ル・サンク小石川後楽園（4）

[匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

ル・サンク小石川後楽園（2）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/

ル・サンク小石川後楽園（3）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584081/

所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
売主：NIPPO
売主：神鋼不動産

[スムログ 関連記事]
【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/1332/
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し裁判の結果から見る問題点
https://www.sumu-log.com/archives/11080/

[401: 契約済みさん]

どんどんNIPPOの失点が積み重なっていて、
落としどころが見えないで。

[402: 匿名さん]

クレヴィア小石川あと一戸しかないよ！

[403: 契約済みさん]

小石川の駅近って、
次は再開発タワー？

[404: 契約済みさん]

27条適用は、11月中旬に決まってたことだから、
追加補償がないと、
その後の二ヵ月半はなんなんだということになるで。

[405: 匿名さん]

なに？追加補償て？(笑)

[409: 契約済み]

ここはあきらめてアトラスタワー買いました。

[410: 物件比較中さん]

アトラスタワー本郷より、
アトラスタワー曳舟が近いので
注意が必要やね。

[411: 匿名さん]

ケンプラッツの2015年アクセスランキングを発表しました。
3位 完売マンションの建築確認を取り消し
http://fb.me/7HyPY3FPl

[412: 匿名さん]

会員登録なしで見られるようになっていますね。
コメント欄が面白い。

ケンプラッツ 完売マンションの建築確認を取り消し 東京都建築審査会が1階を「避難階」と認めず
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/atcl/bldnews/15/113000278/

[413: 匿名さん]

Nippoは、建築審査会を甘く見ていた。
建築審査会は、存在意義を示したかった。
請求をした近隣住民？は、結果にびっくりした……
という図式なのですね。
購入契約をした人の気持ちは、いろいろだと思います。

[414: 匿名さん]

結局、あの若造弁護士は何をしてくれたの？

[415: 匿名さん]

Nippoの大星弁護士はご年輩の方でしたよ

[416: 契約済みさん]

契約者サイドの人は、
これから最高裁まで共に戦うんやで。

[417: 契約済みさん]

つまりNIPPOは、
契約者から預かった十数億を
あと一ヶ月以上無利息で使い続けるってこと？

[418: 匿名さん]

最高裁まで何年かかりますか。
その間、違約金棚上げ？
成功報酬はいくら？

[419: 匿名さん]

今日も堀坂をテレビ局が取材していましたよ。

>>412
ケンプラッツの3位ですから。

[421: 匿名さん]

>>420
どうして異例の裁決が出たのか、そういった場合の初の事例としてどうなるのか。原告は何者で何のためにこの闘い方を選んだのか。情報不足で販売活動を行ったのなら宅地建物取引業者の免許に意味があるのか、情報を伏せて行わせた契約書の扱いなど気になる部分はあります。
今後の業界に与える影響も大きいので、審査のプロセス、営業活動の中身はもう少し追いかけたいですね。

[422: 匿名さん]

>>421
地域住民に受け入れられず、最高裁まで徹底的に争われているようなマンションを、竣工前に販売してしまった売主と販売会社の企業姿勢の問題が大きいと思います。同じく小石川で争われていたプラウド小石川では、野村不動産は竣工してから販売活動をしていました。
建築確認取り消し裁決はそれほど異例でないようです。ＵＨＥＣが審査した物件ではパークハウス代沢プレイスなどがあります。
２２メートルの絶対高さ制限を守り、もう少し小さい建物にすれば無理なく、法令上の解釈に極端に依存するようなことなく、建てられていたのではないでしょうか。

[423: 契約済みさん]

2000万受け取るのが二ヶ月遅れるだけって、
ｍｊｓｋ？

[424: 匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園を契約した人の多くは、情報や交流が少ないので、この掲示板を見ているのではないかと思います。書き込みには、
・あきらかに挑発を楽しんでいる人、礼儀を知らない人。
・契約していないのに「契約済みさん」を名乗っている人。
・見当違いの書き込みをする人。
が多く困ったものです。でも、こんな掲示板でも、つい、見てしまいます。No.422のようなきちんとした書き込みがあるので。

[425: 匿名さん]

きちんとしてると思いたい意見でした。残念でした。

[426: 匿名さん]

東京都建築審査会の執行停止を受けて
嘆願書に署名をさせる行為は
大企業として適切だったでしょうか。

契約者を利用するだけして
最終的に契約なしにするのですか。

[427: 匿名さん]

甘え。

[428: 匿名さん]

署名しなければよかったじゃない。

[429: 匿名さん]

Nippoや三菱地所が
> 署名しなければよかったじゃない。
といってるとしたら、とんでもない話ですね。

[430: 匿名さん]

>>426
> 嘆願書に署名をさせる行為は

Nippoは「署名をお願いした」のだと思います。
でも、そもそも契約者に「嘆願」をお願いさせるなんておかしいですよね。

[431: 匿名さん]

>>430
> でも、そもそも契約者に「嘆願」をお願いさせるなんておかしいですよね。
Nippoは敗訴裁決を受けるとの認識だったのではないですか

[432: 匿名さん]

ランキング
第2位！
http://twitter.com/kazuo57/status/679317086435282945

[433: 匿名さん]

またテレビやってましたね。
27条の解決金2割を伝えないのは何故ですかね。

[434: 匿名さん]

>>433

12月23日（水）の「NEWSアンサー」は、
入居直前に突然、建築主が一方的に契約解除を通告した東京都内の高級マンション。
怒りが収まらない購入者たちが立ち上がりました。
「違法」マンション問題の追及第2弾をお伝えします。

http://ja-jp.facebook.com/newsanswer/photos/a.324677707609410.72906.27...

