ル・サンク小石川後楽園（4）

[匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

ル・サンク小石川後楽園（2）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/

ル・サンク小石川後楽園（3）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584081/

所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
売主：NIPPO
売主：神鋼不動産

[スムログ 関連記事]
【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/1332/
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し裁判の結果から見る問題点
https://www.sumu-log.com/archives/11080/

[301: 匿名さん]

１回目の説明会の司会者は、一生懸命、質問・発言を要約しようと頑張っていた。
２回目の説明会の司会者は、１回目との差は歴然。まとめ能力０で、ひどかった。二人ともＮＩＰＰＯの社員なのかな？
さて、３回目の説明会の司会者は、どんな人になるのでしょう。

[302: 匿名]

>>301
１回目も2回目も同じ方でしたよ。
次回も同じじゃないでしょうか？

[303: 匿名さん]

全戸解約後、株主対策のため訴訟提起という筋書を考えているのではないかな？
まあ、そんな簡単に解約が進むとは思えんが…

[304: 物件比較中さん]

同一物件が建てられないとすると、
坪単価保証するのがいいですね。

[305: 匿名さん]

神奈川のマンションと違って住む前だから向こうも強気ですよね。
家売って学区決めてる人もいると思うので、契約以上の保証がないと進まないですよ。

[306: 物件比較中さん]

二年前の南青山高樹町のスレは、参考になりますね。
あちらも、当初補償内容不明から
三倍返しとなり、その後オプション権が追加となっています。

[307: 匿名さん]

>>305
そのような特異事情の方は個別に訴訟ということになるんでしょうかね？

[308: 契約済みさん]

南青山高樹町は、結局集団訴訟にはなってないってことですか？

[309: 匿名さん]

＞＞３０６
３倍返しは、今回のNippoも提示していますね。（手付金を含む）
オプション権は、Nippoは、どうがんばっても提示できない……いつの日か、あの土地に建つ建物は、ル・サンク小石川後楽園とは全く違うものですから。
Nippoができる最大限の譲歩は、一回目の説明会で提示した、みなさんに３００万円を上乗せするぐらいしかできないのでは？……これも無理なように思いますが。

[310: 契約済みさん]

同一物件ができないからオプション権が行使できないというのは錯覚で、
類似物件に使えれば十分なわけです。
立地が同一の時点で、ほとんどの購入者は納得するはずです。

[311: 契約済みさん]

来週、国交省、不動産紛争対応の都庁に相談（訴え）に行ってきます。Nippoの誠意ない対応だけは、許せない。

[312: 匿名さん]

Nippoが類似物件を建てたとしたら……。でも、たぶんNippoは引くでしょう。
それに２階低層になるだろう高級マンションは類似物件にはならないでしょう。
どんなマンションになるにせよ、決まっていないものに対してはオプションは
つけられません。Nippoが他の場所で作っているルサンクになら、つけることは
できるでしょうが(^_^;。

[313: 契約済みさん]

二階低い高級物件といっても、
文京区の斜面に今以上の高級なものを建てても買う人はいないでしょう。
建蔽率には問題ないわけで、
二階減るのが根本問題にはならないでしょう。

[314: 匿名さん]

もしもNIPPOが契約解除後に訴訟をやろうとしているなら、提訴できる期間が決まっているから(確か半年)あまりのんびりできないはず。
ギリギリまで粘れば相手が焦って多少は譲歩してくる可能性はある。

[315: 匿名さん]

こういう万が一の時の為に小さく逃げの契約がありますからねぇ・・・
本当に嫌な思いしかないですね。
誰かが書いてた宝くじなんてとんでもない。

[316: 匿名さん]

南青山の件は、当初3倍返しのみ。
しかし、納得しない人が多かったのか、建て替えが無事に完成した場合は、当初価格で物件を引き渡すプラス仮住まい費用、引越代等の実損補填が追加。
両方選べる訳では無かったような。

[317: 契約済みさん]

説明会日程連絡、
まだ？

[318: 契約済みさん]

昨日までで、年内二割バックで撤退人数が
確定したんですね。

[319: 契約済みさん]

お客様センターに問い合わせたところ、
説明会、年内開催は無理とのことです。

[320: 契約済みさん]

え、約束破って連絡もないの！？

[321: 契約済みさん]

三菱地所の販売トーク録音
誰か持ってる？

[322: 匿名]

確か建築確認取り消しに関する国交省への意見申し立て？の締め切りが14日までだったと覚えています。
この様子だと契約者に何の説明もないまま事後報告的に意見申し立て有無を連絡するのでしょうか・・・。

