大阪ひびきの街 ザ・サンクタスタワー PART８

[マンション住民さん]

仲良く有意義な意見交換をいたしましょう。

大阪ひびきの街　ザ・サンクタスタワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：

所在地：大阪府大阪市西区新町一丁目1番19の一部（地番）
交通：大阪市営四つ橋線 「四ツ橋」駅 徒歩6分
大阪市営長堀鶴見緑地線 「西大橋」駅 徒歩5分
大阪市営御堂筋線 「心斎橋」駅 徒歩10分
間取：1DK～3LDK
面積：38.30平米～80.01平米
売主・事業主：オリックス不動産
売主・事業主・販売代理：大京
売主・事業主：京阪電鉄不動産
売主・事業主：大和ハウス工業
売主・事業主：大阪ガス都市開発
施工会社：
管理会社：

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

前スレッド　大阪ひびきの街　ザ・サンクタスタワー PART７
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/580496/

[841: 入居済みさん]

＞839

ありがとうございます。
確かに周知する内容が間違いもあるし、必要なことを書いてなくて、不必要なことが記載され、不親切ですね。

[842: 契約済みさん]

配管の洗浄は高圧洗浄法・ロッド法・薬品等様々な方法があります。
案内を見ていないので詳しくは知りませんが、今回は高圧洗浄法で行うのでしょうか？
なんにせよトラップを外してホースを突っ込み作業するので、洗剤等詰め込んでいる人は片付ける必要がありますね。

立ち入られたく無ければ拒否できます。
よっぽどの事情がある場合は半強制的になる事もありますが、よっぽどの状況になっているかどうかは
わからないので任意と思って大丈夫です。
通常管理組合の費用で行いますので管理組合からの案内の時に行えば洗浄代として個人が払うことはありません。
洗浄を断り数日後流れが悪いのが発覚しても次の機会まで待つか自費で業者を呼ぶかになってしまいますので、
受けておいたほうが良いでしょう。

使用頻度にもよるでしょう。
販売用に購入し誰も住んでいないならわざわざ来て受ける必要も無いですし
賃貸に出している部屋なら住民次第になってきます。

>839
そういえば排水管清掃の重要性がわかってない人が居るかもしれませんね。
私は業者側の人間なので重要性は十分理解していますが、
排水管が詰まった経験がない人には理解出来ないかもしれません。
排水管が詰まる事は断水するという事にほぼ等しくなります。
水が使えない状況も経験したことがない人も多くいるかもしれませんね。
それにいきなり詰まることは無いと考えている人もいるかもしれません。
多くのパターンの場合は流れが悪くなった状態で気づきます。
ですが、前兆も無くいきなり詰まることも少なからずあるので
見えないところの清掃はしたほうが良い、
いや、するべきだと私は言います。

面倒なので５年周期ぐらいでよいか？と考えている場合、配管の消耗度に多少違いが出てきます。
高圧洗浄を行うときに多少配管の肉厚も削り取られるのですが、放置した時の配管の腐食の方が
悪影響を及ぼします。

[843: 入居済みさん]

>>842
その排水管清掃重要性についてのちゃんとした科学的データや根拠はあるのでしょうか？
あるのならば民法を改正してでも住居に強制立入して清掃作業すべきですね
今のままだとあくまで拒否権は住人側にあるので
そのことでマンション住民全体に迷惑をかけてしまう可能性があります
急にこの日時に在宅せよと云われてもできない家庭もあるし

[844: 契約済みさん]

842の方では無いですが、
>>843さん
洗面排水管を長年放置し、詰まらせた方の、業者のblogです。
http://kansei-zosan.co.jp/blog/2012/11/29/1533
整髪料、石鹸やシャンプーカスが詰まったのでしょう。

勿論、拒否権は住民側に有ります。
小規模な分譲マンションでしたら、経年劣化を意識して、住民全体が協力体制となりますでしょう。
賃貸の方々には、入居に当たってルールを明確に説明する義務が有ります。
ここの管理体制は、住民の心地より、自身の会社と自分しか見てないですし。

問題は、台所のディスポーザーが付いてる事で、配管にどれだけの負荷がかかるかですね。

[845: 契約済みさん]

>843
>排水管清掃重要性についてのちゃんとした科学的データや根拠
844さんが示す通り清掃業者が提供しているデータは沢山あります。
ですが、それが自分の部屋と適合するかはわかりません。

