名さん]

モデルルーム見に来てる時は、他社物件との競合や価格設定、階数、間取り、平米数、当選倍率、金利条件のいい金融機関とかしか考えてなかったでしょ？