大阪ひびきの街 ザ・サンクタスタワー PART８

[マンション住民さん]

仲良く有意義な意見交換をいたしましょう。

大阪ひびきの街　ザ・サンクタスタワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：

所在地：大阪府大阪市西区新町一丁目1番19の一部（地番）
交通：大阪市営四つ橋線 「四ツ橋」駅 徒歩6分
大阪市営長堀鶴見緑地線 「西大橋」駅 徒歩5分
大阪市営御堂筋線 「心斎橋」駅 徒歩10分
間取：1DK～3LDK
面積：38.30平米～80.01平米
売主・事業主：オリックス不動産
売主・事業主・販売代理：大京
売主・事業主：京阪電鉄不動産
売主・事業主：大和ハウス工業
売主・事業主：大阪ガス都市開発
施工会社：
管理会社：

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

前スレッド　大阪ひびきの街　ザ・サンクタスタワー PART７
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/580496/

[1808: 匿名]

そもそも物件を賃貸するとかの一部の利益のために全員の大切なお金を使おうとしているホームページ作成なんて、議決に持っていく事がおかしいと思うんですよね。健全な理事会なら、理事会内でそんな案が出ても、否決して総会には上げないと思うんですよね。
なんで、一部の利益のために？って思ってしまいます・・・予算は全体の為に使うべきと思うんですよね。
しかも、デザインはどんなのか、見えないし、機能はどんなのか見えないし、金額だけ総会で住民に賛成させて、あとは理事会で勝手に決めますって、勝手すぎて笑ってしまいます。
でも、総会で議決を採決すれば、多分通ってしまうんですよね・・・
理事会のこんな横暴を止める方法がなさそうなので、大規模マンションならではのダメなところですよね。大規模マンションの場合の多数決採決は、欠席者の取り扱いを考え直したほうが良いのでは？なんて考えたりします（困）

[1809: 契約済みさん]

>>1794
>輪番の理事会じゃ管理会社変更は無理かぁ！
本当に管理会社を変えたければ署名を集めて下さい。
署名は175人かな？200名くらいの所有者の署名を集められれば臨時総会を開くことが出来ます。
総会にさえ上がれば可決すると言っていた人もいるので、
来年度から違う管理業者にするのも無理ではないですよ。

[1810: 匿名さん]

大規模マンションというより、大京がすべて欠席者を委任としているからおかしい
各議案について、賛成・反対を聞くのが当たり前。
こういう事をするので裁判がよく起こる。

[1811: 契約済みさん]

>>1807
>賃貸は事業だが、規約で許可されている。
え！？ちょっと待って！！
規約のどこにそれが書いているの？
何条になんて書いてるのよ？

根拠もなくいい加減なこと言うと、
正しいこと言っていても信じてもらえないわよ。

[1812: 契約済みさん]

>>1810
>大京がすべて欠席者を委任としているからおかしい
え～～～！？
どこからそ情報を得ました？
もし本当なら大問題ですが、実際には欠席者は欠席者になってますよ。

そして無効票も無効票と数えているようです。
欠席者と無効票の違いは大きく意味合いが違いますので正しく票決が取られていることが結果からわかります。

ただ、賛成票５００とか言われてもその真実を確かめる根拠は無いですけどね。
信じるしかないのですが、こうも管理会社に不信感を抱き始めると公正に総会が行われていないんじゃないか？
って疑ってきますよね。

[1813: 匿名さん]

民泊賛成！大京がんばれ！

[1814: 匿名さん]

民泊は社運をかけた事業
失敗したら会社が潰れる

[1815: 契約済みさん]

>>1810

欠席者も、賛成 反対を記入していれば、その意思は反映されてますよ。
安心してください。

[1816: 契約済みさん]

>>1815
意味不明
ちゃんとぱんつ履いてるの？

[1817: 契約済みさん]

＞1815
大京アステージさん？

[1818: 匿名さん]

>>1811
管理規約第１９条に書いてあります。
自分では規約を読みもしないで、規約に書いてないと他人の投稿を否定する神経が信じられない。

[1819: 契約済みさん]

>>1816
たまに履き忘れちゃいます。

[1820: 匿名さん]

>>1806
あなた、何もわからないで感情的に反発してるだけでしょう。
>>1796>>1787は同一人物で私です。
両方とも同じ定義で「住居」という言葉を使用しています。
あなたは、なんとなくの感覚でしか「住居」という言葉を理解できていないのに、セカンド利用を否定するために根拠なく反論を試みているだけ。
あなたが私への反論に、私の説明を引用したのが何よりの証拠。

管理規約の「住居」に、本宅かセカンド利用かは関係なく、居住日数も関係ありません。

[1821: 契約済みさん]

＞1819
大京アステージさん、ちゃんとパンツを履いてくださいね

[1822: 匿名さん]

うます

[1823: 契約済みさん]

>>1818
どういうこと？
>管理規約第１９条に書いてあります。
>自分では規約を読みもしないで、規約に書いてないと他人の投稿を否定する神経が信じられない。

管理規約第１９条には許可するなんて書いて無いじゃん。
自分こそその固まった頭をフル回転して１９条を読み直してみなよ。

まぁ両「できる」と言う意見には変わらないからあなたの解釈が間違っていようがどうだって良いのだけどね。

管理規約で禁止されている条文が無いから出来るのであって、許可されているのでは無いんですよ。

って大京有利な書き込みですが、大京アステージではないですよ～。

というか、管理規約に大きな穴をみつけてしまった。

[1824: 契約済みさん]

>>1821

気をつけま〜す。
ありがとう！

[1825: 契約済みさん]

>>1808
大京アステージさんが誘導しているか、理事さんの大半は引っ越して売りに出すか賃貸に出すか計画してるんじゃないかな？
２部屋所有の人かもしれません。

基礎杭の打ち込みの話は立ち消えてますが、実は裏で調べていて不良とわかり公表するとパニックになるから公表しないと決議を取ったとかかもしれません。

[1826: 契約済みさん]

>>1820
じゃあ、そろそろ根拠を示してもらおうか。

まぁ、セカンドハウスを別荘のことだと思っていた私も悪いな。
セカンドハウスは住宅なのかそうでないのかは探しきれなかった。
だからと言って住宅だと言う事にもならないので、
どこに住宅だと書いてある？
厚生労働省がなんと言おうが省庁が違うと変わるので国土交通省の見解で頼む。
厳密に言うと法が変われば変わる時もあるんだけどね。

