大阪ひびきの街 ザ・サンクタスタワー PART８

[マンション住民さん]

仲良く有意義な意見交換をいたしましょう。

大阪ひびきの街　ザ・サンクタスタワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：

所在地：大阪府大阪市西区新町一丁目1番19の一部（地番）
交通：大阪市営四つ橋線 「四ツ橋」駅 徒歩6分
大阪市営長堀鶴見緑地線 「西大橋」駅 徒歩5分
大阪市営御堂筋線 「心斎橋」駅 徒歩10分
間取：1DK～3LDK
面積：38.30平米～80.01平米
売主・事業主：オリックス不動産
売主・事業主・販売代理：大京
売主・事業主：京阪電鉄不動産
売主・事業主：大和ハウス工業
売主・事業主：大阪ガス都市開発
施工会社：
管理会社：

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

前スレッド　大阪ひびきの街　ザ・サンクタスタワー PART７
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/580496/

[1861: 匿名さん]

本当に。
次の輪番理事のお手並み拝見させて頂きます。
真面目に数社見積もり依頼出してくれている元立候補抽選落ち理事より
頑張りを見せてくれる次期輪番理事なんですよね？
今年からが本番です。
瑕疵をちゃんと見つけて頂かないと困ります。

[1862: 匿名]

次年度からは、理事会内の検討内容を都度都度に詳細掲示してほしい。
理事会が何をやっているか、見えなさ過ぎて、結果が総会のあんな議案なのでわけわからんです。何をしてるんだろうか・・・不信感が出てもおかしくないです。

[1863: 契約済みさん]

>>1860
そうですね。
絶対に総会で抽選すべきか？と問われるとそうではないと答えるしかない訳ですが、総会でした方が良いのですが、それだと
事前に了承を得る事が出来ないので、役員を辞退する事もありえて、臨時総会を開く必要も出てきます。
総会前に抽選を終わらせておくのは違反ではありません。

話は変わりますが、
総会で決めなければならないのは理事と監事を決めなければならないのに
誰が理事か誰が監事かわかりません。
これでは議決権行使書を使う者にとっては決めることが出来ません。

そして、私は大きく疑問をもったのが
３名居る監事が３名とも入れ替わる件です。
これは規約を変更しなければ監事が入れ替わらない年と３名揃って入れ替わる年が交互にくる事です。

その年に２年目の監事が一人も居ないのは管理組合にとって不利益ではないのだろうか？
１名と２名が交互に入れ替わる方が良いのじゃないか？

退任する理事は理事会で決めたのでしょうが、各担当理事は２名居るうちのどちらか１名が入れ替わるのは
前年度の情報を一人は知っているのを置く目的で良いとは思うのですが、
理事長と副理事長の合計３名が居残って、監事３名が入れ替わっています。
当然ですが、抜けた監事３名は理事会の誰を退任させるかの決議に加われません。
自分たちの知らぬ間にやめさせられるんじゃないでしょうか。

とにかく監事の総入れ替えは管理組合にとって不利益になる行為です。
経験のある監事が１人も居ない年が交互に来るのは管理組合で不正を行いやすくする為でしょうか？

重要なことなのでもう一度言います。
今年監事が３人入れ替わると、
来年は監事は抜けません。再来年にまた監事の総入れ替えを行います。
そして２年ごとに監事の総入れ替えが来ます。規約を変更しない限り途中辞任してもこれは変わりません。

[1864: 契約済みさん]

>>1861
本職が建物の工事や点検等の業務を発注する仕事をしています。
なので当マンションの設備規模からすると決算書に書かれている金額は高いとは思うのですが、
明細を見てみないことには付加業務が加わっているかもしれないので高いと一概に言えないです。

私が使っている業者を使えば安い見積もりとなるでしょうが、それは大京アステージにとって不利益になるので
全力で阻止される気はします。

管理業務以外の単発で大京アステージに発注している業務を他業者に変えれば管理業務だけでは採算が危うくなり
自ら撤退して行く様な気がします。

[1865: 住民さん]

>>1859
最初の総会で、
理事は輪番制にします。
最初の理事は立候補した方です。
複数の立候補があれば抽選します。
立候補がなければブロック内全員で抽選します。
て、なりましたよね？
そしてその場で抽選しましたよね？
抽選はもう終わりましたよ、は、その時の抽選の事を言ってるのですが。

輪番制なのに何でまた抽選するの？
何でまた抽選すると思ったの？
最初に立候補したブロックは輪番で、立候補がなかったブロックだけいつまでも抽選するの？
そんなの輪番制て言わないでしょう。
書いてる書いてないじゃなくて、もう少し常識で判断された方が良いと思いますよ。
総会に出たのならそれくらい分かると思うんだけどなぁ…。

