ル・サンク小石川後楽園（4）

[匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

ル・サンク小石川後楽園（2）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/

ル・サンク小石川後楽園（3）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584081/

所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
売主：NIPPO
売主：神鋼不動産

[スムログ 関連記事]
【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/1332/
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し裁判の結果から見る問題点
https://www.sumu-log.com/archives/11080/

[241: 匿名さん]

今度の結果について、近隣住民の方々の思い＆評価はいろいろだと思います。
ただ、近隣住民でもなく、マンション購入者でもない区議さんについては疑問です。区議さんは、「文京区民と正義のために戦ったのだ」というかもしれないけれど、「文京区にはマンションは不要だ」というのが、意識の根底にあるのではないかな。

[242: 匿名さん]

>>237
違反は当然見逃せないが、事前に確認して大丈夫という回答をもらっていたのに、それを責めるのは筋違いでしょ？って話。
建築確認さえ出てなければ、住民にとっても、そしてNIPPOにとっても、完成間際で放り出して、という有りがたくない結果には、ならなかったわけで。
利害関係者の気持ちとして、こんな計画をしたNIPPOが悪い、NIPPOさえ居なければというのは理解出来る。
でも、本来はそれを止めるために建築確認で問題がないかチェックするわけだから、チェック機能を果たさなかった事が一番問題。

[243: 契約済みさん]

あれ、説明会日程は？

[244: 匿名さん]

シンプルに建築確認OKとしていながら覆ったのだから
建築確認を行ったところが一番責任がある。

NIPPOからの圧力があったことが証明できない限りそれは覆らないだろう。
ただ、裁判としては
契約者→NIPPO
NIPPO→建築確認の下請け
という形になると思われる。

[245: 匿名さん]

契約者は二割バックで何が不満なの？
どういう条件なら満足するの？

[246: 匿名さん]

手付け返金＋違約金４割＋代わりの家＋幼稚園、じゃなかったでしたっけ。

[247: 匿名さん]

フジテレビみんなのニュースでやってましたね。

[248: 契約済みさん [女性 40代]]

>>245
相場の上昇分は2割の他にもらいたい

[249: 匿名]

みんなのニュースのリンク先です

http://www.fnn-news.com/news/headlines/articles/CONN00310552.html

[250: 匿名]

みんなのニュースのHPから飛びましたが、動画は別の番組で取り上げられたものかもしれませんね。失礼いたしました。

[251: 匿名さん]

動画見ましたが、がら悪ぃなぁ〜 総会屋の方ですか？
248の相場上昇分も欲しいとかゆすりですかね。
もし、相場下落したら減額OKなのかしら。

[252: 匿名さん]

あまりに理不尽な要求は強要とか脅迫罪に問われることもあるのでは

[253: 匿名さん]

違法とかいってる人がいたけど、いったん認めている以上、建築基準法
の行政の解釈上の判断であって司法の判断じゃないよね。
もし、デベ側が裁判で勝って損害賠償になったら、結局、税金で穴埋め
という事にならないのかな。

[254: 匿名さん]

>>251
相場下落したら2割バックで納得します！
以上です

[255: 匿名さん]

>>245
ルサンク購入時の金額で同条件の物件が今購入出来き、そして来年4月までに入居出来るなら満足です。
それなら一度立てた家族のライフプランも大きく崩れずさほど困りません。

[256: 匿名さん]

あぶねぇ〜、危うくここを買うところだったよ。

[257: 物件比較中さん]

ほかを買ったのならいいですが、
どこも買ってないなら、
相場上昇かつ二割バックなしで最悪では。

[258: 購入検討中さん]

宝くじに当たったようなもんだ
購入者の皆さんおめでとうございます

[259: 不動産業者さん [男性 40代]]

杭問題の三井、この物件を販売した三菱や野村。みんな財閥系の大手。ブランドに託つけて、エンドユーザーに高く売り、利益追及するべく下請け業者へのダンピング。そろそれ国交省や公取委も動くはずです。それでも下請け虐めをする大手デベロッパーたち。下請けにケツを拭かせて一銭も出さないんだからそれは儲かるでしょう。考えてください！貴方達のブランドって下請け虐めのためなのでしょうか？

[260: 匿名さん]

もし倍返しの場合、儲けに対する税金はどうなるの？

[261: 契約済みさん]