そもそも週１～４回利用のセカンドハウスと別荘と何が違うのだ？


>居住日数も関係ありません。
1787を書いているならわかっていると思うが、７泊８日？未満は住宅と認めず異常は住宅と認めるという事はご存知のはずですが？

確か７泊８日以上だと借地借家法の適用だから住宅として使用している事になり民泊を禁止するなら管理規約に別途定めなければならない。と言っていた気がします。

これを知っていて日数は関係ない言える根拠があればどうぞ。

[1827: 契約済みさん]

>>1824
おまえ大京アステージじゃないだろｗｗｗ


こういうやりとりはキライじゃないんだけどね（＾－＾

[1828: 契約済みさん]

>>1827
そこは、肌着は復刻版ですか？

って言うのが良いですよ。

[1829: 匿名さん]

>>1826
>確か７泊８日以上だと借地借家法の適用だから住宅として使用している事になり民泊を禁止するなら管理規約に別途定めなければならない。と言っていた気がします。

全然違う！
民泊は、旅館業法の規制緩和です。
民泊条例は、特区民泊の許可を取れば民家で旅館業をやってもいいというもの。
よって、特区民泊は民家が前提だから「専ら住宅として使用」の規約に反しない、ということ。
だから、民泊禁止にするためには規約の変更が必要。

ちなみに、一部訂正します。
確認したところ、１ヶ月以上は借地借家法の対象で、１ヶ月未満は旅館業法の対象です。
>>1384を参照ください。

結論として、
「住宅」という言葉にセカンド利用や賃貸借を禁止する意味はない。

[1830: 匿名さん]

混乱している人が若干いるようなので、
「専ら住宅として使用」の「住宅」の意味するものは、登記簿の建物種別欄の「居宅」と同じと理解してください。
建物や部屋の種類としての「住宅」に過ぎず、居住形態を示すものではない。
つまり、セカンド利用は規約違反ではない。

どうしても、セカンド利用が規約違反と固執するなら、管理会社に規約違反者を追求するよう求めるべき。
「はぁ？」と呆れられるでしょうね。

[1831: 匿名さん]

>>1823
本当に屁理屈しか言えない人。

賃貸借が規約違反かのように言うので、規約で認められている根拠を示したまでです。
あなたは「住宅」の意味も「民泊」の意味も理解できず、簡単な議論でもすぐに混乱して論点がわからなくなる人なので、そんなあなたには許可と容認の違いも理解できないだろうと心配してしまいました。
少しは読めるようで、安心しました。
何か見つけたつもりで大はしゃぎですね。
お大事に。

[1832: 匿名さん]

だから、普通の管理組合では禁止にするんでしょ。
敢えてしていないんだから、そこは大京側の戦略と察するしかない。
無理矢理やめさせてる蒸気で、裁判されたら負けます。
負けたら善管注意義務違反で大京に払わせればいいけど、無駄な時間とコスト。
もっときちんとした大手に変える方がいいでしょう。

[1833: 匿名さん]

>>1832
何？セカンド利用のこと？
蒸気？誰と誰の何の裁判？
言いたいことがよくわかりません。。。(´Д｀)

[1834: 匿名さん]

>>1802
初回の総会で立候補の禁止が決まったとは知りませんでした。
立候補は初回のみで、来期以降は立候補禁止と議案にありましたか？
それとも、その場で多数決を取りましたか？
議事録に書いてありますか？
そのような認識の方がほとんどいないようですが、なぜでしょうか。

大京アステージは、２年目には管理会社変更の話題が出ることがわかっていて、
でも採択されないよう理事会の意気を抜くために、立候補の禁止をあらかじめ準備していたのでしょうか。
初回の立候補受付は、やる気のある住民のガス抜きだった。
住民がまだ要領がつかめなくて様子見の間に決定してしまうとは、実に手際がいい。
さすが経験豊富な管理会社です。
住民の役には立ちませんが。

[1835: 契約済みさん]

>>1831
ふむ。そこは納得した。
特区の規制緩和で７泊８日以上の民泊は「専ら住宅で」と条文があっても
住宅として使用してないが、特別に許可されるという意味なのか？
特区以外の地域では７泊８日以上の民泊でも出来なくて
旅館業法とか借地借家法には補足だけであって全く関係がなかったって訳？
それならそのことが書いてある場所が欲しいなぁ。

私が調べた所
ウィークリーマンションとかもあるし特に１ヶ月とか１週間とか期間は無く実態に合わせて決まると言うことだった。
http://www.mc-law.jp/fudousan/554/#2

>結論として、
結論としてじゃなく、どこにセカンドハウスが住宅であると書いているかを明記してくれよ。
あなたが書いた結論は内閣の公示が民泊を住宅として認めるではなくて、適用除外するという見解だよ。と示しただけじゃないか。

大阪万博を成功させるためにも宿泊所を増やしたいんだろ。
大阪市も特区にしていされるよ。

[1836: 契約済みさん]

>>1830
>「専ら住宅として使用」の「住宅」の意味するものは、登記簿の建物種別欄の「居宅」と同じと理解してください。
>建物や部屋の種類としての「住宅」に過ぎず、居住形態を示すものではない。
つまり、"賃料を取って不特定多数に貸し出す"利用は規約違反ではない。

のですね。
この根拠があれば、大手を振って民泊なるものが出来るなぁ。やったネ大京さん。

[1837: 契約済みさん]

>>1831
いやいや、もともと賃貸者は規約違反では無いと思ってますよ。
その根拠はあなたと違っただけ。
あなたが許可されていると言うから、もともと賃貸は禁止で特別に許可されている条文があり
私の見落としの確認をしたまでです。


マンションを購入した。
これは所有しているのであって使用はしていない。
空室のままで全く部屋に入らなければ使用していることにはならない。

自ら住んだ時に住宅として使用している。
事務所として利用しだすと事務所として使用している。
物を置いて実際には住まない。倉庫として使用している。

そう解釈しないことには売買すらできないじゃないか。

[1838: 契約済みさん]

>>1832
なんかAirbnb利用をやめさせたらしいですね。
無理やりではないにしろ、あなたは理事会の暴走って言いたいのですね。
裁判をしていたら管理組合が負けたと思うのですね。

