ル・サンク小石川後楽園（4）

[匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

ル・サンク小石川後楽園（2）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/

ル・サンク小石川後楽園（3）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584081/

所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
売主：NIPPO
売主：神鋼不動産

[スムログ 関連記事]
【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/1332/
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し裁判の結果から見る問題点
https://www.sumu-log.com/archives/11080/

[201: 匿名さん]

結局、今回の件で得した人はほとんどいないということでしょうね…
喜んでいるのは実績をつくることができた弁護士、区議と愉快犯的な一部の周辺住民だけかと。

[202: 匿名さん]

>>199
3点目は認識は結構薄いとおもう。
解体は別の手続きがいる、は説明受けてるだろうが、人は聞きたいことだけ聞くという特性があるので、それも請求すればいい、くらいに受け止めてる可能性ある。
更に、なんとなく嫌だ、とか、できればマンション無い方がいいよね程度で反対してる住民は、そこまで活動に熱心なわけじゃないから、説明自体又聞きだったり。

ま、何年かすれば風景に溶け込んで当たり前になっちゃうので、ほとぼりが覚めた頃に、このまま残るより2階低くなるんだから、もういいよね？という形でどこかが開発することになるかと。
その頃には買い手もこんな事件は忘れて、今反対してないなら、ま、いっか、と気にせず買ってくれるようになる。
それが5年先なのか10年先なのかは、今はわからないけど。

[203: 匿名さん]

>>200
単に、危ないと言われていたのと、実際に中止、解約に追い込まれた前例付きでは、全然重みが違う。
中止になった例なんてほとんど無いから大丈夫ですよ、というトークが使えないので、さすがに買い手も慎重になる。
まあそれでも、次は学習してるから大丈夫だろうと考える人も居るから売れるでしょう。
ただ高級路線は厳しい。お得感で呼び寄せる客はリスクあっても買ってくれるから、そちら狙うことに事になるだろう。

[205: 匿名さん]

そう？
正直、NIPPOじゃ買う気にならなかったけど、大手なら考えてもいい。
周辺住民が乱開発阻止するのは、将来の住民にとっても悪くない。
将来検討する気がなかったら、この板見たりしないけど、ぶつくさ言ってる人は何目当て？

[206: 匿名さん]

>>201
ベンダのダメージを最大化できればいい人とかですかね。

>>202
もともと日照は目的のひとつなので、解体につながらない争点になってしまっていることは弁護士から説明されているんじゃないですかね。
内容を知らないで審査請求に参加しているんだとしたら、さすがにそれは。

>>203
売れるかどうかだけなら、竣工売りにすればリスクの一部は減らせるし、（竣工後に残るリスクを考えても）値段が安ければ買い手もつくと思います。ただ、たぬきの森の経緯を見る限り、新しいPJのことを考えられるようになるのはそれなりに先になるでしょう。

その頃の情勢は読みきれませんし、どういう物件になるのか想像するのは難しいですね。

[207: 匿名さん]

以前、業界にいた経験から、この手の反対運動はだいたい似たような傾向があって、いつの間にか当初の目的がどっかに行っちゃう。

計画が持ち上がった当初は周辺住民みんなが｢大変だ！｣って盛り上がるんだけど、運動が長期化するにしたがって流れや付き合いで参加していた人達は面倒臭くなったり、業者にちょっとしたサービスをしてもらったりして離脱していき、コアなメンバーだけが残っちゃう。

こうなると運動そのものが目的というかライフワークみたいになって、大した用事もないのに定期的に役所に出掛けたり、反対集会後の一杯の方が楽しみになっちゃったりする。

さらに長期化すると運動の存在を聞き付けた弁護士やら活動家みたいな直接利害関係がない連中が勝手に加わって主導権を握り、ワケのわからないカオス状態になる。

長期戦の末、結果が出ても、負けたら空しさや脱力感だけが残るし、勝っても今回みたいに建物が残ってしまえば離脱した人達からは｢余計なことをしてくれた｣と恨まれる。
どっちに転んでも｢こんなはずじゃなかった｣って事になる。

ここは実際どうなのかわからないけどこの結果になって後悔してる人もいるんじゃないかな？

[208: 匿名さん]

>>205
この件で将来の住民に何か良いことありました？
私にはここに中の様子のわからない人の居ない区画が長期間残ることがデメリットに思えますけれど。

あと、周辺住民は資材の搬入の車が危険だと言っていたのに、解体と再建築の工事を行えば通行の総量は増えますけれど、その辺りは考えられています？

高さ条例を超える物件はこの件がなくとも、新規に建てられることはなかったでしょう。ここの区画にもう一度建つとしたらその時に2階低くなるだけ。それまでは負の遺産が残る。

周辺住民にとってメリットがあったのか、疑問なんですけれども、考えられるメリットを教えていただけますか？

避難経路に問題がある物件の引き渡しを阻止できた点だけは良かったと思います。それが狙いだったとは思えませんが。

[209: 物件比較中さん]

説明会日程、まだ？
２０日か２３日くらい？

[210: 契約済みさん]

すでに、二割バックで撤退の連絡した人、
いる？

[211: 匿名さん]

208
少なくと不誠実だったNIPPOにダメージを与えたことで、ざまあみろと思っている人は多いだろう。

[212: 匿名さん]

>>211
請求人も施主に大打撃を与えるために審査請求をしていたようなので、そうかもしれませんね。

http://koishikawa2.mansion.michikusa.jp/documents/koishikawa2-kotoshin...