>急にこの日時に在宅せよと云われてもできない家庭もあるし
日時が公表されたのは確かに急ですよね。
うちはたまたま休日だったの良かったですが、日程中ならある程度変更効くんじゃないですか？
売り物件として所有し地方に住居を構えているなら、ＯＧＳＳさんに鍵預けてるなら立ち会いしてもらえるかもしれませんね。


>>844
ディスポーザーってすごい振動ありますよね。
あの振動をどこで吸収しているのでしょうか？塩ビ配管といえど吸収部が無くてあれだけの振動に耐えられるのでしょうかねぇ。

[846: 契約済みさん]

>>845さん
破砕刃と固定刃とモーターですから、ミキサーの原理と同じとしたら
振動音は何処で吸収されるのでしょうね。
本体に防振ゴムがあるのでしょうか？
53階から屋外処理槽までを水と共に洗い流されるまで何分掛かるのか
破砕処理が正常にいかなければ、何処かで止まってしまうのかな？

[847: 契約済みさん]

>>846
破砕出来ない様な大きなものは管に入ることなくシンクの下で止まるはずなのですが、
食物繊維が排水穴を塞ぎそれを強引に取ろうとしたり
金属製スプーンなどを入れて回してしまって穴が開いている場合大きめのものでも通ってしまいますね。
その場合部屋から立て管の間のの横引き管の場所か立て管から処理槽までの横引き管の所で止まってしまう可能性が高いです。
また温度冷却による固形化する液体。
バターやゼラチンなどですが、溶けたバターを流すと配管途中で固形化して固まり立て管でも障害となり詰まらせる事もあります。

[848: 契約済みさん]

水回りが同配置の立て管マンションでは無く、
水回りも自由設計の横引き配管である事の
温度冷却で固形化する食べ物の詰まりって…

ココナッツオイルに
ラードが入ったラーメン
バレンタイン時に湯煎したチョコ
ホットケーキの余り
分別ゴミを捨てる際に、綺麗に洗浄するプラの中身
etc…


それらが53階から屋外処理層まで処理するまでに毎分8ℓの水量を流すとしても
特に寒い冬場は、
横引き配管に詰まらない方が不思議ですね。
原因が上でも、詰まらせた先が2、3階下が有る訳ですね。
日程の取り決めは急でしたが、納得しました。

期日は、3月中の一ヶ月をかけて行われますが、

台所用品や洗面周りを寄せたり、
住民の方には、
大規模で有るがゆえの一斉を掛けた、
協力体制で挑まないと難しい事がよく解りました。

企業体制で取り掛かれるから、
管理費の中で、安く住まわせて貰ってますものね。

個人判断で、配管検査をパスし続け
そのうち、配管業者に莫大なお金がかかれば、個人負担になるだけです。
日程調整効かない方は、
管理会社に調整をかけにゆきましょうね。

[849: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

自転車をエレベーターにのせてるひとがいてビックリしました。

[850: 住民4]

自室に置いておくのは問題ないと思うので、
周囲に傷さえつけなければ、別にエレベーターに乗せても
問題ないですよね？

念のため。

[851: マンション住民]

>>850
自転車は、自転車専用エレベーターを使用しなければいけませんね。
3機、あります。

[852: 入居済みさん]

では自室に置く場合、４階からどうやって運ぶの？

[853: 匿名さん]

>>848
排水管清掃は、全戸分で申し込んでいますので
詰まりが発生したら、管理会社が無償で対応する契約です

詰まりで漏水しても、管理組合の保険で対応することになります。

[854: 契約済みさん]

>850
大きな自転車は荷物用エレベーターで運びなさいよ。

>853
漏れる場所によるよな。
まぁ、だいたい個人で火災保険やらのオプションで水漏れも入っているだろうからそれでまかなわれるだろう。

[855: 住民4]

>>854
了解です!!