私は民泊推進派じゃないし、そうは思わないけどね。

[1839: 契約済みさん]

>初回の立候補受付は、やる気のある住民のガス抜きだった。
初年度から大きなミスも無い管理会社を変更すると言う議案は立たないですからね。

[1840: 匿名さん]

>>1835>>1836>>1837
>>1830>>1831です。
あぁ、あなたは自分が如何に順序立てた思考ができないか、認識していないのですね。
何度も指摘しているように、「住宅」に対する個人的な固定概念から脱却できず、正論を理解する気もなく感情的な反発心しかない。
だから、そもそもの論点がわからず、思いつきだけで発言するので論点を擦らしてばかりで議論にならない。
しかも、自分が如何に議論を錯乱させているかも気付いていない。
その上、「登記簿の建物種別」すら知らないし、知ろうともしない。

あなたの主張は、すでに屁理屈ですらない。
自分が無知であることを認識した方がいい。
あなたには何を説明しても無駄なようなので、誰か不動産の法的知識のある人に確認してください。
確認して、頭を整理してから再登場してください。
くれぐれも、今の誤った固定概念で、これ以上皆さんに迷惑をかけないように。

[1841: 住民さん]

>>1834
議案に輪番制て書いてましたけど…。
なぜでしょう？と言われても、なぜでしょう？？？
立候補禁止とは書いてませんよ。
輪番制って書いてます。
輪番制なんだから立候補は受付けなくて普通ですよね。
輪番制だけど立候補してもいいよ、って方法もあるので、私はそうなれば良いな、と思います。
でも、次は自分かな、と思って準備してた人は、急に順番が変わったら困っちゃうかもしれませんね。
難しいですね。
こんな返答で良いでしょうか？

[1842: マンション住民さん]

昨年の総会資料を紛失された方もいらっしゃる様なので関係のある所だけ転記します。

【第１号議案　　管理組合役員選任（理事および監事）および役員輪番制の導入ならびに支払い承認サービス承認者選任について】

３．選出方法
（１）立候補があったブロックは、候補者の号室から昇順とする。
（２）同一ブロック内で立候補が重なった場合は抽選とする。
（３）立候補がないブロックは抽選とする。

（１）により１ブロック～４ブロック飛んで８ブロックから１５ブロック及び１９ブロック２０ブロックは昇順で輪番を回すことに総会で可決されました。
他のブロックは（３）により抽選とする。
この選出方法が平成27年6月7日の総会で可決されています。

今回立候補を募るか募らないかは特に明記されていないので立候補は無しにするとしても、
（３）により抽選とすると決まったにもかかわらず、５・７・１６・２０ブロックを抽選しないのは総会の決定を無視しています。

[1843: マンション住民さん]

連投失礼
補足

>>1842の転記部分は
　
【第１号議案
　　　～　
（３）立候補がないブロックは抽選とする。

までです。
選出方法に関係なさそうな場所は省いています。

[1844: マンション住民さん]

総会での票を入れる場合、議案の一部にでも納得が行かなければ反対に入れてください。
昨年の様に１つの議案で３種の決議を１つの決議としてとる場合
役員と支払い承認については賛成ですが、導入部分については反対の意見を持つなら反対に入れてください。
賛成に入れた後で可決され、輪番制？そんなの知らん立候補させろって言うのは出来ませんよ。

今回の議案にも沢山あります。
１号議案で支出に使ったものに異議（総会決議も取らずにツリーを購入した等）があったり、予算でおかしいと思うことがあれば反対に入れます。
説明が欲しいという人も居ましたね。説明があり納得できたら賛成に入れてください。説明が無ければ反対に入れるべきです。

４号議案ではホームページ作成には賛成だけど、作成理由に納得が行かなければ反対に入れてください。
１２号議案で一人でも役員に相応しく無い人が居たら、反対を入れます。重複しますが選任方法に異議がある人も反対を入れるべきです。

具体的に書いて票を誘導しているわけではありません、ご自分で議案内容をじっくり読んで、
各議案に書いている事柄すべてにおいて納得出来る物には賛成を入れ、一部でも納得できなければ反対に入れてください。
前回の二の舞は避けましょう。

１人の票で結果が変わるとかいう事はないでしょうが、自分の納得できる票を入れるものです。
説明不足で納得できない、理解できないものは全て反対が良いでしょう。
ただ、総会の決議は民意の反映なので自分がベランダ喫煙禁止に反対を入れてようが、全体の総意でベランダ喫煙禁止とみなされるので喫煙出来ませんけどね。

[1845: 住民さんＡ]

ここで立候補したいって過去に表明してた人が
多くいるけど、批判ばっかりで非現実的な提案
も多い。
実際に理事をやられた方がこんな人が集まれば
大変になるってんで輪番にしたんでしょ。

[1846: 契約済みさん]

理事会の輪番で次だと思ってたけど、違ってざんねんって思うような人なら、立候補で決まると分かった時点で立候補してます。
立候補で喜ぶ人の方が多いです。

今年は瑕疵担保で大切な年です。
今年瑕疵担保で、指摘できなければ、住民が大きく損をする事になります。来年3/15くらいまでには終わらさないと、その後に不備があっても費用はこちら負担です。
タワーマンションに移り住んで早8年経ちますが、絶対にやってた方が良いですよ。

瑕疵担保責任で色々と検索して見てください。

http://towman-hyouban.com/cat0007/1000000098.html

[1847: 住民さん]

>>1846
楽しみにしてたのに出来なくなって困るんじゃなくて、
次だから覚悟して仕事とか他の役とか調整して、なるべく時間作れるようにしたのに、アレ？って事だよ。
私みたいに、やりたくないけど、どうせやるならできるだけ頑張ろうという人もいるんですよ。
相変わらず否定するのが好きな人達だな。

[1848: 匿名さん]

>>1847
あなたのような人もいるでしょうが、違う人の方が多いです。
新理事には住んでいない人が複数いるそうです。
当然、理事会にはまったく出席せず、管理会社に全てお任せになるでしょう。
立候補が多かった前回でも理事会の出席率は半数。

事前に責任を放棄した理事が複数いる今回の理事会が、どれだけ住民の意思を反映できるか、管理会社の言いなりにならないか、不安になるのは当然です。

[1849: 匿名さん]

