ル・サンク小石川後楽園（4）

[匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

ル・サンク小石川後楽園（2）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/

ル・サンク小石川後楽園（3）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584081/

所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
売主：NIPPO
売主：神鋼不動産

[スムログ 関連記事]
【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/1332/
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し裁判の結果から見る問題点
https://www.sumu-log.com/archives/11080/

[181: 周辺住民さん]

このニュースを知ってから、なんとも居たたまれません。
我が身に置き換えても重く深く突き刺さってきます。
ここは通学路、子供達は、この先、何年もこの危険と景観を見ながら通学しなくてはならないのでしょうか。

最たる被害者である購入者の保護は？
地域住民の安全は？
近隣の方々の安穏は？
事業主の誠意は？
民間検査会社の責任は？
最たる責任を持つ行政は？

警備の方々に声を掛けられて通学していた子供が今を異様に感じています。
どうか皆様方が知恵を出し合って、この問題を解決される事を祈る次第です。

[182: 匿名さん]

>>181
別に建物自体は安全だから、囲いで覆って放っておけば何の危険も有りません。基本的に今まで通りで、取り壊し着手までの何年(十数年かも？)間は工事車両も来なくなってむしろ安全になるくらい。
景観も古い建物な訳じゃなく新築でそれなりの外観だから、囲いは異様かもしれないけど、囲いが目に入る直近以外の場所なら意識もしないかと。

[185: 匿名さん]

>>183>>184
ないない。たぬきの森とか、相当廃墟感あるけど、全くそういう問題にはなってない。
犯罪に巻き込まれたら管理者責任問われるんで、最低限の管理はやるよ。

[186: 匿名さん]

181さんはそういうことを言っているのではないのでは。
今は新築に見えるし建物部分の景観もいいかもしれませんが、この物件もいずれたぬきの森のようになっていくと予想される（人も住まないし、屋根もない）。ここを通学路として成長する子供たちは何年も（何十年も？）この景観と状況のもとで暮らすことになるのか、という話だと思いますよ。

マンション・チラシの定点観測 建築確認の取り消し決定！竣工間際のマンション
http://1manken.hatenablog.com/entry/2015/11/14/122143

[187: 匿名さん]

>>186
ここは、たぬきの森よりはるかに工事が進んでて、外観的には完成してるのて、たぬきの森みたいに打ち捨てられた廃墟感はない。
少し前まで工事中の現場を普通に通ってたのと同じで、これからも一見工事中ぽい現場の横を通っていくだけ。工事はしてないから危険もないし。子供は、ずっと工事中、変なの、程度でしょう。
むしろ、大人の方がこんなはずじゃなかったのに、とか、残り続けるなら人が住んでいる方が良かった、とか、ダメージ受けそう。

[188: 匿名さん]

廃墟になるとか言って、周辺住民の不安を煽ろうとする人がいるみたいだけど、ありえないね。
損失を最小限に抑えるために、早急に何らかの方向性を出すだろう。後楽園周辺は今後数年が売り時だから、塩漬けにする理由がない。
手始めとしては、契約者を解決金でおさらばして、ヒモがついていない状況にする。（←今ココ）

さて、それから、事業の買い手を探すのか、再トライアルするのか。
NIPPOでも別会社でも、新マンションのマーケティング対象は今の主要契約者層ではなくなるんじゃないかな（より上のレンジ）。
大手デベが引き受けることを期待したい。

[189: 匿名さん]

こんないわくつきのところ買いたくない

[190: 匿名さん]

>>189
同意です。建物の修繕にすら口出しされかねない。

[191: 匿名さん]

>>188
10年以上かけてこの結果なのにすぐプロジェクト作って動かすことができると思います？

[192: 周辺住民さん [ 40代]]

横からすみません。
自分は近所に住んでいます。
ここは何十年も前に富士銀行の寮だった跡地でした。
同級生が転校したりした後、取り壊しにされ、
だだっぴろい更地になっていた方がよっぽど薄気味悪かった。
今の方がよっぽど景観は良くなったと思われます。
息子が友達が近所に引越して来るんだと喜んでいました。
本当に残念です。
近隣住民が全員反対してるわけではありません。

[194: 匿名さん]

