大阪ひびきの街 ザ・サンクタスタワー PART８

[マンション住民さん]

仲良く有意義な意見交換をいたしましょう。

大阪ひびきの街　ザ・サンクタスタワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：

所在地：大阪府大阪市西区新町一丁目1番19の一部（地番）
交通：大阪市営四つ橋線 「四ツ橋」駅 徒歩6分
大阪市営長堀鶴見緑地線 「西大橋」駅 徒歩5分
大阪市営御堂筋線 「心斎橋」駅 徒歩10分
間取：1DK～3LDK
面積：38.30平米～80.01平米
売主・事業主：オリックス不動産
売主・事業主・販売代理：大京
売主・事業主：京阪電鉄不動産
売主・事業主：大和ハウス工業
売主・事業主：大阪ガス都市開発
施工会社：
管理会社：

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

前スレッド　大阪ひびきの街　ザ・サンクタスタワー PART７
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/580496/

[1901: 契約済みさん]

>>1899　>>1900
>内容の問題点は後日変更することとして、
>日本一の管理戸数を持つ会社のノウハウ

なんかもう管理会社の思う壺だな。

問題を親身になって考えているなら、否決して相応しい規約を立てて臨時総会を開けばよいだけだよ。

[1902: 匿名さん]

「専ら住宅として使用と規約にあるからすでに民泊禁止されているが、民泊禁止をより明確にするために規約の追加」と連呼していた方は理事だったのですね。
主張がそのまま総会資料に書いてあり、笑ってしまいました。
「住宅」や「住居」を生活の本拠地としか理解できず、その固定概念から脱却できないために他者の説明を一切理解できなかったのも、同一人物でしょう。

この理事も、他の理事も、民泊条例をまったく理解していない。
この議案内容で問題ないと大京アステージの助言があったなら、大京アステージは民泊条例を理解していないか、あまり協力する気がないか。
だから、専門家に相談するよう言ったのに。

民泊条例は、「専ら住宅として使用」という規約のマンションで民泊を行うことも想定して作られています。
条例を読めばわかりますが、管理組合や周辺住民の許可は必要ありません。
昨年１２月に国土交通大臣が「民泊は一般的な管理規約(専ら住宅として使用)に抵触する」と発言しましたが、今年１月に内閣府が「政府がこうした内容の通達を発出した事実はない」と否定しています。
つまり、政府が規約変更なく民泊ができると御墨付きを出したのです。
だから、規約の追加が必要なのです。
大前提を理解しなくては、的確な規約案文は作れませんよ。

[1903: 契約済みさん]

>>1894
だから＞1877
ちゃんと文脈追いなさいよ

[1904: 契約済みさん]

やる気のあった理事様達をどの様にして、やる気のないようにさせたのか気になる。

何も分からないバタバタした時期に相手の都合の良いように文面作成されましたね。

これは、数々のマンションを管理したノウハウが最大限に生かされた結果となります。自分達を有利にさせる事しか頭がない管理会社ってどうなんだろう。

瑕疵の為にも必ず総会に参加しないと。

あと、なんでオリックスビルなんですか？無償提供ということですかね。

以前どなたかが区民ホールを借りれば安いと話してましたが、そう言うことはしないのですね。

輪番制は拒否です。
この大事な時期に輪番制ってビックリです。

[1905: 匿名さん]

>>1901
否決して臨時総会なんて悠長なことを言う余裕はありません。

大阪市の民泊条例はすでに可決していて、早ければ今年１０月から合法民泊が始まります。
大京含め誰かが合法民泊の許可を得てしまっては、手遅れになります。

理事の責任を放棄して大京アステージに全権委任した理事が複数いる理事会になるので、迅速に次の手はうてない。
年内の臨時総会は望めません。

民泊禁止が総会で否決されたから、このマンションは民泊推進だと主張する人も現れるでしょう。

民泊禁止の規約追加は、必ず今回の総会で可決しなくてはなりません。

[1906: 契約済みさん]

>>1903さん
これが真の住民の考えだと思いますよ。
輪番制にする事のデメリット。
今年も辞退した方がいらっしゃるのであれば、尚更今後の事で考えないといけません。

信頼はしているものの、やはり人間なので悪事を避けるために
理事で銀行に携わる役、例えば経理は2年繰り返さない、
毎年2/3以上の理事を入れ替えなければならない。(理事経験者に権限を持たせない為)疑うのではなく、何事にも念には念をという意識を持つためにも必要かと思います。
こう言った助言はなさらずに ２年目以降は輪番制はあり得ません。
私は今回も立候補致します。住民主導で何が悪いんでしょうか。

[1907: 匿名さん]

>>1906
>毎年2/3以上の理事を入れ替えなければならない。(理事経験者に権限を持たせない為)

入れ替え過ぎではないですか？！
毎年理事会がリセットされると、大きい問題はほとんど解決できなくなります。

[1908: 匿名さん]