[325: 匿名さん]

ふざけるなよ
Nippo

[326: 契約済みさん]

金の問題じゃなく、
「不当販売はなかった」で押し通してる地所に対して、
それが事実じゃないことを議事録に残しておいたほうがいいよ。

[327: 物件比較中さん]

南青山と比べている人もいるようですが、あちらは構造的な瑕疵物件という言い訳できないミス、こちらはいったん認められていた建築許可が、完成前に取り消されて入居困難になったということで、売主や施行主の責任はやや異なるように思えますね。
デベロッパーのランクを考えても同じ補償を求めるのは厳しいでしょう。

[328: 契約済みさん]

補償を増やす気はないが
会は延期するって、
ｍｊｓｋ？

[329: 契約済みさん]

昨日、年内撤退者の人数が確定し、
今日くらいに連絡あるかとオモタら、
何もないで。

[331: 契約済みさん]

高樹町のスレとちがって
みんな静かやね

[332: 匿名さん]

>>330
お金が全てじゃないですよ。
不誠実なNippoの対応に皆さん怒ってらっしゃるんだと思いますよ。

[333: 匿名さん]

>>332
誠実って何ですかね。

[335: 匿名さん]

外野がうるさすぎますね。２月に入居予定のマンションをいつ買ったと思ってるんですかね？
１年も前から購入を迷い、又決断し、決断した後は色々な夢を見ていた人がほとんどだと思いますけど。
もめて当然だと思いますよ

[336: 外野です]

本気でやるなら２割バックを違約金扱いで非課税にして貰いましょう。
説明会も、代理人立てて弁護士に出席させるなどにする。
一時金で所得税、翌年の保険料年金住民税を給与天引きされるくらいなら、
はっきりいって成功報酬パーセンテージの弁護士料金の方がお安いはず。
かつ、１人ではせずに団体で行うなどのほうがより効果的です。

住宅ではないですが、別件で一時所得を違約金扱いにしたことをあるので、
契約者様のお役に立てればと存じ上げます.

[337: 物件比較中さん]

説明会来年に延期だと
なおさら新提案なしではおさまらなくなりそう。

[338: 匿名さん]

ここの お金、お頭、政治力の仕組み
近隣住民＞ニッポ＞契約者
勝敗は見えているような。

[339: 匿名さん]

>>333
自責を他責にしない。
適当な事を言わない。
自分が言ったことくらいは、責任を持って有言実行する。
とかでしょうか？

Nippoさんはどれも出来てないと思います。
▪︎今回の問題も、基本のスタンスは自分達は許可を貰って立てていたのだから自分達は悪くない という他責の態度です。
▪︎一回目の説明会の時は、必ず工事が再開すると思うので是非とも私達を信じてお待ち下さい と言っておきながら、建築確認が取り消されたら重設通りの契約解除で以上 さようならしようとして、契約者が本当に困っている事情になんか耳を傾けようともしない。
▪︎二回目の説明会の時は、年内に説明会をもう一度開催します と責任者の方が契約者に向かって言ってましたが、結論説明会も年明けになるのでしょ？しかもその連絡まだNippoさんからいただいておりません。

こういう一つ一つの配色のない対応に契約者は怒っているのだと思いますよ。
最近はもう怒りではなく、ただただ呆れるばかりですが。

[341: 匿名さん]

＞＞336
違約金は一時所得では？
非課税って限定列挙なので当てはまらないのでは？
消費税は不課税ですが。。。

[342: 匿名さん [男性 40代]]

契約者向けの説明会が年内は開催されないとは、ＮＩＰＰＯ情報？
どなたか詳しく聞かれた方いたら、具体的にいつになるのか教えて下さい。

[343: 契約済みさん]

過去の説明会、
決定権のある人が来てないのに驚いた。
困ると電話で問い合わせ、まさに○○の使い。

そもそも、契約者に通達するだけで
話を聞く気がなかったのが明白。

[344: 契約済みさん]

年内の説明会の開催有無の連絡がまだこない。ふざけんなNippo。どんだけ危機管理能力の無い会社だ。

[345: 匿名さん]

>>339
許可とか契約って、そういうことでは。
契約を履行しないから不誠実だ、というなら理解できますが。

[346: 匿名さん]

>>345
契約を履行しないのであれば、不誠実の以前に債務不履行になりますね。

[347: 匿名さん]

>>345
契約を履行しないとか、不誠実とかの問題ではなく違反行為ですよ。
論点が違うと思いますよ。

[348: 匿名さん]