[213: 匿名さん]

違反建築物を販売してしまった
NIPPOの企業姿勢に問題があるのではないですか？

契約者に建築審査会の争点を詳しく説明せず。
執行停止の決定からの対応も問題。それで契約解除を迫るものですか。

[214: 匿名さん]

>>208

今度の建築計画は
既存不適格にしないのでしょ

将来の住民にとって大きなメリットだと思う

[215: 契約済みさん]

三菱地所の責任追及できるのも
次回が最後やで

[216: 匿名さん]

>>214
文京区内に既存不適格物件が多数あることは知っていますよね？
高さ制限自体が後付けなので。

[217: 匿名さん]

でもルサンクが完成する前に
２２ｍの絶対高さ制限がかかることはわかってましたよ。
絶対高さ制限を守っていれば建築確認取り消しの裁決を受けても
これほど問題にならなかったです。

[218: 匿名さん]

>>207
結果的にはそうかもしれないですね。
弁護士は景観論争で有名な元国立市長とも繋がっているような人物の
ようなので政治の匂いがプンプンします。
イデオロギーの代理戦争の結果　廃墟の周辺に住む住民達も被害者に。

[219: 契約済みさん]

最後に勝ったのは、
○○たちじゃ。

[220: 匿名さん]

>>213
一応法で定められた手続きを経て合法的な建築だった。
高さ規制前に駆け込みで、しかもスレスレの物件作るからだよ、という面はもちろん有るにせよ、責任があるとすれば建築確認出した事務所であって、NIPPOではないかと。

そして、単なる遅れではなく、何年後になるかもわからない、そもそも、全住戸は引き渡せないかもしれない、という状況で契約解除以外の手段ってなくない？

[221: 匿名さん]

>>216
それらの物件は一度に限り、高さ制限を越えてそのままの大きさで建て替えられる。
しかし、ここは完成しなかった=存在しないもの、という位置付けなので、再度作るならその特例が受けられない。
それを狙ってとにかく止めたいというのが狙い。
その代わりに、当面の間は建築途上の建物が誰も住まないまま放置される、と。これからの放置期間次第で、住民の反応も変わってくるかと。

[222: 匿名さん]

>>221
それで、建築を止めさせて施主を困らせよう、というもの以外のメリットあります？
高さが2階減ったら助かる人は何人いますか？

[223: 匿名さん]

>>222
施主を困らせる以外のメリットが、高さ規制後の高さに下げられる、なのでは？
それを良かったと思う人と、思わない人のどっちが多いのかは知りませんが。
時間がたつにつれ後者が増えていくのでしょう。

[224: 匿名さん]

今回の件を傍から見ていて思ったこと。政治臭がプンプン。特に我が家が永久に付き合いたくない層の勢力。
トラブルに巻き込まれた契約者の心中をお察し致します。

[225: 匿名さん]

>>223
やっぱりそう読めますか。
高さ規制後の高さにいつか下げられることだけがメリットなら、その利益を享受できる人はごく限られています。それまでの期間のことや再建築のことなどを考えると、地域で見たときのメリット、デメリットは私の感覚だと釣り合いませんね。

このままではよく思わない人が時間とともに増えていくのではないかなぁ。

[226: 匿名さん]

>>222 デベ関係者の言いそうなことですね。

文京区全域にメリットがありますよ。区のルールは守らないといけません。絶対高さ制限がかかることがわかっていて、区からも高度地区を守るように要請されていたのに、駆け込みで既存不適格のマンションを建ててはいけないということです。

[227: 匿名さん]

>>51の議事録。NIPPOの弁護士が何も発言してないのが気になる。状況が悪いと判断していたのだろうか。

[228: 匿名さん]

>>220

NIPPOは東京都建築審査会の審査請求事件の参加人だから、争点を知っていたわけで、避難経路の問題が危ないことが分かっていた。竣工後の販売にしないで、青田売りをしてしまったことは重大な誤り。NIPPOは３年前からの争点を契約者に説明していない。建築確認は遡って取り消されているから、合法的な建築だったと弁解するのはやめましょう。

[229: 契約済みさん]

説明会日程調整
手間取ってんの？

[230: 匿名さん]

>>228
遡って取り消されたのは建築確認。
そして、建築確認を出したのはNIPPOではない。
争ってるのを知ってたのにという道義的な問題と法的な問題を混同するのはどうかと思う。

[231: 匿名さん]

それは違うな。
NIPPOは審査請求事件の当事者。避難経路に問題ないなら、そのように審査会で主張しないといけなかったのに、それができなかったということ。NIPPO関係者はユーイックの責任にしたいだろうが。参加人なので敗訴の裁決書もNIPPOに届いている。

[232: 匿名さん]

>>226
普通に周りから見たらそう思われますよ。貴方は何も質問に答えず、曖昧なメリットを言い続けている。議論になりませんね。

駆け込みはこの物件は駆け込みが遅かったですが他にもそういう物件があることは藤原区議が何度も文京区議会で発言しています。
この物件だけを目の敵にする合理的な理由はありますか？

貴方達が争うことで周りに与える影響を考慮しましたか？

法的に権利を行使することは自由ですが、その結果により影響が与えられる範囲は審査請求に参加していない近隣住民、地域の面開発を阻害されることになる他の文京区民、マンション契約者などの審査請求の当事者以外にも及ぶことは考えませんでしたか？

その結果周りからどう思われるのかを想像しましたか？

[233: 匿名さん]

避難経路に問題のある建物が引き渡されなくてよかった。単純に。

[234: 匿名さん]

安全性をないがしろにしている建築物が止められたことは
地域住民に十分なメリットがあると思いますよ。

・坂道の途中に駐車場入口がある
・戸数が多いにも関わらず車寄せを作らない

今回は避難経路もちゃんとしていなかったことから
住んでいる人にも周辺にも危険性の高い建築物だったと感じます。

狭い道や急な坂に駐停車が増えれば、事故の危険性は高まります。
周辺道路はスクールゾーンに指定されていますし、
安全性は何よりも大事と思います。

過去の経緯をみても
事業主は安全よりも利益を優先したように思えます。

解体や再建築時に工事車両は増えますが
工事中はさすがに何人も交通誘導員を配備して
事故を起こさないようにしていたので、
このあたりのリスクは少ないのかなと思います。

[235: 匿名さん]

>>232
同感です。
多分、今回の一番の被害者は契約者でももちろんデベなんかでもなく、訴えに参加しなかった周辺住民の人達ではないでしょうか？

今回取り消されたのは当初確認ではなく変更計画の確認だったようですが、少なくともそこで両者歩み寄りのチャンスがあったはず。
そこでお互い、相手が飲めるレベルの条件で折り合いを付ける努力をしていればここまで行かなかったような気がします。

[236: 匿名さん]

違反建築を推奨する書込みをしている人がいますね。NIPPO関係者ですか。やめてください。
安全にかかわる話です。
車検を通らない車を走らせてよいと言っているのと同じです。

