大阪ひびきの街 ザ・サンクタスタワー PART８

[マンション住民さん]

仲良く有意義な意見交換をいたしましょう。

大阪ひびきの街　ザ・サンクタスタワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：

所在地：大阪府大阪市西区新町一丁目1番19の一部（地番）
交通：大阪市営四つ橋線 「四ツ橋」駅 徒歩6分
大阪市営長堀鶴見緑地線 「西大橋」駅 徒歩5分
大阪市営御堂筋線 「心斎橋」駅 徒歩10分
間取：1DK～3LDK
面積：38.30平米～80.01平米
売主・事業主：オリックス不動産
売主・事業主・販売代理：大京
売主・事業主：京阪電鉄不動産
売主・事業主：大和ハウス工業
売主・事業主：大阪ガス都市開発
施工会社：
管理会社：

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

前スレッド　大阪ひびきの街　ザ・サンクタスタワー PART７
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/580496/

[1861: 匿名さん]

本当に。
次の輪番理事のお手並み拝見させて頂きます。
真面目に数社見積もり依頼出してくれている元立候補抽選落ち理事より
頑張りを見せてくれる次期輪番理事なんですよね？
今年からが本番です。
瑕疵をちゃんと見つけて頂かないと困ります。

[1862: 匿名]

次年度からは、理事会内の検討内容を都度都度に詳細掲示してほしい。
理事会が何をやっているか、見えなさ過ぎて、結果が総会のあんな議案なのでわけわからんです。何をしてるんだろうか・・・不信感が出てもおかしくないです。

[1863: 契約済みさん]

>>1860
そうですね。
絶対に総会で抽選すべきか？と問われるとそうではないと答えるしかない訳ですが、総会でした方が良いのですが、それだと
事前に了承を得る事が出来ないので、役員を辞退する事もありえて、臨時総会を開く必要も出てきます。
総会前に抽選を終わらせておくのは違反ではありません。

話は変わりますが、
総会で決めなければならないのは理事と監事を決めなければならないのに
誰が理事か誰が監事かわかりません。
これでは議決権行使書を使う者にとっては決めることが出来ません。

そして、私は大きく疑問をもったのが
３名居る監事が３名とも入れ替わる件です。
これは規約を変更しなければ監事が入れ替わらない年と３名揃って入れ替わる年が交互にくる事です。

その年に２年目の監事が一人も居ないのは管理組合にとって不利益ではないのだろうか？
１名と２名が交互に入れ替わる方が良いのじゃないか？

退任する理事は理事会で決めたのでしょうが、各担当理事は２名居るうちのどちらか１名が入れ替わるのは
前年度の情報を一人は知っているのを置く目的で良いとは思うのですが、
理事長と副理事長の合計３名が居残って、監事３名が入れ替わっています。
当然ですが、抜けた監事３名は理事会の誰を退任させるかの決議に加われません。
自分たちの知らぬ間にやめさせられるんじゃないでしょうか。

とにかく監事の総入れ替えは管理組合にとって不利益になる行為です。
経験のある監事が１人も居ない年が交互に来るのは管理組合で不正を行いやすくする為でしょうか？

重要なことなのでもう一度言います。
今年監事が３人入れ替わると、
来年は監事は抜けません。再来年にまた監事の総入れ替えを行います。
そして２年ごとに監事の総入れ替えが来ます。規約を変更しない限り途中辞任してもこれは変わりません。

[1864: 契約済みさん]

>>1861
本職が建物の工事や点検等の業務を発注する仕事をしています。
なので当マンションの設備規模からすると決算書に書かれている金額は高いとは思うのですが、
明細を見てみないことには付加業務が加わっているかもしれないので高いと一概に言えないです。

私が使っている業者を使えば安い見積もりとなるでしょうが、それは大京アステージにとって不利益になるので
全力で阻止される気はします。

管理業務以外の単発で大京アステージに発注している業務を他業者に変えれば管理業務だけでは採算が危うくなり
自ら撤退して行く様な気がします。

[1865: 住民さん]

>>1859
最初の総会で、
理事は輪番制にします。
最初の理事は立候補した方です。
複数の立候補があれば抽選します。
立候補がなければブロック内全員で抽選します。
て、なりましたよね？
そしてその場で抽選しましたよね？
抽選はもう終わりましたよ、は、その時の抽選の事を言ってるのですが。

輪番制なのに何でまた抽選するの？
何でまた抽選すると思ったの？
最初に立候補したブロックは輪番で、立候補がなかったブロックだけいつまでも抽選するの？
そんなの輪番制て言わないでしょう。
書いてる書いてないじゃなくて、もう少し常識で判断された方が良いと思いますよ。
総会に出たのならそれくらい分かると思うんだけどなぁ…。

[1866: 匿名さん]

理事選任に対し、各人の認識に大きな相違があるようなので、昨年６月の総会資料を確認しました。

この初回の総会の議案を作ったのは、すべて大京アステージです。

第１号議案の審議事項を見てください。
「第１・２期の管理組合役員選任および役員輪番制導入…」とあります。
つまり、立候補や抽選の「選出方法」は、あくまで初回(第1.2期)の理事選任だけを対象としていて、
以降は輪番という意味のようです。

しかも、輪番制については審議事項にサラリと書いてあるだけで、他には全く記載がなく、何の説明もない。
「選出方法」の欄で安心させて、２年目からは輪番となることをわかりにくくしています。
私も議案を読んだつもりでしたが、このトリックには気づけなかった。

次に、その総会の議事録を見てください。

第１号議案の質疑事項の１件目、
大京アステージが、「次年度以降(の立候補)については理事会で検討する」と返答していて、
次年度以降は輪番制になることを隠したまま、総会決議を行った。
偽装工作のようで、まともな会社とは思えない。

これを思い出して、選出方法の再検討をしなかった理事会にもどかしさも感じますが、
全体的には大京アステージに騙された気がしてなりません。

私達は、理事会発足前に、すでに大京アステージに毒を盛られていたのですね。

[1867: 匿名さん]

>>1864
貴重なご指摘ありがとうございます。
次の理事会には、各項目で他社と競争させて経費削減を進めて欲しいですね。

[1868: 入居済みさん]