何の違反ですか？

[349: 匿名さん]

>>348
債務不履行でググってください。

[350: 契約済みさん]

けふも連絡なかったで

[351: 契約済みさん]

どういうことでせう

[352: 契約済みさん]

NIPPOは、
何をしてゐるのだらうか

[353: 契約済みさん]

そういえば、異議申し立ての締め切りって
今日当たりじゃなかった？

[354: 匿名さん]

>>349

債務不履行というか、債務履行不能だから、契約にしたがって解決金を払うのでしょ？
それで何の違反行為になるの？

[355: ]]

>>354
色んな事を隠して売ってしまう行為が
許されるべきではないということじゃない
フェアな契約ではないからその契約どうりに解約はしないってことだよ

[356: 匿名さん]

>>354
wikiを読んで納得できないのでしたら、伝えることはありません。
そもそも>>339さんの発言と論点が違いますしね。

[357: 匿名さん]

>>355
一体何を隠蔽されたということなのでしょう。

[358: 匿名さん]

すみません、部外者です。
契約書に従って違約金を払うと言っているのに何が問題なのでしょうか？
取り消し食らうことはニッポーの大きな損益を食らうわけで、取り消し食らうとわかってて騙くらかして契約締結を進めたわけないはずです。
ちなみに部外者から見て正直な見え方は以下の通りです。
契約者だけが2割バックで勝ち。ニッポーは先例からギリギリのラインで行けると思ったリスクを見誤った責任もあるわけで、違約金を多額に払い建設途中分の回収できないという多額の負債があっても自己責任もあり正当な負け。近隣住民は必死に十数年間も命削って反対運動したにも関わらず廃墟が残り、契約者から逆恨みされるは理不尽な大負け。
近隣住民がほんとかわいそうなのに、契約者が吠えてる。そんな印象が正直なところです。
むしろ契約者は危険なマンションに住まずに補償金まで貰えて大勝ちですよ。
ニッポーにクレームを言うのではなく、十数年間訴えてきた近隣住民にこの場で御礼を言った方が良いのではないでしょうか？
（ちなみに私はほんとに部外者です）

ただ、この掲示板で契約者が必死にニッポーを批判している人がいますが、その人は子供の幼稚園問題とか元々住んでたマンションを売り払ったとか、個別具体的な理由があってのことだと思います。そのような人は個別にニッポーに訴訟を起こし、その個別の具体的な問題をもとに補償を求めたらどうでしょうか？

[359: 匿名さん]

まったくですね。
契約書以上の補償とか・・だったら契約ってなんなの？という感じ。
私も部外者です。

[360: 匿名さん]

>>358
そんなの訴訟起こしても相手にされないだろうね。

[361: 契約済みさん]

>>358、359
他の方もおっしゃていますが、契約締結までの販売活動や、以降の情報開示、契約解除を提案するまでの過程が問題だと考えています。
大筋はこの掲示板にも書かれていたので、興味があるなら一通り読み直してください。

それと部外者の方なら、ケンプラッツの記事のコメント欄(会員制ですが無料で見られる)にも意見が多くのっています。関心があるならそちらも見てみることをお勧めします。

[362: 匿名さん]

>>358
正確には、本当に気の毒なのは、「訴えに参加しなかった近隣住民」だと思います。
契約者の感情としては、訴えた人達に感謝というのは、さすがに難しいと思います。

[363: ]]

マンション売ってしまってマンション価格の上昇によって、2割もらったぐらいではかえなくなり行き場を失った人もいるんですよ
どう考えたってこの人たちが1番気の毒だよ
近隣住民何か人生のプランでも大きく変わったのなら気の毒ですがただ日陰が残っただけでしょ

[364: 匿名さん]

>>361
契約締結までの販売活動や、以降の情報開示、契約解除を提案するまでの過程が問題だと考えています。

どのように問題なのでしょうか。
ご契約時は審査請求中である事や採決がまだ降りてない事は伝えられてなかったのでしょうか。


>>363
マンション売ってしまってマンション価格の上昇によって、2割もらったぐらいではかえなくなり行き場を失った人もいるんですよ

2割の解決金で解除する事が出来る。これ契約書通りであり、これ以上でもこれ以下でもないんでしょ。
契約書に2割以上のものを払うとは書いてないはずです。残念ながら。
契約時に2割じゃ足りないんですと言ってゴネればよかったじゃない？今さら言っても遅い。

[365: 契約済み]

>>364
貴方の書き込みをみて、私には貴方が部外者に思えなくなったため、レスはしないことにしますね。

[366: 物件比較中さん]