>>1845
皆さんの投稿を読んでから発言してください。

初回の理事会が発足する前に、
大京が、２年目の理事会は輪番にすることを議案にし、初回総会の決議案に盛り込みました。
しかも、１議案に３要件を盛り込まれていたので、強制的輪番の部分に気づかなかった人が多かったようです。

初回の理事会に問題があったわけではありません。

[1850: 住民さんB]

>>1849
その説明では
「初回の理事会に問題があったわけではない」とはならない
初回発足前に大京の介入があったにせよ、
初回理事会そのものに問題がなかったなんて言い切れない

[1851: 契約済みさん]

>>1849

>（３）により抽選とすると決まったにもかかわらず、５・７・１６・２０ブロックを抽選しないのは総会の決定を無視しています。

この意見にはあなたはどう反論しますか？

[1852: 匿名さん]

>>1851
なぜ反論しなくてはいけない？
５・６・７・１６・１７・１８ブロックの間違いかなとは思いましたが。

[1853: 契約済みさん]

>>1852
6と17ブロックは来期交代なので来期抽選すべきですから省いてるのでしょう。

総会決議で決まった事を行わない理事会で
新たに総会で民泊を禁止と決めようが守らないでしょ。
そういう理事会が住民の支持を得られるとは思えません。

>初回の理事会に問題があったわけではありません。
と言う意見の持ち主なら反論しないと問題があると認めることになりますから。

[1854: 契約済みさん]

＞1849
「１月の理事会で、管理組合役員の選出方法については、公平且つ合理的な選出できるような方法を考えていくことととしました」と、記載されています。
理由は判りませんが、理事会の判断で決めたことですので、そのような管理会社に都合の良いことを、そのまま放置していた訳ではありません。

残っていただく理事の決め方を含め公平であった旨の説明をしてもらえるかと思います。
でも、議案に理由を明記していないのは、問題ですよね。

＞1853
＞総会決議で決まった事を行わない理事会で
決まったことに問題があれば、総会で変更の承認をもらえばいいのです。
そんなこと言っていたら、カモにされるだけです。

ここのマンションは、戸数が多いから安いと思っているだけで、個々に見れば大きな無駄があるとしか思えない。
各費用の説明を本当に必要なのか全部してもらいたいくらいです。

[1855: 匿名さん]

>>1853
>6と17ブロックは来期交代なので来期抽選すべきですから省いてるのでしょう。

来期に抽選？！ 輪番ではないの？

[1856: 住民さん]

輪番ですよ。
抽選はもう終わりましたよ。
そのブロックの最初の方が抽選で選ばれました。
あとは輪番です。
総会の決定を無視してる、とか何かおかしな事をずっと言ってる人がいるのですが、ワケ分かんないですね。
きっと最初の総会を欠席されたのかもしれませんね。

[1857: 匿名さん]

>>1856
なるほど！
意味がわからなくて、何を錯乱してはるんやろと思ってました。
解説ありがとうございます。

[1858: 契約済みさん]

>>1855　>>1856

1842に書いてあった内容からすると

３．選出方法
（１）立候補があったブロックは、候補者の号室から昇順とする。
（２）同一ブロック内で立候補が重なった場合は抽選とする。
（３）立候補がないブロックは抽選とする。

立候補があったブロックは昇順とする。
と書いているので今後昇順で輪番とするのでしょう。

立候補がないブロックは抽選とする。

と書いているので立候補がないブロックは今後立候補があればその者から輪番でおこなうが立候補がないブロックは抽選とするのでしょう。

次期以降立候補がないブロックを輪番でまわすことはどこにも書いていないですね。

抽選し当選者の号室から昇順とする。としなかったのはそういう事かと。
（１）の昇順と特別に書いているのは立候補が重なった場合抽選し次期は外れた候補者で輪番で回すとは考えにくい。

[1859: 契約済みさん]

>>1856
理事ですか？
>総会の決定を無視してる、とか何かおかしな事

さすがに総会で決定すべき理事の解任者を理事会で勝手に決めて理事会の越権行為とまでは言いませんが、
総会の決議をとったルールにのっとって行うべきです。

立候補が無いブロックを輪番で回すと書いている所はどこですか？
無いでしょ？


>抽選はもう終わりましたよ。
>そのブロックの最初の方が抽選で選ばれました。
４ブロック全てが輪番で回る人と同じ人が抽選で当たったと言うの？
なんと奇跡的な偶然が起こったと言うのですか！？
理事資格がない部屋がわからないのでブロックあたり４０名の理事候補者が居ると計算して
４ブロックが現理事の次の部屋に当たる確率は約２５０００００分の１
２５０万分の１の確率。
それが起こらないとは言い切れませんが、
総会でその質問が出たときに抽選の結果その４名に決まりましたって言えますか？

[1860: 入居済みさん]

＞1859
抽選の件ですが、総会の決議も必要ですが、その問題以前に、総会の場で抽選すべきですよね。

[1861: 匿名さん]

本当に。
次の輪番理事のお手並み拝見させて頂きます。
真面目に数社見積もり依頼出してくれている元立候補抽選落ち理事より
頑張りを見せてくれる次期輪番理事なんですよね？
今年からが本番です。
瑕疵をちゃんと見つけて頂かないと困ります。

[1862: 匿名]

次年度からは、理事会内の検討内容を都度都度に詳細掲示してほしい。
理事会が何をやっているか、見えなさ過ぎて、結果が総会のあんな議案なのでわけわからんです。何をしてるんだろうか・・・不信感が出てもおかしくないです。

[1863: 契約済みさん]

>>1860
そうですね。
絶対に総会で抽選すべきか？と問われるとそうではないと答えるしかない訳ですが、総会でした方が良いのですが、それだと
事前に了承を得る事が出来ないので、役員を辞退する事もありえて、臨時総会を開く必要も出てきます。
総会前に抽選を終わらせておくのは違反ではありません。

話は変わりますが、
総会で決めなければならないのは理事と監事を決めなければならないのに
誰が理事か誰が監事かわかりません。
これでは議決権行使書を使う者にとっては決めることが出来ません。

そして、私は大きく疑問をもったのが
３名居る監事が３名とも入れ替わる件です。
これは規約を変更しなければ監事が入れ替わらない年と３名揃って入れ替わる年が交互にくる事です。