＞1866
そもそも議案内容を、総会で管理会社が勝手に変更しようとし、住民から指摘されるぐらいだから信用できないです。
何十人もの大京アステージ社員や支店長が居て指摘しなかったのも大問題！
私も騙されたくちですが（汗）

総会の議事録を今頃、確認したところ、大京アステージの間違いが記載されていませんでした。
このような致命的な間違いは、詐欺とも言えるので、議事録に残すべきですよね。

ついでに言えば、理事の抽選ですが、紙が折られていませんでした。
問題のある人を下にしたなど、八百長の恐れがあります。
抽選を引かれた方、どうでしたか？

[1869: 住民さん]

>>1866
隠してないでしょう(呆)。
輪番制でやるくらいなら、と立候補した人を知っていますので、あなたが読み取れなかっただけでしょ？
来年以降も立候補にしてはどうか、と意見があったので、それは理事会で検討する事だ、と回答があったと記憶してます。
管理会社が嫌いなのは分かりますが、情報操作は好きじゃないな。

[1870: 入居済みさん]

>>1869
>来年以降も立候補にしてはどうか、と意見があったので、それは理事会で検討する事だ、と回答があったと記憶してます。

そのような重要なことを、利害関係者でもある管理会社が言うべきでは無いですよね。
越権行為が、多すぎるのとちゃいますか？

[1871: 契約済みさん]

>1869
>輪番制でやるくらいなら、と立候補した人を知っていますので、あなたが読み取れなかっただけでしょ？

私も読み取れなかったですね。
なんか、大事な説明を技としなくて、管理会社にとって都合の良い誤解を与えているような…

悪意を感じます。

[1872: 匿名さん]

>>1869
おかしいです。
5月5日にあなたが>>1802を投稿するまで、
立候補が禁止されていて、
しかも昨年６月の総会で決議されている
と認識していた人は皆無のようです。
管理会社の説明不足は否めません。

[1873: 匿名さん]

>>1864
点検の粗利は50％くらいでしょうから、直接にした方が良いです。
また、一番下げやすいのは警備でしょう。
警備会社と直接契約すれば、３割くらいは減らせるでしょう。
さらに、無駄な戸別サービスの切り捨ても必要です。
それを早目にできれば、修繕積立金にどんどんお金を回すことができるようになります。

日本一の管理戸数が大事なため、大きなマンションだと赤字でも契約を続けるのが大京の特長のようですから、撤退はしません。
尻込みするようならば、日ハウと合人の見積をとれば、できないわけではないことがわかると思います。

[1874: 契約済みさん]

>>1865
理事を追い詰めるて伝家の宝刀を抜かれたら言い返せないので抜かずに理事には説明してもらいたい。


昨年の総会では
（立候補のあったブロックの）輪番制の導入
を決議したのであって全て輪番制を導入したわけではない。

総会の結果の方に決定者から昇順に輪番と書いているが、これは
>区分所有法（決議事項の制限）
>第三十七条 　集会においては、第三十五条の規定によりあらかじめ通知した事項についてのみ、決議をすることができる。
により無効である。何を昨年決議したのかは総会の開催のご案内の資料だけをみて判断してもらいたい。
これは、たとえ総会当日に議長が「来年からは輪番制になります。」と説明したとしても
議決権行使書で立候補の無いブロックは抽選をすると理解した上で賛成票に入れた者に対しては伝わらない為です。
決議内容が変われば５日前までには知らせなければなりません。


理事が総会では抽選で決まったとは思わずに（大京アステージさんが作った）結果を見て輪番制で行うものだと思い込んで居たならそれでかまわないが、どういった経緯で抽選すべきところを輪番にしたのか説明してもらいたい。

>>1868
>ついでに言えば、理事の抽選ですが、紙が折られていませんでした。
昨年の話なのか今年の話なのかわかりませんが、今年理事の抽選を行っているなら
昨年決めた通り抽選を行ったことを説明していただきたい。

[1875: 契約済みさん]

>>1872
そうです。殆どの人は昨年と同様に立候補を募って無ければ抽選を行うと思っていたでしょう。
860で２月末に書き込みしたのは私ですが、たまたま総会結果を見ていてそうなっているのだな。って
初めてその時認識しましたよ。

今年も所有者は誘導されています。
今回一番管理会社に利益があってもめそうな議案は一番最後の第１２議案になっています。
役員の解任は総会で決議しなければならない事項なので退任者を明記しなくてはなりません。
それをしない事によって監事３名が同時に入れ替わる重要な事を隠しています。
恐らくHP作成や一時宿泊の質疑応答が多くあり時間が取れないでしょう。
議長は１２号議案の質問は時間が押しているので途中で打ち切ると思います。

そうやって議案の順番を最後に設定することによって
通したい議案を通しやくすする工作をしていると思います。

[1876: 入居済みさん]

＞1863
＞役員を辞退する事もありえて、臨時総会を開く必要も出てきます。
役員の辞退ですが、前回の総会と同様、強制的（穏やかでない）になっているようですね。
なので、総会前の抽選の必要性がありませんし、都合の良いように誤魔化される恐れがあります。

＞総会で決めなければならないのは理事と監事を決めなければならないのに
＞誰が理事か誰が監事かわかりません。

理事に問題がある恐れがあるので理事の期間を短くした方が良いとの意見ですが、管理会社にとって都合の良い話です。
これでは、ベテランの理事が育ちません。

理事に問題があるのか監視するのが、監査です。
この方達が、ちゃんと監視してくだされば、管理組合は、しっかりと機能します。
なので、住民の利益を考えていただける方になってもらわないと、大変なことになりかねません。

＞とにかく監事の総入れ替えは管理組合にとって不利益になる行為です。
＞経験のある監事が１人も居ない年が交互に来るのは管理組合で不正を行いやすくする為でしょうか？

不正を行い易いので、ちゃんと住民として監視する必要がありますね。

[1877: 入居済み]

>>1866
でもまあ大京に限らず不動産屋なんて騙すのが商売だから
そんなもんを変に信頼する方がどうかしてると思いますよ
とにかくこの手の公正さが元々伝わらない業界相手にはそれ相応のやり方なり方法論を取らないとバカを見るだけです

[1878: 契約済みさん]