もう27日も無理とすると、
大晦日説明会？

[367: 契約済みさん]

今日連絡しないと
明日はもっと大きな勇気が必要になるぞ

[368: 契約済み]

>>364
２割の理由は宅建業法３８条を見れば明らかだろ

[369: 匿名さん]

部外者でなければ、そして、Nippoに電話をすれば
説明会がいつごろになるか、再審査請求はどうなったか、わかりますよ。

[370: 匿名さん]

買主にも、不動産が暴落した時には、解約する権利がある訳だから、売主から解除されることも仕方ないと思いなさいよ。

[371: 契約済みさん]

決まってるのに契約者に連絡しないのは
なぜですか？

[372: 匿名さん]

今回の件は売主の責任はあるものの限定的。正式な手続きをふんで建築を進めたのだし、建築許可を得てから設計を変更してダメになったわけでもない。契約事項以上の補償を払うほどの落ち度はないし、それ以上を求めるだけの正当性を主張する自信があれば訴訟すれば良い話。

第三者的にはそう思える。

[373: [男性 40代]]

じゃ、販売会社だな、売り方に大いに問題あり。2割以上の保証を、みんなで求めよう！

[374: 契約済みさん]

不当販売の録音が
地所の命運を制するで

[376: 匿名さん]

>>371
Nippoという三流以下の会社だからですよ。まともな会社ならもっとましな対応を取るでしょ

[377: 匿名さん]

>>372
売主、販社側に大いに落ち度がありますよ！
契約者が、マンションを購入するか、しないかを決める上で非常に重要な情報（近隣住民との争いの詳細）を契約者に正しく伝えてないんですから。
こんなのが許されるなら、消費者は今後怖くてマンションなんか買えないですよ。
売主と購入者側とでは、明らかに情報量に差があるわけで、それでも何か問題が起こった時に最終的には選んだ購入者が悪い とされるのは、あまりにも購入者（消費者）側に不利な状況だと思います。

[378: 匿名さん]

このスレでも近隣住民との軋轢があることや、販売中でもなお根強い反対運動があることは常に話題の中心だった。物件をグーグルで検索すれば反対運動のページがすぐに出てくる。
全く知らなかったというのであれば、億にもなる買い物をその程度の下調べもせずに買うことが普通なのだろうか。
あるいは、知ってはいたけど許可は下りているので大丈夫だという認識であれば、それは売主も同じこと。生じた事態は前代未聞に近く、予測不能。
自分は売主とは何ら関係ないが、売主側に全ての責任があるかのような態度には本件に関してはかなり疑問。

[379: 匿名さん]

>>378
Webを調べたら分かるかどうかは論点ではないですよ。
宅地建物取引業者の役割を考えてください。

あと、ここで契約者の責任だから解約に応じろと主張する理由がわかりませんが、契約者が解約すると何か利益でもあるんですか？

[380: 匿名さん]

>>378
だから、近隣住民との紛争問題は知ってるでしょ皆さん。ただその中身や具体的な論点、事の深刻さ、審査会の期日、近隣住民と具体的にどう話し合われたのか等まで契約者は知る由もないないですよ。売主販社は、問題ないですといってそれ以上何も語ってないんですから。
Googleで調べられる事象にも限りがあり、むしろ億の買物をネット情報だけで判断する方がこわすぎて出来ないです。
あと、これは予測不能な事態と言ってますが、売主が近隣住民との調和を図りながらグレーな設計ではなく、どこから見ても真っ当な設計で正しく建設を進めてたなら問題は防げたと思いますけど。
売主が自信の利益追求を最優先して周りとの調和を図ってこなかったから起こった問題なんじゃないんですか。
全ては売主の読みの甘さ、詰めの甘さ、徹底力のなさ、怠慢から生じた必然の事態ですよ。
契約者は完全に紛争問題に巻き込まれた被害者ですよ。

[381: 物件比較中さん]

その宅地建物取引業者は正しい手続きをしていたのに取り消されたのが問題といっているのでは？売主や設計者の責任はあるだろうけど、建築許可を下した側と取り消した側の問題が大きいんじゃないでしょうか。

＞あと、ここで契約者の責任だから解約に応じろと主張する理由がわかりませんが、契約者が解約すると何か利益でもあるんですか？

意味がよくわからないですが、契約者に責任があるのなら利益がなくて仕方ないと思います。前にもでていましたが、この一件で得をする人は誰もいません。

[382: 契約済みさん]

年内開催予定の説明会について、
未だに何の連絡もない件。

[383: 匿名さん]

