ル・サンク小石川後楽園（4）

[匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

ル・サンク小石川後楽園（2）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/

ル・サンク小石川後楽園（3）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584081/

所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
売主：NIPPO
売主：神鋼不動産

[スムログ 関連記事]
【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/1332/
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し裁判の結果から見る問題点
https://www.sumu-log.com/archives/11080/

[150: 匿名さん]

>>144
税金とられて1000万だから文句が出ているのでしょう。
引っ越し、賃貸、相場上昇など考えるとむしろマイナスかもしれない。

[151: 匿名さん]

>>150
半分も税金で持って行かれるんですか？

[153: 匿名さん]

>>142
契約された方には同情はしますが、こうした反対運動の経緯と得られた説明だけでも、ちょっと買うという判断にはならない感じでしたね。

[154: 匿名さん]

>>131
本当に誰得だったのでしょうか。

解体工事に着手できても、工事にはいろいろな申請が必要なので長期間かかるでしょうね。
その後に建築するとしたら、さらに工事は何年かかるか。
工事されないならされないで、廃墟のようになってしまいます。

六角坂の一方通行の逆走許可にかかる要望
http://koishikawa2.mansion.michikusa.jp/documents/tomisaka-keisatsu-20...

契約者は期間の損失と引き換えに小銭をもらう。
デベは事業が失敗となった。
地域の方は建物の許可を与えない代わりに、今後も続く工事または廃墟を得る。
誰か、目的どおりの結果を得たのでしょうか。

[155: 匿名さん]

>>154
請求人は、違法な建築物が契約者に渡る前に中止できてよかったとか言ってますが、そういうつもりで反対運動してた訳ではないし、契約者も請求人のおかげで助かったと思ってる人はほとんどいないでしょう。
本当に悲惨な結果です。

[156: 匿名さん]

>>155
弁護士と近隣住民の訴えに関与した区議は成果を出せたと言えるかもしれませんが、訴えの主体ではないですしね。

この近隣反対運動は７つの要望を満たす建物を作ってもらうことが目的なんでしたっけ。それなら、それに適合しない物件を阻止し、次もそうならないなら阻止するために動き続けることになる。

先が長いですね。

[157: 匿名さん]

応援に回っていた区議のブログもトーンダウン。書面上は建物はないことになりますが、実際はほぼ完成形で存在している。大変なのはこれからですね。

[158: 匿名さん]

>>151
一時所得の場合は半分近く課税対象になるというのが正しいかと。
https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1490.htm

[159: 匿名さん]

>>150
1500万円の場合は手取りは750万円くらいなんですか？？
具体的な計算式を教えてください。

しかしそんなお国に取られちゃうんですか。。。

[161: 物件比較中さん]

次の説明会、
NIPPOからの新提案はないだろうし、
税金は一時金扱いだそうです。
で終わりじゃないの？

[162: 物件比較中さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[164: 匿名さん]

Nippoのような会社をブラック企業というのですね。
とても良く勉強になりました。

[165: 匿名さん]

>>159
この掲示板で何回も言われているけれど、ほぼ、半額が、課税対象額になるということです。
つまり、今回2000万円解決金としてもらったとして、1000万円が一時金の課税対象額。自分の年収が1000万円だったら、合計2000万円の所得に対して税金がかかるわけです。年収がもっと多ければ、10000万円に対して税金は多くなるし、年収が少なければ、税金は少なくなるというわけです。だから、Nippoの説明で、「各人がそのあたりはやってください」と言ったわけです。
でも、たとえば2000万円の一時金の半分を賠償金とする、ということができないのかな、という疑問は残ります。

[166: 匿名さん]

ケンプラッツでもニュースになっていますね。
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/atcl/bldnews/15/113000278/

[167: 匿名さん]