が、「運びなさいよ」はちょっと角ありすぎますよ笑

[856: 契約済みさん]

>>855
関西風に言うと、「運びんしゃいよ。」ですか？

大きな荷物は大きな非常用エレベーターを使うべきですよね。
しかし、管理会社が引っ越し業者に大きなエレベーターではなく、
通常のエレベーターを使わせる理由は何なんでしょうかねぇ？

[857: 契約済みさん]

>>856さん
美川憲一さんが、「運びなさいよ」って言ってると思えば自然ですよ。
笑福亭鶴瓶師匠でしたら、「運びなはれや」でしょうか。
ハイヒールモモコさんでしたら、「運びぃや」
オセロの松嶋尚美さんでしたら、「運んだ方がええんちゃうん？」
と、勝手に予想しました。


15時頃まで、西側の荷物用エレベーターは、清掃会社が使用してますからねぇ。

[858: 匿名さん]

え、東側エレベーターに自転車を乗せていたの？！
それは駄目でしょう！
西側エレベーターでも自転車が乗ってきたら驚くし、正直どうかと思うのに。
東側エレベーターは狭いから、宅急便の台車でもエレベーターが傷だらけになるのに。
東側エレベーターへの自転車の乗り入れは、正式に禁止にして欲しいです。

[859: 契約済みさん]

東側の全階行ける大きめのエレベーターを使うようにしたらえんのんとちゃうん？

[860: 契約済みさん]

さて、２７年度もあと数日　２月２９日で終了です。
２８年度も管理会社は大京アステージの続行でしょうか。

通常総会時に、理事会役員が半数交代します。
臨時総会で選出方法の変更がありませんでしたので、現理事の輪番で周ります。
該当者は準備しておいた方が良いですね。
３番目４番目の順番の部屋でも、先の順番の部屋が売り物件や賃貸物件の場合等
所有者が住んでいない場合や法人所有で社員寮等に使用されている場合は
役員の資格がありませんので飛びます。

意欲のある立候補者が一番短い任期な訳ですが、立候補しなければ順番が８０年先と言う事もあるので
立候補しなければ回ってこなかったかもしれませんね。
立候補して抽選に漏れた方も居ますが輪番なのは残念です。

[861: 匿名さん]

>>859
東側にそんなエレベーターあります？

[862: 住民4]

>>860
輪番制は変更すべきですよね。
管理会社のいいようにされます。

[863: ここに住んでます。]

いえいえ、初期なら立候補優先でよいですが、知人ができる可能性が高い2年目以降は輪番制（平等）を正としてするべきです。
うがった見方をしてしまうと、理事会に仲良しの方を立候補させることもできるもんで、結果、理事会メンバーはある仲良しのメンバーでかたまっている。みたいなことにならないように、理事会メンバーの選任は平等であるべきです。
ただ、輪番で当たった方が辞退した場合は、次の輪番の方にするか、立候補者の中から選任するかの議論の余地はありますね。

管理会社の好きにさせないというようなご発言がありますが、そんな方々に思えませんが・・・

[864: 契約済みさん]

理事役員　輪番でも辞退できるのですか

[865: 契約済みさん]

やりたい人がやれば良いのに

[866: 住民4]

去年の総会で、できないと言ってる方に、無理やり役をおしつけていて、びっくりしました。

[867: ここに住んでます。]

理論的に説明すると・・・
「やりたい人がやればいいのに」聞こえが良い言葉と思います。ですが、住民全員の資産の管理ですから、公正公平のルールのもと、選任されなければなりません。多数の住人がいるので、千差万別いろんな価値観があります。いろんな考えの方が理事会にいるほうが広い価値観での判断ができ、そのほうが住人皆さんにより良い運営ができるはずです。ですので、「自分と仲がいい」、「自分と考えが一緒」、だから理事会で一緒に活動したいという、一見前向きに見える事ですが、いろんな価値観での運営に支障が出る可能性が高くなる可能性があるので、公正公平な輪番を主として、辞退される方がいれば、他の方法で選任すればよいと思います。要は、選任に関して個人の価値観を挟めないようにし、最初からそういった隙を作らないように運用するほうが望ましいと思いませんかということです。

[868: 匿名さん]

理想論はわかりますが、できない、やりたくないと言う人に無理やり押し付けても、管理組合が機能しなくなります。
立候補者の多い現行の理事会でも、出席者は半数程度。
輪番で選任された理事会では、管理会社の言いなりの管理組合になるのは必然。

万が一、各フロアに分散して仲良しがいるグループがあったとして、
その何人かが理事になって理事会を左右するほどの勢力になる可能性はどの程度？

やる気がある人の立候補を抑えて、やる気がない人に押し付けることの方がリスクが高いと思います。

[869: ここに住んでます。]