>>235
NIPPOの説明会での姿勢から考えて無理でしょう。

[237: 匿名さん]

避難規定に違反すると、建築基準法９８条や１０７条で罰せられるのではないかな？
罰則があるような違反をする事業者を見逃せと言っていいのかな？

[238: 匿名さん]

>>232
建築審査会が疑義のある建築確認の執行停止を決定できること、全国的に注目されていますよ。
日経ＢＰケンプラッツの読者コメントも多いです。

[239: 匿名さん]

八つ当たり的な意見が散見されますねー

冷静になればいいのに。

[240: 匿名さん]

日本海賊TVで紹介されてました。
https://www.youtube.com/watch?v=q2UTnaS3trQ&t=3445s

最も早いかもしれない。

[241: 匿名さん]

今度の結果について、近隣住民の方々の思い＆評価はいろいろだと思います。
ただ、近隣住民でもなく、マンション購入者でもない区議さんについては疑問です。区議さんは、「文京区民と正義のために戦ったのだ」というかもしれないけれど、「文京区にはマンションは不要だ」というのが、意識の根底にあるのではないかな。

[242: 匿名さん]

>>237
違反は当然見逃せないが、事前に確認して大丈夫という回答をもらっていたのに、それを責めるのは筋違いでしょ？って話。
建築確認さえ出てなければ、住民にとっても、そしてNIPPOにとっても、完成間際で放り出して、という有りがたくない結果には、ならなかったわけで。
利害関係者の気持ちとして、こんな計画をしたNIPPOが悪い、NIPPOさえ居なければというのは理解出来る。
でも、本来はそれを止めるために建築確認で問題がないかチェックするわけだから、チェック機能を果たさなかった事が一番問題。

[243: 契約済みさん]

あれ、説明会日程は？

[244: 匿名さん]

シンプルに建築確認OKとしていながら覆ったのだから
建築確認を行ったところが一番責任がある。

NIPPOからの圧力があったことが証明できない限りそれは覆らないだろう。
ただ、裁判としては
契約者→NIPPO
NIPPO→建築確認の下請け
という形になると思われる。

[245: 匿名さん]

契約者は二割バックで何が不満なの？
どういう条件なら満足するの？

[246: 匿名さん]

手付け返金＋違約金４割＋代わりの家＋幼稚園、じゃなかったでしたっけ。

[247: 匿名さん]

フジテレビみんなのニュースでやってましたね。

[248: 契約済みさん [女性 40代]]

>>245
相場の上昇分は2割の他にもらいたい

[249: 匿名]

みんなのニュースのリンク先です

http://www.fnn-news.com/news/headlines/articles/CONN00310552.html

[250: 匿名]

みんなのニュースのHPから飛びましたが、動画は別の番組で取り上げられたものかもしれませんね。失礼いたしました。

[251: 匿名さん]

動画見ましたが、がら悪ぃなぁ〜 総会屋の方ですか？
248の相場上昇分も欲しいとかゆすりですかね。
もし、相場下落したら減額OKなのかしら。

[252: 匿名さん]

あまりに理不尽な要求は強要とか脅迫罪に問われることもあるのでは

[253: 匿名さん]

違法とかいってる人がいたけど、いったん認めている以上、建築基準法
の行政の解釈上の判断であって司法の判断じゃないよね。
もし、デベ側が裁判で勝って損害賠償になったら、結局、税金で穴埋め
という事にならないのかな。

[254: 匿名さん]

>>251
相場下落したら2割バックで納得します！
以上です

[255: 匿名さん]

>>245
ルサンク購入時の金額で同条件の物件が今購入出来き、そして来年4月までに入居出来るなら満足です。
それなら一度立てた家族のライフプランも大きく崩れずさほど困りません。

[256: 匿名さん]

あぶねぇ〜、危うくここを買うところだったよ。

[257: 物件比較中さん]

ほかを買ったのならいいですが、
どこも買ってないなら、
相場上昇かつ二割バックなしで最悪では。

[258: 購入検討中さん]

宝くじに当たったようなもんだ
購入者の皆さんおめでとうございます

[259: 不動産業者さん [男性 40代]]

杭問題の三井、この物件を販売した三菱や野村。みんな財閥系の大手。ブランドに託つけて、エンドユーザーに高く売り、利益追及するべく下請け業者へのダンピング。そろそれ国交省や公取委も動くはずです。それでも下請け虐めをする大手デベロッパーたち。下請けにケツを拭かせて一銭も出さないんだからそれは儲かるでしょう。考えてください！貴方達のブランドって下請け虐めのためなのでしょうか？

[260: 匿名さん]

もし倍返しの場合、儲けに対する税金はどうなるの？

[261: 契約済みさん]

>>260
購入者の所得にも依存しますが、解決金を受け取ったとしてもかなりの税金がとられます。

主に影響がありそうなのは下記ですが、現実的にはほかにも影響点があるでしょう。

国税局、No.1490 一時所得
https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1490.htm

国税局、No.2260 所得税の税率
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/587473/

文京区 住民税の計算
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/587473/

解決金がどういう種類のお金を含んでいるかで税率計算の考え方に影響がありえること、支出には何があたるのかというところは扱いを考える必要があります。

この点を契約者の方が地元の税務署に確認しにいったところ、今回は前代未聞のケースであるため、税務上の扱いについて現場の税務署では扱いかねるため個別に確認するのではなく、国税庁に確認してほしいといわれているとのことです。このため、売主から国税庁に税金の扱い確認する方向となっています。

どこまでを実損と捉えるのか、ほかの支払い方はないのかなど、単に解決金をもって補償とするのだとしても、考えることは多くありますね。

・所得が増えたり引越しができなくなったことにより子供を保育園などに入れられなくなるケース
・周辺で別の物件を今現在の市場価格で購入する必要ができてしまい思ったような購入ができない（入居時期や相場の上昇により差額が生じる）ケース
・仮住まいが必要となって家賃を支払う必要があるケースなど、

同じ値段で同じ場所に同じ時期に入居することができない時点で、個々の契約者のライフプランには大きな影響が出ていて、全員が納得する条件を見出すのは容易ではないと考えます。

