大阪ひびきの街 ザ・サンクタスタワー PART８

[マンション住民さん]

仲良く有意義な意見交換をいたしましょう。

大阪ひびきの街　ザ・サンクタスタワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：

所在地：大阪府大阪市西区新町一丁目1番19の一部（地番）
交通：大阪市営四つ橋線 「四ツ橋」駅 徒歩6分
大阪市営長堀鶴見緑地線 「西大橋」駅 徒歩5分
大阪市営御堂筋線 「心斎橋」駅 徒歩10分
間取：1DK～3LDK
面積：38.30平米～80.01平米
売主・事業主：オリックス不動産
売主・事業主・販売代理：大京
売主・事業主：京阪電鉄不動産
売主・事業主：大和ハウス工業
売主・事業主：大阪ガス都市開発
施工会社：
管理会社：

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

前スレッド　大阪ひびきの街　ザ・サンクタスタワー PART７
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/580496/

[981: 契約済みさん]

>>980さん
(大京)管理会社の住民も一割位居るのでは…？
値付けの良いタワマンでしたし、不動産のプロ(他管理会社、他宅建業者)が
実需、半投半実で住民で居ても、おかしくはありません。

ただ、管理会社側に都合が良いと、
大京の○○さん、住人なのかな…と、あらぬ疑いをかける元となりますが、
今回の回答は、普通に真面目に熱意のある住民なだけです。
御安心下さい。

[982: 契約済みさん]

管理会社にとって不利な話が出ると、違う話題がでるのに？？

[983: 契約済みさん]

確かに、>>964の結構サポートは、どんなサポートなのか
意味合いを問い詰めてる処で、

>>972が話題を切り替え、その話を空中分解させてしまいましたね。

[984: 契約済みさん]

>>980 >>982
管理会社が書き込んでいると思われる書き込みはどれですか？

>>983
サポートについてはどれだけやっているのかは理事と管理会社の者でないとわかりません。
一住民が見た限りでは、
１．理事会への出席
２．管理会社を通さない発注案件の立ち会い等
３．理事の代わりに何かをする。
３については実際行っているのかどうかわかりません。

クリスマスツリーや門松の設置の時、立ち会われてました。
管理組合発注工事は理事が立ち会うのが当然です。
理事が誰も立ち会わないのに管理会社が立ち会っている場合はサポートでしょ。

公言しているかどうかの方に根拠を探していて
請負契約書に書いてあるのか無いのか判らなかったので保留していただけですよ。
請負契約書に「その他管理組合のサポートをする。」と入って居れば
それはサポートでは無く業務と言う事になります。日本語って変ですねｗ

[985: 匿名]

>>984結構サポートされてますね。私も見た感じでは満点ではないにしろ、頑張ってるように思います。懸念事項は理事会で管理会社と話し合ってどんどん管理内容が良くなれば良いですね。

[986: 契約済みさん]

＞983
＞984
頑張っているのは、警備、コンシェルジュ、清掃の方達です。

メインの方達は、ダメですね。
総会の議事録、管理会社に都合の良い様に改ざんしてるし
5段階評価なら、警備等の方達の努力のお陰で、おおまけして、2かな。

管理会社さん、問題ない事を、問題にしないで下さいですね。
理事さん達、可哀想。

ここの管理会社と同じ勘違いしていますね。
ここの管理会社の人ですか？

[987: 契約済みさん]

＞984

＞クリスマスツリーや門松の設置の時、立ち会われてました。

それは、提案してくれた理事さんのこと、好きだからではないですか？
好き嫌いで、人による波が激しいですよ。

[988: 契約済みさん]

＞984
＞管理組合発注工事は理事が立ち会うのが当然です。

理事も管理会社も立会い不要です。
そんなことに管理費使ってほしくないです。

[989: 契約済みさん]