[1866: 匿名さん]

理事選任に対し、各人の認識に大きな相違があるようなので、昨年６月の総会資料を確認しました。

この初回の総会の議案を作ったのは、すべて大京アステージです。

第１号議案の審議事項を見てください。
「第１・２期の管理組合役員選任および役員輪番制導入…」とあります。
つまり、立候補や抽選の「選出方法」は、あくまで初回(第1.2期)の理事選任だけを対象としていて、
以降は輪番という意味のようです。

しかも、輪番制については審議事項にサラリと書いてあるだけで、他には全く記載がなく、何の説明もない。
「選出方法」の欄で安心させて、２年目からは輪番となることをわかりにくくしています。
私も議案を読んだつもりでしたが、このトリックには気づけなかった。

次に、その総会の議事録を見てください。

第１号議案の質疑事項の１件目、
大京アステージが、「次年度以降(の立候補)については理事会で検討する」と返答していて、
次年度以降は輪番制になることを隠したまま、総会決議を行った。
偽装工作のようで、まともな会社とは思えない。

これを思い出して、選出方法の再検討をしなかった理事会にもどかしさも感じますが、
全体的には大京アステージに騙された気がしてなりません。

私達は、理事会発足前に、すでに大京アステージに毒を盛られていたのですね。

[1867: 匿名さん]

>>1864
貴重なご指摘ありがとうございます。
次の理事会には、各項目で他社と競争させて経費削減を進めて欲しいですね。

[1868: 入居済みさん]

＞1866
そもそも議案内容を、総会で管理会社が勝手に変更しようとし、住民から指摘されるぐらいだから信用できないです。
何十人もの大京アステージ社員や支店長が居て指摘しなかったのも大問題！
私も騙されたくちですが（汗）

総会の議事録を今頃、確認したところ、大京アステージの間違いが記載されていませんでした。
このような致命的な間違いは、詐欺とも言えるので、議事録に残すべきですよね。

ついでに言えば、理事の抽選ですが、紙が折られていませんでした。
問題のある人を下にしたなど、八百長の恐れがあります。
抽選を引かれた方、どうでしたか？

[1869: 住民さん]

>>1866
隠してないでしょう(呆)。
輪番制でやるくらいなら、と立候補した人を知っていますので、あなたが読み取れなかっただけでしょ？
来年以降も立候補にしてはどうか、と意見があったので、それは理事会で検討する事だ、と回答があったと記憶してます。
管理会社が嫌いなのは分かりますが、情報操作は好きじゃないな。

[1870: 入居済みさん]

>>1869
>来年以降も立候補にしてはどうか、と意見があったので、それは理事会で検討する事だ、と回答があったと記憶してます。

そのような重要なことを、利害関係者でもある管理会社が言うべきでは無いですよね。
越権行為が、多すぎるのとちゃいますか？

[1871: 契約済みさん]

>1869
>輪番制でやるくらいなら、と立候補した人を知っていますので、あなたが読み取れなかっただけでしょ？

私も読み取れなかったですね。
なんか、大事な説明を技としなくて、管理会社にとって都合の良い誤解を与えているような…

悪意を感じます。

[1872: 匿名さん]

>>1869
おかしいです。
5月5日にあなたが>>1802を投稿するまで、
立候補が禁止されていて、
しかも昨年６月の総会で決議されている
と認識していた人は皆無のようです。
管理会社の説明不足は否めません。

[1873: 匿名さん]

>>1864
点検の粗利は50％くらいでしょうから、直接にした方が良いです。
また、一番下げやすいのは警備でしょう。
警備会社と直接契約すれば、３割くらいは減らせるでしょう。
さらに、無駄な戸別サービスの切り捨ても必要です。
それを早目にできれば、修繕積立金にどんどんお金を回すことができるようになります。

日本一の管理戸数が大事なため、大きなマンションだと赤字でも契約を続けるのが大京の特長のようですから、撤退はしません。
尻込みするようならば、日ハウと合人の見積をとれば、できないわけではないことがわかると思います。

[1874: 契約済みさん]