また、金銭以外にも、私はこれまでやこれからの経緯により納得度が変わってくるとも思っています。

・経緯のより詳細な説明
・建築確認の取り消しは誰の責任なのか明確にできるか
・販売時/契約時の説明などに不作為があったのか
・再審査の有無など

すでに終わろうとしている売買契約にあまり時間をかけたくないのが本音ですが、考えるべきことや対象となる人数の多さもあり、解決まで長期間化していくのは仕方ないことだと考えています。

さらに解体工事などの対応に期間を要するであろう周辺住民の方は、契約者よりも大変だと思います。
心が痛みますね。

[262: 匿名さん]

この規模で車寄せがないマンソンなんて住みたくないけど、本当に安全性に問題あったか？車椅子なんて、駐車場まで避難するなことがまず無理だろうに。それとも避難経路以外にも何かあったんでしょうか。

[263: 匿名さん]

Yahooのトップにもでてましたね

[264: 匿名さん]

>>262
避難経路の1/8斜度が問題になったという経緯でしたが、その避難経路の出口には堀坂があるのですよね。たしか近隣住民の方の資料だと一部は1/9斜度とのこと。
現実的にその避難経路を選ばなければならないようなところに車椅子の人が行くことがあるのか、それを避けるような方法はあったのかは気になるところです。

それと、事前に民間の複数の検査機関に確認して建築確認を取っていて、その後に今回の審査請求で建築確認が取り消しになりました。
専門家による建築確認の結果が変わっているのですが、今後も条文の解釈の違いでこのようなことが起きることがありえるのか、判断の違いは何処から生まれたのかなどは解明されるとありがたいですね。

[265: 匿名さん]

>>264
そうでしたか。ありがとうございます。
そもそも、車椅子のことを考えたら、根本からやり直さないといけない気がするけど。バルコニーから避難とか以ての外じゃね。

[266: 匿名さん]

しかし>>246 さんの条件マジですか？
引越し目前だったでしょうから、家売って学校決めてとか色々大変でしょうが、
誰かが書いてたけど宝くじにあたったようなもんですよ。長い目でみれば。
私なら賃貸で済ませてこのバブリーな状況を数年静観したいですけど。
十分お釣りが来ますよ。

[267: 匿名さん]

>>261

給与天引きの社会保険の場合は、一時所得が増えても
保険料は、あくまで月額報酬で計算するので、
変わらないが、

国民健康保険や後期高齢者医療保険の場合は
介護保険料まで含めて、一時所得の分だけ
保険料が増加することになる。

制度がおかしいといえば、おかしいが・・・・

[268: 匿名さん]

>>266
外部の人が適当に言っているだけだと思いますよ。

[269: 契約済みさん [女性 40代]]

>>266
どこが宝くじ？？？
人生のプランが変わってしまった人もいるんですよ
またゆすりとか言ってる人もいるようですが、どこがですか 実害は2割では到底まかない切れません。あなたはニッポウの方ですか

[270: ]]

>>252
ニッポウがあまりに不誠実だから仕方ないだろ

[271: 匿名さん]

>>269
普通の人なら２割で納得だと思いますが、そんなにご不満なのは、もしかして、持ち家を不動産会社とかに安く売っぱらったとか？

[272: 匿名さん]

小石川二丁目の土地柄がなんとなく分かった事件。
跡地は区民憩いの場にでもなるのだろうか。

[273: 物件比較中さん]

まだ連絡ないってことは、
２７日の線もあるの？
説明会

[274: 契約済みさん]

年内開催が決まっていてもギリギリまで連絡を遅らせ、参加者数を少しでも減らそうと仕組んでいたりして。
１回目の説明会では私たちを信じてくださいと言っておきながら、建築確認取り消された途端に一方的に契約解除させようという姿勢だもの。
そりゃ契約者も怒りますよ。
次回はあの執行役員二人より上の方が出てきますかね？
「井上」さんか「あ」さんかな。

[276: 匿名さん]

説明会……何を目標に「戦う」のかが見えてこないのがつらいです。
「誠意」というのが、どんなものであるかも具体的には見えてこないし……。

[277: 匿名さん]

誠意=解決金

[278: 匿名さん]

ここは地元では以前から住民との間でもめていた有名なマンションで、それを販売側が知らなかったとは考えられない。
近くには計画反対のポスターもあるし、現場に行けばすぐに分かる。
今回は2割くらいの解決金で収まるような気がするが、会社が大手ではないので契約書の文言通り手付けの倍返しで済まされてしまうかも。

[279: 匿名さん]

>>259

この物件に三菱、野村関係ないのでは？

[280: 契約済みさん]

>>279
259の一行目に書いてる通り
この物件を販売しましたよ。

[281: 契約済みさん]

周辺住民
反対運動に成功したら廃墟が残っただけだった。

契約者
三回目の説明会を設定したら
時間が無駄になっただけだった。

って感じでしょうか。

[282: 購入者]

お客様センターに電話しても、あほみたいなつかえない
おじはんがでるだけで、あっけらかんと
お世話になってま～すなんていうんだから
やっぱりレベルの低い舗装やさんだわ。

[283: 購入者]

前回の説明会でも、司会者がにやにや、途中わらっちゃってるからね。
あきれる。こういう会社だから、集団住民とも感情的にさせてここまで
揉めたんだろな。

[284: 購入者]

契約条項云々、よりも、これまでも契約条項以上の保証を
してる会社はたくさんあるわけで、
この契約条項で終わり、とするなんて
無責任で不誠実がすぎる！どれだけの被害を与えたか痛感しているなら
こういう対応で終わりにはできないとするのが、通例。

[285: 契約済みさん]

NIPPO
新提案なし

地所
社内調査で不適切販売なし

となりそう。
誰かがセールス時の録音を持ってこない限り。

[286: 匿名さん]

>>284
三菱の南麻布欠陥マンションが、まさにその契約以上の対応で、手付金返還プラス手付金の二倍を支払う。
その辺が落とし所と思うよ。
それ以上となると、長期化は避けられない。ただ、こんな会社意地でも許せない、であれば戦うのはあり。

[287: 匿名さん]

南麻布じゃないや南青山。全然ちがう。ごめんなさい。

[288: 契約済みさん]