>>988
いやいや、管理費を使っているからこそ作業の質を確認する必要があるでしょ。
業者がきちんと安全面に気を遣って行っているか？
設備に傷を付けるような行為を行っていないかどうか？
行っていないなら指導したり、次年度の業者選定に必ず役に立ちます。
配水管清掃で言うと、
養生はきちんと全作業面にきちんとしているかどうか？
ホースの移動時は引っ張って移動せずに束を持ち、通路の隅に置く様に這わしているかどうか？
ホースから水滴が滴ら無いような工夫はされているかどうか？
通路をまたぎ廊下をホースが横断する場合は一人立たせて安全に配慮しているかどうか、または
危険が無いような対策をしているかどうか？

通行時の一瞬しかみてませんが、今回行っている業者さんはその辺に配慮していました。
クレームが無いに越した事はないですが、報告に上がるものだけがクレームではありません。

もう既に廊下部分の壁紙で全階を通して色が変わるような擦り傷が沢山ついています。
そういうのが配慮の怠慢の為に増えていくのは見たら気分が悪いですよ。
理事は無償で働いて居ますが、ご自分の発注した仕事に責任を持って行って頂きたいものです。

注）ひびきの理事が立ち会っていないって言っているのではなく、
私はどの方が理事なのかわかりませんので立ち会っているのかどうか判って無いだけです。

[990: 匿名さん]

>>988
管理会社は、立合いをしないと業務不履行。

[991: 契約済みさん]

989追記
立ち会いの有無によって発注金額が増加する訳ではありません。
付きっきりの必要はありませんが、昨年度の発注業務で理事さんらしき人を見かけた事はありません。

[992: 契約済みさん]

＞989
おっしゃるとおりですね。
来期、一緒に理事しませんか？

[993: 契約済みさん]

道を挟んで向かい側のビルは中国人旅行者の宿泊施設になるそうです。5階建てで50人収容。観光バスが入ってくるし、ベンチのあるスペースが溜まり場になるし、タバコとゴミのボイ捨ても心配。

[994: 周辺住民さん]

>>993
それどこ？道ってどの道？

[995: 契約済みさん]

クリーニング屋の前。鳥居商店のビル

[996: 契約済みさん]

＞993
キミの頭の中の被害妄想の方が、心配です。

中国の方、歓迎！
でも、ここは、住民の知り合いしか宿泊できませんので、ご理解ください。

[997: 匿名さん]

>>996
妄想とは思いません。私は993さんに同意です。
お昼時にベンチで「ごみ箱ない公園だな」程度の感覚で弁当を食べたり喫煙したり昼寝したりしている住民ではなさそうな人々を見るたびに、気分が沈みます。
銀座のブランドショップ前で平気でトイレをしたり煙草のポイ捨てをする中国人観光客達が、日本人でさえ雑な扱いをする場所で上品に過ごすとは思えません。

でも、中国語での注意看板設置は美観が良くないので、巡回と清掃を強化して欲しいです。

[998: 匿名さん]

>>997
完全なる偏見と人種差別です。私は中国人大歓迎ですし、この近辺が中国語、ハングル語で溢れる国際街になることを望みます。ひびきも民泊目的で購入した人も多いでしょうから。

[999: 契約済みさん]

>>998
>ひびきも民泊目的で購入した人も多いでしょうから。
規約違反です。
購入時に営業担当に民泊目的だと伝えましたか？
それを知って販売した営業担当は大問題ですね。

[1000: 匿名さん]

>>998
民泊は規約で禁止されています。
著しい問題行動ですので、早急に退去してください。

[1001: 契約済みさん]

＞999

それで、管理会社は、民泊対策が、著しく遅いのですね。

[1002: 契約済みさん]

>>998
はいはい、お薬飲みましょうね〜。

[1003: 購入検討中さん [男性 50代]]

>>997
他人任せでなく、自分も掃除のボランティアに参加しようよ。

[1004: 契約済みさん]