>>1865
理事を追い詰めるて伝家の宝刀を抜かれたら言い返せないので抜かずに理事には説明してもらいたい。


昨年の総会では
（立候補のあったブロックの）輪番制の導入
を決議したのであって全て輪番制を導入したわけではない。

総会の結果の方に決定者から昇順に輪番と書いているが、これは
>区分所有法（決議事項の制限）
>第三十七条 　集会においては、第三十五条の規定によりあらかじめ通知した事項についてのみ、決議をすることができる。
により無効である。何を昨年決議したのかは総会の開催のご案内の資料だけをみて判断してもらいたい。
これは、たとえ総会当日に議長が「来年からは輪番制になります。」と説明したとしても
議決権行使書で立候補の無いブロックは抽選をすると理解した上で賛成票に入れた者に対しては伝わらない為です。
決議内容が変われば５日前までには知らせなければなりません。


理事が総会では抽選で決まったとは思わずに（大京アステージさんが作った）結果を見て輪番制で行うものだと思い込んで居たならそれでかまわないが、どういった経緯で抽選すべきところを輪番にしたのか説明してもらいたい。

>>1868
>ついでに言えば、理事の抽選ですが、紙が折られていませんでした。
昨年の話なのか今年の話なのかわかりませんが、今年理事の抽選を行っているなら
昨年決めた通り抽選を行ったことを説明していただきたい。

[1875: 契約済みさん]

>>1872
そうです。殆どの人は昨年と同様に立候補を募って無ければ抽選を行うと思っていたでしょう。
860で２月末に書き込みしたのは私ですが、たまたま総会結果を見ていてそうなっているのだな。って
初めてその時認識しましたよ。

今年も所有者は誘導されています。
今回一番管理会社に利益があってもめそうな議案は一番最後の第１２議案になっています。
役員の解任は総会で決議しなければならない事項なので退任者を明記しなくてはなりません。
それをしない事によって監事３名が同時に入れ替わる重要な事を隠しています。
恐らくHP作成や一時宿泊の質疑応答が多くあり時間が取れないでしょう。
議長は１２号議案の質問は時間が押しているので途中で打ち切ると思います。

そうやって議案の順番を最後に設定することによって
通したい議案を通しやくすする工作をしていると思います。

[1876: 入居済みさん]

＞1863
＞役員を辞退する事もありえて、臨時総会を開く必要も出てきます。
役員の辞退ですが、前回の総会と同様、強制的（穏やかでない）になっているようですね。
なので、総会前の抽選の必要性がありませんし、都合の良いように誤魔化される恐れがあります。

＞総会で決めなければならないのは理事と監事を決めなければならないのに
＞誰が理事か誰が監事かわかりません。

理事に問題がある恐れがあるので理事の期間を短くした方が良いとの意見ですが、管理会社にとって都合の良い話です。
これでは、ベテランの理事が育ちません。

理事に問題があるのか監視するのが、監査です。
この方達が、ちゃんと監視してくだされば、管理組合は、しっかりと機能します。
なので、住民の利益を考えていただける方になってもらわないと、大変なことになりかねません。

＞とにかく監事の総入れ替えは管理組合にとって不利益になる行為です。
＞経験のある監事が１人も居ない年が交互に来るのは管理組合で不正を行いやすくする為でしょうか？

不正を行い易いので、ちゃんと住民として監視する必要がありますね。

[1877: 入居済み]

>>1866
でもまあ大京に限らず不動産屋なんて騙すのが商売だから
そんなもんを変に信頼する方がどうかしてると思いますよ
とにかくこの手の公正さが元々伝わらない業界相手にはそれ相応のやり方なり方法論を取らないとバカを見るだけです

[1878: 契約済みさん]

今年は監事を３人同時に入れ替えるか今後規約変更するまで未来永劫決定する年だから第１２号議案は断固否決してほしい。

これは予め告知して居た事項なので、所有者が気づかなかっただけで有効とされていまいます。
誰がどの役員をやめて誰が理事になるか監事になるか明記しなければならないのに監事３人が退任する事を隠すために
明記しなかっただろうから、悪意を感じます。
これが大京の誘導だとすると何企んでいるのか、ものすごく恐ろしいです。

[1879: 入居済みさん]

監査報告書で、気になる点があります。

　①　3名、幹事していただいている方がいてるのに、1名しか署名していないこと
　②　予算の誤りが多いこと（議案内容がちゃんと確認されていなかったこと）
　③　管理会社の裁量（理事会の承認無く）で、何百万円もの支出が行われていること

大丈夫なのでしょうか？

[1880: 契約済みさん]

>>1868
>総会の議事録を今頃、確認したところ、大京アステージの間違いが記載されていませんでした。
具体的に言うとどこでしょうか？


大京アステージの間違いではないですが、昨年の１２月の臨時総会の案内に
第２回と書くところを第１回と間違えてましたよね。どうでもよいのですがｗ