一時所得なんですか…
課税対象になったあげく、翌年の住民税も…。
いかほど貰ったか人事にはばれますね。
まあ、言うアホは居ないと思うけど。

[195: 匿名さん]

>>191

その事実が示しているのは、「NIPPOにはできなかった」ということにすぎないよ。

[196: 匿名さん]

>>195
土地を持っているのはNIPPOなので即別ベンダに売る判断とかできないと思いますが。
あと関係するもう一方の近隣住民には変わりありませんし。
何かNIPPOじゃなかったら上手くいくと判断できる情報でもあるんですか？

[197: 匿名さん]

>>195
いいえ。ここは、もともと曰く付きで何度か入札流れて、やっと購入したNIPPOも、このザマ。
もはや、タダ同然みたいな捨て値でもなければ、大手は手を出せません。かといって、捨て値ではNIPPOが売るに売れない。
昨今マンション用地の仕入れ大変ではありますが、それでも、わざわざこんなリスク案件引き受けるほど大手は困ってない。
今でも単なる販売代理の大手さんが叩かれてる流れなのに、わざわざ火中の栗拾う必要なし。

それ以前に、ここから数年は裁判(最初は取り消しの停止、次に建築確認会社への損失補てん)でしょうから、数年は現状変更はできないかと。

[198: 匿名さん]

>>196
・Nippoは、この物件については撤退するしかないでしょう。
・メジャーセブンは、こんなにケチのついた物件には手を出しにくいでしょう。
・購入希望者もこの地の物件は引いてしまうでしょう……がこれは何とも言えない。
●マンション建設絶対反対の近隣住民の意識は、変わるのではないかな。
・近隣住民でない区議や弁護士は、今回の結論＆結果で次回は少し引くのではないかな。

[199: 匿名さん]

>>198
ご認識のとおり、ベンダや将来の購入者からは事業化・販売・購入しにくい状況に見えます。

①NIPPOや他の開発事業者（特にJVの4社）がすぐには手出ししにくい状況。
②関連事業者が現在までの損失の補填を考えるなら、捨て値での撤退などは考えにくい。
③購入者から見ると、竣工前後や居住後に訴えられるリスクはとても大きいので、引いてしまうでしょうね。安ければ買う人はいると思いますが、開発事業者側の事情、高さ条例、（今回よりも大きく）住民への配慮も求められる情況を踏まえると、安い販売価格にするのは難しいと思います。


翻って、認容を得た後で、近隣住民、弁護士、区議の意識が変わったとは思えません。
以下の状況に見えますが、近隣住民の意識が変わったり、区議と弁護士が次回は引くことになる出来事はありましたか？

①区議はブログで「こんな住民をバカにした設計なら、強いコネクションなんてなくても、何度だって審査請求して確認取り消ししてもらいます」ということを表明しています。
②弁護士もニュースに出演するなど勝利を喧伝しています。
③近隣住民についても、避難経路で争っても建築を止められるだけということは、弁護士から説明を受けた上で審査請求に臨んでいると考えられます。今回は勝利していることもあって、特に意識が変わる要素はないかと。

[200: 匿名さん]

購入者に困る立地じゃないでしょ。
NIPPOのときだって、あれだけ危ないといわれながら、売り切れたんだから。
人気のある立地だってことは証明済み。

憶測を言っていてもはじまらないから、楽しみに待ちましょ。

[201: 匿名さん]

結局、今回の件で得した人はほとんどいないということでしょうね…
喜んでいるのは実績をつくることができた弁護士、区議と愉快犯的な一部の周辺住民だけかと。

[202: 匿名さん]

>>199
3点目は認識は結構薄いとおもう。
解体は別の手続きがいる、は説明受けてるだろうが、人は聞きたいことだけ聞くという特性があるので、それも請求すればいい、くらいに受け止めてる可能性ある。
更に、なんとなく嫌だ、とか、できればマンション無い方がいいよね程度で反対してる住民は、そこまで活動に熱心なわけじゃないから、説明自体又聞きだったり。

ま、何年かすれば風景に溶け込んで当たり前になっちゃうので、ほとぼりが覚めた頃に、このまま残るより2階低くなるんだから、もういいよね？という形でどこかが開発することになるかと。
その頃には買い手もこんな事件は忘れて、今反対してないなら、ま、いっか、と気にせず買ってくれるようになる。
それが5年先なのか10年先なのかは、今はわからないけど。