＞1003

ボランティアの清掃とは、公園のことでしょうか？
地域の住民さんが毎日朝と隔週くらいで土曜日の昼頃に清掃していただいてますよね。

[1005: 契約済みさん]

>>1004
北側のベンチの事だと思いますよ。
新町公園にはゴミ箱はあります。

大京アステージさんが雨の日でも毎朝掃除してくれてますよ。

>>1003
そのボランティアって自主的にやっているもので、
朝○時にどこそこに集合して「今からボランティアに行きます。」
昼○時になると「そろそろ終わりましょうか。」
ってやっているグループみたいなものがある訳じゃないですよね？

[1006: 契約済みさん]

＞1005

管理会社が、マンションの敷地を掃除するのは、当たり前ですよ。
していなかったら契約不履行です。

あと、公園の方ですが、掲示板に貼っていますよ。
確か月に２回、定期的にやっていてボランティアの方を求めています。

[1007: 契約済みさん]

＞＞1005

やって当たり前のことしていて褒めるのは、どうなのかな？

[1008: 契約済みさん]

有効空地は清掃会社のベアーズさんが、管理費で清掃しています。

管理会社が玄関前を自主的に清掃されるのは、
人によります。

新町北公園は月二回の清掃業者だけでは賄い切れず、
昔から、月二回の清掃ボランティアや
毎朝、体操されてる方々のボランティアの御協力が有ったりで、気持ちよく、盛大に綺麗にされています。
いつも、有り難うございます。

[1009: 契約済みさん]

>>1006
なんと！　月１ペースくらいで確認してたけど、記憶に残ってませんでした。
興味ない物にはメガ行かない物なんですね＾＾；
２階郵便受けの掲示板を目をこらして見て見ます。

>>1007
最近ってそういう風に教える方針になってきているのですかねぇ？
私ら年寄り世代にはちょっと抵抗があります。
お金払ってるんだから、子供に「頂きます。」を言わせない親が居てるらしいですね。

[1010: 契約済みさん]

＞1009

公園の清掃の案内見たところ今日でしたね。
貼っている場所悪いですね。

低層階、中層階の住民が、殆ど見られない位置にありました。
逆に入居時しか見ない内容を、一番見易い位置に沢山使っているなんてバカなの？

住民のこと見ていないですね。
馬鹿にしている！

[1011: 契約済みさん]

NO998さん　もしかして中国の方
国の調査で中国人に親近感わかない83％も
いるんですよ　何故あなたがそのように
中国人を歓迎するのか？やっぱり中国人
日本人のほとんどが貿易は別として
好感度無いですが

[1012: 契約済みさん]

>1011

その話、終わってますよ（怒）
ここは、中国の方批判の場所ではございません

何か、都合の悪い話が出ているのですか？

[1013: 住民さんＡ]

犬が2時間以上ベランダで鳴いています。
北側です。45階以上だとおもうのですが、部屋がわかりません。
以前から何時間も鳴く犬です。
ご近所の方、防犯センターに
連絡いてもらえませんか？

[1014: 匿名]

>>1009私も抵抗感じます。
管理費からの発注内容であっても清掃をやっていただいていることには感謝したいものです。

[1015: 契約済みさん]

>>1013
自分で行ったらどうですか？
ここに書き込みする暇があるなら

[1016: 契約済みさん]

>>1015
その辺が各フロアを行き来できないマンションの長所とも言えたり短所とも言える場所ですねぇ。

さて、防犯センターに同様の訴えをした所、各フロアの行き来を制限されているマンションで
犬が鳴いているであろうフロアへ案内してくれるだろうか？
他の住民からそんなことでセキュリティを壊すなと言う意見も出てくるだろう。

[1017: 契約済みさん]