南青山とは一緒にしないでもらいたいです。
南青山は手付金返還＋手付金の2倍支払？に加えて、
同部屋同額優先購入権があったと思いますが。
南青山では三菱地所レジデンスも施工ミスを認めています。
それに比べてこちらは…。

NIPPOは手付金返還＋2割の解決金と言いますが、
私個人の想いは手付金返還＋損害賠償金が2割で、
損害の補填以外の費用を払ってから、初めて解決金という
言葉を使ってほしいです。

[289: 匿名]

南青山の場合は、オプション権が相場上昇の補償と
なっているわけで、
それができないこの物件での補償を
どうするのか。

[290: 匿名]

別の言い方をすると、
オプション権をつかえないほどの
大きなミスがあったわけです。

[291: 契約済みさん]

検査機関の判断が覆ることを指して、大きなミスと言えるのかは難しいところですが、高さ条例に駆け込みとなる時期に建設する計画のであれば、青田売りは大きなミスだったかもしれませんね。

同じものは作れないので、南青山のときのオプション権の一部は適用しづらいのは事実なので、どうするかといったところですね。

[292: 匿名さん]

>>284
気持ちはよくわかるのですが・・
残念ながら、契約条項の履行で終わり、となれば解決、と双方が合意するのが契約ということではないでしょうか？

[293: 物件比較中さん]

クレヴィア文京小石川
残り一戸やで

[294: 物件比較中さん]

次回社内会議室だと
時間無制限？

[295: 匿名さん]

あと一人だけ。

[296: 匿名さん]

あとはディアナコート本郷台ですかね。

[297: 物件比較中さん]

決断の早かった人は小石川で
遅かった人がラブホ前ニセ本郷ってこと？

[298: 契約済みさん]

次回、いつですか？

[299: 匿名さん]

12月11日までの解除通知で年内振込みということで、極力解除合意に持込むため、それを待ち、契約者を軽視した二週間先の（26日か27日）日程連絡だと思います。NIPPOですから。

[300: 匿名さん]

>>284
契約した人にとって、最終的には、売買契約２７条をどう思うかでしょう。
・手付け金返済＋解決金？２割貰って、「やった～！」という人。
・「ま、これが妥当かな、仕方ないな」という人。
・「２割なんてとんでもない、もっと上乗せを」という人。
３番目の人の気持ちはよく分かるし、実際にお金で変えられないダメージを受けている人もいると思います……でも、それをNippoがおおやけに認めたら、１番目、２番目の人にも同じように支払わなくてはならいでしょう。だから、
３番目の人は、個別に交渉するしかないのでは？……むずかしいですが。

[301: 匿名さん]

１回目の説明会の司会者は、一生懸命、質問・発言を要約しようと頑張っていた。
２回目の説明会の司会者は、１回目との差は歴然。まとめ能力０で、ひどかった。二人ともＮＩＰＰＯの社員なのかな？
さて、３回目の説明会の司会者は、どんな人になるのでしょう。

[302: 匿名]

>>301
１回目も2回目も同じ方でしたよ。
次回も同じじゃないでしょうか？

[303: 匿名さん]

全戸解約後、株主対策のため訴訟提起という筋書を考えているのではないかな？
まあ、そんな簡単に解約が進むとは思えんが…

[304: 物件比較中さん]

同一物件が建てられないとすると、
坪単価保証するのがいいですね。

[305: 匿名さん]

神奈川のマンションと違って住む前だから向こうも強気ですよね。
家売って学区決めてる人もいると思うので、契約以上の保証がないと進まないですよ。

[306: 物件比較中さん]

二年前の南青山高樹町のスレは、参考になりますね。
あちらも、当初補償内容不明から
三倍返しとなり、その後オプション権が追加となっています。

[307: 匿名さん]

>>305
そのような特異事情の方は個別に訴訟ということになるんでしょうかね？

[308: 契約済みさん]

南青山高樹町は、結局集団訴訟にはなってないってことですか？

[309: 匿名さん]

＞＞３０６
３倍返しは、今回のNippoも提示していますね。（手付金を含む）
オプション権は、Nippoは、どうがんばっても提示できない……いつの日か、あの土地に建つ建物は、ル・サンク小石川後楽園とは全く違うものですから。
Nippoができる最大限の譲歩は、一回目の説明会で提示した、みなさんに３００万円を上乗せするぐらいしかできないのでは？……これも無理なように思いますが。

[310: 契約済みさん]

同一物件ができないからオプション権が行使できないというのは錯覚で、
類似物件に使えれば十分なわけです。
立地が同一の時点で、ほとんどの購入者は納得するはずです。

[311: 契約済みさん]

来週、国交省、不動産紛争対応の都庁に相談（訴え）に行ってきます。Nippoの誠意ない対応だけは、許せない。

[312: 匿名さん]

Nippoが類似物件を建てたとしたら……。でも、たぶんNippoは引くでしょう。
それに２階低層になるだろう高級マンションは類似物件にはならないでしょう。
どんなマンションになるにせよ、決まっていないものに対してはオプションは
つけられません。Nippoが他の場所で作っているルサンクになら、つけることは
できるでしょうが(^_^;。

[313: 契約済みさん]

二階低い高級物件といっても、
文京区の斜面に今以上の高級なものを建てても買う人はいないでしょう。
建蔽率には問題ないわけで、
二階減るのが根本問題にはならないでしょう。

[314: 匿名さん]

もしもNIPPOが契約解除後に訴訟をやろうとしているなら、提訴できる期間が決まっているから(確か半年)あまりのんびりできないはず。
ギリギリまで粘れば相手が焦って多少は譲歩してくる可能性はある。

[315: 匿名さん]

こういう万が一の時の為に小さく逃げの契約がありますからねぇ・・・
本当に嫌な思いしかないですね。
誰かが書いてた宝くじなんてとんでもない。

[316: 匿名さん]

南青山の件は、当初3倍返しのみ。
しかし、納得しない人が多かったのか、建て替えが無事に完成した場合は、当初価格で物件を引き渡すプラス仮住まい費用、引越代等の実損補填が追加。
両方選べる訳では無かったような。

[317: 契約済みさん]

説明会日程連絡、
まだ？

[318: 契約済みさん]