今年は監事を３人同時に入れ替えるか今後規約変更するまで未来永劫決定する年だから第１２号議案は断固否決してほしい。

これは予め告知して居た事項なので、所有者が気づかなかっただけで有効とされていまいます。
誰がどの役員をやめて誰が理事になるか監事になるか明記しなければならないのに監事３人が退任する事を隠すために
明記しなかっただろうから、悪意を感じます。
これが大京の誘導だとすると何企んでいるのか、ものすごく恐ろしいです。

[1879: 入居済みさん]

監査報告書で、気になる点があります。

　①　3名、幹事していただいている方がいてるのに、1名しか署名していないこと
　②　予算の誤りが多いこと（議案内容がちゃんと確認されていなかったこと）
　③　管理会社の裁量（理事会の承認無く）で、何百万円もの支出が行われていること

大丈夫なのでしょうか？

[1880: 契約済みさん]

>>1868
>総会の議事録を今頃、確認したところ、大京アステージの間違いが記載されていませんでした。
具体的に言うとどこでしょうか？


大京アステージの間違いではないですが、昨年の１２月の臨時総会の案内に
第２回と書くところを第１回と間違えてましたよね。どうでもよいのですがｗ

[1881: マンション住民さん]

恐らくみなさんが聞きたかった事が聞けては居ないと思いますが、支配人さんに質疑してまいりました。

１号以前質問のあった決算で－になっているのは、予算を組むときに間違いがありました。
２号措置の方法は委託契約書に記載してあります。
４号HPは全て業者にまかせて作成運営を行います。
予算が多いのは予算を使わない事はできるが、オーバーするのは総会決議が必要なので多めにとっています。
５号全て平面駐輪場は埋めてしまって空いたらまた区画移動の抽選する予定としています。
６号規約に第三者の宿泊を禁止する事になるが、常識の範囲で考えて欲しい。
８号利息がつかないデメリットがあるが、銀行が破産した時現状では１０００万円の保証しか無いのが、変更すると全額保障されるのでつかない利息は保険料みたいなもの。
１２号第期役員候補者は事前に集まっており引き受ける旨を伺っている。

支配人さんはそうおっしゃっていましたので参考にしてください。

[1882: 入居済みさん]

＞1880
役員の人数を、立候補者が居なかったブロックがあったので、欠（確か３人減らそうとした）にしようとしたことです。
個人的には、人数不足だと思ったのですが、それを減らそうとしたのには、ビックリしました。

何も考えてないのかな？？

[1883: 入居済みさん]

＞1881
確認していただきありがとうございます。
問題点は、次の内容ですね。

＞１号以前質問のあった決算で－になっているのは、予算を組むときに間違いがありました。
これだけ基本的な事項で、多くの間違い（そもそも１回も無い）があるのは、初めて見ました。
今年の予算案も大丈夫でしょうか？

＞２号措置の方法は委託契約書に記載してあります。
管理会社側が、作成した契約書なので、当初を含めて詳細に説明すべきでは？
説明不足（そもそも説明していない）や、住民に不利なこと書いてませんか？

＞４号HPは全て業者にまかせて作成運営を行います。 予算が多いのは予算を使わない事はできるが、オーバーするのは総会決議が必要なので多めにとっています。
おっしゃることは判りますが、それなら、考えている予算及び考えている予算をオーバーした場合の周知方法を記載すべき。

＞６号規約に第三者の宿泊を禁止する事になるが、常識の範囲で考えて欲しい。
そんなことより、無許可で行っているのら、警察を呼べばいい。
大阪でも逮捕されているのに、何故、違反者を保護し、その他の住民に迷惑がかかっているのを放置しているのかわからない。
http://aaairbnb.com/1251.html

＞１２号第期役員候補者は事前に集まっており引き受ける旨を伺っている。
事前に全員が集まったのでしょうか？
次の新規理事のうち、２～３人集まったのを、あたかも全員集まったと誤解しますよね。
また、集まって、どのような説明を受けたのか気になるとこですね。

何にしても説明不足で、我々に不利益を与えないようにしっかりして欲しいですね。

[1884: 匿名さん]

>>1874
>昨年の総会では
>（立候補のあったブロックの）輪番制の導入
>を決議したのであって全て輪番制を導入したわけではない。

皆さんの現時点での認識とは違いますよ。
議決内容によると、輪番制は「立候補のあったブロックのみ」ではなく、全理事の交代に適用されるようです。
立候補があったブロックのみ輪番制にしても、意味がないです。

>総会の結果の方に決定者から昇順に輪番と書いているが、これは
>区分所有法（決議事項の制限）
>第三十七条 　集会においては、第三十五条の規定によりあらかじめ通知した事項についてのみ、決議をすることができる。
>により無効である。

皆さんの指摘にあるように、あらかじめ第１号議案に書いてあります。
第１号議案の審議事項に「輪番制の導入」とこっそり書いてあるので、第１号議案が可決された時点で、２年目以降の輪番制も承認されたことになりました。
騙し討ちのようなものですが。

[1885: 契約済みさん]

>>1882
そうだったのですか？
結果ご通知を確認したところ６号議案の様ですが、
総会の場に居なかった人で、この説明で理解できる人は何名くらいいるのでしょうね。

しかしこの６号議案は良く通ったものですよ。
本来住民が支払うべき町内会費を所有者が支払えと管理組合の越権行為を押し通す議案なんですから。

町内会に入るのは住民であって所有者ではないのでお金だけ払わせられるのも馬鹿みたい。

そのうちNHKの視聴料金まで発展しないか心配ですよ。

[1886: 契約済みさん]

>>1884
輪番制と決まったのは立候補があったブロックだけとしか読めませんよ？

３．選出方法
（１）立候補があったブロックは、候補者の号室から昇順とする。
（２）同一ブロック内で立候補が重なった場合は抽選とする。
（３）立候補がないブロックは抽選とする。

この昨年決められた選出方法からどうやったら立候補が無いブロックを輪番とすると読み取れるのですか？
抽選とするとしか読み取れません。

それと今年の抽選は既に行われたと言っている人も居る様なので実際に行われているかもしれません。
真実が知りたいです。

昨年の選出方法は無視して伝家の宝刀を抜いたというなら。
そう説明してください。

[1887: 契約済みさん]