[435: 契約済みさん]

>購入者たちが立ち上がりました。

どう立ち上がったの？
連絡ないけど。

[436: 匿名さん]

小石川のマンションの確認申請を担当した確認検査機関「ユーイック」に、考えを聞くべく、取材を申し込んだが、「取材には応じられません」との返答だった。

http://headlines.yahoo.co.jp/videonews/fnn?a=20151223-00000006-fnn-bus...

[437: 匿名さん]

>>435
http://www.tv-tokyo.co.jp/mv/newsanswer/newsl/post_103366

優先販売権などを求める団体交渉をすべく立ち上がったそうですよ。
このニュースの山本さんが呼びかけているそうなので
連絡がきていないなら連絡してみてはいかがでしょうか。(テレビ東京を通じて)
連絡がこなかったのは恐らく山本さんはあなたの連絡先を知らないのではないでしょうか。
26戸の購入者が賛同しているようなので、説明会等で何人かと連絡先交換してたのではないですかね。

[438: 契約済みさん]

団体交渉も門前払いされたようですから。
訴訟以外には強制力を持たないでしょうね。

[439: 契約済みさん]

NIPPO、新提案出す気はなさそうだし、
一ヶ月以上、ひたすら想定問答集を分厚くしていくだけ？

[440: 匿名さん]

建築審査会は、「駐車場スロープが2.5メートルの高低差があるから避難階と認められない」ということだけれど、何メートルだったら認められたのかな？　２メートル？　階段を作っていたら認められたのかな？
車いすの人のことを考慮に入れたら、ほとんどすべてのマンションは違法建築になるのではないかな？　非常時には、エレベーター、階段、バルコニーの避難口、すべて使えないのだから。

[441: 匿名さん]

＞＞437
第二回の説明会で「山本さん（仮名）」は、「みなさん、一緒に戦いましょう。出口で名刺をお渡しします。」といいました。

[442: 匿名さん]

>>440
9月7日の口頭審査の議事録をよく読むとわかるよ

[443: 匿名さん]

＞＞437

売主は購入者の団体交渉に応じるべき

日本不動産仲裁機構
http://ameblo.jp/otani123/entry-10475516097.html

[444: 匿名さん]

↑
まったく事象が違う。闇雲にやっても意味ない。

[445: 匿名さん]

>>440
「避難階」から外に出る話だよ
ほとんどのマンションは１階のドアから外に出るだけでいい

[446: 匿名さん]

>>445
審査会委員は「１階とされた階は地階と判断すべきこととなる」と指摘している。つまり、本件駐車場は地階にあると考えられる。地下３階建のマンションということ。詳しいことはＮＩＰＰＯに尋ねるといいのでは。もう少し余裕のある建築計画にしてあれば建てられていたのではないか。ＮＩＰＰＯが施主であることを残念に思う。

[447: 匿名さん]

2.5メートルは、ほぼ１階にあたるからＮＧ。２メートルだったら・・審査会委員のサジ加減ではないかな。

[448: 匿名さん]

どこを１階にするかということで、建てられる建物の高さがきまるのですよね。
元々の地形を基準にして、削ったり掘ったりした部分は地下になるようだけれど、
あの建物を見ると、歩き住人の入り口が地下というのは、無理があるように思い
ます。

[449: 匿名さん]

審査会委員は、駐車場は地下１階、メインエントランスは地下３階だと指摘しています。
地下３階建の建築物と判定されても、高さの算定が緩くなるのではなく、現在の（無確認の）建築物の高さは約２７メートルで変わりません。
地階の判定に用いられる地盤面（建基法施行令１条２号）と、建築物の高さの算定に用いられる地盤面（建基法施行令２条１項６号）の、定義が異なるためです。

[450: 匿名さん]

>>447
> 2.5メートルは、ほぼ１階にあたるからＮＧ
そうだね。NIPPOが国交省に再審査請求したとしても、建築審査会の裁決が維持される結果だったにちがいない。

[451: 匿名さん]

ルサンク小石川後楽園が見事クソ物件オブザイヤー2015の第2位に選ばれたようです!
http://kusobukken2015.blogspot.jp/2015/12/blog-post_33.html?m=1
前代未聞のひどい建物を造ったとは正にその通り。
1位はまた凄くインパクトのある物件ですが(笑)

[452: 匿名さん]

今日も見に来ました・・・仮囲いが変わりましたか

[453: 匿名さん]

湯島でも行かれた方が・・。

[454: 匿名さん]

テレビ番組によると、マンション購入の際は、
・購入者の知識
・第三者による入念なチェック
が必要と言っていましたが、プロでもむずかしい知識を購入者はどうやって得ることができるでしょう？
購入者は、売り主、販売代理社の信用、今回はNippoよりも、三菱地所レジデンスを信用して買った人が多いのではないでしょうか？
三菱は、「解決金」について、少しは負担しているのでしょうか？

[455: 物件比較中さん]

今こんなことになってるんですね…。
訴訟物件だったので万が一住めなくなるリスクを考慮し購入を見送りましたが…。

解決金目当ての投資家さんもいるでしょうが、
一般のご家庭もいらっしゃると思うので一刻も早い解決を望みます。

[457: 匿名さん]