その年に２年目の監事が一人も居ないのは管理組合にとって不利益ではないのだろうか？
１名と２名が交互に入れ替わる方が良いのじゃないか？

退任する理事は理事会で決めたのでしょうが、各担当理事は２名居るうちのどちらか１名が入れ替わるのは
前年度の情報を一人は知っているのを置く目的で良いとは思うのですが、
理事長と副理事長の合計３名が居残って、監事３名が入れ替わっています。
当然ですが、抜けた監事３名は理事会の誰を退任させるかの決議に加われません。
自分たちの知らぬ間にやめさせられるんじゃないでしょうか。

とにかく監事の総入れ替えは管理組合にとって不利益になる行為です。
経験のある監事が１人も居ない年が交互に来るのは管理組合で不正を行いやすくする為でしょうか？

重要なことなのでもう一度言います。
今年監事が３人入れ替わると、
来年は監事は抜けません。再来年にまた監事の総入れ替えを行います。
そして２年ごとに監事の総入れ替えが来ます。規約を変更しない限り途中辞任してもこれは変わりません。

[1864: 契約済みさん]

>>1861
本職が建物の工事や点検等の業務を発注する仕事をしています。
なので当マンションの設備規模からすると決算書に書かれている金額は高いとは思うのですが、
明細を見てみないことには付加業務が加わっているかもしれないので高いと一概に言えないです。

私が使っている業者を使えば安い見積もりとなるでしょうが、それは大京アステージにとって不利益になるので
全力で阻止される気はします。

管理業務以外の単発で大京アステージに発注している業務を他業者に変えれば管理業務だけでは採算が危うくなり
自ら撤退して行く様な気がします。

[1865: 住民さん]

>>1859
最初の総会で、
理事は輪番制にします。
最初の理事は立候補した方です。
複数の立候補があれば抽選します。
立候補がなければブロック内全員で抽選します。
て、なりましたよね？
そしてその場で抽選しましたよね？
抽選はもう終わりましたよ、は、その時の抽選の事を言ってるのですが。

輪番制なのに何でまた抽選するの？
何でまた抽選すると思ったの？
最初に立候補したブロックは輪番で、立候補がなかったブロックだけいつまでも抽選するの？
そんなの輪番制て言わないでしょう。
書いてる書いてないじゃなくて、もう少し常識で判断された方が良いと思いますよ。
総会に出たのならそれくらい分かると思うんだけどなぁ…。

[1866: 匿名さん]

理事選任に対し、各人の認識に大きな相違があるようなので、昨年６月の総会資料を確認しました。

この初回の総会の議案を作ったのは、すべて大京アステージです。

第１号議案の審議事項を見てください。
「第１・２期の管理組合役員選任および役員輪番制導入…」とあります。
つまり、立候補や抽選の「選出方法」は、あくまで初回(第1.2期)の理事選任だけを対象としていて、
以降は輪番という意味のようです。

しかも、輪番制については審議事項にサラリと書いてあるだけで、他には全く記載がなく、何の説明もない。
「選出方法」の欄で安心させて、２年目からは輪番となることをわかりにくくしています。
私も議案を読んだつもりでしたが、このトリックには気づけなかった。

次に、その総会の議事録を見てください。

第１号議案の質疑事項の１件目、
大京アステージが、「次年度以降(の立候補)については理事会で検討する」と返答していて、
次年度以降は輪番制になることを隠したまま、総会決議を行った。
偽装工作のようで、まともな会社とは思えない。

これを思い出して、選出方法の再検討をしなかった理事会にもどかしさも感じますが、
全体的には大京アステージに騙された気がしてなりません。

私達は、理事会発足前に、すでに大京アステージに毒を盛られていたのですね。

[1867: 匿名さん]

>>1864
貴重なご指摘ありがとうございます。
次の理事会には、各項目で他社と競争させて経費削減を進めて欲しいですね。

[1868: 入居済みさん]

＞1866
そもそも議案内容を、総会で管理会社が勝手に変更しようとし、住民から指摘されるぐらいだから信用できないです。
何十人もの大京アステージ社員や支店長が居て指摘しなかったのも大問題！
私も騙されたくちですが（汗）

総会の議事録を今頃、確認したところ、大京アステージの間違いが記載されていませんでした。
このような致命的な間違いは、詐欺とも言えるので、議事録に残すべきですよね。

ついでに言えば、理事の抽選ですが、紙が折られていませんでした。
問題のある人を下にしたなど、八百長の恐れがあります。
抽選を引かれた方、どうでしたか？

[1869: 住民さん]

>>1866
隠してないでしょう(呆)。
輪番制でやるくらいなら、と立候補した人を知っていますので、あなたが読み取れなかっただけでしょ？
来年以降も立候補にしてはどうか、と意見があったので、それは理事会で検討する事だ、と回答があったと記憶してます。
管理会社が嫌いなのは分かりますが、情報操作は好きじゃないな。

[1870: 入居済みさん]

>>1869
>来年以降も立候補にしてはどうか、と意見があったので、それは理事会で検討する事だ、と回答があったと記憶してます。

そのような重要なことを、利害関係者でもある管理会社が言うべきでは無いですよね。
越権行為が、多すぎるのとちゃいますか？

[1871: 契約済みさん]

>1869
>輪番制でやるくらいなら、と立候補した人を知っていますので、あなたが読み取れなかっただけでしょ？

私も読み取れなかったですね。
なんか、大事な説明を技としなくて、管理会社にとって都合の良い誤解を与えているような…

悪意を感じます。

[1872: 匿名さん]

>>1869
おかしいです。
5月5日にあなたが>>1802を投稿するまで、
立候補が禁止されていて、
しかも昨年６月の総会で決議されている
と認識していた人は皆無のようです。
管理会社の説明不足は否めません。

[1873: 匿名さん]

>>1864
点検の粗利は50％くらいでしょうから、直接にした方が良いです。
また、一番下げやすいのは警備でしょう。
警備会社と直接契約すれば、３割くらいは減らせるでしょう。
さらに、無駄な戸別サービスの切り捨ても必要です。
それを早目にできれば、修繕積立金にどんどんお金を回すことができるようになります。

日本一の管理戸数が大事なため、大きなマンションだと赤字でも契約を続けるのが大京の特長のようですから、撤退はしません。
尻込みするようならば、日ハウと合人の見積をとれば、できないわけではないことがわかると思います。