>>1886
いいですね！

善意で、立候補と抽選は初回のみ＋２年目以降は輪番 と解釈している人が多いですが、
確かに、立候補があったブロックは輪番と書いてあるけど、立候補がなかったブロックに関しては「抽選」以外何も書いてないので、輪番ではないと読めますね。

これを総会に挙げればいい。
昨年の総会では、立候補があったブロックのみ輪番、立候補がなかったブロックは今年も抽選と決まったはず。総会資料にそう書いてあるから従うべき
と、総会で意見したらいい。

そして、決定方法に瑕疵があるという理由で理事選出方法を規約に訂正し明記することとし、抜本的に変更しましょう。

[1909: 匿名さん]

日本一の管理戸数のノウハウより、重要なのはひびきのニーズに合っているかどうかです。

管理会社のアドバイスがイマイチなのは、資料を見ればわかりますが、理事の中に関係者でも多いのでしょうか、失った一年は本当に重いと思います。

[1910: 契約済みさん]

>>1899
>マンションに住民登録がなければ、親族や友人も宿泊不可の規約になってしまいますが、
>周囲に迷惑行為がなければ社会通念上許容されることとして、宿泊させた住民が裁判で負けることはないでしょう。
>(ちなみに、民泊は迷惑行為です)
理事にお願いしたい。連帯責任を押し付けられる様な住民を苦しめる規約は制定しないで欲しい。

・裁判すらならないと思いますが、宿泊させることによって規約違反をしている事には変わりません。
・現行規約において当然民泊は禁止であると管理組合としても解釈している
・題は民泊禁止に関する件と謳いながらも、実際追加するのは民泊では無い一時宿泊に利用することを禁止している。
・取り締まらない違反者が居ると民泊で摘発したときに「何で自分だけに言うんだ。あいつも規約違反しているだろ。」と
　開き直られる可能性がある。
・迷惑行為なら区分所有法第６条で処分できる。

以上の事から無理に可決する必要は無いはずです。

[1911: 契約済みさん]

>>1908
えーと、真実が知りたいだけで輪番制は規約違反で出来ないって意見ではないです。
昨年総会で決議した方法により抽選を行い、たまたまそういう当選をしたとかの答えでも
理事会で指名した者が理事候補者となっていても説明さえあれば良いのです。
昨年議長が説明した「今後の役員選出方法は理事会で決めていくこととなります。」
と言うのは間違いではないのです。
私は伝家の宝刀を抜く理事（管理会社）なのか抜かずにやっていく理事なのかが知りたいのですよ。


瑕疵があるとすれば退任者の明記が無いこと、および
次期の幹事が誰なのか明記がないのは瑕疵があると言えます。
（監事３人同時抜けを隠すためかと思います。）

とはいう物の
殆どの人にとって選抜方法なんてどうでも良い事でしょう。
不正をする理事だろうが、幹事が３人同時に抜けようが知ったこっちゃない。
重要なのは自分が役員にあたるかそうでないかだけでしょ。
可決されればそう言う人が多く、それが住民の意思と言う事実が残ります。

[1912: 契約済みさん]

>>1906
今年立候補ですか！？頑張って下さい。心より応援致します。
ただ、会計理事を１年だけしか続けさせないのは
毎年会計理事２名が新人（未経験者）が良いと言うのですか？
会計帳簿を付けるのは非常に難しく、未経験者では帳簿がめちゃくちゃになってしまうと思います。
では会計理事が帳簿のつけ方がわからないときはどうするでしょう？
管理会社である大京アステージさんに聞く事になるんじゃないですか？
なんか良い気はしませんよ。
２年目の会計理事が１年目の会計理事を教える事が必要で２年目と１年目が組んですべきかと思います。
他の担当理事にしたってノウハウはあるはずなので同じです。

>>1907
監事は隔年でリセットされる様に今年決定するでしょうけどね。

>>1911
基本的に抽選で選ぶべきだったが、輪番で選出する事もできると言う事

[1913: 匿名さん]

>>1911
伝家の宝刀を抜く理事(管理会社)のくだりが何の事を言いたいのか分かりません。
理事(管理会社)の伝家の宝刀って何の事か教えて下さい。

[1914: 匿名さん]

>>1911
あー、間違いない。
ほとんどの人がコレ。

煽り議論も、
立候補できないのはおかしい、から、
何で抽選じゃないんだ、に変わっちゃってるし。

立候補できるできないは、大いに違うと思うが、
そうでないなら輪番でも抽選でもどっちでも一緒。
自分がいつあたるかだけ。

新しい理事が機能しない(出席率が悪いとか)なら
選出方法を再検討して下さい、と意見をして、
今回の選出は承認(賛成)で終了。

[1915: 匿名さん]