>>455

ゆかしメディア
2億円マンションが竣工直前で契約解除
http://ja-jp.facebook.com/yucaseemedia/posts/1104818646196997

[458: 匿名さん]

>>454
駐車場のスロープは
建築審査会で前々から疑義が指摘されていたのではないですか。
それで、2014年3月に計画変更をしたのだと思いますが。

[459: 物件比較中さん]

新提案なし
解決金は一時金として課税
だと、説明会すごく荒れそうやで

[460: 契約済みさん]

一時所得扱いで課税はしょうがないですね。
この物件の契約者だけ特例なんてしたら、今後や過去の類似例でも混乱起きるでしょうから。
受け取った金額から50万の基礎控除引いて残った金額の半分が課税対象ですよね。
うちは所得税率33％に住民税10％で、合計43％の税金がかかるという認識であっているのかな？
そうすると受取金額の2割は持っていかれそうで結構痛いです。

[461: 物件比較中さん]

解決金をもれなく二割増量すれば解決ですね。
少々の誤差はおいといて。

[462: 匿名さん]

>>460
こんなドタキャンは、過去に類似例がないのでは？
課税額も、年収によって、ぜんぜん違うし。

[463: 匿名さん]

だから2割の解決金の条項を盛り込んだなかな。
でなければ、手付け金の倍返しでおしまいやもの。

[465: 物件比較中さん]

まる三ヶ月かけて、三回呼び出して何も変わらずなら、
最初から二割振込み通知送付でよかったで。

[466: 匿名さん]

そうゆう人は既に解約してお金振り込んでもらってるやろ。
なので、余計に新提案もなにも無いわな。

[467: 匿名さん]

>>458
口頭審査が開催されることを案内するべきだったと思う。

[468: 匿名さん]

案内されても何も出来なかったと思う。
所有権移転前だし、その権利もない。

取り消されたら27条で終わり。それだけ。

[469: 匿名さん]

>>460
所得+一時所得が1800万円以下ならあっていると思いますよ。

[470: 匿名さん]

前スレで
口頭審査の開催が話題になっていたのだけど。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/res/841-948
認容の結果が出るとは到底思えない
とかの書込みはNIPPO関係者？
記録見れば危機を感じるはずですがね。

[471: 匿名さん]

三菱地所レジデンス億ションが引き渡し2ヵ月前「突然建設中止!」で住民激怒
駐車場の不備で「建築確認取り消し」のお粗末
説明会では平身低頭も個別ケアや再審査など顧客の要求はほぼ拒否

http://friday.kodansha.ne.jp/archives/68411/


売り主である「NIPPO」と「神鋼不動産」、販売を担当した「三菱地所レジデンス」と「野村不動産アーバンネット」の幹部らは、頭こそ下げたものの、「我々には非はない」「違法ではない」「私どもに責任はない」と全員が責任を転嫁した。

主婦の森川陽子さん（仮名）も「三菱ブランドを信じて買った」という。
「建設も巡って10年以上、近隣の住民とモメていることは耳にしていましたから、何度も大丈夫なのか確認しました。三菱地所レジデンスのベテラン営業マンが『最高裁まで争って勝っている。これ以上のおスミつきはないですよ！』と太鼓判を押したから、契約したんです」

30代の会社員はタメ息をついた。
「自分たちに落ち度はない。遺憾だと言うクセに再審査の請求はしない。解決金にしても、見舞金なあいいけど、一時所得になるなら税金がかかる。ところがお客様センターに問い合わせたら、『お世話になります～』と言うばかりで何も把握していない。話にならないです」

被害者の声を伝えると、三菱地所レジデンスの小野真路社長は、「事業主じゃないもんですから……」と口ごもった。

利益追求のための無理な設計が、住民たちの人生設計を狂わせてしまった。

[472: 匿名さん]

>>471
ほんと、そうですよね～。
三菱地所レジデンスの重説の営業ウーマンは、「いろいろありましたが、もう、大丈夫です」っていいましたものね。
この期に及んで、頭を下げられても……

[473: 匿名さん]

>>472

> いろいろありましたが、もう、大丈夫です

係争中の物件の購入を奨めている自覚があったのですよね。三菱地所レジデンスの営業ウーマンは。

[474: 物件比較中さん]

今後、NIPPO と組んでくれる販売会社、
いるのか？

[475: 匿名さん]

>>473
営業ウーマンでなくても、係争中なのは誰の目にも明らかでしょう。

[476: 匿名さん]

>>475
誰の目にも明らか。周辺住民の代理人は日置雅晴弁護士で、最高裁まで徹底的に争っていることは全国的に有名だった。そういう状況で販売する判断をしたNIPPOと、事業主でないから責任はないといっている三菱地所レジデンスの企業姿勢の問題だと思う。

[477: 匿名さん]

>>476
そのご認識なら、不当販売というより正常な合意に見えてしまいますけど。

[478: 匿名さん]

この事態になり、慌てて都合のいいように帳尻あわせしてる意見ですね。

[479: 匿名さん]

>>476
＞誰の目にも明らか
そんなあぶない物件が、１０７戸完売になると思いますか？
重説を聞いて安心して契約したのだと思います。

[480: 匿名さん]

>>479
あぶない物件だから、東京都建築審査会の建築確認取り消し裁決を受け、さらに、国土交通省に再審査請求することができなかったのではないでしょうか。

[481: 匿名さん]