[203: 匿名さん]

>>200
単に、危ないと言われていたのと、実際に中止、解約に追い込まれた前例付きでは、全然重みが違う。
中止になった例なんてほとんど無いから大丈夫ですよ、というトークが使えないので、さすがに買い手も慎重になる。
まあそれでも、次は学習してるから大丈夫だろうと考える人も居るから売れるでしょう。
ただ高級路線は厳しい。お得感で呼び寄せる客はリスクあっても買ってくれるから、そちら狙うことに事になるだろう。

[205: 匿名さん]

そう？
正直、NIPPOじゃ買う気にならなかったけど、大手なら考えてもいい。
周辺住民が乱開発阻止するのは、将来の住民にとっても悪くない。
将来検討する気がなかったら、この板見たりしないけど、ぶつくさ言ってる人は何目当て？

[206: 匿名さん]

>>201
ベンダのダメージを最大化できればいい人とかですかね。

>>202
もともと日照は目的のひとつなので、解体につながらない争点になってしまっていることは弁護士から説明されているんじゃないですかね。
内容を知らないで審査請求に参加しているんだとしたら、さすがにそれは。

>>203
売れるかどうかだけなら、竣工売りにすればリスクの一部は減らせるし、（竣工後に残るリスクを考えても）値段が安ければ買い手もつくと思います。ただ、たぬきの森の経緯を見る限り、新しいPJのことを考えられるようになるのはそれなりに先になるでしょう。

その頃の情勢は読みきれませんし、どういう物件になるのか想像するのは難しいですね。

[207: 匿名さん]

以前、業界にいた経験から、この手の反対運動はだいたい似たような傾向があって、いつの間にか当初の目的がどっかに行っちゃう。

計画が持ち上がった当初は周辺住民みんなが｢大変だ！｣って盛り上がるんだけど、運動が長期化するにしたがって流れや付き合いで参加していた人達は面倒臭くなったり、業者にちょっとしたサービスをしてもらったりして離脱していき、コアなメンバーだけが残っちゃう。

こうなると運動そのものが目的というかライフワークみたいになって、大した用事もないのに定期的に役所に出掛けたり、反対集会後の一杯の方が楽しみになっちゃったりする。

さらに長期化すると運動の存在を聞き付けた弁護士やら活動家みたいな直接利害関係がない連中が勝手に加わって主導権を握り、ワケのわからないカオス状態になる。

長期戦の末、結果が出ても、負けたら空しさや脱力感だけが残るし、勝っても今回みたいに建物が残ってしまえば離脱した人達からは｢余計なことをしてくれた｣と恨まれる。
どっちに転んでも｢こんなはずじゃなかった｣って事になる。

ここは実際どうなのかわからないけどこの結果になって後悔してる人もいるんじゃないかな？

[208: 匿名さん]

>>205
この件で将来の住民に何か良いことありました？
私にはここに中の様子のわからない人の居ない区画が長期間残ることがデメリットに思えますけれど。

あと、周辺住民は資材の搬入の車が危険だと言っていたのに、解体と再建築の工事を行えば通行の総量は増えますけれど、その辺りは考えられています？

高さ条例を超える物件はこの件がなくとも、新規に建てられることはなかったでしょう。ここの区画にもう一度建つとしたらその時に2階低くなるだけ。それまでは負の遺産が残る。

周辺住民にとってメリットがあったのか、疑問なんですけれども、考えられるメリットを教えていただけますか？

避難経路に問題がある物件の引き渡しを阻止できた点だけは良かったと思います。それが狙いだったとは思えませんが。

[209: 物件比較中さん]

説明会日程、まだ？
２０日か２３日くらい？

[210: 契約済みさん]

すでに、二割バックで撤退の連絡した人、
いる？

[211: 匿名さん]

208
少なくと不誠実だったNIPPOにダメージを与えたことで、ざまあみろと思っている人は多いだろう。

[212: 匿名さん]

>>211
請求人も施主に大打撃を与えるために審査請求をしていたようなので、そうかもしれませんね。

http://koishikawa2.mansion.michikusa.jp/documents/koishikawa2-kotoshin...