[1874: 契約済みさん]

>>1865
理事を追い詰めるて伝家の宝刀を抜かれたら言い返せないので抜かずに理事には説明してもらいたい。


昨年の総会では
（立候補のあったブロックの）輪番制の導入
を決議したのであって全て輪番制を導入したわけではない。

総会の結果の方に決定者から昇順に輪番と書いているが、これは
>区分所有法（決議事項の制限）
>第三十七条 　集会においては、第三十五条の規定によりあらかじめ通知した事項についてのみ、決議をすることができる。
により無効である。何を昨年決議したのかは総会の開催のご案内の資料だけをみて判断してもらいたい。
これは、たとえ総会当日に議長が「来年からは輪番制になります。」と説明したとしても
議決権行使書で立候補の無いブロックは抽選をすると理解した上で賛成票に入れた者に対しては伝わらない為です。
決議内容が変われば５日前までには知らせなければなりません。


理事が総会では抽選で決まったとは思わずに（大京アステージさんが作った）結果を見て輪番制で行うものだと思い込んで居たならそれでかまわないが、どういった経緯で抽選すべきところを輪番にしたのか説明してもらいたい。

>>1868
>ついでに言えば、理事の抽選ですが、紙が折られていませんでした。
昨年の話なのか今年の話なのかわかりませんが、今年理事の抽選を行っているなら
昨年決めた通り抽選を行ったことを説明していただきたい。

[1875: 契約済みさん]

>>1872
そうです。殆どの人は昨年と同様に立候補を募って無ければ抽選を行うと思っていたでしょう。
860で２月末に書き込みしたのは私ですが、たまたま総会結果を見ていてそうなっているのだな。って
初めてその時認識しましたよ。

今年も所有者は誘導されています。
今回一番管理会社に利益があってもめそうな議案は一番最後の第１２議案になっています。
役員の解任は総会で決議しなければならない事項なので退任者を明記しなくてはなりません。
それをしない事によって監事３名が同時に入れ替わる重要な事を隠しています。
恐らくHP作成や一時宿泊の質疑応答が多くあり時間が取れないでしょう。
議長は１２号議案の質問は時間が押しているので途中で打ち切ると思います。

そうやって議案の順番を最後に設定することによって
通したい議案を通しやくすする工作をしていると思います。

[1876: 入居済みさん]

＞1863
＞役員を辞退する事もありえて、臨時総会を開く必要も出てきます。
役員の辞退ですが、前回の総会と同様、強制的（穏やかでない）になっているようですね。
なので、総会前の抽選の必要性がありませんし、都合の良いように誤魔化される恐れがあります。

＞総会で決めなければならないのは理事と監事を決めなければならないのに
＞誰が理事か誰が監事かわかりません。

理事に問題がある恐れがあるので理事の期間を短くした方が良いとの意見ですが、管理会社にとって都合の良い話です。
これでは、ベテランの理事が育ちません。

理事に問題があるのか監視するのが、監査です。
この方達が、ちゃんと監視してくだされば、管理組合は、しっかりと機能します。
なので、住民の利益を考えていただける方になってもらわないと、大変なことになりかねません。

＞とにかく監事の総入れ替えは管理組合にとって不利益になる行為です。
＞経験のある監事が１人も居ない年が交互に来るのは管理組合で不正を行いやすくする為でしょうか？

不正を行い易いので、ちゃんと住民として監視する必要がありますね。

[1877: 入居済み]

>>1866
でもまあ大京に限らず不動産屋なんて騙すのが商売だから
そんなもんを変に信頼する方がどうかしてると思いますよ
とにかくこの手の公正さが元々伝わらない業界相手にはそれ相応のやり方なり方法論を取らないとバカを見るだけです

[1878: 契約済みさん]

今年は監事を３人同時に入れ替えるか今後規約変更するまで未来永劫決定する年だから第１２号議案は断固否決してほしい。

これは予め告知して居た事項なので、所有者が気づかなかっただけで有効とされていまいます。
誰がどの役員をやめて誰が理事になるか監事になるか明記しなければならないのに監事３人が退任する事を隠すために
明記しなかっただろうから、悪意を感じます。
これが大京の誘導だとすると何企んでいるのか、ものすごく恐ろしいです。

[1879: 入居済みさん]

監査報告書で、気になる点があります。

　①　3名、幹事していただいている方がいてるのに、1名しか署名していないこと
　②　予算の誤りが多いこと（議案内容がちゃんと確認されていなかったこと）
　③　管理会社の裁量（理事会の承認無く）で、何百万円もの支出が行われていること

大丈夫なのでしょうか？

[1880: 契約済みさん]

>>1868
>総会の議事録を今頃、確認したところ、大京アステージの間違いが記載されていませんでした。
具体的に言うとどこでしょうか？


大京アステージの間違いではないですが、昨年の１２月の臨時総会の案内に
第２回と書くところを第１回と間違えてましたよね。どうでもよいのですがｗ

[1881: マンション住民さん]

恐らくみなさんが聞きたかった事が聞けては居ないと思いますが、支配人さんに質疑してまいりました。

１号以前質問のあった決算で－になっているのは、予算を組むときに間違いがありました。
２号措置の方法は委託契約書に記載してあります。
４号HPは全て業者にまかせて作成運営を行います。
予算が多いのは予算を使わない事はできるが、オーバーするのは総会決議が必要なので多めにとっています。
５号全て平面駐輪場は埋めてしまって空いたらまた区画移動の抽選する予定としています。
６号規約に第三者の宿泊を禁止する事になるが、常識の範囲で考えて欲しい。
８号利息がつかないデメリットがあるが、銀行が破産した時現状では１０００万円の保証しか無いのが、変更すると全額保障されるのでつかない利息は保険料みたいなもの。
１２号第期役員候補者は事前に集まっており引き受ける旨を伺っている。

支配人さんはそうおっしゃっていましたので参考にしてください。

[1882: 入居済みさん]

＞1880
役員の人数を、立候補者が居なかったブロックがあったので、欠（確か３人減らそうとした）にしようとしたことです。
個人的には、人数不足だと思ったのですが、それを減らそうとしたのには、ビックリしました。

何も考えてないのかな？？

[1883: 入居済みさん]