この掲示板、たぶん最初は２～３人で始めていたのが、Nippoの説明会あたりから、どんどん発言者がふえて、そのうち、２人だと思うけれど挑発を楽しむ人の発言、その挑発に乗る人の発言、わけの分からない人の発言、そして、心にひびく冷静な人の発言、玉石混交になっていきました。
わたしは、No.154～156あたりの発言が、なるほどそういうことなのかな、と思いました。大変な被害を受けた方は、お気の毒ですが、個別に交渉するしかないように思いました。

[168: 物件比較中さん]

販売時の、地所のダイジョウブです発言の録音は
次回だれか持ってくるの？

[169: 匿名さん]

>>154
新宿のたぬきの森訴訟のケースがここと同じく完成間際の取り消し。そして6年たった今も誰も住まないシートに覆われた建物がそびえ立ってる。
たぬきの森も、避難上の問題をついて違法という判断を勝ち得たけど、完成せず人が住んで居ないなら直ちに危険はないから撤去は強制出来ない、と。(撤去義務づけを求めて裁判もやったが住民側敗訴)

勝ち取った直後は喜びもあるし、注目も集めるけど、住民的にはその先に実は棘の道が待っているんだよなぁ。
そして本来は一番悪いはずの建築確認出した事務所だけは大して損はしない、という笑えない結果。

[170: 匿名さん]

>>169
そうなんですよね。住民側がこの時期の建築確認の取り消しに向けて訴訟を進めた目的がわからないんですよ。

今回は建築確認の取り消しに成功したので目論見通りなのだと思いますが、それによって住民側が得られるのは廃墟となった隣の建物か、長大な期間の騒音と安全確認が必要となる再工事しかないという状況なんですよね。

廃墟が残ったら結局日照も得られませんし、管理されない分治安的にも影響し得る。

長期的に見ていつかは撤去、再開発されるとは思いますが、建物の高さが高くなればなるほど工事期間も、工事開始までの道筋も伸びるので、近隣住民から見ると迷惑を受ける期間が増える気がするんですよね。

[171: 匿名さん]

まさか、勝つとは思わなかった。＞＞住民側

[172: 匿名さん]

>>170
この時期じゃなくて5年前からやってた事が事態を複雑にしてる。
この手の問題は感情のもつれが高じてくると、当初の目的(業者は平和にリスクなく建築完了、住民は景観や地区の安全を守る)を忘れて相手に反撃するのが目的にすりかわりがち。
業者はどうせ反対しかしないんだからもう交渉なんかやめてさっさと完成させてしまえ、になるし、住民は話を聞いてくれないからどんな手段使ってもまず工事を止めてしまおう、ということに。
結果的に業者は早く進めてた分損失拡大、住民は工事途中の微妙な物件を放置される、誰が得するの？状態に。

あと、違法と決まれば即撤去という勘違いしてた住民もいるでしょう。景観や眺望、地域の安全などを理由に戦っていないから、建築止めることは出来ても、建物を強制的になくすことはできないんだけどね。

それでも、ここの場合は揉めてる間に絶対高さ規制が出来てるので、いつの日かの再開発まで我慢すれば今より2階低い建物になるから、止めること自体にメリットはあるよ。

[173: 匿名さん]

>>172
仰ることはわかります。
ただ、結果として得られるものは、廃墟を放置されてからの解体工事&高さ制限まで高度を下げた物件の再建築工事と予想されますよね。いつになるのかもわかりませんが。

この結果は、訴えに参加した住民のさらに隣の近隣住民、ひいては地域にとってどうだったんだろうかと思います。

[174: 匿名さん]

1区画離れてとなりの駅前再開発の解体も今月始まるし、
同時に解体は進まなそうですかね
あんまり関係ないかな

[175: 匿名さん]

>>173
この状態がいつまで続くかわかりませんが、
細い道の急激な交通量増加に伴うリスクがなくなったのは嬉しいですよ
次はマンション入り口や周辺の道路整備等安全面に配慮した計画がされると安心できますね

[176: 匿名さん]