>>260
購入者の所得にも依存しますが、解決金を受け取ったとしてもかなりの税金がとられます。

主に影響がありそうなのは下記ですが、現実的にはほかにも影響点があるでしょう。

国税局、No.1490 一時所得
https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1490.htm

国税局、No.2260 所得税の税率
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/587473/

文京区 住民税の計算
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/587473/

解決金がどういう種類のお金を含んでいるかで税率計算の考え方に影響がありえること、支出には何があたるのかというところは扱いを考える必要があります。

この点を契約者の方が地元の税務署に確認しにいったところ、今回は前代未聞のケースであるため、税務上の扱いについて現場の税務署では扱いかねるため個別に確認するのではなく、国税庁に確認してほしいといわれているとのことです。このため、売主から国税庁に税金の扱い確認する方向となっています。

どこまでを実損と捉えるのか、ほかの支払い方はないのかなど、単に解決金をもって補償とするのだとしても、考えることは多くありますね。

・所得が増えたり引越しができなくなったことにより子供を保育園などに入れられなくなるケース
・周辺で別の物件を今現在の市場価格で購入する必要ができてしまい思ったような購入ができない（入居時期や相場の上昇により差額が生じる）ケース
・仮住まいが必要となって家賃を支払う必要があるケースなど、

同じ値段で同じ場所に同じ時期に入居することができない時点で、個々の契約者のライフプランには大きな影響が出ていて、全員が納得する条件を見出すのは容易ではないと考えます。

また、金銭以外にも、私はこれまでやこれからの経緯により納得度が変わってくるとも思っています。

・経緯のより詳細な説明
・建築確認の取り消しは誰の責任なのか明確にできるか
・販売時/契約時の説明などに不作為があったのか
・再審査の有無など

すでに終わろうとしている売買契約にあまり時間をかけたくないのが本音ですが、考えるべきことや対象となる人数の多さもあり、解決まで長期間化していくのは仕方ないことだと考えています。

さらに解体工事などの対応に期間を要するであろう周辺住民の方は、契約者よりも大変だと思います。
心が痛みますね。

[262: 匿名さん]

この規模で車寄せがないマンソンなんて住みたくないけど、本当に安全性に問題あったか？車椅子なんて、駐車場まで避難するなことがまず無理だろうに。それとも避難経路以外にも何かあったんでしょうか。

[263: 匿名さん]

Yahooのトップにもでてましたね

[264: 匿名さん]

>>262
避難経路の1/8斜度が問題になったという経緯でしたが、その避難経路の出口には堀坂があるのですよね。たしか近隣住民の方の資料だと一部は1/9斜度とのこと。
現実的にその避難経路を選ばなければならないようなところに車椅子の人が行くことがあるのか、それを避けるような方法はあったのかは気になるところです。

それと、事前に民間の複数の検査機関に確認して建築確認を取っていて、その後に今回の審査請求で建築確認が取り消しになりました。
専門家による建築確認の結果が変わっているのですが、今後も条文の解釈の違いでこのようなことが起きることがありえるのか、判断の違いは何処から生まれたのかなどは解明されるとありがたいですね。

[265: 匿名さん]

>>264
そうでしたか。ありがとうございます。
そもそも、車椅子のことを考えたら、根本からやり直さないといけない気がするけど。バルコニーから避難とか以ての外じゃね。

[266: 匿名さん]

しかし>>246 さんの条件マジですか？
引越し目前だったでしょうから、家売って学校決めてとか色々大変でしょうが、
誰かが書いてたけど宝くじにあたったようなもんですよ。長い目でみれば。
私なら賃貸で済ませてこのバブリーな状況を数年静観したいですけど。
十分お釣りが来ますよ。

[267: 匿名さん]

>>261

給与天引きの社会保険の場合は、一時所得が増えても
保険料は、あくまで月額報酬で計算するので、
変わらないが、

国民健康保険や後期高齢者医療保険の場合は
介護保険料まで含めて、一時所得の分だけ
保険料が増加することになる。

制度がおかしいといえば、おかしいが・・・・

[268: 匿名さん]

>>266
外部の人が適当に言っているだけだと思いますよ。

[269: 契約済みさん [女性 40代]]