宅地建物取引業法第15条
宅地建物取引士は、宅地建物取引業の業務に従事するときは、宅地又は建物の取引の専門家として、購入者等の利益の保護及び円滑な宅地又は建物の流通に資するよう、公正かつ誠実にこの法律に定める事務を行うとともに、宅地建物取引業に関連する業務に従事する者との連携に努めなければならない。

[484: 匿名さん]

みなさん結果論でよく言えたもんだね。

[485: 匿名さん]

>>472
営業ウーマンが宅地建物取引士の登録をしているかどうかは
宅地建物取引業者名簿等を閲覧すればわかりますよ。
http://www.ktr.mlit.go.jp/kensan/kensan00000029.html

[486: 匿名さん]

営業ウーマン

[487: 匿名さん]

485
それはどんな意味がありますか。

[488: 匿名さん]

宅建業法第68条第1項に該当する場合には、都知事にしかるべき手続きをとってもらうべきでは？
「いろいろありましたが、もう、大丈夫です」といって係争中の物件の購入を奨めることは、宅建士として相応しい行為と思えません。

[489: 匿名さん]

だから？

[491: 物件比較中さん]

説明会に、地所の販売トーク録音持参すればええで

[492: 匿名さん]

宅建士が購入者に損害を与えた場合、民法第715条により販売会社に賠償する責任があるのではないかな。

[493: 匿名さん]

ならばそれを証明して下さい。

[494: 匿名さん]

損害どころか、物件価格の2割ゲット。
課税されても金銭的にはプラスであり、損害を証明できるかな。

[495: 匿名さん]

訴え出ても「二割もらえるんでしょ？」で終わりじゃない。

[496: 匿名さん]

まず宅建士の責任を都知事に申入れするところからですね。

[497: 匿名さん]

東京以外で登録してても？

[498: 匿名さん]

損害の証明はどうやる？

[499: 匿名さん]

東京以外で登録していても東京都不動産業課に申入れしてよいでしょ。ル・サンク小石川後楽園が東京都の区域内だから。

[500: 匿名さん]

どうぞどうぞ！

[501: 匿名さん]

>>471

事業者は周辺住民への説明もこういう態度だったんだろうな。
法的な争いになるのも当然だよ。

[502: 匿名さん]

録音なければ、言った言わないの不毛なやりとりで終了。

[503: 匿名さん]

不毛もなにも、27条が書いてあり理解して契約済みという事実があり、今回まさにそのまんまになった。
ということですよね。

[504: 匿名さん]

2割で何が気に入らないのでしょう。

[505: 匿名さん]

496
宅建士は審査請求されてる事が重説に書いてあり、説明もしてて、その後、出た裁決によって責任を追及されるの？
んなばかな！

[506: 匿名さん]

係争中の物件の販売活動を竣工の1年半も前に開始したから
購入者が巻き込まれたのですよ。宅建士に自覚があったのでしょうか。

[507: 匿名さん]

通りすがりの者ですが、
この結果を誰が予測できたというのでしょうか。

[508: 匿名さん]

だから手付け金返して、さらに二割もらえるんでしょ。
なにが不満？？

[509: 匿名さん]

駐車場のスロープの違法の疑義は
審査請求事件の早い段階で周辺住民の代理人が指摘していたようだよ。
NIPPOに確かめてみれば？

是正するために2014年3月に建築計画の変更をして、ユーイックが変更確認を下したが
不十分な計画変更だったので東京都建築審査会の取り消し裁決を受けたということ。
NIPPOが国土交通省に再審査請求できなかったのはそういう事情もあると思う。

[510: 匿名さん]

だから条項通りの27条で終わり。ですね。

[511: 匿名さん]

509
なにも解ってない。

[512: 匿名さん]

>>509
建築計画概要書にも「車路勾配変更」と記載されてますね。
施主が知らないはずありません。

[513: 匿名さん]

知ってた知らなかったという問題じゃないよね。
審査会がどう判断したかだよね。

[514: 匿名さん]

事業者は地下駐車場の違法の疑義を知っていたのでしょう。
販売しなければいいじゃない。
井さんも市川猿之助と対談していられる状況でなかったのでは？

[515: 匿名さん]

↑
なにも解ってない方がここにもいた。

[516: 匿名さん]

514
判断しなければいいじゃない。
↓
契約しなければいいじゃない。となるわな。

[517: 匿名さん]

516間違えてる。判断じゃなくて販売でしょ

[518: 匿名さん]

「地下駐車場に違法の疑義があって
周辺住民の代理人から徹底的に追及されていますが
そういう物件でも購入しますか？」
と告げて販売していれば問題ないだろう。

それでかまわない人に購入してもらえばよかった。

購入者の判断に重要な影響を及ぼすこととなる事実ということ。

真っ当なデベなら
そういう物件は販売しないと思う。

[519: 匿名さん]

それは今だから言えることでしょ。
引き渡し直前に審査会が裁決したんだから、しょうがないと思う。
事業者はそのために二割の支払いの条項を加えたんでしょ。
その支払いが実行されて終了。ですよね？

[520: 匿名さん]

モデルルーム見に来てる時は、他社物件との競合や価格設定、階数、間取り、平米数、当選倍率、金利条件のいい金融機関とかしか考えてなかったでしょ？

[521: 匿名さん]

520さんの仰るポイントに加え、周辺からの建設反対運動の有無やその状況もモデルルームで確認されるのではないでしょうか？私はこの物件の認可リスクが怖かったので文京区内の他物件にしました。

[522: 匿名さん]