ご返答いたします。

>理想論はわかりますが、できない、やりたくないと言う人に無理やり押し付けても、管理組合が機能しなくなります。

理想論は発言してませんよ。あくまでも論理的に記載してます。
やりたくない方は辞退すればよいのでは？

>立候補者の多い現行の理事会でも、出席者は半数程度。輪番で選任された理事会では、管理会社の言いなりの管理組合になるのは必然。

出席者は半数程度なのですか？元理事の方かな？
なぜ管理会社の言いなりになるのですか？輪番で選任された方々を下に見てるのかな？

>万が一、各フロアに分散して仲良しがいるグループがあったとして、その何人かが理事になって理事会を左右するほどの勢力になる可能性はどの程度？

どのていどって・・・理事会は評決をできる機関です。公正公平が求められます。程度の問題ではないでしょ。
そういった隙を与えないようにしておけば問題発生がしにくいでしょ。

>やる気がある人の立候補を抑えて、やる気がない人に押し付けることの方がリスクが高いと思います。

逆にやる気ありありの方が集まるほうが正直怖いですよ。偏った考えで進む可能性もあるのですよ。やる気がない人に押し付けると記載されてますが、やる気が全くない方は辞退されるでしょう。

このマンションは、通常と違い大規模マンションです。世帯数も８００を超えます。小さいマンションなら、理事のなり手にも困ると思いますが、これだけの人数が住んでいると、輪番で回して、辞退があれば次の輪番に回せばスムーズに決まると思います。
立候補者に関しては、辞退があった場合考慮してもいいかもしれませんが、基本は輪番など、公正公平な選任方法を基本とすべきと思います。そんなに無理に立候補者をありがたがらなくてよいと思います。

[870: 匿名さん]

現実を知らないのでしょうけど、輪番ではまともな理事会にはなりません。

[871: 住民4]

>>870
私も同感です。
立候補最優先、輪番ありの、辞退ありでいいのでは?

[872: ここに住んでます。]

>現実を知らないのでしょうけど、輪番ではまともな理事会にはなりません。

ふーんそうですかね？そう思われている方もいれば、違うという方もいるのでは？
いろんな価値観があるのです。ですので、管理費用（金）も絡むので、仲間内だけの理事会になれるスキは閉じておくべきです。理事になって一生懸命活動しても、周りから「仲間で勝手にやっている」など思われると、せっかく頑張っていただいても本望ではないでしょう。外側内側双方を考えると、やはり公正公平な方法での選任が必要と思います。

[873: ここに住んでます。]

>私も同感です。
>立候補最優先、輪番ありの、辞退ありでいいのでは?

輪番（公正公平）優先、辞退あり、立候補考慮なら、賛成します。
やる気がおありに見えるので、辞退者が出た時の選任方法を提案されたらいかがでしょうか？

[874: 契約済みさん]

>>873
いい意見ですね。
私は賛成ですよ〜
ここは片寄った考えの方が多いですからね。
頑張って下さいね。

[875: 契約済みさん]

どれだけ、役員やりたい人がいるの？
初年度の立候補者の数みました？

輪番で断れる制度なら、断る人がどれだけ多いか、、
と危惧します

[876: 契約済みさん]

>861
高層階の方は知らない人も居るかもしれませんが、北東のエレベーターがB1・１～R階へ行けます。
普段は低層階用エレベーターとして使用。

>864
は出来ないと思います。
ですが、いつでも辞任はできます。

>869
理事会はほぼ出席していると思いますよ？
理事会議事録に出席者名は出ています。


>870
現理事の中にも立候補でなく抽選で指名された人が居ます。
その方の活動内容や理事会出席率等でハンダされたらどうです？

立候補はしないけど、指名されたら頑張りますって人はかなり多いと思います。

>873
私もその案に賛成
理事の再選は１週するまで出来ない事と１０年期間を空ける条件を追加で。
現理事・前期理事・前々期理事～前々々々々期理事は理事になれなければ偏ることもないでしょう。
最低でも７部屋以上で回してもらわないといけない事項でしょぅ。
１０年以内に理事をした人以外が全員辞退した場合は輪番で強制となるのは仕方ないですね。

[877: 住民4]

>>873
かしこまりました。
ヤル気がつたわったなら、良かったです。

[878: 匿名さん]

でも輪番って辞退できないんでしょ。
私はやりたくない。
無理やり押し付けられても、全然やる気ないです。

[879: 契約済みさん]

やっぱり辞退できないの
やりたくないのに無理やりもおかしいけど
気力の無い人に頼むよりやる気のある人の方が・・・

[880: 契約済みさん]

>>875
殆ど居ないでしょうね。
理事の仕事として利点としては業者発注のバックマージンであったり、
マンションによっては日当が出るマンションもありますが、
トータル換算しても金銭的損得だけ考えると損益となる事が殆どです。