>>1005

それは、管理会社の方が、部屋番号を特定してくれないと対処出来ないと言われたのでは？
似たようなこと言われているの聞いたことありますし

>>1016

＞さて、防犯センターに同様の訴えをした所、各フロアの行き来を制限されているマンションで
＞犬が鳴いているであろうフロアへ案内してくれるだろうか？

警備の関係上、問題の階に行けないと逆に問題ですよ。

＞他の住民からそんなことでセキュリティを壊すなと言う意見も出てくるだろう。

話の流れからなら、管理会社の方にも行くなと思われているのですか？？

[1018: ｷｬﾘｱｳｰﾏﾝさん]

廊下側に窓がないプライバシー重視のマンションで、廊下から聞こうとするなんて無謀ですよ。

実際、玄関ドアに耳でもつけて、一部屋ずつ確認するんですか？
そちらの方が問題行為でしょう。

先ずは、本当なら自分のお部屋に案内でもして、ベランダ側から音の確認してもらうべきでしょう。

[1019: 契約済みさん]

＞＞1018

そりゃそうですね。
そういう意味で書いた訳ではなかったのですが、寝ぼけていました。
ごめんなさい。

でも、ほったらかしのままに出来ないので、何らかの対処が必要ですよね。
各部屋への掲示板に注意喚起と問題がある場合は報告依頼をするしか無いですね。

寝ぼけていなかったら意見をするのですが恥ずかしいので、理事さん、よろしくお願いいたします。

＞＞1016

失礼いたしました。

[1020: 契約済みさん]

>>1017
警備は問題があるかもしれないと判断すれば行くでしょう。
訴えてきた者を連れて行くとなると、問題が出るので連れては行かないと思いますよ。
住居階以外の階は警備員同伴なら行き来が可能とするのは反対派が多いと思います。

>>1018
それが意外と判りますよ。廊下を歩いていると廊下を走る足音や犬のない声はどの部屋からのものかわかります。
玄関扉に続く廊下等の大きめな音は耳を寄せなくともわかります。

>>1019
意見書に書いたら良いと思いますよ。
しかし、管理組合の問題ではなく、部屋間相互の問題なので対処はしても
マンション全体に対して「犬の鳴き声で悩んでいる人が居ます。」の様な注意文が掲示板やインターホンに出されるだけです。
本来は被害者？が加害者？を突き止め対処すべきものです。
このマンションでは加害者の特定はできませんけどね。
管理会社に言っても個人情報を漏らす事はしません。警備員が部屋を突き止めても教えてくれることは無いでしょう。
ただ、その犬が規約に違反する大型犬やベランダに放し飼いされている様な場合は理事長から差し止め請求も可能です。

[1021: 匿名さん]

「夜中に 北側４５階付近のベランダから 犬の鳴き声が長時間続いている」のは、
かなり前から断続的に話がでていますよ。
上下左右の部屋の人は、わかっているのでは。
この件への苦情は、管理会社に複数届いているのではないですか。
管理会社が、住民からの苦情に真摯に取り組む気があれば、部屋の特定はすでにできているはず。

苦情を言いに来た住民に「部屋が特定できていなければ対処できませーん」と、
苦情内容を聴くこともメモすることもなく、面倒を追い払うような対処しかしないので、この程度の問題も１年経っても対処できない。

ちなみに、
このような住民トラブルは、住民が直接苦情を言いに行くより、管理会社が対応すべき。
それも、「管理」の業務範囲内でしょう。

[1022: 匿名]

理事会はどのような判断なさっているのでしょうか？管理会社だけでではないのでは？
管理会社だけを悪者にしても良い結果にたどり着かないような気がします。双方で前向きに相談しあって方策を協議いただいたほうが良いような気が・・・

[1023: 契約済みさん]

なんだ、北側45階付近の話なんだ。

セキュリティが無ければ、
区分所有法に基づき、管理組合員2人で、
問題行為で、
住民に迷惑行為を受けてる部屋番号を訪ねて、
直接、注意喚起を行えば良いのでしょうが