>>266
どこが宝くじ？？？
人生のプランが変わってしまった人もいるんですよ
またゆすりとか言ってる人もいるようですが、どこがですか 実害は2割では到底まかない切れません。あなたはニッポウの方ですか

[270: ]]

>>252
ニッポウがあまりに不誠実だから仕方ないだろ

[271: 匿名さん]

>>269
普通の人なら２割で納得だと思いますが、そんなにご不満なのは、もしかして、持ち家を不動産会社とかに安く売っぱらったとか？

[272: 匿名さん]

小石川二丁目の土地柄がなんとなく分かった事件。
跡地は区民憩いの場にでもなるのだろうか。

[273: 物件比較中さん]

まだ連絡ないってことは、
２７日の線もあるの？
説明会

[274: 契約済みさん]

年内開催が決まっていてもギリギリまで連絡を遅らせ、参加者数を少しでも減らそうと仕組んでいたりして。
１回目の説明会では私たちを信じてくださいと言っておきながら、建築確認取り消された途端に一方的に契約解除させようという姿勢だもの。
そりゃ契約者も怒りますよ。
次回はあの執行役員二人より上の方が出てきますかね？
「井上」さんか「あ」さんかな。

[276: 匿名さん]

説明会……何を目標に「戦う」のかが見えてこないのがつらいです。
「誠意」というのが、どんなものであるかも具体的には見えてこないし……。

[277: 匿名さん]

誠意=解決金

[278: 匿名さん]

ここは地元では以前から住民との間でもめていた有名なマンションで、それを販売側が知らなかったとは考えられない。
近くには計画反対のポスターもあるし、現場に行けばすぐに分かる。
今回は2割くらいの解決金で収まるような気がするが、会社が大手ではないので契約書の文言通り手付けの倍返しで済まされてしまうかも。

[279: 匿名さん]

>>259

この物件に三菱、野村関係ないのでは？

[280: 契約済みさん]

>>279
259の一行目に書いてる通り
この物件を販売しましたよ。

[281: 契約済みさん]

周辺住民
反対運動に成功したら廃墟が残っただけだった。

契約者
三回目の説明会を設定したら
時間が無駄になっただけだった。

って感じでしょうか。

[282: 購入者]

お客様センターに電話しても、あほみたいなつかえない
おじはんがでるだけで、あっけらかんと
お世話になってま～すなんていうんだから
やっぱりレベルの低い舗装やさんだわ。

[283: 購入者]

前回の説明会でも、司会者がにやにや、途中わらっちゃってるからね。
あきれる。こういう会社だから、集団住民とも感情的にさせてここまで
揉めたんだろな。

[284: 購入者]

契約条項云々、よりも、これまでも契約条項以上の保証を
してる会社はたくさんあるわけで、
この契約条項で終わり、とするなんて
無責任で不誠実がすぎる！どれだけの被害を与えたか痛感しているなら
こういう対応で終わりにはできないとするのが、通例。

[285: 契約済みさん]

NIPPO
新提案なし

地所
社内調査で不適切販売なし

となりそう。
誰かがセールス時の録音を持ってこない限り。

[286: 匿名さん]

>>284
三菱の南麻布欠陥マンションが、まさにその契約以上の対応で、手付金返還プラス手付金の二倍を支払う。
その辺が落とし所と思うよ。
それ以上となると、長期化は避けられない。ただ、こんな会社意地でも許せない、であれば戦うのはあり。

[287: 匿名さん]

南麻布じゃないや南青山。全然ちがう。ごめんなさい。

[288: 契約済みさん]

南青山とは一緒にしないでもらいたいです。
南青山は手付金返還＋手付金の2倍支払？に加えて、
同部屋同額優先購入権があったと思いますが。
南青山では三菱地所レジデンスも施工ミスを認めています。
それに比べてこちらは…。

NIPPOは手付金返還＋2割の解決金と言いますが、
私個人の想いは手付金返還＋損害賠償金が2割で、
損害の補填以外の費用を払ってから、初めて解決金という
言葉を使ってほしいです。

[289: 匿名]

南青山の場合は、オプション権が相場上昇の補償と
なっているわけで、
それができないこの物件での補償を
どうするのか。

[290: 匿名]

別の言い方をすると、
オプション権をつかえないほどの
大きなミスがあったわけです。