私も同じく。土地を取得して12年後にモデルルームオープンと聞き、その時点で斜めに見てました。

[523: 匿名さん]

520
あと陽当たり、眺望、オプションの有無とかね。

[524: 匿名さん]

既存不適格建築物ではなくなったのですね。

[525: 匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園の看板が剥がされてますね
http://twitter.com/aka1you/status/681712820426153984

[526: 匿名さん]

建確取り消しにより、看板は営業宣伝行為にあたるため？

[527: 匿名さん]

518
真っ当なとは、例えば？どんなこと？

[528: 匿名さん]

車寄せを設けること
２２メートルの高さ制限にしたがうこと

それをしていれば
もう建設完了して入居も済んでいたのではないかな

[529: 匿名さん]

高さが今より低くければ、アナタが買えない価格設定になってたと思うよ。
いろんな意味でそのほうが良かったね。

[530: 匿名さん]

528
仮にそれをしたとしても、その他の項目であげつらってたと思います。そんなに単純じゃないですわ。しあわせな考えだね。

[531: 匿名さん]

528
引き渡し予定は、2月15日だったから入居は済んでないよ。

[532: 匿名さん]

>>521
普通の目を持っていればそういう判断になると思います。

[533: 物件比較中さん]

平均二千万もらえるのが怖かったって、
ｍｊｓｋ？

[535: 物件比較中さん]

なんかNIPPOの関係者が必死に訴訟にならないように誘導してますね。

あのね、今同じグレード（立地・広さ）の新築マンション買うなら、
購入時の１．５倍くらいの値段を出さないと買えないんだよ。

それを２割出しますから契約白紙ってのは筋が通らなくて、

①同じ値段で建て替えた後の新築マンションに住めます。
②建て替えが終了するまでの仮住まいの家賃分＋精神的慰謝料を支払います。

が正しいんだよ。

それを何？たかだか２割＋手付け金返却で済ませようとしてるとか素人騙しもいい加減にしろよ。

もし、同じ間取りの物件が出来ないのであれば、それはNIPPO側の責任であり、それと同等クラスの住居を購入した際の差額分をNIPPOが支払うべき。

[540: 匿名さん]

>>535
は契約者になりすました釣りでしょうね
真面目に対応している他の契約者まで同じ目で見られたら可哀想です。

[543: 匿名さん]

＞535
勘違いされてませんか。

宅建業法では手付金を返還し、さらに同額の手付解約料を支払えば、一切の理由を問わず売り主側から契約を解除できる仕組みになっています。

業法上、手付解除が成立すると買い主は損害賠償請求できない決まりです。

そもそもここは周辺住民からの反対運動もあり、通常の物件よりリスクが高いことは推察できる状況です。

大手ではさらなる手厚い対応も見受けられますが、ここは3流業者であり、契約者は、こうしたリスクを踏まえて通常の大手物件よりも割安な値段で購入できたのですから、リスクが顕在化した中で文句を言うのは筋違いですね。

一生に最も高い買い物は慎重に進めることが重要だとの教訓を再認識しました。

[544: 匿名さん]

＞535
物件比較中を装った契約者ですね。
内容が生なましすぎて・・・当事者しかわからない感情とはいえそこまで強欲だと同情も薄れてきます。

＞それを何？たかだか２割＋手付け金返却で済ませようとしてるとか素人騙しもいい加減にしろよ。
法的には手付け金倍返しで十分。
諦めて次に行く方がいいですよ、

[545: 匿名さん]

>>543
> 業法上、手付解除が成立すると買い主は損害賠償請求できない決まりです。

これは、宅建業法何条ですか。教えてください。

審査請求事件で周辺住民の代理人が徹底的に追及している事実を
ＮＩＰＰＯが購入しようとしている者に告げなかったことは
宅建業法４７条に抵触しないでしょうか。

[546: 匿名さん]

感情的になってしまい、契約内容や法的なところが見えなくなってるのでしょう。残念過ぎます。
訴訟？それはご自分でお考えなさい。

[547: 匿名さん]

売買契約自体が無効であると主張してるの？
じゃ二割も無効なの？
543ではない者です。

[548: 匿名さん]

解約手付による解除では、別途損害賠償請求をすることはできません（557条2項）。

＞審査請求事件で周辺住民の代理人が徹底的に追及している事実を
＞ＮＩＰＰＯが購入しようとしている者に告げなかったことは
＞宅建業法４７条に抵触しないでしょうか。

重要事項説明の内容などがわからないので、判断できませんが、いずれにしても宅建業法では手付金倍返しで、一切の理由を問わず売り主側から契約を解除できる仕組みになっています。

訴訟はどうぞご自由にというのが売主のスタンスでしょうし、買主はごねればごねるほど時間と費用を失って得ものがないということだけがわかる 最悪の状況となります。

一日も早く手付倍返しを受領し、再スタートきられることを祈念しております。

[549: 匿名さん]

>>548
重要事項説明の内容も知らないのに、売主のスタンスをどうして語れるのですか。

[550: 匿名さん]

548じゃないけど、代わりに答えるとすると、
三流デベ、だからだよ。

[551: 匿名さん]