理事さんと迷惑を被ってる住民の二人で、
問題行為ある部屋番号を訪ねられる権限は無いのか
権限が有るのかが、不明なんですよね。

なので、建物の特徴上、
セキュリティ有りな為に、管理会社の方が
注意喚起を行うべきだと思いますに、一票。

[1024: 匿名さん]

>>1023
特定の一人に対する攻撃であれば別ですが、
通常、騒音等の苦情対応では加害者に被害者名を通知しません。
加害者の逆恨みで二次被害が出ることが多々あるので。

もし、警察が騒音問題等で通報者名を加害者に伝えたなら、全国ニュースになるレベルの大問題です。

管理会社か管理組合から、近隣の複数の方々から苦情が来ていると、加害者に注意喚起するのがいいと思います。

[1025: 契約済みさん]

なるほど、被害者側が保護されて当然ですね。

二次被害が及ぶのが、近隣住民になるわけですから。

注意喚起の方法ですが、
セキュリティを突破して注意しに行くとしたら
現行注意が一番ですから、
管理組合に話が通るのに時間を要しないなら、
注意喚起してもらうべきですね。

時間を要するなら、留守も見越して、
管理会社が直接、現行を注意喚起しに行くのがベストでは無いでしょうか？

管理組合が無い時間呼び出しされて、現行注意に付き合ったが、留守とか、たまりませんからね。

[1026: 契約済みさん]

レスが1000越えて、いつ板が閉じるか解らない為に
感じる事を書きます。

引き継ぎ無く、
１年や2年で役員が新規入れ替わるとなると、
同じ問題行為の住民に行き詰まる可能性が有ります。

2・8の法則や、2・6・2の法則と言いますか、
20人居ると、「6」の分類の理事さんに
役割を分散される事が大切です。

各種担当理事さんの仕事量の分散が成されないと、
無意識なんでしょうけど、
管理組合の「2」の方に、比重が掛かりすぎると
アキレス腱を作る事になります。

そうなると、管理組合は機能しなくなります。
甘えなんて、本人の気付かぬうちに進行するものなんで

理事の仕事は見えない処で、多岐に渡る筈です。
それらを仕事の合間に管理規約を読み込みながら
こなす。

「2」の方は、
未来の為に、習い事をしたり、
自己を高める書籍読む時間を充てたり
ストレス解消の趣味の場や、旅行に行って、
気分転換しなきゃ、
良いアイディアや発想が継続できないんじゃないかなと思いました。

これからは、「2」では無くても、
「6」の方が、引っ張って行く。

そうしないと、何か犠牲に枯渇と言うか、
労力分の割合に見会わない対応の間延びや、
集中の低下なんかで、「2」が、疲労困憊しちゃう。

建物一棟と言う、資産価値、共有財産を背負ってますから、
管理費未払い、煙草ポイ捨てなど
生活に支障が出る事も解らない住民は、
聞き分けの無い子供と一緒です。

１年で任期を終えた理事さん、本当にお疲れ様でした。
私からすると、能力が高い方ばかり集結されていたと思います。
さすが、１期に立候補だけ有りましたね。
しかし、管理会社の社風と規約把握で１年が経つのが
ほとんどでしょう。
次は、３月からが本番と言えるんじゃ無いでしょうか。

共に成長出来る仲間を求めて、
共に資産価値と言う船に乗り、航海される事でしょう。
大京アステージと言う舵を取って。
あっ、舵は、変更可能なんですが、
大京が１割投資って、
どの住民が大京住民か解らないのは、
航海は荒波しかないでしょうけど。

大京アステージさんは、住民にリスク分散が上手だなと思いますが、各担当としては、レベルが高いです。

[1027: 契約済みさん]

>>1021
管理会社目線で書くと
個々の一方的な苦情には対応しません。
前々から問題が上がっている様なので管理会社で部屋を特定しているでしょう。
ですが、その部屋を教えることはありません。