＞1881
確認していただきありがとうございます。
問題点は、次の内容ですね。

＞１号以前質問のあった決算で－になっているのは、予算を組むときに間違いがありました。
これだけ基本的な事項で、多くの間違い（そもそも１回も無い）があるのは、初めて見ました。
今年の予算案も大丈夫でしょうか？

＞２号措置の方法は委託契約書に記載してあります。
管理会社側が、作成した契約書なので、当初を含めて詳細に説明すべきでは？
説明不足（そもそも説明していない）や、住民に不利なこと書いてませんか？

＞４号HPは全て業者にまかせて作成運営を行います。 予算が多いのは予算を使わない事はできるが、オーバーするのは総会決議が必要なので多めにとっています。
おっしゃることは判りますが、それなら、考えている予算及び考えている予算をオーバーした場合の周知方法を記載すべき。

＞６号規約に第三者の宿泊を禁止する事になるが、常識の範囲で考えて欲しい。
そんなことより、無許可で行っているのら、警察を呼べばいい。
大阪でも逮捕されているのに、何故、違反者を保護し、その他の住民に迷惑がかかっているのを放置しているのかわからない。
http://aaairbnb.com/1251.html

＞１２号第期役員候補者は事前に集まっており引き受ける旨を伺っている。
事前に全員が集まったのでしょうか？
次の新規理事のうち、２～３人集まったのを、あたかも全員集まったと誤解しますよね。
また、集まって、どのような説明を受けたのか気になるとこですね。

何にしても説明不足で、我々に不利益を与えないようにしっかりして欲しいですね。

[1884: 匿名さん]

>>1874
>昨年の総会では
>（立候補のあったブロックの）輪番制の導入
>を決議したのであって全て輪番制を導入したわけではない。

皆さんの現時点での認識とは違いますよ。
議決内容によると、輪番制は「立候補のあったブロックのみ」ではなく、全理事の交代に適用されるようです。
立候補があったブロックのみ輪番制にしても、意味がないです。

>総会の結果の方に決定者から昇順に輪番と書いているが、これは
>区分所有法（決議事項の制限）
>第三十七条 　集会においては、第三十五条の規定によりあらかじめ通知した事項についてのみ、決議をすることができる。
>により無効である。

皆さんの指摘にあるように、あらかじめ第１号議案に書いてあります。
第１号議案の審議事項に「輪番制の導入」とこっそり書いてあるので、第１号議案が可決された時点で、２年目以降の輪番制も承認されたことになりました。
騙し討ちのようなものですが。

[1885: 契約済みさん]

>>1882
そうだったのですか？
結果ご通知を確認したところ６号議案の様ですが、
総会の場に居なかった人で、この説明で理解できる人は何名くらいいるのでしょうね。

しかしこの６号議案は良く通ったものですよ。
本来住民が支払うべき町内会費を所有者が支払えと管理組合の越権行為を押し通す議案なんですから。

町内会に入るのは住民であって所有者ではないのでお金だけ払わせられるのも馬鹿みたい。

そのうちNHKの視聴料金まで発展しないか心配ですよ。

[1886: 契約済みさん]

>>1884
輪番制と決まったのは立候補があったブロックだけとしか読めませんよ？

３．選出方法
（１）立候補があったブロックは、候補者の号室から昇順とする。
（２）同一ブロック内で立候補が重なった場合は抽選とする。
（３）立候補がないブロックは抽選とする。

この昨年決められた選出方法からどうやったら立候補が無いブロックを輪番とすると読み取れるのですか？
抽選とするとしか読み取れません。

それと今年の抽選は既に行われたと言っている人も居る様なので実際に行われているかもしれません。
真実が知りたいです。

昨年の選出方法は無視して伝家の宝刀を抜いたというなら。
そう説明してください。

[1887: 契約済みさん]

しゃあないと思いますよ
誰かも言ってるけど宅建業者にフェアな精神求めるなんて
八百屋いって冷蔵庫くださいみたいなもの
探せばあるだろうけど自分が困るから出さないよ

[1888: 契約済みさん]

>>1884
>騙し討ちのようなものですが。
だまし討ちを認めてはいけません。
たとえばバルコニー禁煙を決める際
【禁煙に関する件】
と題名し
バルコニーで小火があり・・・・・・・
内容を読む限りバルコニーだけが禁煙になると錯覚させるような
説明がつらつらかいてあり
いざ可決されると、
建物内部全面禁煙が可決されました。
とだまし討ちされたら、ベランダだけなら仕方ないかと思い喫煙者でも
賛成に入れた人の気持ちが踏みにじられてしまいます。

[1889: 契約済みさん]

>>1847
誰がそんな事するんですか。
やる気のない人は元から仕事を理由に断るし、やらなくなったら喜ぶ人の方が多いです。

[1890: 契約済みさん]

>>1849さん
大切な瑕疵担保時期を輪番制にする事で、瑕疵を回避しようとしたのですね。
初回ではバタバタする事が多く、何もわからないまま大京に良いように利用されましたね。
大京主導ではなく、住民主導で事を運びませんか？言いなりになりすぎる。

[1891: 契約済みさん]

それより、
理事に決まった時に皆の前で顔見せするのはやめて欲しい。
あれはわざとでしょうか。
大京がいかに自分たち主導で瑕疵担保責任を回避させたいかが見えてきました。

[1892: 主婦さん]

>>1869さん
業者臭い
住民の味方ではないですね。

[1893: 匿名さん]

>>1892
そうですね。
大京アステージっぽいですよね。
書いてあるのにわからなかったお前らが悪い、みたいな。

[1894: 匿名さん]

>>1887
今、その発言に何の意味がある？
不動産業者なんてそんなものと、何もせず諦めろという意味ですか？
訳知り顔で評論しているけど、実際は自分がどれほどのデメリットを被るか知らないし、考えてもいないでしょう。
問題提起して、皆で話し合い、よりよい方向へ進めようと努める人達のジャマをしないでください。

[1895: 匿名さん]

>>1886
>それと今年の抽選は既に行われたと言っている人も居る様なので実際に行われているかもしれません。
真実が知りたいです。

抽選は終わっていると主張している人は、抽選は初回の昨年６月のみで、後は輪番で抽選がないと解釈しています。
今年の抽選が終わったという意味ではありません。

[1896: 契約済みさん]

>>1895
解釈じゃなくて、真実が知りたいのだよ。

あなたが書き込んだ本人で、つまり総会で抽選くじを引いた人。５階の人だったかな？
ならば書き込みは昨年の事と判明つきます。

[1897: 契約済みさん]