手付解約においては、売主側は一切の理由を問わず解約できるからです。

契約の無効を論じるならともかく、契約解除を論じる上では重要事項説明の内容は考慮から外しました。

では売主の手付解除に対して買主が抗戦するなら、手付受領を拒み履行に着手するという手があります。

売主が手付倍返しにより契約を解除するには、単に契約の解除の意思表示をしただけでは足りず、「手付倍額の償還」をして契約解除の意思表示をしなければなりません。⇒買主があらかじめその受領を拒む
手付倍返しにより契約解除をするときは、現実の提供が必要であり、単に「手付の倍額を返すから、契約を解除する」と口頭や書面で意思表示しても、また、それを何回繰り返しても、有効な解除とは認められません。
売主が、口頭の提供と解除の意思表示を何度もしているうちに買主が「履行の着手」をしてしまえば、売主はもはや倍返しによる解除はできなくなるのです。

「履行の着手」が何を指すか？自宅の売却やその他の行為が該当するのか？
そこは弁護士の領域ですので相談してみてもいいかもしれません。

[552: 匿名さん]

宅建業法４７条違反の疑いがあるなら、東京都不動産業課に業者への指導を求めてはいかがですか。売主および販売会社との今後の交渉に役立ちませんかね。

[553: 匿名さん]

騒いでる方たちは「焼け太り」を期待なさっているのでしょうか。

早く２割もらったほうがいいよ。
どうせ今年はマンション相場が下がるから。

[554: 匿名さん]

>>550
回答になっていませんよ。

>>551
ご回答ありがとうございます。
ただ、この物件は売買契約書に契約解除に関する条項がありますので、その範囲で論ずるのが先と思います。また、施主のスタンスは説明会で説明されているのでは。

>>552
施主や販売代理は国交省の認定なので、東京都ではなく国土交通本省が窓口と思われます。

[555: 匿名さん]

>>554
> 施主や販売代理は国交省の認定なので、東京都ではなく国土交通本省が窓口と思われます。

NIPPO、三菱地所レジデンス、野村不動産アーバンネットは関東地方整備局。神鋼不動産は近畿地方整備局。
東京都不動産業課も監督権限があります（宅建業法第65条第4項、第68条第4項）。

[556: 匿名さん]

555さま

正月でお暇なのでしょうが、
関係者を混乱させるような誤った情報を書き込むのは慎んでください。

[557: 匿名さん]

555は誤ってないよ。
本省から地方整備局に委任されているから。
http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bt_000242.html

[558: 匿名さん]

なにやってんの？君たち。

[559: 匿名さん]

履行の着手ですが以下の行為が該当しそうですね。

□引越業者との契約など、新居入居を前提とした付随契約行為
□新居に合わせた家具の購入など
□引渡期限を過ぎた場合で、売主が応じさえすればすぐに残代金の支払いができる状態にあるとき

売主の対応は納得いかないなら「手付受領を拒み履行に着手する」で対応すれば損害請求もできそうです。

[560: 物件比較中さん]

535ですが、私はこの物件を検討しましたが訴訟物件ということもあり購入を見送らせて頂きましたが、
マンション契約者側の立場からお話しをさせて頂きました。

『ディベロッパーの不法行為により損害が発生したら、その責任は誰が取るのか？』
と言えば、当然不動産業者でしょう。

それが２割＋手付け倍返しよりも大きいのであれば、その差額は当然不動産業者が出すのが当然だと言っているだけです。

購入者は、完成予定時期にマンションが完成して入居が出来るものだと普通は考えます。
それが出来ないのであればそれによって生じた損害を全額負担するのが不動産業者の責任です。

民事訴訟にすれば、今の不動産市況的に100％住民が勝訴します。
契約書の内容にあった解決金よりも大きな金額を請求することができます。

[561: 物件比較中さん]

ついでに言うと、契約書の「解決金は２割」という特約は、売主に有利な特約ですので法律上何ら効力を発揮しませんよ。
それは裁判してみれば明らかです。

[562: 匿名さん]

>>548
宅建業法４７条（業務に関する禁止事項）は、３５条（重要事項の説明等）と別の規定です。念のため。

建築審査会で裁決が出る前であっても、周辺住民の代理人から避難経路の違法の疑いを追及されていること、そのために施主が車路勾配を変更しユーイックが変更確認を下したことは、購入しようとする者の判断に重要な影響を及ぼす事実であって、ＮＩＰＰＯや三菱地所は告げておくべきだったのではないかと思います。

[563: 匿名さん]

>>561
有利かどうか、なぜ言い切れる。
素人だな？場合によっては十分に買主有利なのに。
>>559
家具の購入が履行の着手？笑
自宅売却だって履行の着手にはならないよ。まぁ、買い替え特約でもあったなら別かもしれんけど。

[564: 匿名さん]

新居用のオーダーメイド家具や旧宅に入らない家具の購入は履行の着手に該当するのでは？
自宅売却はもちろん履行の着手です。
該当しないというならソースを明示してください。

[565: 匿名さん]

>>564
君は>>559？
受取拒否とか言ってる人？
実務では口頭なり書面でやるんだよ。
受取拒否されたら供託してお終い。

[566: 匿名さん]

新居用の家具ですとか勝手に言っても無理じゃない？造作家具ならまだ分かるけど、それも引き渡し後だろうからね。結局、相手にされないだろうね。引越し業者との契約なんて論外。

[567: 物件比較中さん]

>>563
裁判では、新居入居に向けた契約行為は全て履行の着手とみなされますし、
一般的な判断がなされます。

「～～とは限らないじゃないか」と売主側が反論を持ち出したところで、
一般的な考え方が優先されますので、売主敗訴は確定的ですよ。

多分、このまま行けば集団訴訟に発展するんでしょうね。
集団訴訟なら個人情報も公表されませんし、言い方として失礼かもしれませんが楽しみです。

ま、ディベロッパー側の態度が悪かったのが最大の原因ですね。

[568: 匿名さん]