当然理事会で対処するよう決まり、管理会社に指示が出た場合は動かねばなりませんが、
自らの判断で社会通念上禁止されている様なことはしません。

>苦情を言いに来た住民に「部屋が特定できていなければ対処できませーん」
特定できたとしても対処出来ません。
ぶっちゃけ、「肩がぶつかって謝らずに行った。」「あの人むかつくから対処してほしい。」
「あの人に謝らせてほしい」
程度の事でしょう。
それが、住民の２０％を超えるような人が同様の事を思っていれば話は変わってきますけどね。

>このような住民トラブルは、住民が直接苦情を言いに行くより、管理会社が対応すべき。
これは私も同意見、法では住民同士の解決となっているようですが、トラブルがトラブルを産む可能性が大なので、
管理会社ではなく、管理組合として理事会で話し合い対処すべきと思います。

会社で言うと　管理組合＝会社　組合員＝社員　理事長＝社長　理事＝重役　理事会＝重役会　管理業者＝会社にとって重要な取引業者
と考えればわかりやすいでしょう。


>>1023
>理事さんと迷惑を被ってる住民の二人で、
それが理事会の決議であれば可能です。
理事と管理業者の二人でも可能です。
理事は職務として苦情の調査を単独で行えます。
セキュリティ上誰かと同伴を必要とするのかマスターキーでも借りられるのかわかりませんが。

>>1024
私も個別に発生元に訴えかける必要があると考えていますが、
今までを振り返ってみても、個別に注意喚起は出さず、全体に発信しているだけの様ですね。
全体に発信するよりも、個別にいう方が効果が出ると思うのにね。
それは、その問題がその個人だけのものではなくマンション全体のどの部屋に対してもの注意喚起であるかでしょう。
４５階で犬が鳴いてようが、２５階で犬が鳴いてようが一緒ですから。
違法駐輪の様にそれでも治らなければ段階的に対処を変えていくでしょうから、
一度苦情を伝えただけで、「前に言ったからそのうちなくなるだろう。」と思わずに
その都度苦情を訴えた方がよいです。
人はそれをクレーマーと呼ぶかもしれませんが、そうしなければ対処にならないシステムな様なら仕方ないでしょう。

[1028: 契約済みさん]

>>1026
おすですね、理事さんも頑張る人と頑張らない人がいますね。
マンション管理士と言う資格があるそうですね。
資格試験を受けてみたらいいでしょうね。
理事としてマンションを管理し勉強されているなら受かるかもしれません。

管理規約読まれているならご存知だと思いますが、
５年以上前のものを採用している様ですね。
1010さんが言われた馬鹿にしているってこういう事なのでしょう。
国土交通省が必要を感じて現代にあった規約に変えていっているとに
それを採用せず古いものをひながたにして作成しているようです。

[1029: 匿名さん]

>>1027
話が矛盾してて、わかりにくい。
管理会社に対応させたいのか、させるべきでないと言っているのか、わからん。

ちなみに、私は１住民に過ぎない理事長と主従関係にない。
マンション管理を会社に例えるのは間違い。

[1030: 契約済みさん]

>>1029
管理会社が独自の判断で行動してはいけないと言っています。
管理会社が動いても理事会で動いてもどちらでも良いですが、
管理会社が動く場合は管理組合からの指示で動くこと。

上の階が五月蝿い等の個人間の問題は会社で例えれば社内恋愛で別れたとか個人と個人の問題と同等である。
しかし、それが業務に支障をきたすほどに大きくなっている場合は会社とて何かしら動くでしょう。
個人間で解決できるものはまず個人間で解決する。

あなたが法令、規約又は
使用細則等に違反したとき、又は対象物件内における共同生活の秩序を乱
す行為を行ったときは、理事長は、その是正等のため必要な勧告又は指示若しくは警告を行います。
他の役員や管理会社に委任する場合もありますが、理事長の名のもとでそれを遂行します。