>>175
次に計画されるマンションの戸数が減れば、例えば107から80くらいになれば、その分は効果があるかもしれませんね。
ただ、たしか細い道を拡張する工事もこのマンションの計画にあったと思いますが、それは無くなるんでしょうね。
それが効果的だったのかはわかりませんが、どっちがメリットあったのだろうか、という気はします。

[177: 匿名さん]

>>176
堀坂(細い道)の拡張に関しては既に工場が終わっており、
ガードレールのついた歩道ができています。
これを今さら戻すようなことはさすがにないとは思いますが…
どうでしょうかね。

[178: 物件比較中さん]

NIPPOは、もうこれ以上鼻血も出ないみたいやけど、
三菱地所のほうの責任は、ウヤムヤのままやね。
形だけの内部調査で、「不適切な販売はなかった」だし。

[179: 匿名さん]

区議のコメントがブログに掲載されていますね。

http://m-fujiwara.net/blog1/

[180: 匿名さん]

>>177
誰が維持管理するんですかね。

[181: 周辺住民さん]

このニュースを知ってから、なんとも居たたまれません。
我が身に置き換えても重く深く突き刺さってきます。
ここは通学路、子供達は、この先、何年もこの危険と景観を見ながら通学しなくてはならないのでしょうか。

最たる被害者である購入者の保護は？
地域住民の安全は？
近隣の方々の安穏は？
事業主の誠意は？
民間検査会社の責任は？
最たる責任を持つ行政は？

警備の方々に声を掛けられて通学していた子供が今を異様に感じています。
どうか皆様方が知恵を出し合って、この問題を解決される事を祈る次第です。

[182: 匿名さん]

>>181
別に建物自体は安全だから、囲いで覆って放っておけば何の危険も有りません。基本的に今まで通りで、取り壊し着手までの何年(十数年かも？)間は工事車両も来なくなってむしろ安全になるくらい。
景観も古い建物な訳じゃなく新築でそれなりの外観だから、囲いは異様かもしれないけど、囲いが目に入る直近以外の場所なら意識もしないかと。

[185: 匿名さん]

>>183>>184
ないない。たぬきの森とか、相当廃墟感あるけど、全くそういう問題にはなってない。
犯罪に巻き込まれたら管理者責任問われるんで、最低限の管理はやるよ。

[186: 匿名さん]

181さんはそういうことを言っているのではないのでは。
今は新築に見えるし建物部分の景観もいいかもしれませんが、この物件もいずれたぬきの森のようになっていくと予想される（人も住まないし、屋根もない）。ここを通学路として成長する子供たちは何年も（何十年も？）この景観と状況のもとで暮らすことになるのか、という話だと思いますよ。

マンション・チラシの定点観測 建築確認の取り消し決定！竣工間際のマンション
http://1manken.hatenablog.com/entry/2015/11/14/122143

[187: 匿名さん]

>>186
ここは、たぬきの森よりはるかに工事が進んでて、外観的には完成してるのて、たぬきの森みたいに打ち捨てられた廃墟感はない。
少し前まで工事中の現場を普通に通ってたのと同じで、これからも一見工事中ぽい現場の横を通っていくだけ。工事はしてないから危険もないし。子供は、ずっと工事中、変なの、程度でしょう。
むしろ、大人の方がこんなはずじゃなかったのに、とか、残り続けるなら人が住んでいる方が良かった、とか、ダメージ受けそう。

[188: 匿名さん]

廃墟になるとか言って、周辺住民の不安を煽ろうとする人がいるみたいだけど、ありえないね。
損失を最小限に抑えるために、早急に何らかの方向性を出すだろう。後楽園周辺は今後数年が売り時だから、塩漬けにする理由がない。
手始めとしては、契約者を解決金でおさらばして、ヒモがついていない状況にする。（←今ココ）

さて、それから、事業の買い手を探すのか、再トライアルするのか。
NIPPOでも別会社でも、新マンションのマーケティング対象は今の主要契約者層ではなくなるんじゃないかな（より上のレンジ）。
大手デベが引き受けることを期待したい。