昨日までで、年内二割バックで撤退人数が
確定したんですね。

[319: 契約済みさん]

お客様センターに問い合わせたところ、
説明会、年内開催は無理とのことです。

[320: 契約済みさん]

え、約束破って連絡もないの！？

[321: 契約済みさん]

三菱地所の販売トーク録音
誰か持ってる？

[322: 匿名]

確か建築確認取り消しに関する国交省への意見申し立て？の締め切りが14日までだったと覚えています。
この様子だと契約者に何の説明もないまま事後報告的に意見申し立て有無を連絡するのでしょうか・・・。

[325: 匿名さん]

ふざけるなよ
Nippo

[326: 契約済みさん]

金の問題じゃなく、
「不当販売はなかった」で押し通してる地所に対して、
それが事実じゃないことを議事録に残しておいたほうがいいよ。

[327: 物件比較中さん]

南青山と比べている人もいるようですが、あちらは構造的な瑕疵物件という言い訳できないミス、こちらはいったん認められていた建築許可が、完成前に取り消されて入居困難になったということで、売主や施行主の責任はやや異なるように思えますね。
デベロッパーのランクを考えても同じ補償を求めるのは厳しいでしょう。

[328: 契約済みさん]

補償を増やす気はないが
会は延期するって、
ｍｊｓｋ？

[329: 契約済みさん]

昨日、年内撤退者の人数が確定し、
今日くらいに連絡あるかとオモタら、
何もないで。

[331: 契約済みさん]

高樹町のスレとちがって
みんな静かやね

[332: 匿名さん]

>>330
お金が全てじゃないですよ。
不誠実なNippoの対応に皆さん怒ってらっしゃるんだと思いますよ。

[333: 匿名さん]

>>332
誠実って何ですかね。

[335: 匿名さん]

外野がうるさすぎますね。２月に入居予定のマンションをいつ買ったと思ってるんですかね？
１年も前から購入を迷い、又決断し、決断した後は色々な夢を見ていた人がほとんどだと思いますけど。
もめて当然だと思いますよ

[336: 外野です]

本気でやるなら２割バックを違約金扱いで非課税にして貰いましょう。
説明会も、代理人立てて弁護士に出席させるなどにする。
一時金で所得税、翌年の保険料年金住民税を給与天引きされるくらいなら、
はっきりいって成功報酬パーセンテージの弁護士料金の方がお安いはず。
かつ、１人ではせずに団体で行うなどのほうがより効果的です。

住宅ではないですが、別件で一時所得を違約金扱いにしたことをあるので、
契約者様のお役に立てればと存じ上げます.

[337: 物件比較中さん]

説明会来年に延期だと
なおさら新提案なしではおさまらなくなりそう。

[338: 匿名さん]

ここの お金、お頭、政治力の仕組み
近隣住民＞ニッポ＞契約者
勝敗は見えているような。

[339: 匿名さん]

>>333
自責を他責にしない。
適当な事を言わない。
自分が言ったことくらいは、責任を持って有言実行する。
とかでしょうか？

Nippoさんはどれも出来てないと思います。
▪︎今回の問題も、基本のスタンスは自分達は許可を貰って立てていたのだから自分達は悪くない という他責の態度です。
▪︎一回目の説明会の時は、必ず工事が再開すると思うので是非とも私達を信じてお待ち下さい と言っておきながら、建築確認が取り消されたら重設通りの契約解除で以上 さようならしようとして、契約者が本当に困っている事情になんか耳を傾けようともしない。
▪︎二回目の説明会の時は、年内に説明会をもう一度開催します と責任者の方が契約者に向かって言ってましたが、結論説明会も年明けになるのでしょ？しかもその連絡まだNippoさんからいただいておりません。

こういう一つ一つの配色のない対応に契約者は怒っているのだと思いますよ。
最近はもう怒りではなく、ただただ呆れるばかりですが。

[341: 匿名さん]

＞＞336
違約金は一時所得では？
非課税って限定列挙なので当てはまらないのでは？
消費税は不課税ですが。。。

[342: 匿名さん [男性 40代]]

契約者向けの説明会が年内は開催されないとは、ＮＩＰＰＯ情報？
どなたか詳しく聞かれた方いたら、具体的にいつになるのか教えて下さい。

[343: 契約済みさん]

過去の説明会、
決定権のある人が来てないのに驚いた。
困ると電話で問い合わせ、まさに○○の使い。

そもそも、契約者に通達するだけで
話を聞く気がなかったのが明白。

[344: 契約済みさん]

年内の説明会の開催有無の連絡がまだこない。ふざけんなNippo。どんだけ危機管理能力の無い会社だ。

[345: 匿名さん]

>>339
許可とか契約って、そういうことでは。
契約を履行しないから不誠実だ、というなら理解できますが。

[346: 匿名さん]

>>345
契約を履行しないのであれば、不誠実の以前に債務不履行になりますね。

[347: 匿名さん]

>>345
契約を履行しないとか、不誠実とかの問題ではなく違反行為ですよ。
論点が違うと思いますよ。

[348: 匿名さん]

何の違反ですか？

[349: 匿名さん]

>>348
債務不履行でググってください。

[350: 契約済みさん]

けふも連絡なかったで

[351: 契約済みさん]

どういうことでせう

[352: 契約済みさん]

NIPPOは、
何をしてゐるのだらうか

[353: 契約済みさん]

そういえば、異議申し立ての締め切りって
今日当たりじゃなかった？

[354: 匿名さん]

>>349

債務不履行というか、債務履行不能だから、契約にしたがって解決金を払うのでしょ？
それで何の違反行為になるの？

[355: ]]

>>354
色んな事を隠して売ってしまう行為が
許されるべきではないということじゃない
フェアな契約ではないからその契約どうりに解約はしないってことだよ

[356: 匿名さん]

>>354
wikiを読んで納得できないのでしたら、伝えることはありません。
そもそも>>339さんの発言と論点が違いますしね。

[357: 匿名さん]

>>355
一体何を隠蔽されたということなのでしょう。

[358: 匿名さん]