しゃあないと思いますよ
誰かも言ってるけど宅建業者にフェアな精神求めるなんて
八百屋いって冷蔵庫くださいみたいなもの
探せばあるだろうけど自分が困るから出さないよ

[1888: 契約済みさん]

>>1884
>騙し討ちのようなものですが。
だまし討ちを認めてはいけません。
たとえばバルコニー禁煙を決める際
【禁煙に関する件】
と題名し
バルコニーで小火があり・・・・・・・
内容を読む限りバルコニーだけが禁煙になると錯覚させるような
説明がつらつらかいてあり
いざ可決されると、
建物内部全面禁煙が可決されました。
とだまし討ちされたら、ベランダだけなら仕方ないかと思い喫煙者でも
賛成に入れた人の気持ちが踏みにじられてしまいます。

[1889: 契約済みさん]

>>1847
誰がそんな事するんですか。
やる気のない人は元から仕事を理由に断るし、やらなくなったら喜ぶ人の方が多いです。

[1890: 契約済みさん]

>>1849さん
大切な瑕疵担保時期を輪番制にする事で、瑕疵を回避しようとしたのですね。
初回ではバタバタする事が多く、何もわからないまま大京に良いように利用されましたね。
大京主導ではなく、住民主導で事を運びませんか？言いなりになりすぎる。

[1891: 契約済みさん]

それより、
理事に決まった時に皆の前で顔見せするのはやめて欲しい。
あれはわざとでしょうか。
大京がいかに自分たち主導で瑕疵担保責任を回避させたいかが見えてきました。

[1892: 主婦さん]

>>1869さん
業者臭い
住民の味方ではないですね。

[1893: 匿名さん]

>>1892
そうですね。
大京アステージっぽいですよね。
書いてあるのにわからなかったお前らが悪い、みたいな。

[1894: 匿名さん]

>>1887
今、その発言に何の意味がある？
不動産業者なんてそんなものと、何もせず諦めろという意味ですか？
訳知り顔で評論しているけど、実際は自分がどれほどのデメリットを被るか知らないし、考えてもいないでしょう。
問題提起して、皆で話し合い、よりよい方向へ進めようと努める人達のジャマをしないでください。

[1895: 匿名さん]

>>1886
>それと今年の抽選は既に行われたと言っている人も居る様なので実際に行われているかもしれません。
真実が知りたいです。

抽選は終わっていると主張している人は、抽選は初回の昨年６月のみで、後は輪番で抽選がないと解釈しています。
今年の抽選が終わったという意味ではありません。

[1896: 契約済みさん]

>>1895
解釈じゃなくて、真実が知りたいのだよ。

あなたが書き込んだ本人で、つまり総会で抽選くじを引いた人。５階の人だったかな？
ならば書き込みは昨年の事と判明つきます。

[1897: 契約済みさん]

>>1881　>>1884
ちょっとまて！
別居する親や子を宿泊出来ない規約をつくろうとしていると理解した上で、
可決されたら、そう決まったで仕方ないと言う言い分なのか！？

無茶苦茶だな、おい。

[1898: 匿名]

>４号HPは全て業者にまかせて作成運営を行います。
>予算が多いのは予算を使わない事はできるが、オーバーするのは総会決議が必要なので多めにとっています。

いやいや、hp作成の業者への見積もりはどうやって取ったの？何カ所に？
見積もりに対しての指示書については、公表されないのは、なんで？
理事会の独断の突っ走りではないですか？どんな内容でアイミツを取ったのか全く分かりません。

業者にまかせる＝業者と継続契約する。という事ですよね？
発注先はどうやって決めたの？
まさか、発注先は理事の知り合いか、理事の会社ではないですよね？
どうやって業者を集めたのか、シッカリ公表してほしいものです！
住民軽視も甚だしい！予算は住民全員から集金したものです。理事の特権で一部の方の利益のために支出してよいものではないでしょ。物件を売る予定もなければ、賃貸に出す予定の無い私には、関係のない支出となります。
困ったもんだ・・・

[1899: 匿名さん]

>>1897
今回の民泊禁止で追加する案文は、誰がどうやって決めたか知りませんが、非常にレベルが低く欠陥だらけで、腹立たしくなります。
しかし、取り急ぎ民泊禁止の文言を追加する必要があるのと、グレーゾーンの短期賃貸借も排除できるので、仕方なく賛成しようと考えています。

まずは可決させて民泊禁止を明確にし、問題点については、また後日、規約文の訂正をすればいいと思います。

マンションに住民登録がなければ、親族や友人も宿泊不可の規約になってしまいますが、
周囲に迷惑行為がなければ社会通念上許容されることとして、宿泊させた住民が裁判で負けることはないでしょう。
(ちなみに、民泊は迷惑行為です)

内容の問題点は後日変更することとして、民泊排除と大京の民泊阻止のために、大至急、民泊禁止の規約追加を可決させましょう。

[1900: 匿名さん]

>>1899
それが、日本一の管理戸数を持つ会社のノウハウなんでしょう。察するしかないですね。

シンプルなことが一番ですから、書いてあるならいいでしょう。

[1901: 契約済みさん]

>>1899　>>1900
>内容の問題点は後日変更することとして、
>日本一の管理戸数を持つ会社のノウハウ

なんかもう管理会社の思う壺だな。

問題を親身になって考えているなら、否決して相応しい規約を立てて臨時総会を開けばよいだけだよ。

[1902: 匿名さん]

「専ら住宅として使用と規約にあるからすでに民泊禁止されているが、民泊禁止をより明確にするために規約の追加」と連呼していた方は理事だったのですね。
主張がそのまま総会資料に書いてあり、笑ってしまいました。
「住宅」や「住居」を生活の本拠地としか理解できず、その固定概念から脱却できないために他者の説明を一切理解できなかったのも、同一人物でしょう。

この理事も、他の理事も、民泊条例をまったく理解していない。
この議案内容で問題ないと大京アステージの助言があったなら、大京アステージは民泊条例を理解していないか、あまり協力する気がないか。
だから、専門家に相談するよう言ったのに。