[189: 匿名さん]

こんないわくつきのところ買いたくない

[190: 匿名さん]

>>189
同意です。建物の修繕にすら口出しされかねない。

[191: 匿名さん]

>>188
10年以上かけてこの結果なのにすぐプロジェクト作って動かすことができると思います？

[192: 周辺住民さん [ 40代]]

横からすみません。
自分は近所に住んでいます。
ここは何十年も前に富士銀行の寮だった跡地でした。
同級生が転校したりした後、取り壊しにされ、
だだっぴろい更地になっていた方がよっぽど薄気味悪かった。
今の方がよっぽど景観は良くなったと思われます。
息子が友達が近所に引越して来るんだと喜んでいました。
本当に残念です。
近隣住民が全員反対してるわけではありません。

[194: 匿名さん]

一時所得なんですか…
課税対象になったあげく、翌年の住民税も…。
いかほど貰ったか人事にはばれますね。
まあ、言うアホは居ないと思うけど。

[195: 匿名さん]

>>191

その事実が示しているのは、「NIPPOにはできなかった」ということにすぎないよ。

[196: 匿名さん]

>>195
土地を持っているのはNIPPOなので即別ベンダに売る判断とかできないと思いますが。
あと関係するもう一方の近隣住民には変わりありませんし。
何かNIPPOじゃなかったら上手くいくと判断できる情報でもあるんですか？

[197: 匿名さん]

>>195
いいえ。ここは、もともと曰く付きで何度か入札流れて、やっと購入したNIPPOも、このザマ。
もはや、タダ同然みたいな捨て値でもなければ、大手は手を出せません。かといって、捨て値ではNIPPOが売るに売れない。
昨今マンション用地の仕入れ大変ではありますが、それでも、わざわざこんなリスク案件引き受けるほど大手は困ってない。
今でも単なる販売代理の大手さんが叩かれてる流れなのに、わざわざ火中の栗拾う必要なし。

それ以前に、ここから数年は裁判(最初は取り消しの停止、次に建築確認会社への損失補てん)でしょうから、数年は現状変更はできないかと。

[198: 匿名さん]

>>196
・Nippoは、この物件については撤退するしかないでしょう。
・メジャーセブンは、こんなにケチのついた物件には手を出しにくいでしょう。
・購入希望者もこの地の物件は引いてしまうでしょう……がこれは何とも言えない。
●マンション建設絶対反対の近隣住民の意識は、変わるのではないかな。
・近隣住民でない区議や弁護士は、今回の結論＆結果で次回は少し引くのではないかな。

[199: 匿名さん]

>>198
ご認識のとおり、ベンダや将来の購入者からは事業化・販売・購入しにくい状況に見えます。

①NIPPOや他の開発事業者（特にJVの4社）がすぐには手出ししにくい状況。
②関連事業者が現在までの損失の補填を考えるなら、捨て値での撤退などは考えにくい。
③購入者から見ると、竣工前後や居住後に訴えられるリスクはとても大きいので、引いてしまうでしょうね。安ければ買う人はいると思いますが、開発事業者側の事情、高さ条例、（今回よりも大きく）住民への配慮も求められる情況を踏まえると、安い販売価格にするのは難しいと思います。


翻って、認容を得た後で、近隣住民、弁護士、区議の意識が変わったとは思えません。
以下の状況に見えますが、近隣住民の意識が変わったり、区議と弁護士が次回は引くことになる出来事はありましたか？

①区議はブログで「こんな住民をバカにした設計なら、強いコネクションなんてなくても、何度だって審査請求して確認取り消ししてもらいます」ということを表明しています。
②弁護士もニュースに出演するなど勝利を喧伝しています。
③近隣住民についても、避難経路で争っても建築を止められるだけということは、弁護士から説明を受けた上で審査請求に臨んでいると考えられます。今回は勝利していることもあって、特に意識が変わる要素はないかと。