[213: 匿名さん]

違反建築物を販売してしまった
NIPPOの企業姿勢に問題があるのではないですか？

契約者に建築審査会の争点を詳しく説明せず。
執行停止の決定からの対応も問題。それで契約解除を迫るものですか。

[214: 匿名さん]

>>208

今度の建築計画は
既存不適格にしないのでしょ

将来の住民にとって大きなメリットだと思う

[215: 契約済みさん]

三菱地所の責任追及できるのも
次回が最後やで

[216: 匿名さん]

>>214
文京区内に既存不適格物件が多数あることは知っていますよね？
高さ制限自体が後付けなので。

[217: 匿名さん]

でもルサンクが完成する前に
２２ｍの絶対高さ制限がかかることはわかってましたよ。
絶対高さ制限を守っていれば建築確認取り消しの裁決を受けても
これほど問題にならなかったです。

[218: 匿名さん]

>>207
結果的にはそうかもしれないですね。
弁護士は景観論争で有名な元国立市長とも繋がっているような人物の
ようなので政治の匂いがプンプンします。
イデオロギーの代理戦争の結果　廃墟の周辺に住む住民達も被害者に。

[219: 契約済みさん]

最後に勝ったのは、
○○たちじゃ。

[220: 匿名さん]

>>213
一応法で定められた手続きを経て合法的な建築だった。
高さ規制前に駆け込みで、しかもスレスレの物件作るからだよ、という面はもちろん有るにせよ、責任があるとすれば建築確認出した事務所であって、NIPPOではないかと。

そして、単なる遅れではなく、何年後になるかもわからない、そもそも、全住戸は引き渡せないかもしれない、という状況で契約解除以外の手段ってなくない？

[221: 匿名さん]

>>216
それらの物件は一度に限り、高さ制限を越えてそのままの大きさで建て替えられる。
しかし、ここは完成しなかった=存在しないもの、という位置付けなので、再度作るならその特例が受けられない。
それを狙ってとにかく止めたいというのが狙い。
その代わりに、当面の間は建築途上の建物が誰も住まないまま放置される、と。これからの放置期間次第で、住民の反応も変わってくるかと。

[222: 匿名さん]

>>221
それで、建築を止めさせて施主を困らせよう、というもの以外のメリットあります？
高さが2階減ったら助かる人は何人いますか？

[223: 匿名さん]

>>222
施主を困らせる以外のメリットが、高さ規制後の高さに下げられる、なのでは？
それを良かったと思う人と、思わない人のどっちが多いのかは知りませんが。
時間がたつにつれ後者が増えていくのでしょう。

[224: 匿名さん]

今回の件を傍から見ていて思ったこと。政治臭がプンプン。特に我が家が永久に付き合いたくない層の勢力。
トラブルに巻き込まれた契約者の心中をお察し致します。

[225: 匿名さん]

>>223
やっぱりそう読めますか。
高さ規制後の高さにいつか下げられることだけがメリットなら、その利益を享受できる人はごく限られています。それまでの期間のことや再建築のことなどを考えると、地域で見たときのメリット、デメリットは私の感覚だと釣り合いませんね。

このままではよく思わない人が時間とともに増えていくのではないかなぁ。

[226: 匿名さん]

>>222 デベ関係者の言いそうなことですね。

文京区全域にメリットがありますよ。区のルールは守らないといけません。絶対高さ制限がかかることがわかっていて、区からも高度地区を守るように要請されていたのに、駆け込みで既存不適格のマンションを建ててはいけないということです。

[227: 匿名さん]

>>51の議事録。NIPPOの弁護士が何も発言してないのが気になる。状況が悪いと判断していたのだろうか。

[228: 匿名さん]

>>220

NIPPOは東京都建築審査会の審査請求事件の参加人だから、争点を知っていたわけで、避難経路の問題が危ないことが分かっていた。竣工後の販売にしないで、青田売りをしてしまったことは重大な誤り。NIPPOは３年前からの争点を契約者に説明していない。建築確認は遡って取り消されているから、合法的な建築だったと弁解するのはやめましょう。

[229: 契約済みさん]

説明会日程調整
手間取ってんの？

[230: 匿名さん]

>>228
遡って取り消されたのは建築確認。
そして、建築確認を出したのはNIPPOではない。
争ってるのを知ってたのにという道義的な問題と法的な問題を混同するのはどうかと思う。