昨年の６月の時の役員立候補者数は２４名です。そのうち１５名が当選しています。
半数の監事１～２名理事８～９名が変わりますが、
６月の総会時で立候補していない５ブロックが交代する事になるでしょう。
おそらくそのブロックは立候補を募っても誰も立候補しないでしょうね。
立候補者が重複しているブロックが６ブロックあったがそのブロックで理事が交代する事になった場合
輪番にするのか、立候補者にするのか決断する必要があると思います。

選出方法に関しては規約を見直した所、輪番にすると言う明記はされておらず、
書いていたのは第１期第１回臨時総会開催のご案内に「候補者の号室から昇順とする。」とかいてある。
しかし、管理規約第50条３項に「役員の選任候補から除外する。ただし、役員への立候補を妨げない。とあるため
役員の立候補は大前提と捉えることが出来ます。

[881: ここに住んでます。]

>役員の立候補は大前提と捉えることが出来ます。

大前提ととらえるのは無理があるでしょう。あくまでも妨げないのですよね？

[882: ここに住んでます。]

もう一度、整理しますね。

このマンションは、通常と違い大規模マンションです。世帯数も８００を超えます。小さいマンションなら、理事のなり手にも困ると思いますが、これだけの人数が住んでいると、輪番で回して、辞退があれば次の輪番に回せばスムーズに決まると思います。
立候補者に関しては、辞退があった場合考慮してもいいかもしれませんが、基本は輪番など、公正公平な選任方法を基本とすべきと思います。そんなに無理に立候補者をありがたがらなくてよいと思います。 世帯数が多いので管理するお金も大きいので、偏った理事会になる危惧は必要以上に持っておいたほうが無難です。

[883: 匿名さん]

>>882
どうして貴方は 必死に輪番をごり押しするのですか？

立候補による極めてわずかな可能性のデメリットを強調して、
輪番による目に見えて高い可能性のデメリットは無視。

何か立候補を容認されて困る事情でもあるのですか？
本当に住民？

[884: 匿名さん]

>>882
一緒に理事をやりましょう！と誘われてて、
実はやりたくないのに立候補を促され
断れずに困っているとかｗ

だから、立候補できなくしたいとか？

[885: 購入検討中さん]

理事やりたいけど立候補する勇気がない…www
自然な形でなら、私理事やってみたい!じゃね?

[886: ここに住んでます。]

はっはっは。出てきますね。
私は自分の価値観を記載しているだけですよ。
すべての方が、あなたと同じ意見と思わないでくださいね。
いいですか、可能性の一つですが、万が一、モンスターな方々が理事会を席巻するようなことがあると嫌ですね。ここは、世帯数が多いので、確率でいうと、小規模マンションのモンスター居住数よりはるかに多い数のモンスターと言われるような方が多く居住しているだろうと思われます。当然、真摯な方も多く居住しているというのと裏腹ですが。
そういった場合、ご意見が多いモンスターな方々が理事会に多数いるようになる可能性があり、私は避けたいような気がします。
これは、可能性の一つを挙げたまでですがね。
いろいろありますが、なぜに公正公平な輪番が決まっているのに、自身の思うようにしたい立候補を公正公平な輪番より上にしたいのでしょうか？
立候補は辞退者が出た時でよろしいのではないですか？
こんだけ世帯数が多い理事会です。予算もかなり大きいですから、いろんな価値観の方が理事会に選任されるように公正公平は絶対必要と思いますよ。
＊使い込みで事件になったりしていることをご存知ですか？そういったことの防止のためにも偏った選任になりえるスキは閉じておくほうが先々のことを考えるとよいのではないでしょうか。

[887: 入居済みさん]

>>886
確率がいっしょならモンスターで占められる確率もいっしょなんじゃないの？
小規模マンションは理事の数も少ないだろうし

[888: 匿名さん]

>>886
あなたがいっていることを要約すると、理事に立候補する人はモンスターで、管理費を使い込むということですね。

では、立候補して尽力してくださっている今の理事の方々もモンスターだと？
今の理事の方々が管理費の使い込みをしていると？

[889: 匿名さん]

>>887
同意！
立候補でも輪番でも、確率は一緒ですね。

[890: ﾏﾏさん]

あなたの考え方そのものがモンスター

言われてもモンスターは自覚できないんで
わからないと思いますが…