執行停止の決定を受けて
NIPPOが嘆願書に署名させたことはどうだったのか。

それで契約解除にするものですか。

9月の口頭審査の会議録でも明らかに厳しい状況。
法令に適合しない疑いがあるマンションの建設を続けさせて下さいという嘆願は
建築審査会が認めるものだったのだろうか。

[569: 匿名さん]

正しい情報開示をして来たのかという問題。

同じことで、周辺住民も NIPPO に怒ってますね。

[570: 購入検討中さん]

これまでも青山やほかの物件でも契約解除に関する同様の事例が散見されます。

自分も検討者としていつ自分が同じ事態に巻き込まれるのではと懸念しており、ここでの売主の対応や買主としてできることについて非常に興味深く見守っています

まずは供託される前に履行の着手で手付解除をできなくして、集団訴訟に持ち込む方法を知り参考になりました。

当事者以外も情報を交換して買主が不利益をこうむらないようになれればいいと思います。

[571: 匿名さん]

手付解除の条件＋家賃等の実損＋優先購入権くらいは最低勝ち取りたい。

集団訴訟した結果、手付解除より条件が悪くなることはあるのか。

それとも手付解除の時の条件をベースにしてプラスアルファを得られるのか。

訴訟中、納めている手付金は帰ってこないのか。

費用と時間を使う以上、気になることは多いね。

[572: 匿名さん]

嘆願書で、ＮＩＰＰＯは自分が正しい、東京都建築審査会の執行停止の決定が誤っていると主張したつもりかもしれないが、十分な情報を提供されない弱い立場の購入者を利用したものではないか。
むしろ審査会委員に悪い印象を与えたのではないか。

ＮＩＰＰＯは自分に非がないと言うが、国土交通省への再審査請求ができないことは、違法建築物の建設を進めてきたのを認めたのではないか。

違法な行為を行ったことへの反省もせず、購入者への補償もしないつもりだろうか。

[573: 物件比較中さん]

まる三ヶ月、NIPPOの言い訳に三度呼びつけられて、
何の新提案もなし？

[574: 物件比較中さん]

四週後？

[575: 匿名さん]

>>562

宅建士はともかく
建築士は間違いなく懲戒対象

[576: 匿名さん]

本物件の建築確認取消について、東京建築士会の法規委員長がコメントを出していますね。

http://www.tokyokenchikushikai.or.jp/topics/2015/12/714/

こういった経緯をたどる物件はこれで最後にしてほしいと切に願います。

[577: 匿名さん]

ちなみに売主が提案する補償条件って今どうなってるの？

[578: 匿名さん]

>>576
建築士会が建築審査会批判ですか。
この法規委員長は、施主が建築審査会の裁決を受け入れ国土交通省への再審査請求しないことを知った上で批判しているのでしょうか。

[579: 匿名さん]

>>576
読んできました。これは、建築審査会の批判ではなく、制度の批判ですね。
合法か否かだけが問題になるのは分かるけれど、その判断が分かれるようなグレーゾーンの案件において、建築審査会の（委員長の）さじ加減だけで、ほぼ完成のマンションの実質的な取り壊し命令……こんなに巨額な費用・資源の無駄、時間の浪費、契約した人の金銭では代えられない（現実にはそれしかないのだけれど）苦痛と損害、訴訟に参加していない近隣住民のこれからも続く気分の悪さ……が出来てしまう制度は、確かに疑問だと思いました。

[580: 匿名さん]

>>579
宅建士か建築士か知りませんが建てる側の人の理屈ですね。

避難経路に違反のあるマンションが購入者に引渡しをされることのほうがおかしいです。


建築審査会が建築途中のものを建築確認取り消しできるのも正しいです。

この制度では、施主だけでなく設計者も、国土交通省に再審査請求できます。
再審査請求できなかったということは、違反建築物であると認めたことを意味します。

制度に問題あるとすれば、建築審査会が施主や設計者に建築図書の提出を命じなかったことではないですか。

[581: ご近所さん]

>>576
あくまで建てる側（特に設計する側）の意見ですね。

>12年かけて建設した建築物に事後的に確認無効とすることができるといった制度に疑問を感じます。

と言ってますが、そもそも１２年間近隣住民の指摘を無視し続けた結果でしょう。
特に文京区の絶対高さ制限の駆け込みを図ったからこそ”取り壊し”しかとる術がなくなったのです。

[582: 匿名さん]

法規委員長が工学部を卒業しているなら、技術者倫理から勉強し直すべきでしょう。

12年間かけて、自動車を設計・製造したところ、判断が分かれるようなグレーゾーンの問題があって
車検を通してもらえなかった。こんなに巨額な費用・資源の無駄、時間の浪費……が出来てしまう制度と
>>576のリンク先が主張しているのはそういうことです。

グレーゾーンの問題があるものを設計する人は技術者として資質が問われるし、
それを擁護する人も同様です。

東京建築士会はそのような人物を法規委員長に起用しているのですね。信じられないことです。

[583: 匿名さん]

今回は、グレーゾーンが黒に判定されたわけだけれど、それまではNippoは白だと信じてこの案件を進めてきたのですよね。どちらにころんでもおかしくない……ところがこのタイミングで杭の不正問題が起こり、建設業界全体にとっての逆風となり、今回の判定に影響したのだと思います。
ま、建築審査会の判断は、影響の大きさは考慮にいれない、見せしめ的なものだったのではないでしょうか。