忘年会シーズンですし、なかなか集まれなかったり
会場が取れなかったりですかね
まぁ、年末年始にやると言われても困りますが
日程が決まらないなら決まらないでその連絡はすべきですよね
こういった対応が信頼をなくしていることにも気づかないんですかねぇ

[384: 匿名さん]

>>381
前半の話はわかりますが、後半はわかりません。
売主、設計者、建築許可を下した側、取り消した側の問題だとして、どうして契約者に責任があるのですか。

[385: 匿名さん]

Nippoはリスク判断を間違えた。
契約者もリスク判断を間違えた。

[386: 匿名さん]

ケンプラッツのコメント見ると
随分と事業者擁護と住民批判のコメントが多いですね
ここでのコメントではほとんどないのに
業界全体が世間の感覚とずれているんですかね…
それでこんなみんな悲しい事態に

[387: 匿名さん]

>>382 383
電話して聞けばいいじゃない。こんな書き込みしてるヒマがあるなら。

[388: 匿名さん]

＞＞373
まるでタカリユスリだな。

[389: 購入経験者さん]

第27条は売主の権利であり、合意解除とは違います。
売主からの一方的な解除です。なので通知してお金払って終わり。

契約者が手付金要らないからヤーメタ！ていうのと同じ。

[390: 住まいに詳しい人]

＞＞380
あなたが契約者ならば、

＞ただその中身や具体的な論点、事の深刻さ、審査会の期日、近隣住民と具体的にどう話し合われたのか等まで契約者は知る由もないないですよ。売主販社は、問題ないですといってそれ以上何も語ってないんですから。

↑こうゆう事よりも、価格や当選倍率、日当たりや間取り、階数の選択等の事しか考えてなかったでしょ？今更感ありあり。

[391: 匿名さん]

>>390
そういう購入者の楽しみ、夢のマイホームへの期待を一気に裏切った売主、販社の責任は重大ですね。

マンションは、一生に一度の買い物。
様々な暮らしや夢を見て契約者の方々はマンションを買われたと思います。
売主販社の責任感のない対応は、そういう思いを踏みにじる行為であり、許されないことだと思います。

[392: 匿名さん]

>>391
許されないと思うのは当然。この時期に入居出来ませんなて、怒らない方がどうかしてる。
しかし、契約に従いお金が払われるわけで、それ以上を求めるなら裁判すれば？って話になってしまう。
裁判所も許されないと判断してくれれば上乗せされるしね。

[393: 匿名さん]

>>392
そうそう。ちゃんとやらないとね。下手に欲張ると、恐喝になるよ。

[394: 匿名さん]

一戸建て、土地を買う時は近所の方気にしますからね。
お隣が変わった方だったりすると全く買う気ないですし。
マンションだとそこまで気にしないかな～とは思いますが…。

気になって聞いた方には販売会社も
「最高裁では判決出てますから、だいじょうぶですよ～」
くらいな感じだったんでしょうね。

[395: 匿名さん]

>>386
ケンプラッツは業界の方が多いので業界の常識で語られている向きが多いとは思いますが、利害関係がないぶん中立に見ていると思いますよ。
それと、ここの意見が世間とイコールではないと思います。調べればわかると思いますが、2chやツイッターでも事業者擁護と住民批判が多かったですね。

ケンプラッツの読者層を考慮すると、建築確認を竣工間近に覆えされるととんでもない影響でますし、ユーイックの建築確認を取っている物件は各所にあるので他人事では済ませられない部分もあるのかな、と思います。

[396: 匿名さん]

そりゃ部外者は淡々と契約について語れるでしょうねぇ・・・
どうして偉そうにするんだか。自分が購入者だったらとは想像は出来ても
落胆のそれは全然違うからね。

[397: 契約済みさん]

一月下旬まで引っ張って新提案なしは
通らない気がするが、大丈夫なんだろうか。

[398: 匿名さん]

NIPPOはこれ以上契約者を怒らせてはマズイ、とは考えないのだろうか。
説明会日時にしても、せめて年内なのか年明けなのかの見込みだけでも積極的に契約者に連絡すれば、多少なりとも印象も変わってくるだろうに。
何故いちいち契約者から問い合わせなければいけないのか。
次回の説明会で間違いなく開催日時の連絡に関する苦情が出るでしょうね。

[399: 契約済みさん]

今日届いた文書によると、
説明会は一月下旬予定
再審査請求せず
解決金への税金は国税庁照会中

とのこと

[400: 匿名さん]

> 再審査請求せず

11月1日の説明と矛盾しないですか