民泊条例は、「専ら住宅として使用」という規約のマンションで民泊を行うことも想定して作られています。
条例を読めばわかりますが、管理組合や周辺住民の許可は必要ありません。
昨年１２月に国土交通大臣が「民泊は一般的な管理規約(専ら住宅として使用)に抵触する」と発言しましたが、今年１月に内閣府が「政府がこうした内容の通達を発出した事実はない」と否定しています。
つまり、政府が規約変更なく民泊ができると御墨付きを出したのです。
だから、規約の追加が必要なのです。
大前提を理解しなくては、的確な規約案文は作れませんよ。

[1903: 契約済みさん]

>>1894
だから＞1877
ちゃんと文脈追いなさいよ

[1904: 契約済みさん]

やる気のあった理事様達をどの様にして、やる気のないようにさせたのか気になる。

何も分からないバタバタした時期に相手の都合の良いように文面作成されましたね。

これは、数々のマンションを管理したノウハウが最大限に生かされた結果となります。自分達を有利にさせる事しか頭がない管理会社ってどうなんだろう。

瑕疵の為にも必ず総会に参加しないと。

あと、なんでオリックスビルなんですか？無償提供ということですかね。

以前どなたかが区民ホールを借りれば安いと話してましたが、そう言うことはしないのですね。

輪番制は拒否です。
この大事な時期に輪番制ってビックリです。

[1905: 匿名さん]

>>1901
否決して臨時総会なんて悠長なことを言う余裕はありません。

大阪市の民泊条例はすでに可決していて、早ければ今年１０月から合法民泊が始まります。
大京含め誰かが合法民泊の許可を得てしまっては、手遅れになります。

理事の責任を放棄して大京アステージに全権委任した理事が複数いる理事会になるので、迅速に次の手はうてない。
年内の臨時総会は望めません。

民泊禁止が総会で否決されたから、このマンションは民泊推進だと主張する人も現れるでしょう。

民泊禁止の規約追加は、必ず今回の総会で可決しなくてはなりません。

[1906: 契約済みさん]

>>1903さん
これが真の住民の考えだと思いますよ。
輪番制にする事のデメリット。
今年も辞退した方がいらっしゃるのであれば、尚更今後の事で考えないといけません。

信頼はしているものの、やはり人間なので悪事を避けるために
理事で銀行に携わる役、例えば経理は2年繰り返さない、
毎年2/3以上の理事を入れ替えなければならない。(理事経験者に権限を持たせない為)疑うのではなく、何事にも念には念をという意識を持つためにも必要かと思います。
こう言った助言はなさらずに ２年目以降は輪番制はあり得ません。
私は今回も立候補致します。住民主導で何が悪いんでしょうか。

[1907: 匿名さん]

>>1906
>毎年2/3以上の理事を入れ替えなければならない。(理事経験者に権限を持たせない為)

入れ替え過ぎではないですか？！
毎年理事会がリセットされると、大きい問題はほとんど解決できなくなります。

[1908: 匿名さん]

>>1886
いいですね！

善意で、立候補と抽選は初回のみ＋２年目以降は輪番 と解釈している人が多いですが、
確かに、立候補があったブロックは輪番と書いてあるけど、立候補がなかったブロックに関しては「抽選」以外何も書いてないので、輪番ではないと読めますね。

これを総会に挙げればいい。
昨年の総会では、立候補があったブロックのみ輪番、立候補がなかったブロックは今年も抽選と決まったはず。総会資料にそう書いてあるから従うべき
と、総会で意見したらいい。

そして、決定方法に瑕疵があるという理由で理事選出方法を規約に訂正し明記することとし、抜本的に変更しましょう。

[1909: 匿名さん]

日本一の管理戸数のノウハウより、重要なのはひびきのニーズに合っているかどうかです。

管理会社のアドバイスがイマイチなのは、資料を見ればわかりますが、理事の中に関係者でも多いのでしょうか、失った一年は本当に重いと思います。

[1910: 契約済みさん]

>>1899
>マンションに住民登録がなければ、親族や友人も宿泊不可の規約になってしまいますが、
>周囲に迷惑行為がなければ社会通念上許容されることとして、宿泊させた住民が裁判で負けることはないでしょう。
>(ちなみに、民泊は迷惑行為です)
理事にお願いしたい。連帯責任を押し付けられる様な住民を苦しめる規約は制定しないで欲しい。

・裁判すらならないと思いますが、宿泊させることによって規約違反をしている事には変わりません。
・現行規約において当然民泊は禁止であると管理組合としても解釈している
・題は民泊禁止に関する件と謳いながらも、実際追加するのは民泊では無い一時宿泊に利用することを禁止している。
・取り締まらない違反者が居ると民泊で摘発したときに「何で自分だけに言うんだ。あいつも規約違反しているだろ。」と
　開き直られる可能性がある。
・迷惑行為なら区分所有法第６条で処分できる。

以上の事から無理に可決する必要は無いはずです。

[1911: 契約済みさん]

>>1908
えーと、真実が知りたいだけで輪番制は規約違反で出来ないって意見ではないです。
昨年総会で決議した方法により抽選を行い、たまたまそういう当選をしたとかの答えでも
理事会で指名した者が理事候補者となっていても説明さえあれば良いのです。
昨年議長が説明した「今後の役員選出方法は理事会で決めていくこととなります。」
と言うのは間違いではないのです。
私は伝家の宝刀を抜く理事（管理会社）なのか抜かずにやっていく理事なのかが知りたいのですよ。


瑕疵があるとすれば退任者の明記が無いこと、および
次期の幹事が誰なのか明記がないのは瑕疵があると言えます。
（監事３人同時抜けを隠すためかと思います。）

とはいう物の
殆どの人にとって選抜方法なんてどうでも良い事でしょう。
不正をする理事だろうが、幹事が３人同時に抜けようが知ったこっちゃない。
重要なのは自分が役員にあたるかそうでないかだけでしょ。
可決されればそう言う人が多く、それが住民の意思と言う事実が残ります。

[1912: 契約済みさん]