すみません、部外者です。
契約書に従って違約金を払うと言っているのに何が問題なのでしょうか？
取り消し食らうことはニッポーの大きな損益を食らうわけで、取り消し食らうとわかってて騙くらかして契約締結を進めたわけないはずです。
ちなみに部外者から見て正直な見え方は以下の通りです。
契約者だけが2割バックで勝ち。ニッポーは先例からギリギリのラインで行けると思ったリスクを見誤った責任もあるわけで、違約金を多額に払い建設途中分の回収できないという多額の負債があっても自己責任もあり正当な負け。近隣住民は必死に十数年間も命削って反対運動したにも関わらず廃墟が残り、契約者から逆恨みされるは理不尽な大負け。
近隣住民がほんとかわいそうなのに、契約者が吠えてる。そんな印象が正直なところです。
むしろ契約者は危険なマンションに住まずに補償金まで貰えて大勝ちですよ。
ニッポーにクレームを言うのではなく、十数年間訴えてきた近隣住民にこの場で御礼を言った方が良いのではないでしょうか？
（ちなみに私はほんとに部外者です）

ただ、この掲示板で契約者が必死にニッポーを批判している人がいますが、その人は子供の幼稚園問題とか元々住んでたマンションを売り払ったとか、個別具体的な理由があってのことだと思います。そのような人は個別にニッポーに訴訟を起こし、その個別の具体的な問題をもとに補償を求めたらどうでしょうか？

[359: 匿名さん]

まったくですね。
契約書以上の補償とか・・だったら契約ってなんなの？という感じ。
私も部外者です。

[360: 匿名さん]

>>358
そんなの訴訟起こしても相手にされないだろうね。

[361: 契約済みさん]

>>358、359
他の方もおっしゃていますが、契約締結までの販売活動や、以降の情報開示、契約解除を提案するまでの過程が問題だと考えています。
大筋はこの掲示板にも書かれていたので、興味があるなら一通り読み直してください。

それと部外者の方なら、ケンプラッツの記事のコメント欄(会員制ですが無料で見られる)にも意見が多くのっています。関心があるならそちらも見てみることをお勧めします。

[362: 匿名さん]

>>358
正確には、本当に気の毒なのは、「訴えに参加しなかった近隣住民」だと思います。
契約者の感情としては、訴えた人達に感謝というのは、さすがに難しいと思います。

[363: ]]

マンション売ってしまってマンション価格の上昇によって、2割もらったぐらいではかえなくなり行き場を失った人もいるんですよ
どう考えたってこの人たちが1番気の毒だよ
近隣住民何か人生のプランでも大きく変わったのなら気の毒ですがただ日陰が残っただけでしょ

[364: 匿名さん]

>>361
契約締結までの販売活動や、以降の情報開示、契約解除を提案するまでの過程が問題だと考えています。

どのように問題なのでしょうか。
ご契約時は審査請求中である事や採決がまだ降りてない事は伝えられてなかったのでしょうか。


>>363
マンション売ってしまってマンション価格の上昇によって、2割もらったぐらいではかえなくなり行き場を失った人もいるんですよ

2割の解決金で解除する事が出来る。これ契約書通りであり、これ以上でもこれ以下でもないんでしょ。
契約書に2割以上のものを払うとは書いてないはずです。残念ながら。
契約時に2割じゃ足りないんですと言ってゴネればよかったじゃない？今さら言っても遅い。

[365: 契約済み]

>>364
貴方の書き込みをみて、私には貴方が部外者に思えなくなったため、レスはしないことにしますね。

[366: 物件比較中さん]

もう27日も無理とすると、
大晦日説明会？

[367: 契約済みさん]

今日連絡しないと
明日はもっと大きな勇気が必要になるぞ

[368: 契約済み]

>>364
２割の理由は宅建業法３８条を見れば明らかだろ

[369: 匿名さん]

部外者でなければ、そして、Nippoに電話をすれば
説明会がいつごろになるか、再審査請求はどうなったか、わかりますよ。

[370: 匿名さん]

買主にも、不動産が暴落した時には、解約する権利がある訳だから、売主から解除されることも仕方ないと思いなさいよ。

[371: 契約済みさん]

決まってるのに契約者に連絡しないのは
なぜですか？

[372: 匿名さん]

今回の件は売主の責任はあるものの限定的。正式な手続きをふんで建築を進めたのだし、建築許可を得てから設計を変更してダメになったわけでもない。契約事項以上の補償を払うほどの落ち度はないし、それ以上を求めるだけの正当性を主張する自信があれば訴訟すれば良い話。

第三者的にはそう思える。

[373: [男性 40代]]

じゃ、販売会社だな、売り方に大いに問題あり。2割以上の保証を、みんなで求めよう！

[374: 契約済みさん]

不当販売の録音が
地所の命運を制するで

[376: 匿名さん]

>>371
Nippoという三流以下の会社だからですよ。まともな会社ならもっとましな対応を取るでしょ

[377: 匿名さん]

>>372
売主、販社側に大いに落ち度がありますよ！
契約者が、マンションを購入するか、しないかを決める上で非常に重要な情報（近隣住民との争いの詳細）を契約者に正しく伝えてないんですから。
こんなのが許されるなら、消費者は今後怖くてマンションなんか買えないですよ。
売主と購入者側とでは、明らかに情報量に差があるわけで、それでも何か問題が起こった時に最終的には選んだ購入者が悪い とされるのは、あまりにも購入者（消費者）側に不利な状況だと思います。

[378: 匿名さん]

このスレでも近隣住民との軋轢があることや、販売中でもなお根強い反対運動があることは常に話題の中心だった。物件をグーグルで検索すれば反対運動のページがすぐに出てくる。
全く知らなかったというのであれば、億にもなる買い物をその程度の下調べもせずに買うことが普通なのだろうか。
あるいは、知ってはいたけど許可は下りているので大丈夫だという認識であれば、それは売主も同じこと。生じた事態は前代未聞に近く、予測不能。
自分は売主とは何ら関係ないが、売主側に全ての責任があるかのような態度には本件に関してはかなり疑問。

[379: 匿名さん]

>>378
Webを調べたら分かるかどうかは論点ではないですよ。
宅地建物取引業者の役割を考えてください。

あと、ここで契約者の責任だから解約に応じろと主張する理由がわかりませんが、契約者が解約すると何か利益でもあるんですか？

[380: 匿名さん]