[584: 匿名さん]

>>583
> ところがこのタイミングで杭の不正問題が起こり

それは違うでしょう。杭の不正問題が起こる前に裁決の方向が決まっていたはずです。
9月7日の口頭審査の会議録を読むとわかります。口頭審査でNIPPO敗訴の流れが決定的になり、同日付で執行停止されています。

> グレーゾーンが黒に判定されたわけだけれど、それまではNippoは白だと信じてこの案件を進めてきた

なぜ2014年3月に計画変更、ユーイックが変更確認を下したか、ユーイックと日建ハウジングシステムとの打合せ記録を出してもらうべきでしょう。施主と設計者にはグレーゾーンを危なく進めている自覚があったのではないでしょうか。

[585: 契約者 親族 [男性 30代]]

>>437
>>>>435
http://www.tv-tokyo.co.jp/mv/newsanswer/newsl/post_103366

>>優先販売権などを求める団体交渉をすべく立ち上がったそうですよ。
>>このニュースの山本さんが呼びかけているそうなので
>>連絡がきていないなら連絡してみてはいかがでしょうか。(テレビ東京を通じて)
>>連絡がこなかったのは恐らく山本さんはあなたの連絡先を知らないのではないでしょうか。
>>26戸の購入者が賛同しているようなので、説明会等で何人かと連絡先交換してたのではないですかね。

この団体交渉に動かれた山本さん（仮）、弁護士さんとのことですがどなたかご存知の方、
もしくはご本人が見ていらっしゃったら、ご連絡とれないでしょうか。
現状がどう動いているのか把握しなければならない事情があり、困っております。
下記、連絡先として私のアドレスを載せます。

[e-mail]

こういった場で直接アドレスを表示するのはためらいがありますが…
何卒、よろしくお願いいたします。

[586: 匿名さん]

こういう場合は捨てアドレスを使用されることをオススメします
本名もわかるものはやめた方が良いですよ

[587: 匿名さん]

>>585
テレビ東京のニュースですので、テレビ東京に確認されたらいいと思います。
また、585の投稿は削除依頼をされたほうがよいと思いますよ。

[588: 匿名さん]

>>584
当時はグレーという認識はあったと思うよ。
でも、どこまでダメ元感があったかは分からないが経緯はともあれ確認とれた時点でこれで問題クリア。と判断するのが施主、設計者の立場なら当然。
まさかひっくり返されるなんて想像だにしてなかったかと。
ストッパーになるべき建築確認が通ってしまったことを責めるならわかるけど、その点においてはNIPPOに責任はない。
それでも、立場上賠償の責任は追わなきゃいけないけどね。

[589: 匿名さん]

>>588
NIPPOは2005年6月にも建築確認を取り消されている

[590: 匿名さん]

審査請求を行った周辺住民とは違う目線でルサンク小石川後楽園の建築確認取り消し事件が振り返られていますね。
まだ、続きがありそう。

DJあかいのマンション総研 ルサンク小石川後楽園建築確認取り消し事件について(1)
http://mansioninstitute.com/?p=761

[591: 匿名さん]

>>590
こんな偉そうなこと言っている割には大したことないブログだった
↓
http://twitter.com/aka1you/status/682734720451350528

建築審査会の裁決を取り寄せてどこをどう直せばいいのか解説するくらいして欲しかった...

[592: 匿名さん]

>>590 は、前々から
ハナレがおかしいと指摘していた人ですね。
そういう分析はしないのかな。

[593: 購入者 [男性]]

５８５さんのアドレスやご意向が本当であるならば
ご紹介します。僕も購入者かつ弁護士の賛同者で、５８５さんがなりすましやいたずらでないならば
なのですが。

確かめる方法が見当たらず。

[594: 物件比較中さん]

NIPPOの関係者かもしれないし、あまり弁護士のことを教えない方がいいぞ。

[595: 匿名さん]

>>594
Nippoの関係者のわけ、ないでしょう。
弁護士さんは、マンション購入の契約者なんだから、Nippoはなにからなにまで
ご存じですヨ。
弁護士さんは、何回か、この板で書き込んでいるようなので、きっと連絡している、
あるいは、連絡すると思います。

[596: まだ様子見]

いまさらですが……
離れ、ハナレ、Hanare・・マンションにこんなものがあるというのは、なんだかなぁ(^_^;)
契約解除になって、よかったような気もします。

[597: 匿名さん]

>>596 全く同感です

hanare は所有者に勝手な使い方をされ
（規程で制限されていても所有している意識がある）
揉め事の種にしかならないです

管理組合のもとに共有スペースとして使われるべきです

[598: 物件比較中さん]

冷静に見ると、
斜面に無理やり建てた
変な物件に○億払うところだったんですね。

[599: 匿名さん]

地下室マンションにして
容積を稼ごうとして無理していますね。

接道も悪いし
このボリュームで建たない敷地なのでしょう。
土地を入手する際の判断にミスがあったのではないですか。

[600: 匿名さん]

昨年9月7日の口頭審査の会議録によると
建築審査会の委員は
エントランスは地下３階との判断をしている。

１階の住戸＝建築基準法上は地下２階
２階の住戸＝建築基準法上は地下１階
となる。

高低差のある斜面地に無理して建てようとしたからかもしれないが
ここまでして建てないでいいのではないかな。