>>1906
今年立候補ですか！？頑張って下さい。心より応援致します。
ただ、会計理事を１年だけしか続けさせないのは
毎年会計理事２名が新人（未経験者）が良いと言うのですか？
会計帳簿を付けるのは非常に難しく、未経験者では帳簿がめちゃくちゃになってしまうと思います。
では会計理事が帳簿のつけ方がわからないときはどうするでしょう？
管理会社である大京アステージさんに聞く事になるんじゃないですか？
なんか良い気はしませんよ。
２年目の会計理事が１年目の会計理事を教える事が必要で２年目と１年目が組んですべきかと思います。
他の担当理事にしたってノウハウはあるはずなので同じです。

>>1907
監事は隔年でリセットされる様に今年決定するでしょうけどね。

>>1911
基本的に抽選で選ぶべきだったが、輪番で選出する事もできると言う事

[1913: 匿名さん]

>>1911
伝家の宝刀を抜く理事(管理会社)のくだりが何の事を言いたいのか分かりません。
理事(管理会社)の伝家の宝刀って何の事か教えて下さい。

[1914: 匿名さん]

>>1911
あー、間違いない。
ほとんどの人がコレ。

煽り議論も、
立候補できないのはおかしい、から、
何で抽選じゃないんだ、に変わっちゃってるし。

立候補できるできないは、大いに違うと思うが、
そうでないなら輪番でも抽選でもどっちでも一緒。
自分がいつあたるかだけ。

新しい理事が機能しない(出席率が悪いとか)なら
選出方法を再検討して下さい、と意見をして、
今回の選出は承認(賛成)で終了。

[1915: 匿名さん]

>>1910
まったく何もわかってないですね。
私有財産権をご存知ですか？

>現行規約において当然民泊は禁止であると管理組合としても解釈している

それで第三者に対抗できるという法的根拠は？
管理組合が民泊禁止と解釈していても、今の規約では合法民泊の許可が出るし、排除できません。

誰かが合法民泊の許可を得た後に民泊禁止の規約追加をしたら、私有財産権の侵害で訴えられますよ。

現時点で民泊排除が可能なのは、民泊が旅館業法違反なので、民泊業者側が強く出れないためです。
合法民泊の許可が出れば、排除は限りなく難しくなるでしょう。

>題は民泊禁止に関する件と謳いながらも、実際追加するのは民泊では無い一時宿泊に利用することを禁止している。

「民泊」は通称であり、法的に正式に認められた言葉ではありません。
民泊条例でも「民泊」という言葉は全く使われていません。
よって、流行り言葉の「民泊」を一般的な言葉で定義し直す必要があります。
私は案文の「(民泊等)」の表現さえ、不正確と思いました。

また、民泊業者が「民泊ではなく短期賃貸借」と主張したら、「民泊」では排除できません。
「生活の本拠としない一時宿泊」という表現は、リスク排除に非常に有効です。
確かに、表現の検討を手抜きしたために、禁止範囲を広げすぎた感もありますが。

>取り締まらない違反者が居ると民泊で摘発したときに「何で自分だけに言うんだ。あいつも規約違反しているだろ。」と開き直られる可能性がある。

それはありますね。
でも、開き直る人はあらゆる屁理屈を繰り出しますから、関係ないです。
スピード違反と同じで、他がどうであろうと違反は違反と、厳しい姿勢で対処すればよいだけです。

>迷惑行為なら区分所有法第６条で処分できる。

区分所有法６条というよりは、区分所有法５７～５９条ではないですか。
それで排除するには、何度裁判で勝つ必要があり、どれほどの時間と費用ががかかるか、考えたことはありますか？
現実を知らない人の机上の空論です。

大阪市でも、早ければ１０月から合法民泊が始まります。
危機感のない悠長な考えでは、民泊ＯＫのマンションになってしまいます。

[1916: 匿名さん]

>>1913
同意です。
何度も「伝家の宝刀」と言うけれど、それが何を意味するのかまったくわかりません。

[1917: 匿名さん]

民泊禁止の規約追加の前に 合法民泊の許可が出たら、排除できないかもしれません。
迷惑行為と訴えるのが難しいためです。

被害状況を証拠提出する必要があるので、
騒音を騒音計で測り、
その部屋から出たゴミの分別状況を調べ、
住民が受けた具体的な被害を記録し、
セキュリティや資産価値の低下を具体的な数値で表し、
しかも、これらを何年も継続しなくてはならない。

物価の変動ではなく、民泊を原因とした資産価値の低下を証明するのは、ほぼ不可能でしょう。

また、報道された騒音問題はどれも想像を絶するもので、周辺住民が多くの努力をしていましたが、それでも解決まで何年もかかった。
迷惑行為の排除は、非常に難しい問題です。

マンションの特性を生かし区分所有法に訴えようにも、全所有者の３/４の合意を得る必要があるので、実際にはほぼ不可能。
しかも、民泊業者が他の部屋に移動したら、迷惑行為の証拠集めや総会決議は最初からやり直し。

このマンションで合法民泊が始まれば、非常に不快で不安な思いをさせられますが、排除は難しい。
よって、大阪市で合法民泊が始まる前に、民泊禁止の規約追加をすることが必須です。

[1918: 主婦さん]

>>1907さん
それなら、現状はもっと最悪ですよね。
現状は、全員替えることになります。

2/3は替えすぎではありません。過半数を超えると権力が強くなり、お金の面で悪さを考えてしまう人も出てくるかもしれません。
人間は悪い事が出来るかもしれない状況に置かなければ、悪いことはしません。
使い込みされては遅いので、それを阻止してあげるのも思いやりの一つです。

[1919: 契約済みさん]

>>1912
立候補があったブロックなので、無理っぽいですね。

理事の同時退任がやる気のある人達だったなら、追い出された可能性も否めないと思います。

やる気があったけど、管理会社の影響が大きすぎて何も出来ないもどかしさで辞退した。
そう考えるとこれから怖いので理由が知りたいです。

管理物件数日本一と管理の質が日本一は同じではありません。他のところでは管理料を安くしてたり、ただ単に建設に関わってるから管理を任されたなどが重なってる事があります。

この一年で管理がこんな感じなのかって私は残念に思いましたけど。
(前のマンションの管理会社が素晴らしすぎました。)
騒音があった時などはその部屋に訪問するのが管理会社の役目でした。ここの管理会社は大人数で座ってるだけですね。

前を通る度に無駄だなと思います。

[1920: 匿名さん]

>>1919
前はどこの管理会社だったのですか？

[1921: 匿名さん]