>>378
だから、近隣住民との紛争問題は知ってるでしょ皆さん。ただその中身や具体的な論点、事の深刻さ、審査会の期日、近隣住民と具体的にどう話し合われたのか等まで契約者は知る由もないないですよ。売主販社は、問題ないですといってそれ以上何も語ってないんですから。
Googleで調べられる事象にも限りがあり、むしろ億の買物をネット情報だけで判断する方がこわすぎて出来ないです。
あと、これは予測不能な事態と言ってますが、売主が近隣住民との調和を図りながらグレーな設計ではなく、どこから見ても真っ当な設計で正しく建設を進めてたなら問題は防げたと思いますけど。
売主が自信の利益追求を最優先して周りとの調和を図ってこなかったから起こった問題なんじゃないんですか。
全ては売主の読みの甘さ、詰めの甘さ、徹底力のなさ、怠慢から生じた必然の事態ですよ。
契約者は完全に紛争問題に巻き込まれた被害者ですよ。

[381: 物件比較中さん]

その宅地建物取引業者は正しい手続きをしていたのに取り消されたのが問題といっているのでは？売主や設計者の責任はあるだろうけど、建築許可を下した側と取り消した側の問題が大きいんじゃないでしょうか。

＞あと、ここで契約者の責任だから解約に応じろと主張する理由がわかりませんが、契約者が解約すると何か利益でもあるんですか？

意味がよくわからないですが、契約者に責任があるのなら利益がなくて仕方ないと思います。前にもでていましたが、この一件で得をする人は誰もいません。

[382: 契約済みさん]

年内開催予定の説明会について、
未だに何の連絡もない件。

[383: 匿名さん]

忘年会シーズンですし、なかなか集まれなかったり
会場が取れなかったりですかね
まぁ、年末年始にやると言われても困りますが
日程が決まらないなら決まらないでその連絡はすべきですよね
こういった対応が信頼をなくしていることにも気づかないんですかねぇ

[384: 匿名さん]

>>381
前半の話はわかりますが、後半はわかりません。
売主、設計者、建築許可を下した側、取り消した側の問題だとして、どうして契約者に責任があるのですか。

[385: 匿名さん]

Nippoはリスク判断を間違えた。
契約者もリスク判断を間違えた。

[386: 匿名さん]

ケンプラッツのコメント見ると
随分と事業者擁護と住民批判のコメントが多いですね
ここでのコメントではほとんどないのに
業界全体が世間の感覚とずれているんですかね…
それでこんなみんな悲しい事態に

[387: 匿名さん]

>>382 383
電話して聞けばいいじゃない。こんな書き込みしてるヒマがあるなら。

[388: 匿名さん]

＞＞373
まるでタカリユスリだな。

[389: 購入経験者さん]

第27条は売主の権利であり、合意解除とは違います。
売主からの一方的な解除です。なので通知してお金払って終わり。

契約者が手付金要らないからヤーメタ！ていうのと同じ。

[390: 住まいに詳しい人]

＞＞380
あなたが契約者ならば、

＞ただその中身や具体的な論点、事の深刻さ、審査会の期日、近隣住民と具体的にどう話し合われたのか等まで契約者は知る由もないないですよ。売主販社は、問題ないですといってそれ以上何も語ってないんですから。

↑こうゆう事よりも、価格や当選倍率、日当たりや間取り、階数の選択等の事しか考えてなかったでしょ？今更感ありあり。

[391: 匿名さん]

>>390
そういう購入者の楽しみ、夢のマイホームへの期待を一気に裏切った売主、販社の責任は重大ですね。

マンションは、一生に一度の買い物。
様々な暮らしや夢を見て契約者の方々はマンションを買われたと思います。
売主販社の責任感のない対応は、そういう思いを踏みにじる行為であり、許されないことだと思います。

[392: 匿名さん]

>>391
許されないと思うのは当然。この時期に入居出来ませんなて、怒らない方がどうかしてる。
しかし、契約に従いお金が払われるわけで、それ以上を求めるなら裁判すれば？って話になってしまう。
裁判所も許されないと判断してくれれば上乗せされるしね。

[393: 匿名さん]

>>392
そうそう。ちゃんとやらないとね。下手に欲張ると、恐喝になるよ。

[394: 匿名さん]

一戸建て、土地を買う時は近所の方気にしますからね。
お隣が変わった方だったりすると全く買う気ないですし。
マンションだとそこまで気にしないかな～とは思いますが…。

気になって聞いた方には販売会社も
「最高裁では判決出てますから、だいじょうぶですよ～」
くらいな感じだったんでしょうね。

[395: 匿名さん]

>>386
ケンプラッツは業界の方が多いので業界の常識で語られている向きが多いとは思いますが、利害関係がないぶん中立に見ていると思いますよ。
それと、ここの意見が世間とイコールではないと思います。調べればわかると思いますが、2chやツイッターでも事業者擁護と住民批判が多かったですね。

ケンプラッツの読者層を考慮すると、建築確認を竣工間近に覆えされるととんでもない影響でますし、ユーイックの建築確認を取っている物件は各所にあるので他人事では済ませられない部分もあるのかな、と思います。

[396: 匿名さん]

そりゃ部外者は淡々と契約について語れるでしょうねぇ・・・
どうして偉そうにするんだか。自分が購入者だったらとは想像は出来ても
落胆のそれは全然違うからね。

[397: 契約済みさん]

一月下旬まで引っ張って新提案なしは
通らない気がするが、大丈夫なんだろうか。

[398: 匿名さん]

NIPPOはこれ以上契約者を怒らせてはマズイ、とは考えないのだろうか。
説明会日時にしても、せめて年内なのか年明けなのかの見込みだけでも積極的に契約者に連絡すれば、多少なりとも印象も変わってくるだろうに。
何故いちいち契約者から問い合わせなければいけないのか。
次回の説明会で間違いなく開催日時の連絡に関する苦情が出るでしょうね。

[399: 契約済みさん]

今日届いた文書によると、
説明会は一月下旬予定
再審査請求せず
解決金への税金は国税庁照会中

とのこと

[400: 匿名さん]

> 再審査請求せず

11月1日の説明と矛盾しないですか