>>1910
まったく何もわかってないですね。
私有財産権をご存知ですか？

>現行規約において当然民泊は禁止であると管理組合としても解釈している

それで第三者に対抗できるという法的根拠は？
管理組合が民泊禁止と解釈していても、今の規約では合法民泊の許可が出るし、排除できません。

誰かが合法民泊の許可を得た後に民泊禁止の規約追加をしたら、私有財産権の侵害で訴えられますよ。

現時点で民泊排除が可能なのは、民泊が旅館業法違反なので、民泊業者側が強く出れないためです。
合法民泊の許可が出れば、排除は限りなく難しくなるでしょう。

>題は民泊禁止に関する件と謳いながらも、実際追加するのは民泊では無い一時宿泊に利用することを禁止している。

「民泊」は通称であり、法的に正式に認められた言葉ではありません。
民泊条例でも「民泊」という言葉は全く使われていません。
よって、流行り言葉の「民泊」を一般的な言葉で定義し直す必要があります。
私は案文の「(民泊等)」の表現さえ、不正確と思いました。

また、民泊業者が「民泊ではなく短期賃貸借」と主張したら、「民泊」では排除できません。
「生活の本拠としない一時宿泊」という表現は、リスク排除に非常に有効です。
確かに、表現の検討を手抜きしたために、禁止範囲を広げすぎた感もありますが。

>取り締まらない違反者が居ると民泊で摘発したときに「何で自分だけに言うんだ。あいつも規約違反しているだろ。」と開き直られる可能性がある。

それはありますね。
でも、開き直る人はあらゆる屁理屈を繰り出しますから、関係ないです。
スピード違反と同じで、他がどうであろうと違反は違反と、厳しい姿勢で対処すればよいだけです。

>迷惑行為なら区分所有法第６条で処分できる。

区分所有法６条というよりは、区分所有法５７～５９条ではないですか。
それで排除するには、何度裁判で勝つ必要があり、どれほどの時間と費用ががかかるか、考えたことはありますか？
現実を知らない人の机上の空論です。

大阪市でも、早ければ１０月から合法民泊が始まります。
危機感のない悠長な考えでは、民泊ＯＫのマンションになってしまいます。

[1916: 匿名さん]

>>1913
同意です。
何度も「伝家の宝刀」と言うけれど、それが何を意味するのかまったくわかりません。

[1917: 匿名さん]

民泊禁止の規約追加の前に 合法民泊の許可が出たら、排除できないかもしれません。
迷惑行為と訴えるのが難しいためです。

被害状況を証拠提出する必要があるので、
騒音を騒音計で測り、
その部屋から出たゴミの分別状況を調べ、
住民が受けた具体的な被害を記録し、
セキュリティや資産価値の低下を具体的な数値で表し、
しかも、これらを何年も継続しなくてはならない。

物価の変動ではなく、民泊を原因とした資産価値の低下を証明するのは、ほぼ不可能でしょう。

また、報道された騒音問題はどれも想像を絶するもので、周辺住民が多くの努力をしていましたが、それでも解決まで何年もかかった。
迷惑行為の排除は、非常に難しい問題です。

マンションの特性を生かし区分所有法に訴えようにも、全所有者の３/４の合意を得る必要があるので、実際にはほぼ不可能。
しかも、民泊業者が他の部屋に移動したら、迷惑行為の証拠集めや総会決議は最初からやり直し。

このマンションで合法民泊が始まれば、非常に不快で不安な思いをさせられますが、排除は難しい。
よって、大阪市で合法民泊が始まる前に、民泊禁止の規約追加をすることが必須です。

[1918: 主婦さん]

>>1907さん
それなら、現状はもっと最悪ですよね。
現状は、全員替えることになります。

2/3は替えすぎではありません。過半数を超えると権力が強くなり、お金の面で悪さを考えてしまう人も出てくるかもしれません。
人間は悪い事が出来るかもしれない状況に置かなければ、悪いことはしません。
使い込みされては遅いので、それを阻止してあげるのも思いやりの一つです。

[1919: 契約済みさん]

>>1912
立候補があったブロックなので、無理っぽいですね。

理事の同時退任がやる気のある人達だったなら、追い出された可能性も否めないと思います。

やる気があったけど、管理会社の影響が大きすぎて何も出来ないもどかしさで辞退した。
そう考えるとこれから怖いので理由が知りたいです。

管理物件数日本一と管理の質が日本一は同じではありません。他のところでは管理料を安くしてたり、ただ単に建設に関わってるから管理を任されたなどが重なってる事があります。

この一年で管理がこんな感じなのかって私は残念に思いましたけど。
(前のマンションの管理会社が素晴らしすぎました。)
騒音があった時などはその部屋に訪問するのが管理会社の役目でした。ここの管理会社は大人数で座ってるだけですね。

前を通る度に無駄だなと思います。

[1920: 匿名さん]

>>1919
前はどこの管理会社だったのですか？