>>1918
そんなに使い込みが心配なら、理事選出に所得制限をつければ？
数百万程度の金のために、今の社会的地位を失うようなことはしない、そんな高収入の人。
ひびきにはたくさんいるでしょう。
でも、経費削減をしなくて、超高級志向の管理体制にして、管理費がメチャクチャ高くなるかもっ笑
キッズルームやペットルームが高級有料サロンになったらおもしろいな

[1922: 契約済みさん]

管理会社にとって、一番厄介なのは、ベテランや問題点を指摘する理事、シッカリ監査することを理解している幹事です。

理事を短期にするのは、必ずしも住民にとって、プラスになりません。
大方、似たような理由で、輪番に誘導されたのでは？

[1923: 契約済みさん]

>>1918
>現状は、全員替えることになります。
え？そうなんですか？？
私は全員変える事になるとは全く思ってませんでしたが、
どこを見たら理事が全員変わる事になってるとわかるのですか？

[1924: 匿名]

お金周りの管理担当者を長期固定にするのは好ましくありません。

[1925: 匿名]

ホームページ作成、反対！

[1926: 契約済みさん]

＞1924
問題点をすり替えて、管理会社に有利な方に誘導していますね。

問題は、管理費の不正支出が無いようにすることです。
短期でも、不正できますし、管理会社が、住民にとって不利な提案しないのは、良識のある管理会社以外は、当たり前です。

住民にとって、不利なことが出来ないようにすれば、良いだけです。

[1927: 契約済みさん]

>>1926
管理会社が主導権を握っても不正を行うわけではありませんよ。

あくまでも"合法的に"お金の流れを管理会社に向けるようにするだけです。

２７年度で既に管理会社へ多くのお金が流れているので、そのお金が他所へ流れ出さない様にするのも管理会社の仕事の一つです。

[1928: 匿名]

長期にお金周りの担当者を固定するのは、危険度は増しますよ。
誘導する必要ないです。普通の話です。

[1929: 契約済みさん]

＞1927
合法的とは、どの様なことを、考えられますか？

大事な説明をしない。
間違っている説明をする。
自社に有利な提案のみする。
議事録の確認を会社で行ない不利な点を残さない。
問題点を後回しにし、時間が無いからと議論させない。
理事に議題を、当日しか渡さないなんて、実際、行われていたそうです。

[1930: 匿名さん]

>>1929
信じられない背信行為のオンパレードではないですか！
大京のみの利益のために住民に不利益なことをそれだけやれば、管理会社を変更されても当然です。
大京の陰謀でやる気ない理事が多い理事会になるようなので、悪化することはあっても改善は望めません。
大京子会社への管理費の垂れ流しが加速して、修繕費が大幅不足になることも目に見えています。
どうして私達はこんな管理会社に我慢しなくてはいけない？

[1931: 匿名]

素朴な疑問ですが、現在皆さんが感じている、無駄な支出は、門松・ツリー・ホームページなどではないですか？
これは、現理事がすすんで支出したもしくは、しようとしている件で、アステージは関係ないでしょ？あるとすれば、理事会からの指示で動くという事ですよね。
無駄な支出の件というならば、やる気が空回りした結果とみることもできると思いますよ。
次の理事会の編成に期待します。民泊は反対します。ホームページは反対します。

[1932: 匿名]

>>1914
まともなご意見に感じます。
以上

[1933: 契約済みさん]

＞1931
ツリーは、楽しめたし、毎年、再利用できるので、あった方が良いかな。
門松の件ですが、ツリーと違って、反応、いまいちでしたので、次回は、無くてもよいかなと思いますが、管理組合を否定する程では、ありません。

貴方は、今回辞められる理事に、不満をお持ちですね。
何か不利益なことされましたか？
管理組合さん。

大きな問題点は、
誰が備品の購入にok出しているか？
管理会社に委託以外の清掃等の契約権限を、与えていること。
こちらの損失は、何百万円で済まないかもなので、こちらの方が、大きいですよ。

[1934: 契約済みさん]

管理組合でなく、管理会社の間違いです

[1935: 契約済みさん]

>>1914
>立候補できないのはおかしい、から、
>何で抽選じゃないんだ、に変わっちゃってるし。
昨年の総会で立候補があったブロックは輪番、立候補の無いブロックは抽選と決まったことを知らなかったからだろうね。

[1936: 契約済みさん]

>>1931
理事会には理事会での決議で自由に使用できる予算が決まってるので普通はツリーが無駄とか言われてもサラっと流せるのですが、初年度の予算をオーバーしていますよね。
予算で使える範囲を決めているのに　それを超えて使うには予算変更の総会決議が必要です。

何の為に予算設定してるのか疑問になってくるよ。
理事長は規約違反者を取り締まる立場なんだから、理事会内で違反なんてするなよ。

[1937: 契約済みさん]

>>1868
>理事の抽選ですが、紙が折られていませんでした。
>問題のある人を下にしたなど、八百長の恐れがあります。

こんだけ理事会にミスが多いと理事内に弁護士等の法律家や
マンション管理士等の有資格者や
マンション管理業務経験者が居ないのでしょうね。

最初から管理組合を傀儡するように仕込んでいるとは誰も思ってなかっただろうな。

[1938: 匿名さん]

>>1935
そうじゃなくて、
せっかく改善案を出していたはずなのに、
ただの粗探しに目的が変わってしまってますよ、
と言いたいだけ。

輪番と抽選を混在させたほうが良いなんて誰も本気で思ってないでしょ。

一度抜いた刀をなかなか鞘に戻せないのは分かりますけどね。

[1939: 契約済みさん]

＞1930
管理費の垂れ流し怖いですよね。
住民としても、シッカリと監視しなければなりません！

[1940: 契約済みさん]

＞1936
これは、管理組合として、致命的な失敗ですね。
しかし、この程度のことすら補助出来ないなんて、管理会社の値打ち無いな。

[1941: 契約済みさん]

>>1936
えっ？！
確かに、初年度の予算をオーバーしてますね。
監査自体に誤りがあります。
これは致命的ですね・・・

[1942: 契約済みさん]