>>1881　>>1884
ちょっとまて！
別居する親や子を宿泊出来ない規約をつくろうとしていると理解した上で、
可決されたら、そう決まったで仕方ないと言う言い分なのか！？

無茶苦茶だな、おい。

[1898: 匿名]

>４号HPは全て業者にまかせて作成運営を行います。
>予算が多いのは予算を使わない事はできるが、オーバーするのは総会決議が必要なので多めにとっています。

いやいや、hp作成の業者への見積もりはどうやって取ったの？何カ所に？
見積もりに対しての指示書については、公表されないのは、なんで？
理事会の独断の突っ走りではないですか？どんな内容でアイミツを取ったのか全く分かりません。

業者にまかせる＝業者と継続契約する。という事ですよね？
発注先はどうやって決めたの？
まさか、発注先は理事の知り合いか、理事の会社ではないですよね？
どうやって業者を集めたのか、シッカリ公表してほしいものです！
住民軽視も甚だしい！予算は住民全員から集金したものです。理事の特権で一部の方の利益のために支出してよいものではないでしょ。物件を売る予定もなければ、賃貸に出す予定の無い私には、関係のない支出となります。
困ったもんだ・・・

[1899: 匿名さん]

>>1897
今回の民泊禁止で追加する案文は、誰がどうやって決めたか知りませんが、非常にレベルが低く欠陥だらけで、腹立たしくなります。
しかし、取り急ぎ民泊禁止の文言を追加する必要があるのと、グレーゾーンの短期賃貸借も排除できるので、仕方なく賛成しようと考えています。

まずは可決させて民泊禁止を明確にし、問題点については、また後日、規約文の訂正をすればいいと思います。

マンションに住民登録がなければ、親族や友人も宿泊不可の規約になってしまいますが、
周囲に迷惑行為がなければ社会通念上許容されることとして、宿泊させた住民が裁判で負けることはないでしょう。
(ちなみに、民泊は迷惑行為です)

内容の問題点は後日変更することとして、民泊排除と大京の民泊阻止のために、大至急、民泊禁止の規約追加を可決させましょう。

[1900: 匿名さん]

>>1899
それが、日本一の管理戸数を持つ会社のノウハウなんでしょう。察するしかないですね。

シンプルなことが一番ですから、書いてあるならいいでしょう。

[1901: 契約済みさん]

>>1899　>>1900
>内容の問題点は後日変更することとして、
>日本一の管理戸数を持つ会社のノウハウ

なんかもう管理会社の思う壺だな。

問題を親身になって考えているなら、否決して相応しい規約を立てて臨時総会を開けばよいだけだよ。

[1902: 匿名さん]

「専ら住宅として使用と規約にあるからすでに民泊禁止されているが、民泊禁止をより明確にするために規約の追加」と連呼していた方は理事だったのですね。
主張がそのまま総会資料に書いてあり、笑ってしまいました。
「住宅」や「住居」を生活の本拠地としか理解できず、その固定概念から脱却できないために他者の説明を一切理解できなかったのも、同一人物でしょう。

この理事も、他の理事も、民泊条例をまったく理解していない。
この議案内容で問題ないと大京アステージの助言があったなら、大京アステージは民泊条例を理解していないか、あまり協力する気がないか。
だから、専門家に相談するよう言ったのに。

民泊条例は、「専ら住宅として使用」という規約のマンションで民泊を行うことも想定して作られています。
条例を読めばわかりますが、管理組合や周辺住民の許可は必要ありません。
昨年１２月に国土交通大臣が「民泊は一般的な管理規約(専ら住宅として使用)に抵触する」と発言しましたが、今年１月に内閣府が「政府がこうした内容の通達を発出した事実はない」と否定しています。
つまり、政府が規約変更なく民泊ができると御墨付きを出したのです。
だから、規約の追加が必要なのです。
大前提を理解しなくては、的確な規約案文は作れませんよ。

[1903: 契約済みさん]

>>1894
だから＞1877
ちゃんと文脈追いなさいよ

[1904: 契約済みさん]

やる気のあった理事様達をどの様にして、やる気のないようにさせたのか気になる。

何も分からないバタバタした時期に相手の都合の良いように文面作成されましたね。

これは、数々のマンションを管理したノウハウが最大限に生かされた結果となります。自分達を有利にさせる事しか頭がない管理会社ってどうなんだろう。

瑕疵の為にも必ず総会に参加しないと。

あと、なんでオリックスビルなんですか？無償提供ということですかね。

以前どなたかが区民ホールを借りれば安いと話してましたが、そう言うことはしないのですね。

輪番制は拒否です。
この大事な時期に輪番制ってビックリです。

[1905: 匿名さん]

>>1901
否決して臨時総会なんて悠長なことを言う余裕はありません。

大阪市の民泊条例はすでに可決していて、早ければ今年１０月から合法民泊が始まります。
大京含め誰かが合法民泊の許可を得てしまっては、手遅れになります。

理事の責任を放棄して大京アステージに全権委任した理事が複数いる理事会になるので、迅速に次の手はうてない。
年内の臨時総会は望めません。

民泊禁止が総会で否決されたから、このマンションは民泊推進だと主張する人も現れるでしょう。

民泊禁止の規約追加は、必ず今回の総会で可決しなくてはなりません。

[1906: 契約済みさん]

>>1903さん
これが真の住民の考えだと思いますよ。
輪番制にする事のデメリット。
今年も辞退した方がいらっしゃるのであれば、尚更今後の事で考えないといけません。

信頼はしているものの、やはり人間なので悪事を避けるために
理事で銀行に携わる役、例えば経理は2年繰り返さない、
毎年2/3以上の理事を入れ替えなければならない。(理事経験者に権限を持たせない為)疑うのではなく、何事にも念には念をという意識を持つためにも必要かと思います。
こう言った助言はなさらずに ２年目以降は輪番制はあり得ません。
私は今回も立候補致します。住民主導で何が悪いんでしょうか。

[1907: 匿名さん]

>>1906
>毎年2/3以上の理事を入れ替えなければならない。(理事経験者に権限を持たせない為)

入れ替え過ぎではないですか？！
毎年理事会がリセットされると、大きい問題はほとんど解決できなくなります。