管理会社が仕組んだのかもしれませんね。
敢えて少なめに予算組んで反乱起こさす。
その予算がどうだったかも調べなければ。

個人的にはツリーは無駄ではないと思います。大きな門松も欲しい。

管理会社の使ってる備品代や管理費に無駄があると思いますけど。

[1943: 匿名]

>>1933
>>1934
私は管理会社ではないよ。決めつけは良くないし、間違っている。致命的ですね。
貴方は私を管理会社側にしないと都合が悪いみたいですね(笑)

[1944: 匿名]

理事ならば、支出の際に予算を確認するべきだね、個々の理事が確認出来なくても、理事長は最終決済の予算確認責任はあるでしょ。
管理会社に責務を求めるのはそのあとだね、なぜなら、理事会の指示で管理会社が動くのですから。

でも、管理会社もチェックはしてほしいですが、理事会のほうが責任が大きいかな？
理事やりたいやりたいの空回りは勘弁してほしいな。次回の理事に落ち着いた理事会運営と、住民へ情報公開された理事会運営に期待します。

[1945: 入居済みさん]

＞1942
予算オーバー、備品費だけじゃなく他の費目でも沢山あるじゃないですか！
管理会社は、問題であることを、気が付かなかったのでしょうか？

監査された方には、問題無いと説明したとしか考えられません！

重大な過失にあたるので、管理委託契約書第5条善管注意義務違反、第16条の使用者責任、第24条誠実義務違反第19条1項に該当し、契約の解除・場合によっては、損害賠償の請求！

契約有効期間も契約書第22条第2項により、最短5月31日までに切れます。
継続するならば、納得いく説明をしてもらいたい！

[1946: 匿名]

>>1945
その場合、管理会社だけではなく、現理事・現副理事・現理事長の責任の所在はどうなりますか？
あまりにもずさんな運営してたんですね・・・
せめてお金はしっかりしていただきたいのに・・・
基本中の基本ですよ！

[1947: 契約済みさん]

＞1946
まずは、理事の責任として、再発防止の為の対応をする必要が、あります。

具体的には、発生原因、理事が気が付かない理由、管理会社が問題としなかった理由、再発防止の為のシステム作成、理事のマニュアルの作成です。

[1948: 住民さんＡ]

団地、板マンのデベがタワマン作り、
団地、デベの所得者がタワマンを買った

どちらも未熟、あり得ない光景…

信頼しない、されない、では大きくなれない
ビジネスでもプライベートでも同じ

[1949: 匿名]

>>1947
そうですね、本来は第一期の理事会でマニュアルを作成すべきだったでしょうが、ないのですかね？それなら、ある意味職務怠慢ですね。やりたいことだけやって、やらなければならない優先順位の高いものを後回しにしている、やる気の空回り。子供みたい。

[1950: 匿名]

次期理事会には、マニュアル作成と、運営ガイドライン（予算決定・予算支出・発注プロセス・立案ルール）の整備を行ってほしい。
派手な、仕事ではないですが、すごく大切な仕事です。
責任感のある方に対応いただきたい。

[1951: 匿名さん]

>>1947
そうですね。
問題点が見えてきたので、その原因究明と対策を急いで欲しいですね。

>>1949
社会人１年目の新人に何ができますか？
昨年度の理事会も同じようなものです。
各人に社会経験があるので新社会人の集団とは違いますが、理事経験のなかった人が多いでしょう。
マンション管理のマニュアルは、本来なら管理会社からアドバイスされるものです。
そのために経験豊富な管理会社を選ぶのに、経験を自社の利益のみに活用し、住民のためには活用しない。
こんな管理会社は早く変えた方がいいです。

[1952: 匿名さん]

>>1946>>1949
あなたは相変わらず大京アステージ擁護で、理事会批判ばかり。
本当に住民ですか？

[1953: 匿名]

>>1952
くだらん！
あんたこそ、このマンションにあこがれてる非住民やろ(笑)

[1954: 匿名]

>>1952
ま、ちなみに、１９４６と１９５０は私だが、貴方の言う１９４９は私ではない。
見る目がありそうな文章なのに・・・
残念ですね。
違う事は、否定しておきます（ｷｯﾊﾟﾘ）

[1955: 匿名]

>>1951
貴方は、私たちが選任した理事会の責務には全く言及せずに、ただの外注に対しての批判ばかりしている。なんでかな？(笑)

管理会社は、理事会の指示で動いていることはみんなが知っていますよ。
管理会社の責任もあると思いますが、理事会が全く責任がないような書き込みには賛成できませんね。

[1956: 入居済みさん]

>>1948
いや、買うまではいいんですよ。
ある程度付加価値の高い物件にコミットしたくなるのは自然なことだし。
問題はその後で、（笑）
相手が所詮視野の狭い宅建業なのは自明なんだから
そんなところに対しては此方側もシビアに９割性悪説に拠って最初から管理会社変更を既成プランとして進めるとかしないとダメ

[1957: 契約済みさん]

＞1954
1946と1950のご意見、もっともだと思います。
でも、「匿名」と、名前を書かれているだけで、勘違いしていますね。
内容をよく見て欲しいですよね。

＞1951
管理会社の経験豊富とは、管理会社に有利に運ぶ方向で、経験豊富ですな。

[1958: 契約済みさん]

＞1955
理事に責任無いとは言ってないし、理事に問題点の責任をとれと言ってますよ。

管理会社は、管理組合の指示で動いてますが、全て指示通りに動いてないし、勝手に管理組合の権限を略奪しているのも総会で、周知の事実です。
議事録を改ざんし、出席しなかった人達には、解らなくしていますが。

また、指示していないことは、何もアドバイスできないのも、今回の予算オーバーで、判明してしまいました。

これでは、経験豊富と言う管理会社決定理由が無くなってしまいます。

[1959: 契約済みさん]

自分の書き込みかそうでないかを識別して欲しいなら、名前をHNに変えればいい。

問題なのは各担当理事が総入れ替えかもしれないので、
そうだとすると、毎年の理事が社会人一年生で出来ないのは当然でしょ、って言い訳される。

[1960: 契約済みさん]

理事長が現理事間の連絡網作成指示を怠ったのは何故かしら。
管理会社や下請け会社とのやり取りを図式化する事に着目してたら
理事間のやり取りは、もっと違っていたでしょうね。